Minute n°

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

============

JUGEMENT du 19 Juin 2025

__________________________________________

DEMANDEURS :

Monsieur [H] [L] [Z]

51 impasse de Bouvreuils

ANETZ

44150 VAIR-SUR-LOIRE

Madame [N] [T] [S]

51 impasse de Bouvreuils

ANETZ

44150 ANETZ

représentés par M^e Christine BONY, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDEURS :

Monsieur [M] [G]

80 La Basse Boire

ANETZ

44150 VAIR-SUR-LOIRE

Madame [U] [F] épouse [G]

80 La Basse Boire

ANETZ

44150 VAIR-SUR-LOIRE

Comparants en personne D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Stéphanie ZARIFFA

GREFFIER : Aurélien PARES

PROCEDURE :

date de la première évocation : 27 Février 2025

date des débats : 24 Avril 2025

délibéré au : 19 Juin 2025

RG N° N° RG 24/03538 – N° Portalis DBYS-W-B7I-NMJ7

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à M^e Christine BONY

CCC à Monsieur [M] [G], Madame [U] [F] épouse [G] + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing-privé en date du 31 décembre 2017, prenant effet au 1er janvier 2018, pour une durée de trois ans renouvelable, Monsieur [H] [L] [Z] et Madame [N] [T] [S] ont donné à bail à Monsieur [M] [G] et Madame [U] [F] épouse [G] un local à usage d’habitation sis 80 La Basse Boire – Anetz à Vair-sur-Loire (44150), moyennant un loyer mensuel révisable de 800 euros, outre le versement d’un dépôt de garantie d’un montant égal à celui du loyer.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 16 juin 2023, Monsieur [H] [Z] et Madame [N] [S] ont fait délivrer à Monsieur et Madame [G] un congé pour vendre au prix de 199 500 euros, délivré le 23 juin 2023 et à effet au 1er janvier 2024.

Par courrier en date du 13 août 2023, Monsieur et Madame [G] ont fait connaitre aux bailleurs leur volonté de préempter pour un montant de 123 00 euros. Néanmoins, les formalités visant à concrétiser la vente n’ont pas été réalisées et aucun acte authentique n’a été signé.

Monsieur et Madame [G] se sont maintenus dans les lieux.

Des loyers restant impayés, par acte du 17 avril 2024, Monsieur [H] [Z] et Madame [N] [S] ont délivré aux locataires un commandement de payer les loyers et d’avoir à justifier de l’occupation du logement.

Par acte d’huissier du 4 octobre 2024, auquel il convient de se reporter pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, les demandeurs ont assigné Monsieur [M] [G] et Madame [U] [F] épouse [G] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Nantes aux fins d’expulsion suite au congé pour vente et de condamnation à des indemnités d’occupation outre les demandes accessoires.

L’affaire a été appelée à l’audience du 27 février 2025 puis renvoyée et évoquée à l’audience du 24 avril 2025, les défendeurs devant communiquer leurs pièces au conseil de Monsieur [H] [Z] et Madame [N] [S].

Lors de l’audience, les demandeurs, représentés par leur conseil, ont soutenu oralement les conclusions déposées aux termes desquelles ils sollicitent de voir :

Recevoir Monsieur [H] [Z] et Madame [N] [S] en leur demande et les déclarer bien fondés ;

A titre principal :

constater que le congé et, partant, la fin de bail sont acquis en faveur de Monsieur [H] [Z] et Madame [N] [S] à effet du 1er janvier 2024 avec toutes conséquences de droit ;

ordonner l’expulsion de Monsieur [M] [G] et Madame [U] [F] épouse [G] tant de leur personne, que de leurs biens, et de tous occupants de leur chef, avec au besoin l’assistance de la Force Publique et d’un serrurier ;

condamner Monsieur [M] [G] et Madame [U] [F] épouse [G] à payer à Monsieur [H] [Z] et Madame [N] [S], une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et charges dus à compter du 1er janvier 2024, déduction faite des sommes déjà versées, jusqu’à parfaite libération des lieux loués, outre tous autres dus, droits et actions ;

A titre subsidiaire :

constater la résiliation de plein droit du bail dont s’agit à compter du 17 juin 2024 ;

ordonner l’expulsion de Monsieur [M] [G] et Madame [U] [F] épouse [G] tant de leur personne, que de leurs biens, et de tous occupants de leur chef, avec au besoin l’assistance de la Force Publique et d’un serrurier ;

condamner Monsieur [M] [G] et Madame [U] [F] épouse [G] à payer à Monsieur [H] [Z] et Madame [N] [S] la somme principale de 436,00 € au titre des loyers et charges dus au 17 juin 2024 ;

condamner Monsieur [M] [G] et Madame [U] [F] épouse [G] à payer à Monsieur [H] [Z] et Madame [N] [S], une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et charges dus à compter du 17 juin 2024, déduction faite des sommes déjà versées, jusqu’à parfaite libération des lieux loués, outre tous autres dus, droits et actions ;

En tout état de cause :

dire que les sommes dues par Monsieur [M] [G] et Madame [U] [F] épouse [G] emporteront intérêts au taux légal à compter du 1er janvier 2024 ;

dire que le dépôt de garantie d’un montant de 800 € sera acquis à Monsieur [H] [Z] et Madame [N] [S], à titre de dommages et intérêts ;

condamner Monsieur [M] [G] et Madame [U] [F] épouse [G] à payer à Monsieur [H] [Z] et Madame [N] [S] la somme de 1 500 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’en tous les dépens qui comprendront les frais de commandements ;

rappeler le caractère exécutoire de plein droit de la décision à intervenir nonobstant opposition ou appel et sans caution.

Ils soutiennent oralement leur demande principale de validation du congé pour vente et actualisent leur créance à la somme de 1 662 euros arrêtée au 30 avril 2025, expliquant que la caisse des affaires familiales a suspendu les aides au logement des locataires après la délivrance du congé pour vente et que ces derniers ne sont désormais plus à jour des loyers.

Monsieur [M] [G] et Madame [U] [F] épouse [G] ont comparu et ont reconnu le caractère illicite de leur maintien dans les lieux. Ils expliquent cependant que malgré leurs recherches, ils ne trouvent pas de logement avec quatre chambres permettant de loger une famille de huit personnes. Ils indiquent que les bailleurs ont bloqués l’aide personnalisée au logement et qu’ils ne leur remettent plus de quittances de loyers depuis plus d’un an. Ils contestent le montant de la dette et soutiennent un trop perçu des bailleurs de 714 euros sur l’année 2024 suite à ladite régularisation de la caisse des affaires familiales.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 juin 2025, les parties présentes ayant été avisées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la validité du congé pour vente et les effets

En application des dispositions de l’article 15-I de la loi du 06 juillet 1989, le bailleur peut, six mois avant l’expiration du bail, donner congé des lieux loués pour vendre.

Le congé doit mentionner le prix de vente et reproduire certaines mentions. L’objet à vendre doit par ailleurs être identifié. Il faut qu’il y ait concordance entre l’objet loué et celui offert à la vente, et que l’assiette du congé soit identique à celle du bail.

Selon l’article 15-II de la loi précitée, le congé vaut offre de vente au profit du locataire. L’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Le locataire qui accepte l’offre dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente. Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de tout titre d’occupation.

En l’espèce, le bail consenti à Monsieur [M] [G] et Madame [U] [F] épouse [G] a été conclu le 31 décembre 2017, à effet au 1er janvier 2018, pour une période de trois ans renouvelable. Celui-ci a fait l’objet d’un renouvellement tacite le 1er janvier 2021 pour une nouvelle période de trois ans, arrivant à expiration le 31 décembre 2023.

Le congé du 16 juin 2023 a été reçu par les locataires le 23 juin 2023. Il a donc été régulièrement délivré plus de six mois avant l’échéance précitée.

Le congé comporte par ailleurs les mentions requises en ce que le bien est clairement identifié, le prix est mentionné (199 500 euros) ainsi que le délai.

Monsieur [M] [G] et Madame [U] [F] épouse [G] n’ont pas accepté l’offre de vente mais ont, par courrier simple en date du 13 août 2023, formulé une contre-offre pour un montant de 123 000 euros, à laquelle aucune suite n’a été donnée.

En conséquence, et en l’absence de tout acte de vente réalisé, le bail s’est trouvé résilié par l’effet du congé et Monsieur [M] [G] et Madame [U] [F] épouse [G] se trouvent occupants sans droit ni titre depuis le 1er janvier 2024 à 0 heure.

Il convient en conséquence d’ordonner l’expulsion de Monsieur [M] [G] et Madame [U] [F] épouse [G] ainsi que celle de tous occupants de leur chef.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Les conditions de validité du congé pour vente étant réunies, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande subsidiaire de résiliation du bail pour défaut de paiement de loyers.

Sur la demande en paiement

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

En l’espèce, Monsieur [H] [Z] et Madame [N] [S] font état d’une dette locative de 1 662 euros selon décompte arrêté au 30 avril 2025, dont il conviendra de déduire l’échéance d’avril 2025, celle-ci étant datée postérieurement à la date de l’audience. Les bailleurs évoquent une dette courante depuis février 2024.

Monsieur [M] [G] et Madame [U] [F] épouse [G] contestent le principe de la dette. Ces derniers expliquent que l’arriéré locatif visé dans le commandement du 17 avril 2024 était dû à une suspension des aides personnalisée au logement, lesquelles ont fait l’objet d’une régularisation en juin 2024. Ils invoquent a contrario un trop perçu des bailleurs de 714 euros sur l’année 2024 suite à ladite régularisation de la caisse des affaires familiales. Concernant la dette locative courante depuis janvier 2025, les locataires expliquent ces nouveaux impayés par une cessation du versement de l’aide personnalisée au logement depuis le 1er janvier 2025 (selon courriel envoyé à la CAF le 12 février 2025).

Il résulte des pièces produites, notamment des attestations de paiement de la caisse des affaires familiales ainsi que des relevés de compte versés par chacune des parties, que Monsieur [M] [G] et Madame [U] [F] épouse [G] ont toujours été réguliers dans le paiement des loyers résiduels. En effet, selon les décomptes produits, alors que le montant total du loyer est de 862.06 euros depuis le 31 décembre 2023, les locataires procèdent au versement de 268.06 euros par mois, en sus des aides au logement d’un montant de 594 euros, versées directement aux bailleurs.

Il ressort des pièces versées aux débats que les impayés constatés sont dus à la suspension du versement de l’aide personnalisée au logement par la caisse des affaires familiales pour les mois de février, mars, avril et mai 2024, de sorte que les bailleurs n’ont perçus que le loyer résiduel.

Il résulte cependant de l’historique des opérations produit par les bailleurs (pièce 14) qu’une régularisation de la caisse des affaires familiales pour un montant de 2 455 euros a été effectuée le 10 juin 2024. La dette locative mentionnée dans le commandement de payer du 17 avril 2024, pour un montant de 1 703 euros, a donc été réglée dans les deux mois du commandement.

Par ailleurs, les attestations de paiement de la caisse des affaires familiales versés par les défendeurs témoignent de ce que les bailleurs ont ensuite perçu 673 euros d’aide personnalisée mensuelle entre juin et décembre 2024, en sus des virements effectués par les locataires à hauteur de 268.06 euros par mois, ce qui a généré un trop perçu total de 714 euros pour l’année 2024, au profit de Monsieur [H] [Z] et Madame [N] [S].

En outre, selon un courriel de la CAF envoyé aux défendeurs suite à une demande d’information en date du 12 février 2025, le versement de l’aide personnalisée au logement a de nouveau été interrompu à compter du 1er janvier 2025, générant une nouvelle fois des impayés de loyers. Il ressort cependant de ce courriel que leurs droits n’ont pas pu être recalculés en raison d’une carence des bailleurs dans la communication de certaines informations, et notamment du montant du loyer appliqué.

Considérant que les locataires ont fait preuve de régularité dans le paiement des loyers résiduels, et que les bailleurs ne sauraient se prévaloir de leur propre défaillance afin de formuler une demande en paiement, il convient de les débouter de ce chef de demande, une régularisation auprès de la CAF devant leur permettre de recouvrer les sommes manquantes au titre des loyers de janvier à mars 2025.

Il convient de préciser que les pièces produites par les parties n’ayant pas d’incidences sur la résolution du litige ont été écartées des débats.

Il y a également lieu de rappeler que les locataires sont redevables des loyers et des charges entre la date de l’audience et la signification de la décision.

Sur l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Il résulte des dispositions de l’article 1240 du code civil que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail étant résilié depuis le 1er janvier 2024, Monsieur [M] [G] et Madame [U] [F] épouse [G] sont sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation, augmentée des charges locatives en cours et ce, jusqu’à libération effective des lieux, et de condamner Monsieur [M] [G] et Madame [U] [F] épouse [G] à son paiement.

Les loyers résiduels ayant été réglés par les locataires jusqu’à l’échéance de mars 2025, la condamnation au paiement des indemnités d’occupation prendra donc effet au 1er avril 2025.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure. L’article 1231-2 du même code précise que les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé.

En outre, aux termes de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Monsieur [H] [Z] et Madame [N] [S] n’établissent pas que la carence dans le paiement intégral des loyers ait été due à la mauvaise foi des locataires, et ne justifient pas davantage du préjudice qu’ils invoquent.

En conséquence, les bailleurs seront déboutés de leur demande de conservation du dépôt de garantie d’un montant de 800 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires et l’exécution provisoire

Monsieur [M] [G] et Madame [U] [F] épouse [G] qui succombent supporteront les entiers dépens, en ce compris les frais de commandement mais non le coût du congé.

Il n’est pas équitable de laisser à leur charge les frais exposés par la Monsieur [H] [Z] et Madame [N] [S] afin de faire valoir leurs droits. Monsieur [M] [G] et Madame [U] [F] épouse [G] seront en conséquence condamnés à leur verser la somme de 400 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit et il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe,

CONSTATE la validité du congé délivré le 23 juin 2023, à effet au 1er janvier 2024 ;

DIT Monsieur [M] [G] et Madame [U] [F] épouse [G] déchus de tout titre d’occupation et occupant sans droit ni titre du local à usage d’habitation sis 80 La Basse Boire – Anetz à Vair-sur-Loire (44150) depuis le 1er janvier 2024 ;

ORDONNE l’expulsion des lieux loués de Monsieur [M] [G] et Madame [U] [F] épouse [G] et de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, passé un délai de deux mois, suivant la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que le sort des meubles est régi par les articles L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [M] [G] et Madame [U] [F] épouse [G] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, laquelle indemnité suivra les conditions contractuelles ;

CONDAMNE Monsieur [M] [G] et Madame [U] [F] épouse [G] à son paiement à compter de l’échéance du mois d’avril 2025 ;

DEBOUTE Monsieur [H] [Z] et Madame [N] [S] de leur demande en paiement au titre des loyers et charges échus au 31 mars 2025 ;

DEBOUTE Monsieur [H] [Z] et Madame [N] [S] de leur demande de conservation du dépôt de garantie d’un montant de 800 euros à titre de dommages et intérêts ;

RAPPELLE aux locataires leurs obligations et notamment le paiement des loyers et charges et indemnités d’occupation entre la date de l’audience et la signification du présent jugement ;

CONDAMNE Monsieur [M] [G] et Madame [U] [F] épouse [G] à verser à Monsieur [H] [Z] et Madame [N] [S] une indemnité de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toutes demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [M] [G] et Madame [U] [F] épouse [G] aux entiers dépens, en ce compris les frais de commandement mais non le coût du congé ;

DIT que le présent jugement sera transmis au Département ;

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction les jour, mois et an susdits,

Le Greffier La Présidente

PARES S.ZARIFFA