TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE BOBIGNY

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 30 MARS 2026

Chambre 5/Section 3

AFFAIRE: N° RG 25/04682 – N° Portalis DB3S-W-B7J-24RA

N° de MINUTE : 26/00446

DEMANDEUR

Syndicat des Copropriétaires, [Adresse 1] dont les références cadastrales sont section, [Cadastre 1] représenté par son Syndic en exercice, le cabinet ADRICIE GESTION ,

[Adresse 2] ,

[Adresse 2]

représentée par M^e Eric AUDINEAU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0502

C/

DEFENDEUR

Madame, [H], [G]

domiciliée : chez ,

[Adresse 3],

[Adresse 3]

non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Claire TORRES , Vice-Présidente statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

DEBATS

Audience publique du 19 Janvier 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Claire TORRES, Vice-Présidente assistée de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame, [H], [G] est propriétaire du lot n°117 au sein d’un immeuble situé, [Adresse 1], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte de commissaire de justice signifié le 5 mai 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé, [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice le cabinet ADRICIE GESTION, a fait assigner Madame, [H], [G] devant le tribunal judiciaire de Bobigny, lui demandant de :

— condamner Madame, [G], [H] à lui payer la somme en principal de 19.356,52 €, à titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 06/02/2025, et représentant :

• 19.132,06 € au titre des charges courantes et exceptionnelles ;

• 35,00 € au titre des frais relevant de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965 ;

• 189,46 € au titre des frais d’Huissier, relevant des dépens ;

— assortir la condamnation prononcée à l’encontre de Madame, [G] d’une condamnation au paiement de l’intérêt au taux légal à compter :

• de la mise en demeure notifiée par le cabinet ADRICIE GESTION en date du 18/11/2024 d’avoir à payer la somme de 8.276,46 € ;

• du commandement d’avoir à payer délivré par la LAW PARTNER en date du 29/01/2025 sur la somme de 189,46 € ;

• de la présente assignation pour le surplus ;

— ordonner la capitalisation des intérêts à compter de la délivrance de l’assignation ;

— condamner Madame, [G], [H] à lui payer la somme de 1.900,00 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

— condamner Madame, [G], [H] à lui payer une indemnité de 1.500,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens comprenant le coût du commandement de payer pour 189,46 €, les frais de signification ainsi de la présente assignation, les frais de signification et d’exécution du jugement à intervenir, que l’émolument de recouvrement revenant à l’huissier au titre de l’article A 444-32 du code de commerce, et qui pourront être recouvrés par Maître Eric AUDINEAU, du cabinet AUDINEAU-GUITTON, sur le fondement de l’article 699 du code de procédure civile.

Il est expressément renvoyé à cette assignation pour un exposé des moyens du demandeur, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement assignée par dépôt de l’acte à l’étude du commissaire de justice, Madame, [H], [G] n’a pas constitué avocat.

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 4 novembre 2025 et fixée à l’audience de plaidoirie (juge unique) du 19 janvier 2026. A l’issue de celle-ci, la décision a été mise en délibéré au 30 mars 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement au titre des charges de copropriété

Aux termes de l’article 1353 du code de procédure civile, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Selon l’article 45-1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, les charges se définissent comme les dépenses incombant définitivement aux copropriétaires, chacun pour sa quote-part, et les provisions sur charges comme les sommes versées ou à verser en attente du solde définitif qui résultera de l’approbation des comptes du syndicat.

En application de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux la cotisation prévue à l’article 14-2-1, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

De surcroît, et en application de l’article 14-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel ; les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, l’assemblée générale pouvant cependant fixer des modalités différentes ; la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-2-1 de cette même loi prévoit encore l’existence d’un fonds de travaux alimenté par une cotisation annuelle obligatoire, chaque copropriétaire contribuant au fonds selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

Il convient ici de rappeler que l’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges, et que le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Il est constant, cependant, que la décision de l’assemblée générale ne vaut pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, celui-ci pouvant contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels, ainsi que toutes les pièces nécessaires à la justification de ses prétentions.

En l’espèce, le syndicat des propriétaires de l’immeuble situé, [Adresse 1] verse notamment aux débats :

— un extrait de la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de Madame, [H], [G] sur le lot n°117,

— le décompte de la créance réclamée arrêté au 4 mars 2025 (l’assignation étant affectée d’une erreur matérielle s’agissant de la date d’arrêté du décompte, qui n’est pas le 6 février 2025 comme indiqué à tort dans le « par ces motifs » mais bien le 4 mars 2025 comme indiqué dans la discussion), faisant apparaître un solde débiteur de 19.356,52 euros au titre des charges de copropriétés et frais de recouvrements impayés,

— les procès-verbaux des assemblées générales en date des 6 avril 2023, 26 octobre 2023, 11 juillet 2024 et 29 avril 2024 portant approbation des comptes des exercices 2022 et 2023, vote du budget prévisionnel des exercices 2024 et 2025, et adoption de travaux,

— les appels de fonds adressés à Madame, [H], [G],

— les décomptes annuels de répartition des charges définitives.

L’examen de ces pièces fait apparaître que si la demande en paiement est bien fondée en son principe, il convient néanmoins s’agissant de son montant de retrancher du décompte versé aux débats la somme de 35 + 189,46 soit 224,46 correspondant au total des frais de contentieux et de recouvrement figurant sur ledit décompte, lesdits frais qui ne constituent pas des charges de copropriété faisant l’objet de demandes distinctes qui seront examinées ci-après.

La créance du syndicat des copropriétaires au titre des charges de copropriété impayées suivant décompte arrêté au 4 mars 2025 s’élève donc à la somme de 19.356,52 – 224,46 soit 19.132,06 euros.

De son côté, la défenderesse non comparante, ne rapporte pas la preuve de paiements devant venir en déduction de ce montant, ainsi que la charge lui en incombe.

Par conséquent, Madame, [H], [G] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé, [Adresse 1] la somme de 19.132,06 euros au titre des charges de copropriétés impayées échues entre le 1er septembre 2024 et le 1er mars 2025 (appels provisionnels de travaux du 2ème trimestre 2025 inclus), suivant décompte arrêté au 4 mars 2025.

Conformément aux articles 1231-6 du code civil et 64 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 22 novembre 2024, soit le lendemain de la première présentation de la mise en demeure au domicile de la débitrice, sur la somme de 8241,46 euros, à compter du 29 janvier 2025, date de signification du commandement de payer, sur la somme de 5590,86 euros (correspondant aux causes du commandement expurgées des causes de la précédente mise en demeure et des frais de recouvrement), et à compter du 5 mai 2025, date de signification de l’assignation, sur le surplus.

Sur la demande en paiement au titre des frais nécessaires exposés par la copropriété

Selon l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En application de ces dispositions, il appartient à la juridiction saisie de rechercher, avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi, si les frais sollicités par le syndicat font bien suite à une mise en demeure préalable – laquelle doit être justifiée par la production d’un accusé de réception – et s’ils sont bien nécessaires au recouvrement de sa créance – c’est-à-dire s’ils se rapportent à des diligences efficientes constituant une étape indispensable dans la procédure de recouvrement de la créance du syndicat. Leur preuve doit de surcroît être rapportée par la production de pièces justificatives suffisantes.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie bien de la mise en demeure du 18 novembre 2024, et de son envoi par lettre recommandée avec accusé de réception conformément aux modalités requises par l’article 64 du décret du 17 mars 1967. Son coût de 35 euros, conformément au contrat de syndic, sera donc mis à la charge de la débitrice.

Par conséquent, Madame, [H], [G] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé, [Adresse 1] la somme de 35 euros au titre des frais nécessaires prévus à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Conformément aux articles 1231-6 du code civil et 64 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 22 novembre 2024, soit le lendemain de la première présentation de la mise en demeure au domicile de la débitrice.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Il convient dès lors d’ordonner la capitalisation des intérêts sur les sommes susvisées, à compter du 5 mai 2025 s’agissant de l’arriéré de charges de copropriété et s’agissant de l’arriéré de frais de recouvrement.

Sur la demande en dommages et intérêts pour résistance abusive

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, il ressort de l’examen des pièces produites et notamment du décompte de créance que Madame, [H], [G] a manqué de manière à la fois réitérée et prolongée à son obligation de paiement – la défenderesse n’ayant effectué aucun paiement depuis le 5 juillet 2024.

Ses manquements répétés à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété, sans justifier de raisons valables pouvant expliquer sa carence, caractérisent sa mauvaise foi.

La durée durant laquelle la défenderesse s’est soustraite à ses obligations de copropriétaire ainsi que l’importance des sommes dues ont en outre nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l’entretien de l’immeuble et au paiement des fournisseur, sans l’encaissement à la bonne date des charges appelées par le syndic – préjudice certain distinct du simple retard de paiement compensé par les intérêts moratoires.

En conséquence, il convient de condamner Madame, [H], [G] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé, [Adresse 1] la somme de 1.500 euros à titre de réparation du préjudice causé par sa résistance abusive.

Conformément à l’article 1231-7 du code civil, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement.

Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, Madame, [H], [G] qui succombe, sera condamnée aux dépens de l’instance, dont distraction au profit de Maître Eric AUDINEAU du cabinet AUDINEAU-GUITTON en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Il n’entre pas dans l’office de la présente juridiction d’énumérer tout ce qui pourrait entrer dans les dépens, étant rappelé que la charge des frais d’exécution est réglementée par des textes spéciaux, mais il sera indiqué que les dépens ne sauraient inclure le coût du commandement de payer d’un montant de 186,46 euros – lequel n’est pas un acte indispensable à l’introduction de la présente –, ni l’émolument prévu à l’article A444-32 du code de commerce – s’agissant d’un émolument par principe à la charge du créancier en vertu de l’article R444-55 du même code dont la seule exception ouverte par le texte dans les procédures de contrefaçon ne saurait trouver application à la présente espèce.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, Madame, [H], [G] est également tenue de payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé, [Adresse 1] une indemnité au titre des frais irrépétibles que l’équité commande de fixer à la somme de 1.500 euros.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire, et en premier ressort ;

CONDAMNE Madame, [H], [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé, [Adresse 1] pris en la personne de son syndic, les sommes suivantes :

— la somme de 19.132,06 euros, au titre des charges de copropriétés impayées échues entre le 1er septembre 2024 et le 1er mars 2025 (appels provisionnels de travaux du 2ème trimestre 2025 inclus), suivant décompte arrêté au 4 mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 22 novembre 2024 sur la somme de 8241,46 euros, à compter du 29 janvier 2025 sur la somme de 5590,86 euros, et à compter du 5 mai 2025, sur le surplus ;

— la somme de 35 euros au titre des frais nécessaires de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, avec intérêts au taux légal à compter du 22 novembre 2024 ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts sur les sommes susvisées, à compter du 5 mai 2024 ;

CONDAMNE Madame, [H], [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé, [Adresse 1] pris en la personne de son syndic, la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement ;

CONDAMNE Madame, [H], [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé, [Adresse 1], pris en la personne de son syndic, la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Madame, [H], [G] aux dépens de l’instance, lesquels ne sauraient comprendre le coût du commandement de payer pour 189,46 euros ni l’émolument de l’article A 444-32 du code du commerce ;

AUTORISE Maître Eric AUDINEAU, du cabinet AUDINEAU-GUITTON à recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

La minute de la présente décision a été signée par Madame Claire TORRES, Vice-Présidente, assisté de Madame Sakina HAFFOU, greffière, présente lors du prononcé.

Fait au Palais de Justice, le 30 Mars 2026

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Sakina HAFFOU Claire TORRES