Minute n° 2026 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 08 Janvier 2026

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DEMANDEUR :

NANTES METROPOLE HABITAT

26, Place Rosa Parks

BP 83618

44036 NANTES CEDEX 1

représenté par Madame [I] [C], munie d’un pouvoir écrit

D’une part,

DÉFENDERESSE :

Madame [T] [N] [Y]

Logement 3 Etage 1

4 Allér Rose Valland

44300 NANTES

représentée par Maître Elen THOUMINE, avocate au barreau de NANTES

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Constance GALY

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 23 avril 2025

date des débats : 16 octobre 2025

délibéré au : 08 janvier 2026

RG N° N° RG 25/01148 – N° Portalis DBYS-W-B7J-NWDR

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à NANTES METROPOLE HABITAT

CCC à Maître Elen THOUMINE + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 18 avril 2024 à effet au même jour, NANTES MÉTROPOLE HABITAT a donné à bail à [T] [N] [Y] un logement de type 3 lui appartenant sis, 4 allée Rose Valland, 1er étage n°3 – 44300 NANTES, outre un parking n°050908033G, moyennant un loyer mensuel initial de 483,98 € pour le logement, 33,01 € pour le parking, outre une provision mensuelle pour charges de 141,56 €.

Par acte de commissaire de justice du 28 octobre 2024, NANTES MÉTROPOLE HABITAT a fait commandement à [T] [N] [Y] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 1 071,04 € arrêté au 16 octobre 2024, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 février 2025, dont copie a été régulièrement adressée au représentant de l’État dans le département, NANTES MÉTROPOLE HABITAT a fait assigner [T] [N] [Y] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de :

· Déclarer sa demande recevable et bien fondée ;

· Constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire et résilier le bail liant les parties et subsidiairement, prononcer la résiliation dudit bail pour non-paiement des loyers et des charges ;

· Ordonner l’expulsion de [T] [N] [Y] ainsi que toutes personnes introduites de son chef dans les lieux, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

· Autoriser le transport des meubles et objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux et leur transfert au garde-meuble aux frais et risque de la locataire selon les dispositions prévues par la loi ;

· Condamner la locataire au paiement de la somme de 4 380,27 € au titre des loyers et charges impayés au 28 janvier 2025, à parfaire ou diminuer suivant décompte au jour de l’audience, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

· Condamner [T] [N] [Y] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée au montant actuel du dernier loyer en cours, soit la somme de 499,37 € augmentée des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’au départ effectif des lieux du locataire, laquelle indemnité suivra les conditions de révision du prix du loyer dans le cadre de la législation HLM et de la convention passée entre le bailleur et l’État ;

· Condamner la locataire au paiement d’une somme de 300 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

· Condamner la locataire au paiement des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la préfecture ;

· Ordonner l’exécution provisoire.

Le diagnostic social et financier a été transmis au tribunal le 22 avril 2025 par l’Espace départemental des solidarités.

L’affaire a été appelée à l’audience du 23 avril 2025, renvoyée à deux reprises et retenue à l’audience du 16 octobre 2025. A ladite audience, NANTES MÉTROPOLE HABITAT se réfère à l’acte introductif d’instance, sauf à préciser que la dette de loyer s’élève désormais à la somme de 9 432,55 € au titre des loyers et charges échus à la date du 14 octobre 2025.

Dans ses conclusions, l’avocate de [T] [N] [Y] demande au juge des contentieux de la protection de :

— surseoir à statuer jusqu’à la décision du tribunal administratif de Nantes ;

— rejeter les demandes de NANTES METROPOLE HABITAT ;

— suspendre la clause résolutoire et échelonner la dette locative de [T] [N] [Y] sur une période de trois années ;

En tout état de cause :

— écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

— rejeter la demande de NANTES MÉTROPOLE HABITAT de voir condamner la défenderesse aux dépens et aux frais irrépétibles fondés sur l’article 700 du code de procédure civile.

Régulièrement assignée à étude, [T] [N] [Y] n’a pas comparu mais était régulièrement représentée par son avocate et il y a donc lieu de statuer par jugement contradictoire en application de l’article 467 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 8 janvier 2026, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l’article 24-II de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, applicable au litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement de ces aides (Caisse d’allocations familiales – CAF).

En l’espèce, la bailleresse justifie de la notification de la situation d’impayé à la CCAPEX le 16 octobre 2024, soit au moins deux mois avant l’assignation du 26 février 2025.

L’article 24-III de la même loi énonce qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience (précédente rédaction : deux mois). Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elles sont motivées par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, l’assignation du 26 février 2025 a été régulièrement dénoncée par le bailleur au représentant de l’État dans le département le 27 février 2025, le préfet en ayant accusé réception le même jour, soit plus de six semaines avant l’audience du 23 avril 2025, conformément aux dispositions précédemment énoncées.

Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est ainsi recevable.

Sur la demande de sursis à statuer

Le juge civil n’est pas tenu par les décisions administratives, encore moins à venir. La décision de première instance du tribunal administratif n’a pas retenu les arguments juridiques présentés par l’avocate de [T] [N] [Y], la décision en appel, non rendue, est par principe inconnue et il ne revient pas au juge des contentieux de la protection de s’ériger en juge administratif.

La demande est donc rejetée.

Sur la résiliation du bail

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux » (précédente rédaction : deux mois).

En l’espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire en son article 4.7.1.

Par exploit de commissaire de justice en date du 28 octobre 2024, NANTES MÉTROPOLE HABITAT a fait commandement à [T] [N] [Y] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 1 071,04 € arrêté au 16 octobre 2024, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 10 décembre 2024.

En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail et d’ordonner l’expulsion de [T] [N] [Y].

Le sort des meubles est régi par les articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande de suspension de la clause résolutoire

La seule suspension juridiquement possible de la clause résolutoire est l’octroi de délais de paiement au locataire défaillant. Les délais visés dans les conclusions sont ceux relatifs à la mise à exécution de l’expulsion.

Sur la dette locative

L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que la locataire est obligée de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La créance de NANTES MÉTROPOLE HABITAT est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail et [T] [N] [Y] ne conteste ni le principe ni le montant de la dette.

Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde de 9 432,55 € au titre des seuls loyers, charges, indemnités d’occupation échus au 14 octobre 2025, échéance de septembre 2025 incluse.

En conséquence, [T] [N] [Y] sera condamnée au paiement de la somme de 9 432,55 €, outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement et non de l’assignation, la dette ayant été déterminée à l’audience.

[T] [N] [Y] sera enfin condamnée à payer à NANTES MÉTROPOLE HABITAT, à compter du 15 octobre 2025 et jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer et charges, soit la somme de 645,83 €, sans indexation ou revalorisation, la situation n’ayant pas vocation à perdurer.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi de 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande de la locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lors de l’audience, NANTES MÉTROPOLE HABITAT a indiqué s’en référer à ses demandes initiales.

D’après le relevé de compte locataire,[T] [N] [Y] n’a pas repris le paiement intégral des loyers avant l’audience, et ce depuis août 2024, malgré un règlement FSL (Fonds de Solidarité Logement) de 430 € ce même mois.

Le diagnostic social et financier transmis indique que la défenderesse est arrivée du Tchad en France en 2018. Sa demande d’asile a été refusée mais elle a obtenu un titre de séjour pour étranger malade en 2020, renouvelé à deux reprises puis refusé en 2023. Depuis, elle n’a plus d’allocations et plus aucune ressources. Ses deux filles de 16 et 19 ans n’ont pas pu la rejoindre et vivent actuellement seules en Turquie.

Face à cette situation, il apparaît que la locataire ne respecte aucune des conditions légales pour l’obtention de délais de paiement et face à l’importance de la dette, NANTES MÉTROPOLE HABITAT s’oppose à tout délai de paiement.

La demande de délais de paiement sur une période de trois années ne peut donc prospérer et ainsi aucun délai de paiement ne sera accordé à [T] [N] [Y].

Sur les autres demandes

Les dépens

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [T] [N] [Y], succombant à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

L’article 700 du code de procédure civile

En équité, au regard de la situation de la défenderesse, qui ne dispose d’aucun revenu, la demande de NANTES MÉTROPOLE HABITAT fondée sur l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

L’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoires à moins que la loi ou la décision n’en dispose autrement.

L’article 514-1 du même code prévoit que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, il n’y a pas lieu à écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail d’habitation conclu le 18 avril 2024 entre NANTES MÉTROPOLE HABITAT et [T] [N] [Y], concernant le logement sis 4 allée Rose Valland, 1er étage n°3 – 44300 NANTES, outre un parking n°050908033G ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sont réunies à la date du 10 décembre 2024 ;

REJETTE la demande de suspension des effets de la clause résolutoire ;

CONDAMNE [T] [N] [Y] à payer à NANTES MÉTROPOLE HABITAT la somme de 9 432,55 €, en deniers ou quittance, au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 14 octobre 2025, échéance de septembre 2025 incluse, et ce avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision ;

REJETTE la demande de délais de paiement ;

ORDONNE à [T] [N] [Y], occupante sans droit ni titre, de libérer les lieux après avoir satisfait aux obligations incombant aux locataires sortants ;

ORDONNE à défaut l’expulsion de [T] [N] [Y] ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique pour toute la durée des opérations d’expulsion, et d’un serrurier, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux ;

RAPPELLE que le sort des meubles est régi par les articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE [T] [N] [Y] à payer à NANTES MÉTROPOLE HABITAT, à compter du 15 octobre 2025, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer et charges, en deniers ou quittances, soit la somme mensuelle de 645,83 €, et ce, jusqu’à la libération complète des lieux ;

CONDAMNE [T] [N] [Y] aux entiers dépens de l’instance, comprenant les frais de commandement, d’assignation et de notification à la préfecture ;

DÉBOUTE NANTES MÉTROPOLE HABITAT de sa demande formulée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

ORDONNE la notification de la présente décision par le greffe au représentant de l’État dans le département ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit.

Ainsi prononcé par mise à disposition au greffe le 8 janvier 2026.

Le greffier La vice-présidente chargée des contentieux de la protection

Michel HORTAIS Constance GALY