Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 06 Février 2025

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DEMANDERESSE :

S.A. HARMONIE HABITAT

8, avenue des Thébaudières

BP 70344

44816 SAINT-HERBLAIN CEDEX

représentée par Monsieur [J] [S], munie d’un pouvoir écrit

D’une part,

DÉFENDERESSE :

Madame [P] [Z] [C]

Logement 4

2 Rue Nicolas Copernic

44400 REZE

représentée par Maître Loïc BOURGEOIS, avocat au barreau de NANTES

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Constance GALY

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 17 octobre 2024

date des débats : 21 novembre 2024

délibéré au : 06 février 2025

RG N° N° RG 24/02752 – N° Portalis DBYS-W-B7I-NH24

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à HARMONIE HABITAT

CCC à Maître Loïc BOURGEOIS + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 20 août 2021 à effet au même jour, HARMONIE HABITAT a donné à bail à [P] [Z] [C] un logement de type 4 lui appartenant sis, 2 rue Nicolas Copernic, rez-de-chaussée, logement n°4 – 44400 REZE, et ses accessoires, notamment un emplacement de parking n°249L2004 et un jardin privatif, moyennant un loyer mensuel initial de 467,83 € pour le logement, 9,02 € pour le parking et 23,7 € pour le jardin privatif, outre une provision mensuelle pour charges de 113,72 €.

Par acte de commissaire de justice du 19 février 2024, HARMONIE HABITAT a fait commandement à [P] [Z] [C] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 3.032,45 € arrêté au 12 février 2024, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 juillet 2024, dont copie a été régulièrement adressée au représentant de l’État dans le département, HARMONIE HABITAT a fait assigner [P] [Z] [C] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de :

· Déclarer la demande recevable et bien fondée ;

· Constater la résiliation du bail signé le 20 août 2021 entre les parties et à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail signé le 20 août 2021 entre les parties ;

· Ordonner l’expulsion de [P] [Z] [C] et de tout occupant de son chef du logement, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, selon les modalités prévues par la loi ;

· Autoriser le transport des meubles et objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux et leur transfert au garde meuble aux frais et risques du locataire selon les dispositions prévues par la loi ;

· Condamner la locataire au paiement de la somme de 5.737,45 € correspondant aux loyers, charges et indemnité d’occupation échus et impayés arrêtée au 15 juillet 2024 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, à parfaire au jour de l’audience;

· Condamner [P] [Z] [C] à lui payer une indemnité d’occupation égale au dernier loyer en cours outre les charges, soit la somme mensuelle de 701 € à compter de la date d’audience et jusqu’à la libération effective des lieux ;

· Condamner la locataire au paiement d’une somme de 1.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la préfecture ;

· Ordonner l’exécution provisoire.

Le diagnostic social et financier a été transmis au tribunal le 20 août 2024 par les services sociaux du département.

L’affaire a été appelée à l’audience du 17 octobre 2024, renvoyée compte tenu de l’existence d’un plan d’apurement en cours de finalisation et retenue à l’audience du 21 novembre 2024.

A ladite audience, HARMONIE HABITAT se réfère à l’acte introductif d’instance, sauf à préciser que la dette de loyer s’élève désormais à la somme de 4.938,88 € au titre des loyers et charges échus à la date du 19 novembre 2024.

Régulièrement assignée à étude, [P] [Z] [C], représentée par ministère d’avocat, demande au juge des contentieux de la protection de :

Ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire ;Accorder un délai de 24 mois à Madame [Z] [C] pour s’acquitter des sommes qui pourront éventuellement être mises à sa charge, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et des articles 1343-5 et suivants du code civil :Débouter HARMONIE HABITAT du surplus de ses demandes ;A titre subsidiaire, accorder les délais maximums (1an) à Madame [Z] [X] pour se reloger en application des dispositions des articles L.613-1 du code de la construction et des articles L. 412-3 et L. 412-4 du code des procédures civiles d’exécutionLors de l’audience, [P] [Z] [C] sollicite des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire, en proposant de régler la somme de 100 € par mois en sus de son loyer courant.

Les deux parties étant présentes ou représentées, il y a lieu de statuer par jugement contradictoire en application de l’article 467 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 février 2025, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l’article 24-II de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, applicable au litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement de ces aides (Caisse d’allocations familiales – CAF).

En l’espèce, la société bailleresse justifie de la notification de la situation du locataire à la CCAPEX le 12 février 2024, dont la commission a accusé réception le 20 février 2024, soit au moins deux mois avant l’assignation du 24 juillet 2024.

L’article 24-III de la même loi énonce qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience (précédente rédaction : deux mois). Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elles sont motivées par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, l’assignation du 24 juillet 2024 a été régulièrement dénoncée par le bailleur au représentant de l’État dans le département avec accusé réception le 25 juillet 2024, soit plus de six semaines avant la première audience du 17 octobre 2024, conformément aux dispositions précédemment énoncées.

Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est ainsi recevable.

Sur la résiliation du bail

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, énonce que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux (précédente rédaction : deux mois).

Cette loi ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Dès lors, le délai de six semaines accordé à la locataire pour apurer sa dette ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, un commandement de payer visant la clause résolutoire et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, a été signifié à [P] [Z] [C] le 19 février 2024, pour un arriéré de loyers et charges de 3.032,45 €.

Si ce commandement accorde un délai de six semaines à la locataire pour régler sa dette, il convient de relever que la clause résolutoire insérée au contrat de bail en son article 4.7.1 et reproduite dans son intégralité dans le commandement, mentionne quant à elle un délai de deux mois.

Dès lors, en vertu des stipulations des parties, il convient de considérer que la locataire disposait d’un délai de deux mois pour s’acquitter de la dette à compter de la délivrance du commandement de payer.

Il ressort des pièces versées aux débats, notamment du décompte, que ce commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 20 avril 2024.

En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail et d’ordonner l’expulsion de [P] [Z] [C].

Sur la dette locative

L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que la locataire est obligée de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La créance d’HARMONIE HABITAT est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.

[P] [Z] [C] ne conteste ni le principe ni le montant de la dette.

Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde de 4.938,88 € au titre des seuls loyers, charges, indemnités d’occupation échus au 19 novembre 2024, échéance d’octobre 2024 incluse. [P] [Z] [C] sera donc condamnée à payer cette somme à HARMONIE HABITAT, outre les intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Elle sera enfin condamnée à payer à HARMONIE HABITAT, à compter du 20 novembre 2024 et jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, soit la somme de 538,97 €, augmentée des charges et revalorisation.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi de 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, il ressort de l’étude des décomptes produits aux débats que [P] [Z] [C] effectue des paiements réguliers depuis le mois d’avril 2024, versant des sommes allant de 200€ à 700 €. C’est ce dernier versement, en octobre 2024, qui permet de dire que l’intéressée a repris le versement intégral du loyer courant avant l’audience. Il ressort des conclusions écrites de la défenderesse que cette dernière bénéficie des allocations chômage à hauteur de 1.000 € mais qu’elle a entrepris de créer une activité professionnelle. Elle a en effet signé un bail pour un local dans lequel elle exercera une activité de soin, l’ouverture de l’établissement étant prévue pour le mois de janvier 2025.

Lors de l’audience, [P] [Z] [C] a sollicité des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire, en proposant de régler 100 € par mois en sus du loyer courant, ce à quoi la société bailleresse a donné son accord.

Au regard de ces éléments, compte-tenu de l’accord exprès de la bailleresse et du projet professionnel de la locataire, il convient d’accorder à [P] [Z] [C] des délais de paiement selon les modalités précisées dans le dispositif.

Il importe, en outre, de souligner que tout paiement intervenu dans le cours du délibéré vient s’imputer sur la dette locative et qu’un trop perçu ouvre droit à une action en répétition et oblige celui qui a reçu en trop à restituer les sommes excédentaires.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient par ailleurs de rappeler que si [P] [Z] [C] respecte les délais de paiement qui lui sont accordés et qu’elle règle le loyer courant, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué. Elle pourra ainsi se maintenir dans les lieux, sans risquer l’expulsion.

Dans le cas contraire, la résiliation prendra effet à la date de sa défaillance et elle sera redevable d’une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer en cours, augmenté des charges, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial). HARMONIE HABITAT pourra, le cas échéant, procéder à son expulsion.

Cette indemnité d’occupation sera due par la locataire jusqu’à son départ effectif des lieux caractérisé par la restitution des clefs à la société bailleresse ou son expulsion.

Sur les autres demandes

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [P] [Z] [C], succombant à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

[P] [Z] [C] sera condamnée à payer à HARMONIE HABITAT la somme de 150 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail d’habitation conclu le 20 août 2021 entre HARMONIE HABITAT et [P] [Z] [C], concernant le logement 2 rue Nicolas Copernic, rez-de-chaussée, logement n°4 – 44400 REZE et ses accessoires, notamment un emplacement de parking n°249L2004 et un jardin privatif ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sont réunies à la date du 20 avril 2024 ;

CONDAMNE [P] [Z] [C] à payer à HARMONIE HABITAT la somme de 4.938,88 €, en deniers ou quittance, au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 19 novembre 2024, échéance d’octobre 2024 incluse, et ce avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision ;

ACCORDE à [P] [Z] [C] un délai de paiement de 36 mois (trente-six) pour se libérer de la dette, soit 35 mensualités de 100 €, la 36ème mensualité devant solder la dette en principal, intérêts et frais, payables chaque mois en sus du loyer courant, en même temps que le loyer courant, sauf meilleur accord des parties ;

RAPPELLE que pendant le cours du délai accordé, les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues ;

DIT que, pendant le cours du délai accordé, les effets de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties sont suspendus et que si les modalités de paiement précitées sont intégralement respectées par la locataire, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou d’un seul loyer, la clause résolutoire reprendra son effet de plein droit, l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible;

DIT que dans l’hypothèse du non-respect des délais de paiement ou du non-paiement du loyer courant, [P] [Z] [C] et tout occupant de son fait, devra quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués sis 2 rue Nicolas Copernic, rez-de-chaussée, logement n°4 – 44400 REZE et ses accessoires, notamment un emplacement de parking n°249L2004 et un jardin privatif, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNE à défaut, l’expulsion de [P] [Z] [C] ainsi que celle de tous occupants de son fait et ce, au besoin avec le concours de la force publique pour l’intégralité des opérations d’expulsion, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE [P] [Z] [C] à payer à HARMONIE HABITAT, à compter du 20 novembre 2024, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, soit la somme mensuelle de 538,97 €, augmentée des charges et revalorisation et ce jusqu’à la libération complète des lieux;

CONDAMNE [P] [Z] [C] aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification au représentant de l’État ;

CONDAMNE [P] [Z] [C] à payer à HARMONIE HABITAT la somme de 150 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DIT qu’une copie de ce jugement sera communiquée au représentant de l’État dans le département.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 6 février 2025.

Le greffier La vice-présidente chargée des contentieux de la protection

Michel HORTAIS Constance GALY