SG

LE 19 MAI 2026

Minute n°

N° RG 22/01083 – N° Portalis DBYS-W-B7G-LOU5

[M] [X] veuve [U]

C/

Syndic. de copro. LA RESIDENCE [Etablissement 1]

Demande en nullité d’une assemblée générale ou d’une délibération de cette assemblée

1 copie exécutoire et certifiée conforme à :

la SARL CHROME AVOCATS – 322

M^e Jean-marc LE MASSON – 256

délivrées le

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE NANTES

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QUATRIEME CHAMBRE

JUGEMENT

du DIX NEUF MAI DEUX MIL VINGT SIX

Composition du Tribunal lors du délibéré :

Président : Nathalie CLAVIER, Vice Présidente,

Assesseur : Laëtitia FENART, Vice-Présidente,

Assesseur : Nicolas BIHAN, Vice-Président,

GREFFIER : Sandrine GASNIER

Débats à l’audience publique du 03 FEVRIER 2026 devant Nathalie CLAVIER, siégeant en Juge Rapporteur, sans opposition des avocats, qui a rendu compte au Tribunal dans son délibéré.

Prononcé du jugement fixé au 19 MAI 2026.

Jugement Contradictoire rédigé par Nathalie CLAVIER, prononcé par mise à disposition au greffe.

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ENTRE :

Madame [M] [X] veuve [U], demeurant [Adresse 1]

Rep/assistant : M^e Jean-marc LE MASSON, avocat au barreau de NANTES

DEMANDERESSE.

D’UNE PART

ET :

Syndic. de copro. LA RESIDENCE [Etablissement 1], dont le siège social est sis [Adresse 2] et [Adresse 3]

Rep/assistant : Maître Pierrick HAUDEBERT de la SARL CHROME AVOCATS, avocats au barreau de NANTES

DEFENDERESSE.

D’AUTRE PART

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Faits, procédure et prétentions des parties

Depuis 2018, Madame [M] [U] est propriétaire d’un appartement situé au dernier étage de la Résidence “[Etablissement 1]” soumise au statut de la copropriété des immeubles bâtis et située [Adresse 1], à [Localité 1].

Début 2021, Madame [M] [U] a entrepris des travaux d’aménagement de la terrasse attenante à cet appartement.

Par courrier en date du 16 mars 2021, le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES de l’immeuble, par l’intermédiaire de son syndic, lui a demandé de stopper ces travaux et de lui transmettre notamment, leur descriptif.

Après divers échanges, les parties n’ont pu parvenir à un accord.

À la demande du SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES, la résolution n°12 intitulée “autorisation à donner à un copropriétaire, Madame [U], pour effectuer des travaux modifiant l’harmonie extérieure (majorité absolue article 25)”, a été inscrite à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 21 décembre 2021.

Le 21 décembre 2021, cette résolution a été rejetée.

Par acte d’huissier délivré le 21 février 2022, Madame [M] [U] a fait assigner le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES devant le Tribunal Judiciaire de NANTES aux fins d’annulation de la résolution n°12 de l’assemblée générale du 21 décembre 2021 et d’indemnisation de ses préjudices.

Suivant ses dernières conclusions notifiées par voie dématérialisée le 18 février 2022, Madame [M] [U] sollicite du tribunal de :

Vu la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis,

Vu les 1240 et suivants du code civil,

Vu l’article 700 du code de procédure civile,

A titre principal,

— Dire et juger que les terrasses attenantes à son lot de copropriété n°3069 sont une partie privative ;

A titre subsidiaire,

— Dire et juger que les terrasses attenantes à son lot de copropriété n°3069 sont une partie commune à usage exclusif ;

En tout état de cause,

— Débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes ;

— Annuler la résolution n°12 de l’assemblée générale du 21 décembre 2021 ;

— Condamner le syndicat des copropriétaires [Etablissement 1] à payer à Madame [U] la somme de 1.806,70 euros au titre du préjudice financier ;

— Condamner le syndicat des copropriétaires [Etablissement 1] à payer à Madame [U] la somme de 5.000,00 euros au titre du préjudice de jouissance ;

— Condamner le syndicat des copropriétaires [Etablissement 1] à payer à Madame [U] la somme de 5.000,00 euros au titre du préjudice moral ;

— Condamner le syndicat des copropriétaires à verser à Madame [U] la somme de 5.000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Dire et juger que Madame [U] sera dispensée de sa quote-part des dépenses incombant aux syndicats des copropriétaires, subséquentes à la décision rendue, en principal et frais de procédure ;

— Condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens dont distraction.

***

Suivant ses dernières conclusions notifiées par voie dématérialisée le 31 mars 2025, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES sollicite du tribunal de :

Vu les articles 1103, 1104, 1231 et suivants, 1240, 1353 du Code civil,

Vu l’article 25 b de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965,

Vu l’article 700 du Code de procédure civile,

Vu la jurisprudence,

Vu les pièces versées aux débats,

A titre principal,

— Dire Madame [M] [Q] [U] mal fondée en son action ;

— Rejeter l’intégralité des demandes, fins et conclusions formulées par Madame [M] [Q] [U] comme non fondées ;

A titre reconventionnel,

— Dire le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Etablissement 1], représenté par son Syndic en exercice, le Cabinet THIERRY IMMOBILIER, recevable et bien-fondé en ses demandes ;

— Condamner Madame [M] [Q] [U] à la remise en état des parties communes de la résidence [Etablissement 1], sise [Adresse 2] et [Adresse 3], sous astreinte de 200,00 euros par jour de retard à compter du jugement à intervenir;

— Condamner Madame [M] [Q] [U] à verser au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Etablissement 1], représenté par son Syndic en exercice, le Cabinet THIERRY IMMOBILIER, la somme de 5.000,00 euros à titre de dommages-intérêts pour violation du règlement de copropriété de ladite résidence ;

— Condamner Madame [M] [Q] [U] à verser au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Etablissement 1], représenté par son Syndic en exercice, le Cabinet THIERRY IMMOBILIER, la somme de 5.000,00 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Condamner Madame [M] [Q] [U] aux entiers frais et dépens de l’instance, y compris les frais du jugement à intervenir.

***

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Une ordonnance de clôture a été rendue le 06 novembre 2025 et l’affaire a été fixée à l’audience du 03 février 2026. Les parties ont été informées par le président que le jugement serait rendu le 19 mai 2026 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande principale de Madame [M] [U]

1. Sur l’annulation de la résolution n°12 votée par l’assemblée générale du 21/12/2021

Sur la qualification de la terrasse

Aux termes de l’article 2 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, “sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé”.

Selon l’article 3 de la même loi :

“Sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux.

Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes :

— le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d’accès ;

— le gros oeuvre des bâtiments, les éléments d’équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs ;

— les coffres, gaines et têtes de cheminées ;

— les locaux des services communs ;

— les passages et corridors ;

— tout élément incorporé dans les parties communes.

Sont réputés droits accessoires aux parties communes dans le silence ou la contradiction des titres:

— le droit de surélever un bâtiment affecté à l’usage commun ou comportant plusieurs locaux qui constituent des parties privatives différentes, ou d’en affouiller le sol ;

— le droit d’édifier des bâtiments nouveaux dans des cours, parcs ou jardins constituant des parties communes ;

— le droit d’affouiller de tels cours, parcs ou jardins ;

— le droit de mitoyenneté afférent aux parties communes ;

— le droit d’affichage sur les parties communes ;

— le droit de construire afférent aux parties communes”.

Conformément à l’article 8 :

“I. – Un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l’état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l’administration des parties communes. Il énumère, s’il y a lieu, les parties communes spéciales et celles à jouissance privative.

Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation”.

En l’espèce et contrairement à ce que tente de soutenir Madame [M] [U], le règlement de copropriété et l’état descriptif de copropriété constitue un seul et même document en date du 15 mars 1999 nommé “ETAT DESCRIPTIF DE DIVISION ET REGLEMENT DE COPROPRIETE [Adresse 4] et [Adresse 5]”, aux termes duquel, en sa partie 2, sont définies les parties communes et les parties privatives de la copropriété.

Ce règlement de copropriété qui inclut l’état descriptif de division, conformément aux dispositions légales susvisées, est parfaitement opposable aux copropriétaires, de sorte qu’il convient d’y rechercher les éléments d’information nécessaires à la qualification de la terrasse litigieuse, en toiture et attenante à l’appartement de Madame [M] [U].

En l’occurrence, le point 2.11 “Définition des parties communes” définit les parties communes comme comprenant notamment, “les couvertures des bâtiments ainsi que les terrasses en toiture accessibles ou non accessibles, même si elles sont affectées à un usage privatif”, précisant que “l’étanchéité des terrasses vers les étages inférieurs sera assurée par la copropriété”.

Dans ces conditions, la terrasse en toiture du lot n°3069 appartenant à Madame [M] [U] doit à l’évidence être qualifiée de partie commune et plus précisément, en ce que seule la demanderesse a accès à celle-ci, de partie commune à jouissance privative.

Sur la nécessité d’une autorisation préalable de l’assemblée générale pour les travaux litigieux

L’article 25 b) prévoit que les travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble ne peuvent être exécutés par un copropriétaire qu’avec l’autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité prévue par ce texte.

En l’espèce, les pièces versées aux débats et notamment, les procès-verbaux de constat et photographies, permettent d’établir que les aménagements envisagés et pour partie réalisés avant l’interruption des travaux par Madame [M] [U], excèdent manifestement de simples installations d’agrément.

Les clichés révèlent en particulier la présence de nombreuses jardinières en bois de dimensions importantes, disposées de manière continue en périphérie de la terrasse, la plantation de végétaux de grande hauteur, incluant des sujets arborés, ainsi que l’implantation d’un abri de jardin.

Sont en outre attestés l’acheminement et la présence de matériaux en quantité significative, des éléments de structure en bois et des charges de terre, de billes d’argile et de terreau, corroborant le caractère substantiel des aménagements entrepris.

Au surplus et contrairement à ce que soutient Madame [M] [U], il n’est pas établi que ces installations seraient mobiles ou aisément déplaçables, étant relevé que les éléments susvisés font au contraire apparaître qu’elles sont lourdes, stables et destinées à un usage durable.

Dans ces conditions, de tels aménagements, par leur nature, leur importance et leur caractère pérenne, sont de nature à modifier les charges supportées par la dalle, à impliquer des interventions sur les structures existantes et à faire peser un risque sur l’étanchéité de la toiture-terrasse.

Dès lors, les atteintes invoquées par le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES, tenant à un risque d’altération de l’étanchéité et plus largement, de la structure de l’immeuble, ne sauraient être regardées comme purement hypothétiques, alors même qu’aucun sinistre n’est à ce jour constaté.

La circonstance que Madame [M] [U] ait, postérieurement, interrompu les travaux est sans incidence sur leur qualification juridique, dès lors que les installations réalisées et celles projetées présentent, par elles-mêmes, les caractéristiques de travaux affectant les parties communes.

Par conséquent, les installations litigieuses, par leur ampleur, leur poids et leur caractère pérenne, doivent être considérées comme des travaux affectant les parties communes au sens de l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965.

Il s’ensuit que Madame [M] [U] ne pouvait entreprendre ou projeter ces travaux sans avoir au préalable obtenu l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires.

Dès lors, la résolution n°12 qui portait précisément sur la demande d’autorisation de ces travaux, repose sur un fondement légalement justifié et ne saurait être annulée de ce chef.

Sur la régularité de la résolution

Il est constant que la validité d’une résolution adoptée sur le fondement des dispositions légales susvisées, suppose que les copropriétaires aient disposé, au moment du vote, d’une information suffisante sur la nature et la portée des travaux projetés, afin de se prononcer en connaissance de cause.

En l’espèce, Madame [M] [U] fait essentiellement valoir que la résolution litigieuse ne permettait pas un vote éclairé des copropriétaires, en raison de son caractère ambigu et de ce qu’elle laissait croire à une atteinte à l’harmonie extérieure de l’immeuble, à sa destination, ainsi qu’à l’étanchéité, laissant en outre supposer un risque pour la solidité de l’ouvrage.

En l’état des pièces versées aux débats et notamment, à la lecture de la résolution n°12, il apparaît que, nonobstant son intitulé relatif à l’harmonie extérieure, la résolution litigieuse est particulièrement détaillée, exposant l’ensemble des implications susceptibles de résulter des travaux envisagés.

Elle rappelle notamment que des travaux ont été entrepris sans autorisation, qu’un constat d’huissier a été dressé à cette fin et que ces aménagements sont susceptibles d’avoir des incidences sur la réfection récente de l’étanchéité, ainsi que sur l’esthétique de l’immeuble.

La résolution mentionne également les difficultés rencontrées par le syndic pour obtenir les éléments techniques nécessaires à la présentation du projet et invite la copropriétaire à faire le nécessaire pour ce faire, tout en rappelant que la copropriétaire demeure seule responsable des conséquences dommageables susceptibles de résulter des aménagements envisagés.

Ainsi, contrairement à ce que soutient Madame [M] [U], ces mentions ne traduisent aucune ambiguïté, mais permettent au contraire d’éclairer les copropriétaires tant sur la nature des travaux envisagés, que sur leur ampleur et leurs conséquences potentielles, en particulier au regard des contraintes structurelles de la terrasse.

La référence, dans la résolution, à l’harmonie extérieure de l’immeuble, à sa destination et aux risques pesant sur l’étanchéité ne procède pas d’une confusion quant à l’objet du vote, mais traduit les différentes exigences auxquelles les travaux projetés doivent satisfaire au regard du statut de la copropriété.

Dans ces conditions, il ne peut être retenu que les copropriétaires auraient été induits en erreur sur la portée de la décision soumise à leur vote.

En tout état de cause, il revenait, ainsi que le prévoyait expressément la résolution, à Madame [M] [U] de présenter son projet à l’assemblée générale et de communiquer l’ensemble des éléments techniques utiles à l’information des copropriétaires, notamment les plans, études et caractéristiques précises des ouvrages envisagés, afin de permettre à l’assemblée générale de statuer en parfaite connaissance de cause.

Dès lors, l’éventuelle insuffisance des documents techniques soumis à l’assemblée ne saurait être imputée au syndicat des copropriétaires, lequel avait précisément relevé, dans la résolution litigieuse, les difficultés rencontrées pour obtenir les informations nécessaires à l’examen du projet.

Ainsi, il convient de considérer que la résolution n°12 a été soumise au vote dans des conditions conformes aux exigences de l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965 en permettant un vote éclairé des copropriétaires.

Par conséquent, la demande d’annulation de la résolution litigieuse doit être rejetée.

2. Sur les dommages et intérêts

En application de l’article 9 du code de procédure civile, “il appartient à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention”.

En l’espèce et dès lors qu’il n’a pas été fait droit à sa demande d’annulation de la résolution litigieuse, Madame [M] [U] n’apporte pas la preuve du bien-fondé de ses prétentions s’agissant du préjudice financier, du préjudice de jouissance et du préjudice moral qu’elle aurait subis.

En tout état de cause, aucun élément probant ne permet de caractériser l’existence de la faute qu’aurait commise le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES et qui serait à l’origine des préjudices allégués.

En conséquence, Madame [M] [U] sera déboutée de ses demandes de dommages et intérêts.

Sur la demande reconventionnelle du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES

1. Sur la remise en état de la terrasse

Il est admis que la violation du règlement de copropriété entraîne à elle seule un trouble engageant la responsabilité du copropriétaire défaillant et ce, sur un fondement contractuel.

En l’espèce, il résulte de ce qui précède que les travaux litigieux ont été entrepris par Madame [M] [U] et maintenus sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, laquelle, aux termes de la résolution n°12 du 21 décembre 2021, a refusé de les approuver.

Dans ces conditions, lesdits travaux doivent être considérés comme illicites.

La remise en état des lieux à la suite de ces travaux exécutés irrégulièrement sur des parties communes peut être ordonnée sans que le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES n’ait à justifier d’un préjudice particulier.

Il y a lieu, en conséquence, de condamner à Madame [M] [U] à remettre les lieux en état, en retirant l’ensemble des installations litigieuses et en rétablissant la toiture-terrasse dans son état antérieur, dans un délai de deux mois à compter de la signification du présent jugement et, passé ce délai, sous astreinte de 50,00 euros par jour de retard pendant une durée de trois mois.

2. Sur les dommages et intérêts

En vertu de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur qui n’exécute pas correctement ses obligations peut être condamné au paiement de dommages-intérêts.

L’allocation de dommages-intérêts suppose néanmoins la preuve d’un préjudice distinct de la seule méconnaissance des règles de la copropriété, dûment établi dans son existence et dans son montant.

En l’espèce, si la réalisation par Madame [M] [U] de travaux sur la terrasse litigieuse, sans l’autorisation préalable de l’assemblée générale requise par le statut de la copropriété, caractérise une inexécution fautive de ses obligations, il n’est pas en revanche rapporté la preuve d’un préjudice distinct de la seule violation du statut de la copropriété.

Le syndicat des copropriétaires invoque les démarches entreprises par le syndic, le recours à un avocat, les réunions du conseil syndical, ainsi que le temps consacré à la gestion du litige.

Toutefois, ces diligences relèvent de la gestion normale d’un différend, de l’exercice d’une action en justice et ne caractérisent pas, en l’absence de justificatifs précis et chiffrés, l’existence d’un préjudice autonome.

En outre, les frais exposés pour les besoins du litige sont, le cas échéant, susceptibles d’être indemnisés sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, de sorte qu’ils ne sauraient, à eux seuls, fonder une demande distincte de dommages-intérêts.

La remise en état des lieux ordonnée par ailleurs étant de nature à rétablir le respect du règlement de copropriété, il y a lieu de rejeter la demande de dommages-intérêts formée par le syndicat des copropriétaires.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Madame [M] [U] qui succombe dans ses prétentions, supportera les dépens en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

En outre, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES a dû engager des frais irrépétibles qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge.

Madame [M] [U] sera donc condamnée à lui payer la somme de 3.000,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal,

Statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort ;

DIT n’y avoir lieu à annulation de la résolution n°12 adoptée le 21 décembre 2021 par l’assemblée générale des copropriétaires de la Résidence “[Etablissement 1]” située [Adresse 1], à [Localité 1] ;

DÉBOUTE Madame [M] [U] de l’ensemble de ses demandes ;

CONDAMNE Madame [M] [U] à remettre en état la toiture-terrasse attenante à son appartement en procédant à l’enlèvement de l’ensemble des installations litigieuses dans un délai de deux mois suivant la signification de la présente décision et passé ce délai, sous astreinte de 50,00 euros par jour de retard pendant une durée de trois mois ;

DÉBOUTE le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de la Résidence “[Etablissement 1]” de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Madame [M] [U] aux dépens ;

ADMET les avocats qui en ont fait la demande et qui peuvent y prétendre au bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [M] [U] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de la Résidence “[Etablissement 1]” la somme de 3.000,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,

Sandrine GASNIER Nathalie CLAVIER