Minute n° 2026 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 05 Mars 2026

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DEMANDERESSE :

Société SCPI CILOGER HABITAT

43 Avenue Pierre Mendès-France

75013 PARIS

représentée par Maître Jules CONCAS, avocat au barreau de NICE,

substitué par Maître Simon DESPIERRE, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDEURS :

Monsieur, [T], [U]

Appartement 107 Etage 1 Résidence Quadrea

44 Rue Téophile Guillou

44800 SAINT- HERBLAIN

comparant en personne

Madame, [K], [S] épouse, [U]

Appartement 107 Etage 1 Résidence Quadrea

44 Rue Téophile Guillou

44800 SAINT- HERBLAIN

non comparante D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Charlotte LEFRANC

GREFFIER : Marie-Pierre KIOSSEFF lors des débats et Michel HORTAIS lors du prononcé

PROCEDURE :

date de la première évocation : 15 janvier 2026

date des débats : 15 janvier 2026

délibéré au : 05 mars 2026

RG N° N° RG 25/03026 – N° Portalis DBYS-W-B7J-OAUX

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Jules CONCAS

CCC à Monsieur, [T], [U]

CCC à Madame, [K], [S] épouse, [U]

CCC à la préfecture

Copie dossier

EXPOSÉ DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé en date du 26 avril 2019, la Société civile de placement immobilier CILOGER HABITAT (ci-après « la SCPI CILOGER HABITAT »), représentée par son mandataire SCAPRIM PROPERTY MANAGEMENT, a donné à bail à Monsieur, [T], [U] et Madame, [K], [S] épouse, [U] (ci-après « les époux, [U] ») un logement situé résidence « QUADREA », 44 rue Théophile GUILLOU, appartement n°107, premier étage – 44800 SAINT-HERBLAIN.

Le 16 juin 2025, la SCPI CILOGER HABITAT a fait délivrer aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et les articles 7g et 24 de la loi du 6 juillet 1989, les mettant en demeure d’avoir à régler la somme principale de 4 695,32 euros au titre des loyers et charges échus et impayés au 4 juin 2025, de justifier de la souscription d’un contrat d’assurance contre les risques locatifs et de l’occupation des lieux.

Par acte de commissaire de justice du 25 août 2025, notifié au représentant de l’Etat dans le département le 26 août 2025, la SCPI CILOGER HABITAT a fait assigner les époux, [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nantes, aux fins de :

Déclarer sa demande recevable et fondée ;

Constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail liant les parties depuis le 16 juillet 2025 pour défaut de justification d’une assurance locative en cours de validité ou depuis le 16 août 2025, pour défaut de paiement des causes du commandement de payer ;

À titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail d’habitation, pour inexécution des locataires de leurs obligations contractuelles de paiement du loyer et de souscription d’une assurance locative ;

Déclarer les époux, [U] occupants sans droit ni titre du logement situé Résidence « Quadrea », 44 rue Théophile Guillou, Appartement n°107, 1er étage – SAINT HERBLAIN (44800) et lui appartenant ;

En conséquence, ordonner l’expulsion des époux, [U] et celle de tous occupants de leur chef, si nécessaire avec le concours de la force publique et d’un serrurier, selon les modalités et délais prévus par la loi ;

Déclarer les époux, [U] de mauvaise foi au sens de l’alinéa 2 de l’article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

Dire et juger que le délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux prévu à l’alinéa 1er de l’article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution ne s’applique pas à la présente procédure ;

Condamner solidairement les époux, [U] à lui payer la somme de 6 354,18 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 19 août 2025 à parfaire ou diminuer au jour de l’audience ;

Dire et juger que cette somme sera productive d’intérêts au taux légal à compter du 16 juin 2025, date du commandement, sur la somme de 4 695,32 euros et à compter de la date de la présente assignation sur la somme de 6354,18 euros, jusqu’à parfait règlement ;

Condamner solidairement les époux, [U] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail jusqu’au jour de la libération totale des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de la décision intervenir pour les indemnités échues et à compter de leur date d’exigibilité pour les indemnités d’occupation à échoir ;

Dire et juger qu’elle sera autorisée à indexer la part de l’indemnité équivalent au loyer conformément aux dispositions contractuelles et à obtenir sur justificatifs le remboursement des charges locatives au sens de l’article 23 de la loin 89-462 du 6 juillet 1989, soustraction faite de la part de l’indemnité équivalent aux provisions, conformément au principe de la réparation intégrale du préjudice ;

Condamner solidairement les époux, [U] à lui payer la somme de 1 000 € par application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

Condamner solidairement les époux, [U] aux entiers dépens de l’instance lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer, sa notification à la CCAPEX, le coût de la présente assignation et de sa dénonce au représentant de L’État, le coût de la signification de la décision à intervenir et frais nécessaires pour parvenir à l’expulsion ;

Ne pas écarter l’exécution provisoire de droit.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 15 janvier 2026, lors de laquelle la SCPI CILOGER HABITAT, représentée par son conseil, a réitéré les termes de son acte introductif d’instance, actualisant sa créance à la somme de 10 501,33 euros. Elle a précisé que les locataires ont justifié de leur assurance et que le loyer courant est de 835 euros. Par ailleurs, elle ne s’oppose pas catégoriquement à l’octroi de délais de paiement.

Monsieur, [T], [U] a comparu. Il a indiqué avoir effectué un paiement de 1 000 euros la veille de l’audience. Il a expliqué que la dette de loyer du couple fait suite à la baisse de salaire de Madame, [K], [S] épouse, [U] qui était en congé maternité. Il a actualisé leur situation financière, déclarant que sa femme a repris le travail mi-décembre et perçoit à ce titre un salaire mensuel de 1 400 euros et quant à lui 2 600 euros par mois. Enfin, il sollicite l’octroi de délais de paiement proposant de verser la somme mensuelle de 300 euros en sus de leur loyer courant.

Bien que régulièrement citée à étude, Madame, [K], [S] épouse, [U] n’a pas comparu et ne s’est pas faite représentée.

Le diagnostic social et financier transmis par les services sociaux a été porté à la connaissance du conseil des bailleurs.

La décision a été mise en délibéré au 5 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de loi n°89-462 du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été notifiée au préfet de Loire-Atlantique le 26 août 2025, soit dans le délai de six semaines au moins avant l’audience du 15 janvier 2026.

En outre, la SCPI CILOGER HABITAT justifient avoir signalé la situation d’impayés de loyers à la CCAPEX le 17 juin 2025, soit dans le délai de deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 25 août 2025.

Dès lors, il y a lieu de déclarer recevable l’action aux fins de résiliation de bail.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

Pour non justification d’une assurance locative :

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 que « le locataire est obligé : […] g) de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa ».

En l’espèce, le contrat de bail liant les parties contient une clause résolutoire applicable de plein droit en cas de non souscription d’une assurance garantissant la responsabilité des locataires.

Le 16 juin 2025, la SCPI CILOGER HABITAT a fait délivrer aux époux, [U] un commandement de payer les loyers et d’avoir à justifier d’une assurance locative. Ce commandement respecte les prescriptions légales.

Lors de l’audience, les époux, [U] justifient de leur assurance locative.

Dès lors, la demande d’acquisition de la clause résolutoire fondée sur le défaut d’assurance devient sans objet.

Pour non-paiement des loyers :

Conformément aux dispositions de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, et en vertu du commandement de payer du 16 juin 2025 qui est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail en date du 26 avril 2019 étaient réunies à la date du 17 août 2025.

Dès lors, les époux, [U], occupant désormais le logement sans droit ni titre, devront rendre les lieux libres de toute occupation de leur chef, faute de quoi ils pourraient y être contraints au besoin avec l’assistance de la force publique, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux en application des dispositions de l’article L.412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Les époux, [U] seront par ailleurs condamnés solidairement, en vertu de l’article 220 du code civil, à payer à la SCPI CILOGER HABITAT une indemnité d’occupation d’un montant égal au dernier loyer, soit la somme de 829,43 euros, augmentée des charges, et ce à compter de l’échéance de février 2026 jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande de suppression du délai de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution :

En vertu de l’article L412-1 du Code des procédures civile d’exécution, Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, ce délai ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, selon la SCPI CILOGER HABITAT, les époux, [U] ont démontré leur mauvaise fois en laissant s’accumuler une dette d’un montant de 6 354,18 euros.

Or l’existence de manquements contractuels ne peut à elle seule démontrer la mauvaise foi des locataires. De plus la bailleresse ne démontre pas que l’absence de paiement des locataires est volontaire. Ainsi, le manquement contractuel n’est corroboré par aucun élément objectif établissant la mauvaise foi des locataires.

De plus, il ressort du diagnostic social et financier que les difficultés financières des locataires sont nées à la suite de la grossesse de Madame, [K], [S] épouse, [U], laquelle a été arrêtée très tôt occasionnant une perte de ressources conséquente. Aussi, lors de l’audience, Monsieur, [T], [U] indique qu’elle a repris le travail depuis mi-décembre et que le ménage perçoit dorénavant un revenu mensuel à hauteur de 4 000 euros. Enfin, les parties se sont accordées sur le fait que le couple a effectué un virement de 1 000 euros la veille de l’audience.

Par conséquent, la mauvaise foi des locataires n’étant pas caractérisée, le délai de deux mois prévu par l’article L412-1 du Code des procédures civile d’exécution ne sera pas écarté.

Sur le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, la créance principale de la SCPI CILOGER HABITAT est justifiée en son principe et son montant en vertu du contrat de bail du 26 avril 2019.

Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde débiteur de 10 501,33 euros au 13 janvier 2026, échéance de janvier 2026 incluse.

Lors de l’audience, Monsieur, [T], [U] déclare avoir effectué un paiement de 1 000 euros la veille de l’audience soit le 14 janvier 2026. Ce paiement n’apparait pas au décompte actualisé versé, celui-ci ayant été édité le 13 janvier 2026. Par conséquent, si le paiement a effectivement été réalisé par les époux, [U] il sera déduit de la dette locative.

En conséquence, les époux, [U] seront condamnés solidairement, en vertu de l’article 220 du code civil, à payer à la SCPI CILOGER HABITAT la somme de 10 501,33 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 13 janvier 2026, échéance du mois de janvier 2026 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire :

En vertu de l’article 24 V et VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Dans les mêmes conditions, lorsqu’il est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge.

En l’espèce, il ressort du diagnostic social et financier que les difficultés financières des locataires sont nées à la suite de la grossesse de Madame, [K], [S] épouse, [U], laquelle a été arrêtée très tôt occasionnant une perte de ressources conséquente. Par ailleurs, la reprise du travail de cette dernière ainsi que le versement rétroactif de la Caisse d’Allocations familiales devrait permettre au couple de reprendre le paiement régulier de leur loyer à compter de janvier 2026.

Par ailleurs, le décompte versé aux débats laisse apparaître que le dernier paiement des époux, [U] date du 10 avril 2025.

Toutefois, lors de l’audience Monsieur, [T], [U] déclare avoir effectué un paiement de 1 000 le 14 janvier 2026. Il indique également que le couple perçoit mensuellement 4 000 euros depuis la reprise du travail de Madame, [K], [S] épouse, [U].

Par ailleurs, il sollicite l’octroi de délais de paiement proposant de verser la somme mensuelle de 300 euros en sus de leur loyer courant ce à quoi la bailleresse ne s’oppose pas.

Au regard de ces éléments, la société bailleresse et les locataires s’accordant sur la reprise du paiement des loyers et dès lors que ces derniers disposent de revenus devant leur permettre de s’acquitter d’une échéance de remboursement de leur dette en sus du loyer courant, et ce dans le délai de 36 mois prévu par les dispositions légales précitées au regard de l’échéance mensuelle qu’il propose de régler, il convient de leur accorder des délais de paiement selon les modalités précisées dans le dispositif.

Il importe, en outre, de souligner que tout paiement intervenu dans le cours du délibéré vient s’imputer sur la dette locative et qu’un trop perçu ouvre droit à une action en répétition et oblige celui qui a reçu en trop à restituer les sommes excédentaires.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient par ailleurs de rappeler que si les époux, [U] respectent les délais de paiement qui leur sont accordés et qu’ils règlent le loyer courant, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué. Ils pourront ainsi se maintenir dans les lieux, sans risquer l’expulsion.

Dans le cas contraire, la résiliation prendra effet à la date de leur défaillance et ils seront redevables solidairement d’une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer en cours, augmenté des charges, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial). La SCPI CILOGER HABITAT pourra, le cas échéant, procéder à leur expulsion.

Cette indemnité d’occupation sera due par les locataires jusqu’à leur départ effectif des lieux caractérisé par la restitution des clefs au bailleur ou leur expulsion.

Sur les mesures accessoires :

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Les époux, [U] seront condamnés in solidum aux dépens qui comprendront les coûts de l’assignation, de la notification de celle-ci au Préfet et du commandement de payer.

Ils seront également condamnés in solidum à verser à la SCPI CILOGER HABITAT la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant en référés, après débats en audience publique, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable l’action aux fins de résiliation de bail engagée par la Société civile de placement immobilier CILOGER HABITAT, à l’encontre des époux, [U] ;

CONSTATE, par l’effet de la clause résolutoire fondée sur le défaut de paiement des loyers, la résiliation, à la date du 17 août 2025, du contrat de bail conclu le 26 avril 2019, portant sur le logement situé résidence « QUADREA », 44 rue Théophile GUILLOU, appartement n°107, premier étage – 44800 SAINT-HERBLAIN ;

CONDAMNE solidairement les époux, [U] à payer à la Société civile de placement immobilier CILOGER HABITAT la somme de 10 501,33 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 13 janvier 2026, échéance du mois de janvier 2026 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

ACCORDE aux époux, [U] un délai de paiement de 35 mois pour se libérer de leur dette, soit 34 mensualités de 300 €, la 35ème mensualité devant solder la dette en principal, intérêts et frais, payables chaque mois en sus du loyer courant, en même temps que le loyer courant, sauf meilleur accord des parties ;

RAPPELLE que pendant le cours du délai accordé, les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues ;

DIT que, pendant le cours du délai accordé, les effets de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties sont suspendus et que si les modalités de paiement précitées sont intégralement respectées par les locataires, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou d’un seul loyer, la clause résolutoire reprendra son effet de plein droit, l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible ;

DIT que dans l’hypothèse du non-respect des délais de paiement ou du non-paiement du loyer courant, les époux, [U] et tout occupant de leur fait, devront quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués sis résidence « QUADREA », 44 rue Théophile GUILLOU, appartement n°107, premier étage – 44800 SAINT-HERBLAIN, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNE à défaut, l’expulsion des époux, [U] ainsi que celle de tous occupants de leur fait et ce, au besoin avec le concours de la force publique pour l’intégralité des opérations d’expulsion, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

REJETTE la demande de la Société civile de placement immobilier CILOGER HABITAT de suppression du délai de l’article L421-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

RENVOIE la Société civile de placement immobilier CILOGER HABITAT aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution concernant le sort à réserver aux meubles ;

CONDAMNE solidairement dans ce cas les époux, [U] à payer à la société CILOGER HABITAT, à compter du 14 janvier 2026, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer augmentée des charges soit la somme mensuelle de 829,43 euros, et ce, jusqu’à la libération complète des lieux ;

CONDAMNE in solidum les époux, [U] aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification au représentant de l’État ;

CONDAMNE in solidum les époux, [U] à payer à la société CILOGER HABITAT la somme de 300 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DIT qu’une copie de ce jugement sera communiquée au représentant de l’État dans le département.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 5 mars 2026.

Le greffier La Juge des contentieux de la protection

Michel HORTAIS Charlotte LEFRANC