TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Mme [R] [H] [U] ép [F]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Frédéric CATTONI

Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR fond

N° RG 25/08747 – N° Portalis 352J-W-B7J-DA5LX

N° MINUTE :

6

JUGEMENT

rendu le 09 avril 2026

DEMANDERESSE

Etablissement public [Localité 1] HABITAT OPH, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Frédéric CATTONI de la SELARL CATTONI BRIOLE SALLARD CATTONI, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #C0199

DÉFENDERESSE

Madame [R] [H] [U] épouse [F], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Pascale DEMARTINI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 22 janvier 2026

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 09 avril 2026 par Pascale DEMARTINI, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 09 avril 2026

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/08747 – N° Portalis 352J-W-B7J-DA5LX

ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 6 septembre 2019, l’établissement public [Localité 1] HABITAT – OPH a consenti un bail d’habitation à Mme [R] [H] [U] épouse [F] sur des locaux situés [Adresse 3], escalier 1, 1er étage, porte n°5 moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 605,21 euros outre une provision sur charges.

Par acte sous seing privé du 23 janvier 2020, l’établissement public [Localité 1] HABITAT – OPH a donné en location à Mme [R] [H] [U] épouse [F] un emplacement de stationnement n°13 situé à la même adresse, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 75,01 euros toutes charges comprises.

Par acte de commissaire de justice du 5 septembre 2024, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 2943,51 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant les clauses résolutoires contractuelles.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [R] [H] [U] épouse [F] le 6 septembre 2024.

Par assignation du 26 août 2025, l’établissement public PARIS HABITAT – OPH a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition des clauses résolutoires insérées aux contrats, subidiairement prononcer la résiliation des baux, ordonner l’expulsion de Mme [R] [H] [U] épouse [F] du logement et de l’emplacement de stationnement, et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes:

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal aux loyers et aux charges, jusqu’à libération des lieux,

—  7593,96 euros sur l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour les sommes y étant visées et à compter de l’assignation pour le surplus,

—  500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 27 août 2025 et un diagnostic social et financier est parvenu au greffe avant l’audience lors de laquelle il en a été donné lecture.

A l’audience du 22 janvier 2026, l’établissement public [Localité 1] HABITAT – OPH, représenté par son conseil, a demandé le bénéfice de son acte introductif d’instance et précisé que la dette locative actualisée au 7 janvier 2026 s’élevait à la somme de [Localité 2],65 euros. Elle s’est opposée au plan d’apurement proposé par la locataire et à la suspension des effets des clauses résolutoires.

Au soutien de ses prétentions, l’établissement public [Localité 1] HABITAT – OPH a expliqué qu’il n’y avait pas reprise du paiement au regard du décompte versé aux débats, de nombreux paiements étant rejetés.

Mme [R] [H] [U] épouse [F], comparante en personne, a demandé la suspension des clauses résolutoires et trois ans de délais de paiement.

Au soutien de ses prétentions, elle a reconnu une dette locative mais en a contesté le montant, notamment les frais de chauffage. Elle a soutenu avoir repris le paiement de son loyer. Elle a expliqué avoir rencontré de nombreuses difficultés personnelles et a proposé de payer 150 euros par mois en plus du loyer courant, précisant que les aides de la Caisse d’allocations familiales allaient reprendre et qu’un dossier FSL allait être instruit.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

Durant le temps du délibéré, l’établissement public [Localité 1] HABITAT – OPH a communiqué un décompte actualisé au 26 janvier 2026 et a précisé maintenir l’ensemble de ses demandes.

MOTIVATION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

L’établissement public [Localité 1] HABITAT – OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et les clauses résolutoires contenue dans les contrats de bail a été signifié à la locataire le 5 septembre 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 2943,51 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire du contrat de bail d’habitation, dont les conditions sont réunies depuis le 6 novembre 2024.

Cependant, eu égard à la volonté de la locataire de s’acquitter de sa dette et à la reprise du paiement du loyer avant l’audience, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.

Sur la dette locative et l’indemnité d’occupation

Le locataire est redevable des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire privé de la jouissance de son bien. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d’indemnité d’occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine. Cette indemnité d’occupation est à la fois indemnitaire et compensatoire.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

En l’espèce, l’établissement public [Localité 1] HABITAT – OPH verse aux débats un décompte en date du 26 janvier 2026 démontrant que Mme [R] [H] [U] épouse [F] lui devait la somme de [Localité 3],67 euros au titre des impayés, échéance de janvier 2026 incluse, soustraction faite des frais de procédure.

Mme [R] [H] [U] épouse [F] conteste la dette mais n’apporte aucun élément de nature à remettre en cause ce montant. Elle sera donc condamnée à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal sur la somme de 2943,51 euros à compter du commandement de payer, sur la somme de 4649,85 euros à compter de l’assignation, et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant Mme [R] [H] [U] épouse [F] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, au regard du décompte, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience est satisfaite. Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier et notamment de l’audience que les revenus du foyer de Mme [R] [H] [U] épouse [F] lui permettent d’assumer le paiement d’une somme de 150 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler sa dette. Si cette somme ne permet pas d’apurer la dette, cela laissera le temps nécessaire à la locataire de constituer sa demande de FSL.

Dans ces conditions, il convient de lui accorder 36 mois de délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues et de faire droit à la demande de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention de la locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire. Dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef.

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due jusqu’à libération effective des locaux avec remise des clés à l’établissement public [Localité 1] HABITAT – OPH ou à son mandataire, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si les baux s’étaient poursuivis.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [R] [H] [U] épouse [F], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Elle sera également condamnée à payer la somme de 250 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 5 septembre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que les contrats conclus les 6 septembre 2019 et 23 janvier 2020 entre l’établissement public [Localité 1] HABITAT – OPH et Mme [R] [H] [U] épouse [F] concernant un logement, escalier 1, 1er étage, porte n°5 et un emplacement de parking n°13, situés [Adresse 3], sont résiliés depuis le 6 novembre 2024,

CONDAMNE Mme [R] [H] [U] épouse [F] à payer à l’établissement public [Localité 1] HABITAT – OPH la somme de [Localité 3],67 euros au titre des impayés de loyers mois de janvier 2026 inclus, selon décompte arrêté au 26 janvier 2026, avec intérêts au taux légal sur la somme de 2943,51 euros à compter du commandement de payer, sur la somme de 4649,85 euros à compter de l’assignation, et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

AUTORISE Mme [R] [H] [U] épouse [F] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 35 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 150 euros, la 36ème et dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que les loyers, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Mme [R] [H] [U] épouse [F],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre des loyers et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 6 novembre 2024,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Mme [R] [H] [U] épouse [F] et à celle de tous occupants de son chef,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Mme [R] [H] [U] épouse [F] sera condamnée à verser à l’établissement public [Localité 1] HABITAT – OPH une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite des baux, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux, avec remise des clés à l’établissement public [Localité 1] HABITAT – OPH ou à son mandataire,

CONDAMNE Mme [R] [H] [U] épouse [F] à payer à l’établissement public [Localité 1] HABITAT – OPH la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [R] [H] [U] épouse [F] aux dépens de la présente instance,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 9 avril 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge