TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 7]

[Localité 5]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 23/11529 – N° Portalis DBZS-W-B7H-X3LE

JUGEMENT

DU : 24 Mars 2025

S.C.I. AU COQ D’OR

C/

[C] [K]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 24 Mars 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.C.I. AU COQ D’OR, dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par Représentant : M^e Salomé MINASSIAN-BELGACEM, avocat au barreau de LILLE – Représentant : M. [D] [B] (Gérant)

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [C] [K], demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Christophe WERQUIN, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 13 Janvier 2025

Noémie LOMBARD, Juge, assisté(e) de Deniz AGANOGLU, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 24 Mars 2025, date indiquée à l’issue des débats par Noémie LOMBARD, Juge, assisté(e) de Deniz AGANOGLU, Greffier

RG : 23/11529 PAGE

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 3 mai 2017 à effet rétroactif au 1er mai 2017, la S.C.I. AU COQ D’OR a donné à bail à [C] [K] et [L] [M] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 8], moyennant un loyer mensuel de 500 euros, outre une provision sur charges de 80 euros, pour une durée de 3 ans renouvelable.

Suivant acte sous seing privé du 1er mars 2021 à effet rétroactif au 1er février 2021, la S.C.I. AU COQ D’OR a donné à bail à [C] [K] un nouvel appartement à usage d’habitation situé dans le même immeuble, [Adresse 2], à [Localité 8], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 300 euros, outre une provision sur charges de 50 euros, pour une durée de 3 ans renouvelable.

Un état des lieux d’entrée avait été dressé entre les parties le 1er février 2021.

Par acte d’huissier de justice du 4 juillet 2022, la S.C.I. AU COQ D’OR a fait signifier à [C] [K] un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue au second bail afin d’obtenir le paiement de la somme de 7.000 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés dans le cadre des deux baux d’habitation qui lui ont été consentis successivement.

Par arrêté du 7 octobre 2022, le Préfet du Nord, au visa d’un rapport du Service Communal d’Hygiène et de Santé de la Ville de [Localité 7] du 30 juin 2022, a déclaré le logement sis [Adresse 2], à [Localité 8], occupé par [C] [U] suivant bail régularisé le 1er mars 2021, insalubre en raison du caractère non conforme des locaux, celui-ci étant interdit définitivement à l’habitation à compter du 1er décembre 2022.

Par acte de commissaire de justice du 11 juillet 2023, la S.C.I. AU COQ D’OR a fait assigner [C] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de LILLE, à l’audience du 11 décembre 2023, aux fins d’obtenir l’expulsion de [C] [K] et de tout occupant, au besoin par la force publique et la condamnation de [C] [K] au paiement des sommes de 8.403 euros au titre des loyers et charges impayés et de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre des dépens de l’instance.

Le 20 juillet 2023, [C] [U] a quitté les lieux litigieux.

Suite à une erreur du commissaire de justice, l’assignation n’a pas été mise au rôle.

Par acte de commissaire de justice du 13 décembre 2023, la S.C.I. AU COQ D’OR a de nouveau fait assigner [C] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de LILLE, à l’audience du 16 septembre 2024, en reprenant exclusivement les demandes en paiement contenues dans la première assignation, [C] [K] ayant libéré définitivement les lieux occupés.

A l’audience du 16 septembre 2024, le juge des contentieux de la protection a, en application de l’article 446-2 du code de procédure civile, après avoir recueilli l’avis ainsi que l’accord des conseils des parties, organisé les échanges et renvoyé l’affaire à l’audience de plaidoiries du 13 janvier 2025.

Reprenant oralement les termes de ses dernières écritures déposées et visées par le greffier à l’audience du 13 janvier 2025, la S.C.I. AU COQ D’OR, représentée par son conseil, sollicite du juge de :

à titre principal,

condamner [C] [K] à lui verser la somme de 5.603 euros au titre des loyers et charges impayés découlant du bail conclu le 1er mai 2017,condamner [C] [K] à lui verser la somme de 2.800 euros au titre des loyers et charges impayés découlant du bail conclu le 1er février 2021,débouter [C] [K] de l’ensemble de ses demandes ;à titre subsidiaire, si le juge venait à estimer que la dette découlant du bail conclu le 1er mai 2017 était prescrite et que des dommages et intérêts étaient dus par le bailleur,

condamner [C] [K] à lui verser la somme de 2.800 euros au titre des loyers et charges impayés découlant du bail conclu le 1er février 2021,limiter l’indemnisation sollicitée par [C] [K] à titre de dommages et intérêts à la somme de 2.800 euros,ordonner la compensation judiciaire des deux dettes ;

RG : 23/11529 PAGE

en tout état de cause,

condamner [C] [K] à verser à [D] [B], en qualité de gérant de la S.C.I. AU COQ D’OR, la somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,débouter [C] [K] de ses demandes plus amples ou contraires.

En réponse à la fin de non recevoir opposée par la partie adverse, [D] [B], gérant de la S.C.I. AU COQ D’OR, soutient qu’une reconnaissance de dette a été rédigée par [C] [K] le 30 novembre 2018 et qu’un plan d’apurement a été envisagé avec ce dernier.

En réponse aux moyens de défense et demandes reconventionnelles formés par [C] [K], [D] [B] soultient qu’il ne pensait pas que le logement était insalubre pour y avoir fait habiter son fils, [S] [B], pendant plusieurs années ; que le caractère non conforme du logement résulte du manque de luminosité dont souffre le local mais aussi du mauvais entretien de celui-ci par l’occupant ; que dès réception de l’arrêté d’insalubrité, il a satisfait à son obligation de relogement du locataire en lui adressant plusieurs propositions auxquelles ce dernier n’a toutefois pas donné suite.

Il considère que les loyers impayés jusqu’au mois d’octobre 2022, mois de notification de l’arrêté préfectoral, restent dus par [C] [K] conformément aux stipulations de l’arrêté préfectoral.

Il explique que le second bail a été conclu à la demande de [C] [K] qui, dans une situation financière précaire, souhaitait louer le local plus petit, situé au rez-de-chaussée, qui venait d’être libéré par [S] [B] ; que compte tenu de la crise sanitaire et malgré les impayés dans le cadre du premier bail, la S.C.I. AU COQ D’OR a accepté de lui mettre à disposition ce nouveau local après une visite des lieux et un état des lieux d’entrée.

Sur la demande reconventionnelle en paiement présentée au titre de l’article L.521-3-1 du code de la construction et de l’habitation, il réplique que [C] [K] n’apporte aucun élément permettant de connaitre le montant de son loyer actuel et la réalité de cette créance.

Reprenant oralement les termes de ses dernières écritures déposées et visées par le greffier à l’audience du 13 janvier 2025, [C] [K], représenté par son conseil, demande au juge de rejeter l’ensemble des demandes de la S.C.I. AU COQ D’OR, et, à titre reconventionnel, de condamner la S.C.I. AU COQ D’OR, outre aux dépens, à lui payer la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts, celle de 1.335 euros sur le fondement de l’article L.521-3-1 du code de la construction et de l’habitation et à payer à Maitre Christophe WERQUIN la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 sur l’aide juridictionnelle.

A l’appui, il fait valoir que la demande en paiement portant sur le premier bail est prescrite, le dernier impayé datant du mois de mai 2020 ; que celle présentée au titre du second bail est infondée, en ce que le logement a été déclaré insalubre et impropre à l’habitation en raison notamment de sa structure et de sa configuration, rendant sa valeur locative nulle.

Il estime au contraire qu’eu égard aux conditions de logement qui lui ont été imposées, il est fondé à obtenir réparation du préjudice subi sur le fondement de l’article 1719 du code civil, de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et du décret du 30 janvier 2022 relatif aux caractéristiques du logement décent, rappelant que l’article 5 dudit décret dispose qu’un logement insalubre ne peut être considéré comme décent. Il précise que le fait que les lieux aient été visités avant la prise de bail n’exonère pas le bailleur de sa responsabilité, les textes en la matière étant d’ordre public. Il souligne que l’inexécution par le propriétaire de ses obligations lui a incontestablement causé un préjudice compte tenu de l’absence de lumière, de la présence d’humidité, de l’absence d’isolation et de la dangerosité générale du logement. Il estime enfin que, suivant l’article L.521-3-1 du code de la construction et de l’habitation, la S.C.I. AU COQ D’OR est tenue de lui rembourser les trois premiers mois de son nouveau loyer élevé à 445 euros.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 24 mars 2025.

MOTIVATION DE LA DECISION

Sur les demandes en paiement au titre des loyers et charges

Aux termes de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable à la date de conclusion des baux litigieux, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Sur la demande en paiement au titre du bail du 3 mai 2017 ayant pris effet le 1er mai 2017

La S.C.I. AU COQ D’OR verse aux débats le bail litigieux stipulant un loyer de 500 euros majoré d’une provision sur charges de 80 euros et un décompte locatif mentionnant un solde débiteur de 5.603 euros au titre des loyers et charges.

Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription de la demande

Suivant l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, telle la prescription.

Aux termes de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

Suivant l’article 2240 du code civil, la reconnaissance par le débiteur du droit de celui contre lequel il prescrivait interrompt le délai de prescription.

L’article 2241 du même code dispose que la demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription ainsi que le délai de forclusion ; qu’il en est de même lorsqu’elle est portée devant une juridiction incompétente ou lorsque l’acte de saisine de la juridiction est annulé par l’effet d’un vice de procédure.

Le décompte locatif précité mentionne une dernière échéance impayée au mois de mai 2020.

Toutefois, dans une lettre du 30 novembre 2018 ayant pour objet « payement à l’amiable », versée aux débats par la S.C.I. AU COQ D’OR, [C] [K] atteste payer mensuellement son loyer courant de 580 euros ainsi que la somme de 100 euros en remboursement de sa dette qui s’élève à 2.900 euros. Cette lettre, dont ni l’existence ni la validité n’est contestée par le défendeur, vaut reconnaissance par son auteur de l’existence de la dette locative et interrompt la prescription.

Par ailleurs, la S.C.I. AU COQ D’OR produit des courriers de la Caisse d’Allocations Familiales, visant comme allocataire [C] [K], des 4 juin 2019, 28 mars 2020 et 10 décembre 2020 intitulés respectivement « demande de plan d’apurement », « suivi du plan d’apurement », « aide au logement – attestation respect du plan ». Elle verse encore un document intitulé « suivi du plan d’apurement » rempli et signé par ses soins le 1er mars 2021, aux termes duquel elle indique que [C] [K] respecte le plan « de temps en temps » tout en précisant « il n’arrive pas à payer le plan d‘apurement, il attend qu’il touche la prime d’activité ».

Il résulte suffisamment de ces éléments qu’un plan d’apurement a été établi entre les parties. Or, l’adoption d’un plan d’apurement implique nécessairement la reconnaissance de la dette et interrompt la prescription de l’action en paiement.

Ainsi, dès le 30 novembre 2018, date de la lettre du débiteur valant reconnaissance de dette, la prescription a été interrompue et un nouveau délai de prescription a commencé à courir.

Il s’ensuit qu’à la date de la première assignation du 11 juillet 2023, la demande en paiement n’était pas prescrite.

Par conséquent, la S.C.I. AU COQ D’OR est recevable en sa demande en paiement des loyers et charges impayés au titre du bail régularisé le 3 mai 2017.

Sur les sommes dues

[C] [K] n’établit pas que le décompte précité ait omis des règlements qu’il avait effectués.

Partant, il sera tenu au paiement de la somme de 5.603 euros au titre des loyers et charges impayés dans le cadre du bail régularisé le 3 mai 2017.

Sur la demande en paiement au titre du bail du 1er mars 2021 ayant pris effet le 1er février 2021

La S.C.I. AU COQ D’OR verse aux débats le bail litigieux stipulant un loyer de 300 euros majoré d’une provision sur charges de 50 euros et un décompte locatif mentionnant un solde débiteur de 2.800 euros au titre des loyers et charges.

Sur le moyen de défense au fond

[C] [K] conteste les sommes dues en raison de l’arrêté préfectoral du 7 octobre 2022 ayant déclaré le logement insalubre et impropre à l’habitation notamment du fait de sa structure et sa configuration, rendant sa valeur locative nulle.

Aux termes de l’article 1219 du code civil, une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

Il est de principe que face à l’inexécution ou à la mauvaise exécution de l’obligation de délivrance par le bailleur, le locataire ne peut invoquer l’exception d’inexécution et refuser de payer le loyer. La seule exception à ce principe est la preuve de manquements qui rendent impossible la jouissance des lieux loués.

En application de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Le bailleur est encore tenu de de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ; d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle, hormis ceux qui consignés dans l’état des lieux, qui auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée ci-dessus ; d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

Les caractéristiques d’un logement décent sont définies par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002.

L’article 2 de ce décret stipule que : « Le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. (…) ;

2. Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante. (…) ;

3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;

4. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

5. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;

6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;

7. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l’article R. 111-1 du code de la construction et de l’habitation, bénéficient d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre. »

L’article 5 dudit décret stipule encore que le logement qui fait l’objet d’un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité pris en application de l’article L. 511-11 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un logement décent.

En l’espèce, [C] [K] produit l’arrêté préfectoral du 7 octobre 2022, ayant déclaré le logement sis [Adresse 2], à [Localité 8] insalubre en raison du caractère non conforme des locaux, celui-ci étant interdit définitivement à l’habitation à compter du 1er décembre 2022.

Cet arrêté se fonde sur un rapport du Service Communal d’Hygiène et de Santé de la Ville de [Localité 7] du 30 juin 2022 qui constate que le logement occupé par [C] [K] « constitue un danger pour la santé ou la sécurité physique des personnes compte tenu des caractéristiques suivantes :

• il y a un défaut de sécurité incendie au niveau du logement. Le logement est dépourvu d’un détecteur avertisseur autonome de fumée (DAAF) et d’une porte palière coupe-feu. L’aération de la salle d’eau donne directement dans la cour couverte pouvant provoquer l’entrée de fumée dans le logement en cas d’incendie dans les parties communes. De plus, du fait de la localisation du logement en façade arrière, de la présence d’une cour couverte et de la maçonnerie en briques bloquant les menuiseries, l’accessibilité et l’évacuation des personnes en cas d’incendie y sont rendues difficiles pour les services de secours ;

• l’enquête a été réalisée par temps clair, l’ouvrant de toit basculant existant dans la pièce à usage de séjour n’assure pas un éclairement naturel suffisant et ne permet pas par temps clair l’exercice d’activités normales d’habitation sans le secours de la lumière artificielle, par le fait que la surface de la baie est inférieure au 1/10e de la surface habitable (surface vitrée de 0,42m², surface habitable de 21m²) ;

• les deux autres fenêtres obstruées par des briques creuses posées à champ, ne permettent ni une vue horizontale, ni un éclairement suffisant et réduisent la possibilité d’aération de la pièce. Les deux fenêtres ont été posées sans autorisation d’urbanisme, cette déclaration aurait été rejetée car les fenêtres donnent directement sur la parcelle arrière du logement n’appartenant pas au propriétaire de cet immeuble ;

• la situation du local avec les ouvrants en place, n’offre pas une vue horizontale avec l’extérieur, laquelle est nécessaire pour des raisons d’ordre psychologique. Les fenêtres obstruées par des briques renforcent le sentiment d’enfermement et de confinement.

Par ailleurs, ces locaux présentent plusieurs causes d’insalubrité :

• l’encadrement en bois du chéneau intérieur (dans la cour ouverte) présente de nombreuses traces d’infiltrations (auréoles) ;

• le logement possède 3 fenêtres qui ont été installées sans autorisation. Deux fenêtres ont été masquées par des briques creuses posées à champ. Ces menuiseries présentent des entrées d’air parasites sur les extrémités. La troisième fenêtre est une fenêtre de toit. Son ouverture n’a pas pu être testée, ni contrôlée, sa partie basse se trouvant à une hauteur de 3 mètres, celle-ci n’est pas manœuvrable aisément ;

• la jonction entre le bâti de la porte d’entrée du logement et le revêtement mural a été réalisé par de la mousse expansive ;

• l’ensemble du logement est constitué de plaques en OSB brute dont les interstices ont été comblés par de la mousse expansible. Il n’a pas été possible de vérifier la présence d’un isolant sous les plaques d’OSB. L’enquête a été effectuée un jour de beau temps, en entrant dans le logement, une sensation de confinement, de chaleur et d’humidité se fait ressentir. L’atmosphère y est irrespirable ;

• l’orifice d’évacuation d’air vicié en partie haute de la salle d’eau donne directement dans la cour couverte. La salle d’eau est dépourvue d’orifice d’amenée d’air frais en partie basse. La cuisine est quant à elle, dépourvue de système d’aération/ventilation ;

• la partie basse de la fenêtre de toit étant positionnée à une hauteur de 3 mètres, celle-ci ne peut pas être ouverte. Les deux autres fenêtres obstruées par des briques posées à champs ne permettent pas une aération correcte du logement ;

• le revêtement mural de la douche présente des traces de moisissures et une humidité importante au niveau du bas du mur ;

• le chauffage est assuré par un convecteur électrique énergivore et d’une capacité de chauffe insuffisante au vu du volume de la pièce ;

• la production d’eau chaude sanitaire est assurée par un cumulus électrique placé dans la pièce principale provoquant du bruit lors des périodes de chauffe. Par ailleurs, le groupe de sécurité n’est pas raccordé aux réseaux ;

• dans la salle d’eau, la douche est une douche de type « à l’italienne », rendant le siphon de celle-ci inaccessible ;

• par ailleurs, nous avons une suspicion de raccordement des eaux usées du logement sur le réseau des eaux pluviales ;

• le diagnostic de l’état de l’installation intérieure d’électricité, obligatoire, n’a pas été réalisé par le propriétaire avant la mise en location du logement. L’installation électrique présente des anomalies en particulier la présence du tableau électrique au -dessus d’une source de chaleur, un risque d’électrisation par contact direct au niveau de fils volants non protégés en dessous du cumulus. Par ailleurs, l’immeuble est alimenté par un seul compteur électrique avec une puissance de 6 KW pour l’ensemble des quatre logements. »

L’arrêté préfectoral en déduit que les locaux rendent les conditions d’habitabilité et d’accueil extrêmement défavorables à la santé des occupants dans les dimensions psychologiques par la sensation d’oppression continue, génératrice d’atteintes à la santé mentale et sociale, par l’impossibilité de recevoir, entraînant une altération du lien social et un isolement de la personne et que cette situation est également susceptible d’engendrer des risques de survenue ou d’aggravation de pathologies notamment, des maladies pulmonaires, de l’asthme et des allergies ainsi que la survenue d’accidents. A ce titre, il déclare le logement insalubre.

Il en résulte que le logement présente des défauts structurels qui le rendait inhabitable au titre d’impératifs de santé et de sécurité, dès la prise de bail de [C] [K].

Il importe peu que [D] [B] n’ait pas été en l’espèce de mauvaise foi et ait cru bon de donner à bail le local anciennement attribué à son fils à [C] [K] qui se trouvait dans une situation financière précaire, l’absence de conformité du logement aux normes du logement décent constituant un fait objectif qui engage la responsabilité du bailleur même sans autre faute.

Il importe également peu que [C] [K] ait demandé de lui-même que lui soit consenti le bail litigieux, en toute connaissance de cause pour avoir visité les lieux au préalable, le locataire ne pouvant renoncer à la délivrance d’un logement satisfaisant aux critères de la décence.

La gravité des désordres sus décrits et le caractère inhabitable du logement justifient que [C] [K] soit affranchi en totalité de son obligation de paiement du loyer.

Partant, la S.C.I. AU COQ D’OR sera déboutée de sa demande en paiement.

Sur les demandes reconventionnelles

Sur la demande de dommages et intérêts fondée sur l’insalubrité du second logement loué

Compte tenu des précédents développements, il est justifié d’allouer à [C] [K] une indemnité d’un montant a minima équivalant à la totalité des sommes dues par ce dernier au titre de l’occupation du logement depuis la prise de bail le 1er février 2021.

[C] [K] n’établit pas l’existence d’un préjudice distinct, tel que la réalisation d’un risque pour sa santé et / ou sécurité causé par l’état dangereux du logement justifiant l’allocation d’une somme supplémentaire.

Il ressort du bail et du décompte locatif que le bail a été consenti à compter du 1er février 2021 moyennant le versement par [C] [K] de la somme de 350 euros, charges comprises. Le loyer a cessé d’être dû à compter du mois de novembre 2022, échéance comprise, compte tenu de l’arrêté d’insalubrité rendu. Dès lors, [C] [K] était tenu au titre des loyers et charges du bail de régler la somme totale de 7.000 euros.

Il ressort toutefois du décompte locatif précité de la S.C.I. AU COQ D’OR un solde débiteur de 2.800 euros au titre des loyers et charges.

Il en résulte que [C] [K] a effectivement versé la somme de 4.200 euros au titre du bail litigieux.

Ainsi, l’indemnité allouée à [C] [K] en réparation de son préjudice s’élève à la somme de 4.200 euros.

Sur la demande de dommages et intérêts fondée sur l’article L.521-3-1 du code de la construction et de l’habitation

En application du II de l’article L.521-3-1 du code de la construction et de l’habitation, dans sa version en vigueur à la date de l’arrêté préfectoral, lorsqu’un immeuble fait l’objet d’une interdiction définitive d’habiter le propriétaire est tenu d’assurer le relogement des occupants par la présentation de l’offre d’un logement correspondant à leurs besoins et à leurs possibilités. Il dispose encore que le propriétaire est tenu de verser à l’occupant évincé une indemnité d’un montant égal à trois mois de son nouveau loyer et destinée à couvrir ses frais de réinstallation.

En l’espèce, suivant l’article 2 de l’arrêté préfectoral du 7 octobre 2022, le logement est, en l’état, interdit définitivement à l’habitation, à compter du 1er décembre 2022.

Il ressort des termes de l’article L.521-3-1 du code de la construction et de l’habitation que l’indemnité due par le propriétaire à l’occupant évincé d’un montant égal à trois mois de son nouveau loyer, destinée à couvrir ses frais de réinstallation, est due de plein droit dès lors que l’immeuble objet de la location a fait l’objet d’une interdiction définitive d’habiter.

Elle est la conséquence directe et objective de l’arrêté préfectoral et est indépendance du respect ou non par le propriétaire de son obligation d’assurer le relogement du locataire.

Il résulte des pièces versées aux débats par les parties que [C] [K] a quitté les lieux litigieux et restitué les clés le 20 juillet 2023 et qu’il a souscrit un nouveau bail dès le 16 juin 2023 moyennant le versement d’un loyer mensuel de 445,04 euros.

Dès lors, la S.C.I. AU COQ D’OR sera tenue de verser à [C] [K] une indemnité légale de relogement d’un montant de 1.335 euros, conformément à la demande du défendeur.

Sur la compensation des sommes dues

Aux termes de l’article 1347 du code civil, la compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes. Elle s’opère, sous réserve d’être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies.

Conformément à la demande de la S.C.I. AU COQ D’OR, il y a lieu d’ordonner la compensation des dettes respectives.

Après compensation, [C] [K] reste redevable envers la S.C.I. AU COQ D’OR de la somme de 68 euros au titre des loyers et charges impayés dans le cadre du bail régularisé le 3 mai 2017.

Il sera condamné au paiement de cette somme.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens.

L’article 700 du même code dispose que, « le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat. »

Les responsabilités partagées des parties commandent de leur laisser la charge de leurs propres dépens et de rejeter les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, en application de l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement sera assorti de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection de [Localité 7], statuant après débats publics, par décision contradictoire, rendue en premier ressort, et mise à disposition au greffe,

DECLARE la S.C.I. AU COQ D’OR recevable en son action en paiement des loyers et charges impayés dans le cadre du bail régularisé le 3 mai 2017 ;

CONSTATE que [C] [K] est redevable envers la S.C.I. AU COQ D’OR de la somme de 5.603 euros au titre des loyers et charges impayés dans le cadre du bail régularisé le 3 mai 2017 ;

REJETTE la demande de paiement des loyers présentée par la S.C.I. AU COQ D’OR au titre du bail régularisé le 1er mars 2021 ;

CONSTATE que la S.C.I. AU COQ D’OR est redevable envers [C] [K] de la somme de 4.200 euros en réparation du préjudice de jouissance subi dans le cadre du bail régularisé le 1er mars 2021 ;

CONSTATE que la S.C.I. AU COQ D’OR est redevable envers [C] [K] de la somme de 1.335 euros à titre d’indemnité de relogement, en application de l’article L.521-3-1 du code de la construction et de l’habitation ;

ORDONNE la compensation des sommes ;

CONDAMNE [C] [K] à payer à la S.C.I. AU COQ D’OR la somme de 68 euros au titre des loyers et charges impayés dans le cadre du bail régularisé le 3 mai 2017 ;

REJETTE le surplus des demandes présentées et non satisfaites ;

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

LAISSE aux parties la charge de leurs propres dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 7], le 24 mars 2025.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection

D.AGANOGLU N.LOMBARD