Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

============

JUGEMENT du 27 Mars 2025

__________________________________________

DEMANDERESSE :

Société HABITAT 44

3 boulevard Alexandre Millerand

BP 50432

44200 NANTES CEDEX 02

représentée par Maître Hervé BOULANGER, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDERESSE :

Madame [J] [W]

Appartement 10 Etage 2

167 Boulevard Ronsard

44150 ANCENIS

comparant en personne D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Noémie CLERGEAU

GREFFIER : Marie-Pierre KIOSSEFF lors des débats et Michel HORTAIS lors du prononcé

PROCEDURE :

date de la première évocation : 30 janvier 2025

date des débats : 30 janvier 2025

délibéré au : 27 mars 2025

RG N° N° RG 24/03255 – N° Portalis DBYS-W-B7I-NK3A

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Hervé BOULANGER

CCC à Madame [J] [W] + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 17 novembre 2014, la société Habitat 44 a donné à bail à Madame [J] [W], un logement, situé 167 boulevard Ronsard ANCENIS (44150), pour un loyer mensuel de 486,08 euros, avant déduction de l’APL.

Des loyers restant impayés, par acte de commissaire de justice du 26 juillet 2024, la société Habitat 44 a fait signifier à Madame [J] [W] délivré un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et d’avoir à justifier d’une assurance.

Par lettre du 29 avril 2024, la société Habitat 44 a saisi la caisse d’allocations familiales de Loire-Atlantique.

Par acte de commissaire de justice du 8 octobre 2024, la société Habitat 44 a assigné Madame [J] [W], devant le Juge des Contentieux de la Protection de Nantes aux fins de voir :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance ;

à titre subsidiaire, constater l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers ;

à titre très subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ;

ordonner l’expulsion de Madame [J] [W] ainsi que tous les occupants de son chef du logement avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier selon les modalités et délais prévus par la loi ;

condamner Madame [J] [W], au paiement des sommes suivantes:

— la somme de 2415,71 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 8 octobre 2024, somme à parfaire au jour de l’audience ;

— une indemnité d’occupation égale au dernier loyer en cours, outre les charges, soit la somme mensuelle de 486,08 euros et ce, jusqu’à la libération effective des lieux, augmentée de son éventuelle réindexation, du supplément SLS et de pénalité OPS, et diminuée des éventuels droits à APL ;

— la somme de 700 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens y compris le coût du commandement de payer ;

rappeler que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit.

L’assignation a été dénoncée le 9 octobre 2024 à la préfecture.

A l’audience du 30 janvier 2025, la société Habitat 44, représentée, maintient ses demandes, en ce compris la non justification d’assurance dans le délai d’un mois à compter du commandement et actualise sa créance à la somme de 2819,95 euros arrêtée selon décompte du 21 janvier 2025.

Madame [J] [W], comparait. Elle assure être assurée pour son logement et montre sur son téléphone un mail d’assurance crédit agricole renouvelée à compter du 6 janvier 2025. Elle ne conteste pas le principe de la dette et demande des délais de paiement à hauteur de 100 euros par mois en sus du loyer et des charges.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

L’enquête sociale réalisée par la Préfecture de Loire-Atlantique, conformément aux dispositions de l’article 114 de la loi du 28 juillet 1998, a été communiquée aux parties présentes.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 27 mars 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 9 octobre 2024 soit six semaines au moins avant l’audience.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la caisse d’allocations familiales par la société Habitat 44 le 29 avril 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande est recevable.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 oblige le locataire à s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de justification d’assurance, un mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement visant la clause résolutoire insérée au bail a été signifié par commissaire de justice en date du 26 juillet 2024. Madame [J] [W] n’a pas justifié de la souscription d’un contrat d’assurance habitation dans le délai d’un mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont ainsi réunies. En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail conclu le 17 novembre 2014 à compter du 27 août 2024.

Il convient dès lors d’ordonner l’expulsion de Madame [J] [W] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance étant réunies, il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes subsidiaires.

Sur la demande en paiement

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 17 novembre 2014, du commandement de payer délivré le 26 juillet 2024 et du décompte de la créance actualisé que la société Habitat 44 rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Le décompte versé fait apparaître un solde débiteur de 2819,95 euros arrêté au 21 janvier 2025.

La créance étant justifiée pour un montant de 2819,95 euros, il convient en conséquence de condamner Madame [J] [W] au paiement de cette somme selon les modalités décrites dans le dispositif ci-dessous.

Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement.

Sur l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Il résulte des dispositions de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur .

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 27 août 2024, Madame [J] [W] est occupante sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local, après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien. Au regard des éléments communiqués, l’indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi. Il y a lieu de condamner la locataire au paiement de cette indemnité à compter de 27 août 2024 jusqu’à la libération effective des lieux.

Elle se trouve partiellement liquidée à la condamnation principale jusqu’au terme de décembre 2024 inclus. La condamnation au paiement des indemnités d’occupation prendra donc effet au 1er janvier 2025.

Sur les délais de paiement demandés, avec suspension des effets de la clause résolutoire

Il est de jurisprudence constante, fondée sur l’article 7g) de la loi du 6 juillet 1989, que le juge ne peut accorder des délais supplémentaires dès lors que la clause résolutoire est acquise sur le défaut d’assurance et ne peut que constater la résiliation du bail.

En l’espèce, des délais de paiement sont sollicités par Madame [J] [W] afin de voir suspendre la clause résolutoire, proposant de verser la somme de 100 euros en sus du loyer et des charges afin d’apurer la dette. Cependant, la clause résolutoire étant acquise pour défaut d’assurance contre les risques locatifs, aucun délai de paiement visant à en suspendre les effets ne peut être octroyé.

En conséquence, cette demande de délai doit être rejetée.

Sur les demandes accessoires et l’exécution provisoire

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [J] [W], aux dépens de l’instance comprenant en outre les frais de signification du commandement de payer du 26 juillet 2024.

Il n’apparaît cependant pas conforme à l’équité et à la situation économique des parties de faire droit à la demande formulée au titre des frais irrépétibles. Il convient donc de rejeter la demande de la société Habitat 44 fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable la demande de la société Habitat 44 aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 17 novembre 2014 entre la société Habitat 44 d’une part, et Madame [J] [W] d’autre part, concernant les locaux situés 167 boulevard Ronsard à ANCENIS (44150), sont réunies à la date du 27 août 2024 ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [J] [W] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution et ce, tout le temps des opérations jusqu’à libération complète des lieux ;

DIT que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux serait régi par les dispositions prévues par les articles L433-1 et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [J] [W] à payer à la société Habitat 44 la somme de 2819,95 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtés au 21 janvier 2025, échéance de décembre incluse, et ce avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement ;

CONDAMNE Madame [J] [W] à verser à la société Habitat 44 une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, et ce à compter du mois de janvier 2025 et jusqu’à complète libération des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

REJETTE la demande de délais de paiement avec suspension de la clause résolutoire formulée par Madame [J] [W] ;

CONDAMNE Madame [J] [W] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer du 26 juillet 2024 ;

REJETTE la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile de la société Habitat 44 ;

DÉBOUTE la société Habitat 44 de ses autres demandes et prétentions ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit ;

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction le 27 mars 2025.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE