Tribunal Judiciaire de Nantes, 4e chambre, 7 janvier 2025, n° 22/02409

TJ Nantes 7 janvier 2025

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
Le tribunal a constaté que la S.C.I. OPHE n'a pas contesté les décisions de l'assemblée générale et que les charges étaient donc exigibles. Les relevés de compte prouvent le montant dû.
Accepté
Préjudice causé par la mauvaise foi du débiteur
Le tribunal a reconnu que le retard de paiement a mis en péril l'équilibre financier du syndicat, justifiant ainsi l'octroi de dommages et intérêts.
Accepté
Frais irrépétibles engagés par le Syndicat
Le tribunal a jugé qu'il était équitable de condamner la S.C.I. OPHE à rembourser les frais engagés par le Syndicat.

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Sur la décision

Référence :	TJ Nantes, 4e ch., 7 janv. 2025, n° 22/02409
Numéro(s) :	22/02409
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à l'ensemble des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	12 janvier 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Emmanuel FOLLOPEJean-Philippe RIOU
Cabinet(s) :	ALCHIMIE AVOCATS
Parties :	Syndicat des Copropriétaires de l' IMMEUBLE [ Adresse 1 ] A [ Localité 5 ], la SELARL AJA ASSOCIES en sa qualité d'administrateur provisoire c/ S.C.I. OPHE

Texte intégral

LE 07 JANVIER 2025

Minute n°

N° RG 22/02409 – N° Portalis DBYS-W-B7G-LQXS

Syndicat des Copropriétaires de l’IMMEUBLE [Adresse 1] A [Localité 5] représenté par la SELARL AJA ASSOCIES en sa qualité d’administrateur provisoire

S.C.I. OPHE

S.E.L.A.R.L. [S] [Y] MJO MANDATAIRES JUDICIAIRES

Demande en paiement des charges ou des contributions

1 copie exécutoire et certifiée conforme à :

M^e Emmanuel FOLLOPE – 7 B

la SELARL PARTHEMA AVOCATS – 49

délivrées le

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE NANTES

— --------------------------------------------------

QUATRIEME CHAMBRE

JUGEMENT

du SEPT JANVIER DEUX MIL VINGT CINQ

Composition du Tribunal lors du délibéré :

Président : Nathalie CLAVIER, Vice Présidente,

Assesseur : Laëtitia FENART, Vice-Présidente,

Assesseur : Stéphanie LAPORTE, Juge,

GREFFIER : Sandrine GASNIER

Débats à l’audience publique du 08 OCTOBRE 2024 devant Nathalie CLAVIER, siégeant en Juge Rapporteur, sans opposition des avocats, qui a rendu compte au Tribunal dans son délibéré.

Prononcé du jugement fixé au 07 JANVIER 2025.

Jugement Réputé contradictoire rédigé par Nathalie CLAVIER, prononcé par mise à disposition au greffe.

— --------------

ENTRE :

Syndicat des Copropriétaires de l’IMMEUBLE [Adresse 1] A [Localité 5] représenté par la SELARL AJA ASSOCIES en qualité d’administrateur provisoire, domiciliée : chez SELARL AJA ASSOCIES, dont le siège social est sis [Adresse 2]

Rep/assistant : M^e Emmanuel FOLLOPE, avocat au barreau de NANTES

DEMANDERESSE.

D’UNE PART

ET :

S.C.I. OPHE, dont le siège social est sis [Adresse 3]

Rep/assistant : Maître Jean-philippe RIOU de la SELARL PARTHEMA AVOCATS, avocats au barreau de NANTES

S.E.L.A.R.L. [S] [Y] MJO MANDATAIRES JUDICIAIRES (RCS NANTES 439369562) dont le siège social est sis [Adresse 4]

DEFENDERESSES.

D’AUTRE PART

— ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Faits, procédure et prétentions des parties

La S.C.I. OPHE est propriétaire d’un lot de copropriété dans l’immeuble sis [Adresse 1], à [Localité 5].

Par jugement en date du 17 mai 2016, la S.C.I. OPHE a fait l’objet d’une procédure de redressement judiciaire, la S.E.L.A.R.L. [S] [Y] – MJO étant désignée en qualité de mandataire judiciaire.

Par jugement en date du 23 mai 2017, un plan de redressement a été adopté pour une durée de 10 ans, la S.E.L.A.R.L. [S] [Y] – MJO étant désignée en qualité de commissaire à l’exécution de ce plan.

Par ordonnance du 25 août 2017, le Président du Tribunal de Grande Instance de NANTES, à la demande du syndic en exercice, a désigné la S.E.L.A.R.L. AJA ASSOCIES en qualité d’administrateur provisoire de la copropriété de l’immeuble sis [Adresse 1], à [Localité 5], à compter du 30 septembre 2017, pour prendre les mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété avec les pouvoirs du syndic et tout ou partie des pouvoirs de l’assemblée générale des copropriétaires.

Les 09 juillet 2020 et 22 janvier 2021, la S.E.L.A.R.L. AJA ASSOCIES, en sa qualité d’administrateur provisoire de la copropriété, a mis en demeure la S.C.I. OPHE de s’acquitter d’un arriéré de charges de copropriété.

Le 11 juin 2021, un conciliateur de justice a constaté l’échec de la tentative de conciliation initiée par la copropriété, en l’absence de la S.C.I. OPHE.

Par acte d’huissier délivré le 24 mai 2022, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES, représenté par la S.E.L.A.R.L. AJA ASSOCIES en sa qualité d’administrateur provisoire, a fait assigner la S.C.I. OPHE devant le Tribunal Judiciaire de NANTES aux fins de paiement d’un arriéré de charges de copropriété (R.G. n°22/2409).

Par jugement du 13 décembre 2022, le Tribunal Judiciaire de NANTES a prononcé la résolution du plan de redressement arrêté par jugement du 23 mai 2017 et a prononcé la liquidation judiciaire de la S.C.I. OPHE.

Le 20 décembre 2012, la S.C.I. OPHE a interjeté appel.

Par acte d’huissier délivré le 03 avril 2023, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES, représenté par la S.E.L.A.R.L. AJA ASSOCIES en sa qualité d’administrateur provisoire, a fait assigner la S.E.L.A.R.L. [S] [Y] – MJO – MANDATAIRES JUDICIAIRES, en sa qualité de mandataire à la liquidation judiciaire de la S.C.I. OPHE, devant le Tribunal Judiciaire de NANTES aux fins de voir fixer l’arriéré de charge de copropriété au passif de la procédure collective (R.G. n°23/1497).

Le 28 juin 2023, les deux procédures ont été jointes (sous le R.G. n°22/2409).

En cours d’instance et par arrêt du 26 septembre 2023, la Cour d’Appel de RENNES a dit n’y avoir lieu à résolution du plan de redressement de la S.C.I. OPHE, ni à ouverture d’une procédure de liquidation judiciaire à son encontre.

***

Suivant ses dernières conclusions notifiées par voie dématérialisée et signifiées le 08 octobre 2024, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES, représenté par la S.E.L.A.R.L. AJA ASSOCIES en sa qualité d’administrateur provisoire, sollicite du tribunal de :

Vu l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu l’article 36 du décret du 17 mars 1967,

— Condamner la S.C.I. OPHE à payer, en deniers ou quittance, à la S.E.L.A.R.L. AJA ASSOCIES agissant par Maître [E] [W], es-qualité d’administrateur provisoire du Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 5], la somme de 68.437,87 euros au titre des charges de copropriété impayées, outre intérêts au taux légal à compter du 17 janvier 2022 sur la somme de 44.934,38 euros et à compter des présentes pour le surplus, lesdits intérêts ayant vocation à se capitaliser dans les conditions prévues à l’article 1343-2 du Code civil;

— Condamner la S.C.I. OPHE à payer à la S.E.L.A.R.L. AJA ASSOCIES, agissant par Maître [E] [W], es-qualité d’administrateur provisoire du Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 5], la somme de 7.000,00 euros à titre de dommages et intérêts ;

— Condamner la S.C.I. OPHE à verser à la S.E.L.A.R.L. AJA ASSOCIES, agissant par Maître [E] [W], es-qualité d’administrateur provisoire du Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 5], la somme de 3.000,00 euros par application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure civile ;

— Dire n’y a voir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit ;

— Condamner la S.C.I. OPHE aux entiers dépens.

***

Suivant ses dernières conclusions notifiées par voie dématérialisée le 07 octobre 2024, la S.C.I. OPHE sollicite du tribunal de :

— Débouter le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 5] représenté par la S.E.L.A.R.L. AJA ASSOCIES, agissant par Maître [W] es-qualité d’administrateur provisoire, nommée par ordonnance de Monsieur le président du Tribunal de grande instance de Nantes en date du 25 août 2017, puis par ordonnance de Monsieur le président du Tribunal judiciaire de NANTES du 6 août 2021 de l’ensemble de ses demandes ;

— Débouter le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 5] représenté par la S.E.L.A.R.L AJA ASSOCIES, agissant par Maître [W] es-qualité d’administrateur provisoire, nommée par ordonnance de Monsieur le président du Tribunal de grande instance de NANTES en date du 25 août 2017, puis par ordonnance de Monsieur le président du Tribunal judiciaire de NANTES du 6 août 2021 de sa demande de condamnation au titre des dommages et intérêts à l’encontre de la S.C.I. OPHE ainsi que sa demande de condamnation au titre de l’article 700 du C.P.C.

***

La S.E.L.A.R.L. [S] [Y] – MJO – MANDATAIRES JUDICIAIRES, en sa qualité désormais de commissaire à l’exécution du plan de redressement de la S.C.I. OPHE, n’a pas constitué avocat. La présente décision, susceptible d’appel sera réputée contradictoire en application de l’article 474 du code de procédure civile.

***

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Une ordonnance de clôture a été rendue le 08 octobre 2024, l’affaire étant fixée à l’audience du même jour. Les parties ont été informées par le président que le jugement serait rendu le 07 janvier 2025 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande principale

Sur les charges de copropriété

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables à ce seul copropriétaire.

En l’espèce, les procès-verbaux des décisions prises les 24 mars 2021, 08 novembre 2021, 07 novembre 2023, 18 janvier 2024 par l’administrateur provisoire de la copropriété désigné en application des dispositions de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 rendent certaine et exigible la créance relative l’ensemble des charges et travaux approuvés par les dites décisions.

Par ailleurs, les pièces produites aux débats et notamment, l’ensemble des relevés de compte établis pour le lot de copropriété dont est propriétaire la S.C.I. OPHE, en application des décisions susvisées, font état d’un montant de 68.437,87 euros dû par cette dernière au titre des charges de copropriété et frais de recouvrement arrêtés au 15 juillet 2024.

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES, représenté par la S.E.L.A.R.L. AJA ASSOCIES en sa qualité d’administrateur provisoire, justifie ainsi du bien-fondé de sa demande en paiement à hauteur de cette somme de 68.437,87 euros.

La S.C.I. OPHE n’a produit aucun élément probant permettant de remettre en cause les éléments susvisés et n’apporte pas la preuve de versements qui n’auraient pas été pris en considération.

En conséquence, la S.C.I. OPHE sera condamnée à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES, représenté par la S.E.L.A.R.L. AJA ASSOCIES en sa qualité d’administrateur provisoire, en deniers ou quittances, la somme de 68.437,87 euros au titre des charges de copropriété et frais de recouvrement arrêtés au 15 juillet 2024, outre les intérêts au taux légal à compter du 08 octobre 2024 conformément à l’article 1231-6 du code civil et leur capitalisation selon les modalités définies par l’article 1343-2 du code civil.

Sur les dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, la carence persistante de la S.C.I. OPHE a nécessairement causé au syndicat des copropriétaires de l’immeuble pour lequel le paiement des charges constitue les seules ressources, un préjudice distinct du simple retard dans le paiement, en mettant un péril l’équilibre de sa trésorerie et en aggravant ses dépenses et les nécessités de la gestion par le suivi le plus rigoureux des impayés.

La S.C.I. OPHE sera par conséquent condamnée à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES, représenté par la S.E.L.A.R.L. AJA ASSOCIES en sa qualité d’administrateur provisoire, la somme de 1.000,00 euros à titre de dommages et intérêts, outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement conformément à l’article 1231-7 du code civil.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

La S.C.I. OPHE qui succombe à l’action, supportera les dépens en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

En outre, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES, représenté par la S.E.L.A.R.L. AJA ASSOCIES en sa qualité d’administrateur provisoire, a dû engager des frais irrépétibles qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge.

La S.C.I. OPHE sera donc condamnée à lui payer la somme de 2.000,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal,

Statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort;

CONDAMNE la S.C.I. OPHE à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 5], représenté par la S.E.L.A.R.L. AJA ASSOCIES en sa qualité d’administrateur provisoire, la somme de 68.437,87 euros au titre des charges de copropriété et frais de recouvrement arrêtés au 15 juillet 2024, outre les intérêts au taux légal à compter du 08 octobre 2024 et leur capitalisation selon les modalités définies par l’article 1343-2 du code civil ;

CONDAMNE la S.C.I. OPHE à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES, représenté par la S.E.L.A.R.L. AJA ASSOCIES en sa qualité d’administrateur provisoire, la somme de 1.000,00 euros à titre de dommages et intérêts, outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

DÉBOUTE le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES, représenté par la S.E.L.A.R.L. AJA ASSOCIES en sa qualité d’administrateur provisoire, de ses demandes pour le surplus ;

CONDAMNE la S.C.I. OPHE aux dépens ;

CONDAMNE la S.C.I. OPHE à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES, représenté par la S.E.L.A.R.L. AJA ASSOCIES en sa qualité d’administrateur provisoire, la somme de 2.000,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,

Sandrine GASNIER Nathalie CLAVIER