Minute n° 2026 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 08 Janvier 2026

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DEMANDEUR :

NANTES METROPOLE HABITAT

26, Place Rosa Parks

BP 83618

44036 NANTES CEDEX 1

représenté par Madame [Y] [J], munie d’un pouvoir écrit

D’une part,

DÉFENDEURS :

Monsieur [I] [B]

Logement 189 Etage 8

1 Rue de Suisse

44000 NANTES

comparant en personne

Madame [R] [C] épouse [B]

Logement 189 Etage 8

1 Rue de Suisse

44000 NANTES

non comparante D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Constance GALY

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 03 juillet 2025

date des débats : 16 octobre 2025

délibéré au : 08 janvier 2026

RG N° N° RG 25/02148 – N° Portalis DBYS-W-B7J-N3WA

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à NANTES METROPOLE HABITAT

CCC à Monsieur [I] [B] +Madame [R] [C] épouse [B]

CCC à la préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 20 juillet 2017 à effet au même jour, NANTES MÉTROPOLE HABITAT a donné à bail à [I] [B] et [R] [C] épouse [B] un logement de type 2 lui appartenant sis, 1 rue de Suisse, 8ème étage n°189 – 44000 NANTES, moyennant un loyer mensuel initial de 288,66 € pour le logement outre une provision mensuelle pour charges de 104,71 €.

Par acte de commissaire de justice du 24 septembre 2024, NANTES MÉTROPOLE HABITAT a fait commandement à [I] [B] et [R] [C] épouse [B] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 775,67 € arrêté au 16 septembre 2024, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 16 janvier 2025, dont copie a été régulièrement adressée au représentant de l’État dans le département, NANTES MÉTROPOLE HABITAT a fait assigner [I] [B] et [R] [C] épouse [B] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de :

· Déclarer sa demande recevable et bien fondée ;

· Constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire et résilier le bail liant les parties ;

· Subsidiairement, prononcer la résiliation dudit bail pour non-paiement des loyers et des charges dans l’hypothèse où il ne sera pas fait droit à la demande tendant à constater la résiliation du bail en application de la clause résolutoire ;

· Ordonner l’expulsion de [I] [B] et [R] [C] épouse [B] ainsi que toutes personnes introduites de leur chef dans les lieux, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

· Autoriser le transport des meubles et objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux et leur transfert au garde-meuble aux frais et risque des locataires selon les dispositions prévues par la loi ;

· Condamner solidairement les locataires au paiement de la somme de 1383,78 € au titre des loyers et charges impayés au 23 décembre 2024, à parfaire ou diminuer suivant décompte au jour de l’audience, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

· Condamner solidairement [I] [B] et [R] [C] épouse [B] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée au montant actuel du dernier loyer en cours, soit la somme de 315,48 € augmentée des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’au départ effectif des lieux du locataire, laquelle indemnité suivra les conditions de révision du prix du loyer dans le cadre de la législation HLM et de la convention passée entre le bailleur et l’État ;

· Condamner in solidum les locataires au paiement d’une somme de 300 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

· Condamner in solidum les locataires au paiement des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la préfecture ;

· Ordonner l’exécution provisoire.

Aucun diagnostic social et financier ne figure au dossier du tribunal.

L’affaire a été appelée à l’audience du 3 juillet 2025, renvoyée et retenue à l’audience du 16 octobre 2025.

À ladite audience, NANTES MÉTROPOLE HABITAT se réfère à l’acte introductif d’instance, sauf à préciser que la dette de loyer s’élève désormais à la somme de 2 664,99 € au titre des loyers et charges échus à la date du 14 octobre 2025.

Régulièrement assignés chacun à étude, [I] [B] a comparu à l’audience, contrairement à [R] [C]. Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige et il y a donc lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 474 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 8 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l’article 24-II de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, applicable au litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement de ces aides (Caisse d’allocations familiales – CAF).

En l’espèce, le bailleur justifie de la notification de la situation d’impayé à la CAF le 5 septembre 2024, la Caisse en ayant accusé réception le 12 septembre 2024, soit au moins deux mois avant l’assignation du 16 janvier 2025.

L’article 24-III de la même loi énonce qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience (précédente rédaction : deux mois). Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elles sont motivées par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, l’assignation du 16 janvier 2025 a été régulièrement dénoncée par le bailleur au représentant de l’État dans le département le 17 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 3 juillet 2025, conformément aux dispositions précédemment énoncées.

Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est ainsi recevable.

Sur la résiliation du bail

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux » (précédente rédaction : deux mois).

En l’espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire en son article 4.7.1.

Par exploit de commissaire de justice en date du 24 septembre 2024, NANTES MÉTROPOLE HABITAT a fait commandement à [I] [B] et [R] [C] épouse [B] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 775,67 € arrêté au 16 septembre 2024, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 25 novembre 2024.

En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail et d’ordonner l’expulsion de [I] [B] et [R] [C] épouse [B].

Le sort des meubles est régi par les articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution qui prévoient que les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. À défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire.

Et qu’à l’expiration du délai imparti, il est procédé à la mise en vente aux enchères publiques des biens susceptibles d’être vendus. Les biens qui ne sont pas susceptibles d’être vendus sont réputés abandonnés.

Le produit de la vente est remis à la personne expulsée après déduction des frais et de la créance du bailleur.

Sur la dette locative

Sur le surendettement

La commission de surendettement des particuliers de Loire-Atlantique a été saisie le 22 janvier 2025 par [I] [B] d’une déclaration de surendettement, déclarée recevable le 6 février 2025. La créance de Nantes Métropole Habitat déclarée par le débiteur est de 1 467,83 € au 6 février 2025.

En l’absence de contestation au 1er août 2025, les mesures imposées par la Commission entrent en application au plus tard le 31 août 2025. Retenant une dette locative de 1 835,26 € au 1er août 2025, le plan prévoit un remboursement de cette dette en six mensualités de 305,88 €. Nantes Métropole Habitat a rappelé aux époux [B] par courrier du 8 octobre 2025 que les échéances n’étaient pas respectées. À l’audience, le bailleur a indiqué qu’il allait dénoncer le plan de surendettement.

Ainsi, il n’y a pas lieu de tenir compte du plan de surendettement en cours concernant les époux [B] et il convient de dire que la présente décision prendra effet sous réserve des décisions de la commission de surendettement des particuliers de Loire-Atlantique ou du juge du surendettement.

Sur le montant de la dette

L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La créance de NANTES MÉTROPOLE HABITAT est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail et [I] [B] et [R] [C] épouse [B] ne viennent contester ni le principe ni le montant de la dette.

Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde de 2 664,99 € au titre des seuls loyers, charges, indemnités d’occupation échus au 14 octobre 2025.

Aux termes de l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

Il résulte également de l’article 220 du code civil que les époux sont tenus solidairement des dettes ayant pour objet l’entretien du ménage ou l’éducation des enfants. La solidarité passive entre les époux vaut quelque soit le régime matrimonial en cours d’exécution (article 226 du code civil). Entrent dans le champ d’application de l’article 220 du code civil les obligations résultant du paiement des loyers et charges, même lorsque le bail n’a été conclu que par un seul des deux époux.

La séparation de fait n’a aucune incidence sur l’obligation solidaire relative au paiement des loyers et charges, même si l’un des époux a délivré congé au bailleur et que l’autre époux confirme ce départ.

Les époux sont tenus solidairement du paiement des loyers et charges jusqu’à ce que le jugement de divorce soit opposable aux tiers par accomplissement des formalités de mentions en marge des actes d’état civil.

En conséquence, [I] [B] et [R] [C] épouse [B] seront condamnés solidairement au paiement de la somme de 2 664,99 € au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 14 octobre 2025, échéance d’août 2025 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement, la dette étant fixée au jour de l’audience.

Ils seront enfin condamnés solidairement à payer à NANTES MÉTROPOLE HABITAT, à compter du 15 octobre 2025 et jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer et charges, soit la somme de 443,59 €, sans indexation ni revalorisation puisque la situation n’est pas censée perdurer.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi de 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande des locataires, du bailleur ou d’office, à la condition que les locataires soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lors de l’audience, NANTES MÉTROPOLE HABITAT a indiqué s’en référer à ses demandes initiales.

D’après le relevé de compte locataire, [I] [B] et [R] [C] épouse [B] n’ont pas repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience, leur dernier versement datant du mois de mai 2025.

[I] [B] et [R] [C] épouse [B] n’ont ainsi pas repris le paiement intégral des loyers avant l’audience.

Ainsi, aucun délai de paiement ne sera accordé à [I] [B] et [R] [C] épouse [B].

Sur les autres demandes

Les dépens

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [I] [B] et [R] [C] épouse [B], succombant à l’instance, seront condamnés in solidum aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la préfecture.

L’article 700 du code de procédure civile

En équité, la demande de NANTES MÉTROPOLE HABITAT fondée sur l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

L’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoires à moins que la loi ou la décision n’en dispose autrement. En l’espèce, il n’y a pas lieu à écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail d’habitation conclu le 20 juillet 2017 entre NANTES MÉTROPOLE HABITAT d’une part et [I] [B] et [R] [C] épouse [B] d’autre part, concernant le logement sis 1 rue de Suisse, 8ème étage n°189 – 44000 NANTES ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sont réunies à la date du 25 novembre 2024 ;

ORDONNE à [I] [B] et [R] [C] épouse [B], occupants sans droit ni titre, de libérer les lieux après avoir satisfait aux obligations incombant aux locataires sortants ;

ORDONNE à défaut l’expulsion de [I] [B] et [R] [C] épouse [B] ainsi que celle de tout occupant de leur chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique pour toute la durée des opérations d’expulsion et d’un serrurier, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux ;

RAPPELLE que le sort des meubles est régi par les articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement [I] [B] et [R] [C] épouse [B] à payer à NANTES MÉTROPOLE HABITAT, à compter du 15 octobre 2025, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer et charges, soit la somme mensuelle de 443,59 €, en deniers ou quittances, et ce jusqu’à la libération complète des lieux ;

CONDAMNE solidairement [I] [B] et [R] [C] épouse [B] à payer à NANTES MÉTROPOLE HABITAT la somme de 2 664,99 €, en deniers ou quittance, au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 14 octobre 2025, échéance d’août 2025 incluse, et ce avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE in solidum [I] [B] et [R] [C] épouse [B] aux entiers dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la préfecture ;

DÉBOUTE NANTES MÉTROPOLE HABITAT de sa demande présentée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

ORDONNE la notification de la présente décision par le greffe au représentant de l’État dans le département ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit.

Ainsi prononcé par mise à disposition au greffe le 8 janvier 2026.

Le greffier La vice-présidente chargée des contentieux de la protection

Michel HORTAIS Constance GALY