SG

LE 26 MARS 2026

Minute n°

N° RG 21/02538 – N° Portalis DBYS-W-B7F-LD6Q

Syndic. de copro., [Adresse 1]

C/

Société, [Q], [Y] INVESTMENT

Autres demandes relatives à la copropriété

1 copie exécutoire et certifiée conforme à :

la SELARL CORNET VINCENT SEGUREL – 22B

M^e Franck PETERSEN – 206

délivrées le

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE, [Localité 1]

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QUATRIEME CHAMBRE

JUGEMENT

du VINGT SIX MARS DEUX MIL VINGT SIX

Composition du Tribunal lors du délibéré :

Président : Nicolas BIHAN, Vice-Président,

Assesseur : Nathalie CLAVIER, Vice Présidente,

Assesseur : Laëtitia FENART, Vice-Présidente,

GREFFIER : Sandrine GASNIER

Débats à l’audience publique du 16 DECEMBRE 2025 devant Nicolas BIHAN, siégeant en Juge Rapporteur, sans opposition des avocats, qui a rendu compte au Tribunal dans son délibéré.

Prononcé du jugement fixé au 26 MARS 2026.

Jugement Contradictoire rédigé par Nicolas BIHAN, prononcé par mise à disposition au greffe.

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ENTRE :

Syndic. de copro., [Adresse 1], dont le siège social est sis, [Adresse 2]

Rep/assistant : Maître Florent LUCAS de la SELARL CORNET VINCENT SEGUREL, avocats au barreau de NANTES

DEMANDERESSE.

D’UNE PART

ET :

Société, [Q], [Y] INVESTMENT, dont le siège social est sis, [Adresse 3]

Rep/assistant : M^e Franck PETERSEN, avocat au barreau de NANTES

DEFENDERESSE.

D’AUTRE PART

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Faits, procédure et prétentions des parties

L’immeuble, [Q], [Y], situé, [Adresse 4] et, [Adresse 5] à, [Localité 1], est soumis au statut de la copropriété et représenté par son syndic, le cabinet BRAS. Il est composé de plusieurs volumes dont le volume 3 « logements » et le volume 4 « commerces ». La société civile CFI est propriétaire du volume 4 et bailleur des commerces qui y sont exploités, dont notamment les enseignes BASIC FIT,, [C], [V] et MC DONALD’S.

En 2018, CFI a sollicité l’autorisation du syndicat des copropriétaires de faire passer des tuyaux dans le parking du volume 3, nécessaires à l’installation et à l’exploitation d’une salle de sport BASIC FIT. Par assemblée générale extraordinaire du 21 décembre 2018, les copropriétaires ont accordé cette autorisation, sous condition expresse de la signature d’un protocole d’accord portant sur les nuisances sonores générées par les activités commerciales du volume 4.

Un protocole d’accord a été signé les 24 et 26 décembre 2018, comportant des obligations réciproques clairement définies. Le syndicat des copropriétaires autorisait CFI à faire passer les tuyaux dans le parking du volume 3 — obligation exécutée sans délai. En contrepartie, CFI s’engageait à mettre fin, dans un délai de six mois à compter de la signature, aux nuisances sonores documentées par le rapport de M., [A], ingénieur de la société BARBANEL, en date du 14 décembre 2018, annexé au protocole. Ce rapport identifiait dans la cage d’escalier D des nuisances provenant du laboratoire du magasin, [Adresse 6] et préconisait des travaux précis. CFI s’engageait également à remplacer les plaques de faux marbre dégradées dans l’immeuble. Le protocole rappelait en outre l’article 10 du règlement intérieur du centre commercial imposant à tout exploitant une obligation de résultat en matière de nuisances sonores et vibratoires.

Le délai de six mois expirait le 26 juin 2019. Face à la persistance des nuisances et à l’inaction de CFI, le syndicat des copropriétaires a adressé trois mises en demeure successives :

le 20 octobre 2020, par le cabinet BRAS, avec un délai d’un mois pour remédier aux nuisances et remplacer les plaques de faux marbre, sous peine de résolution du protocole ;le 3 décembre 2020, par le conseil du syndicat, réitérant ces exigences ;le 16 février 2021, par le conseil du syndicat, après que les engagements pris par CFI dans l’intervalle sont demeurés sans suite.Par courrier du 18 janvier 2021, CFI a reconnu explicitement ne pas avoir apporté les réponses techniques appropriées pour mettre fin aux nuisances sonores, indiqué avoir identifié les équipements concernés, et s’est engagée à revenir avec des solutions au plus tard le 10 février 2021. Elle a également indiqué avoir missionné son gestionnaire technique pour le remplacement des plaques de faux marbre. Ces engagements sont demeurés sans suite.

Le syndicat des copropriétaires a fait dresser deux procès-verbaux de constat par Maître, [R], commissaire de justice : le 14 juin 2022, constatant le très mauvais état des plaques de parement avec des plaques abîmées, cassées ou fissurées menaçant de tomber ; et le 13 janvier 2023, constatant dans la cage d’escalier D des bruits de ventilation continus et, dans la chambre à coucher de M., [W] copropriétaire, un soufflement permanent en provenance des moteurs présents en toiture.

Selon exploit d’huissier du 8 avril 2021, le syndicat des copropriétaires a fait assigner CFI devant le tribunal judiciaire de Nantes aux fins de résolution judiciaire du protocole d’accord aux torts exclusifs de la défenderesse, avec les conséquences attachées à cette résolution.

Aux termes de ses conclusions n°2 du 30 octobre 2023, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des prétentions et moyens, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

prononcer la résolution du protocole d’accord des 24 et 26 décembre 2018 aux torts exclusifs de CFI ;condamner CFI à déposer les tuyaux réalisés dans le parking du volume 3 et à remettre les lieux en leur état d’origine, sous astreinte de 300 € par jour de retard passé un délai d’un mois à compter de la signification du jugement ;condamner CFI à remplacer les plaques de faux marbre dégradées, sous la même astreinte ;condamner CFI à mettre en œuvre les travaux nécessaires à faire cesser les bruits persistants, sous la même astreinte ;condamner CFI à lui verser 5 000 € à titre de dommages et intérêts ;condamner CFI à lui verser 5 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens.

Aux termes de ses conclusions récapitulatives III du 16 avril 2024, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des prétentions et moyens, CFI demande au tribunal, au visa de l’article 1224 du code civil, de :

débouter le syndicat des copropriétaires de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions ;condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser 4 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture de l’instruction en date du 16 octobre 2025 a fixé l’audience des plaidoiries le 16 décembre 2025.

L’affaire a été mise au délibéré au 26 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Au préalable, le tribunal rappelle que ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile les demandes des parties tendant à * dire et juger +, * donner acte + ou * constater +, en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter de conséquences juridiques, mais constituent en réalité des moyens ou arguments, de sorte que le tribunal n’y répondra qu’à la condition qu’ils viennent au soutien de la prétention formulée dans le dispositif des conclusions.

L’expert judiciaire ayant réalisé personnellement ses constatations et analyses, selon une méthode et avec des commentaires dont l’appréciation relève de la force probante qui peut être conférée à ces opérations et à ces conclusions circonstanciées, argumentées et convaincantes. Ces constatations et conclusions maintenues après la diffusion de dires, sont convaincantes et ne sont pas réfutées.

A titre liminaire

Sur le défaut de qualité pour agir du syndicat

CFI soutient que le syndicat excéderait les attributions définies à l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, limitées selon elle à la conservation et à l’administration des parties communes, sans pouvoir intervenir dans la gestion des parties privatives.

Le syndicat agit cependant non pour défendre des droits propres à des parties privatives, mais pour obtenir la résolution d’un protocole d’accord dont il est partie. Sa qualité pour agir en exécution ou en résolution d’un contrat auquel il est signataire ne saurait donc être limitée par cet article, qui ne régit pas sa capacité à se prévaloir de ses engagements contractuels.

En outre, les nuisances sonores ont été constatées dans la cage d’escalier D, partie commune relevant de la compétence du syndicat.

Le moyen tiré du défaut de qualité pour agir sera en conséquence rejeté.

Sur le fondement juridique de l’action

Aux termes de l’article 2044 du Code civil, la transaction est un contrat par lequel les parties, par des concessions réciproques, terminent une contestation née ou préviennent une contestation à naître. Elle est soumise au principe de force obligatoire des conventions conformément aux dispositions de l’article 1103 du Code civil.

Selon l’article 1224 du Code civil, la résolution d’un contrat résulte, en cas d’inexécution suffisamment grave, soit de l’application d’une clause résolutoire, soit d’une notification du créancier, soit d’une décision de justice. L’article 1226 prévoit qu’en cas de résolution unilatérale par le créancier après mise en demeure, le juge saisi par le débiteur apprécie la gravité de l’inexécution.

En l’espèce, le litige porte sur l’inexécution alléguée d’un protocole d’accord qui s’analyse en une transaction au sens de l’article 2044 et non sur une action autonome en cessation de troubles anormaux du voisinage fondée sur l’article 1253 du Code civil : ces deux fondements sont distincts et obéissent à des régimes probatoires différents. En l’espèce, il convient de déterminer si CFI a exécuté les obligations librement souscrites dans le protocole et, à défaut, si l’inexécution est d’une gravité justifiant la résolution judiciaire de ce contrat.

L’argumentation de CFI visant à déplacer le débat sur le terrain des troubles anormaux du voisinage, en se prévalant de décisions rendues le 30 octobre 2018 par la cour d’appel de Rennes et le 7 avril 2022 par le tribunal judiciaire de Nantes, pe peut être sérieusement considérée : en effet, ces décisions, relatives à des nuisances de nature différente et fondées sur la théorie des troubles anormaux du voisinage, n’ont pas autorité de chose jugée dans le cadre du présent litige, centré sur l’exécution d’un protocole contractuel. De surcroît, au moment de la signature du protocole en décembre 2018, CFI avait connaissance de l’arrêt du 30 octobre 2018 et a néanmoins reconnu l’existence de nuisances sonores et s’est engagée à y remédier ; elle ne peut utilement invoquer aujourd’hui cette décision pour contester ce qu’elle a contractuellement admis.

Ainsi, l’action du syndicat s’analyse ainsi en une demande de résolution judiciaire d’une transaction pour inexécution grave d’une obligation essentielle, sur le fondement des articles 1103, 1224 et suivants du Code civil.

I – SUR L’INEXÉCUTION ET SA GRAVITÉ

A) Sur la réalité de l’inexécution

Il ressort des pièces produites aux débats que CFI n’a pas mis fin aux nuisances sonores dans le délai contractuel de six mois expirant le 26 juin 2019. CFI ne conteste pas cette inexécution et l’a expressément reconnue dans son courrier du 18 janvier 2021, lequel constitue un aveu extrajudiciaire au sens de l’article 1383 du Code civil.

Le syndicat a pour sa part exécuté sa propre obligation issue du protocole en autorisant la pose et le maintien des tuyaux dans le parking du volume 3, ceux-ci étant toujours en place.

Les procès-verbaux de constat des 14 juin 2022 et 13 janvier 2023, dressés par Maître, [R], confirment la persistance de cette inexécution : le premier constate le très mauvais état des plaques de parement, le second la persistance de bruits de ventilation continus dans la cage d’escalier D et dans le lot privatif de M., [W]. CFI se borne à critiquer la méthode des constats sans apporter d’éléments techniques de nature à en remettre en cause les résultats.

Du tout il en résulte que l’inexécution du protocole est unilatérale et imputable exclusivement à CFI.

B) Sur la gravité de l’inexécution

La gravité de l’inexécution résulte de plusieurs éléments dont il convient d’appréhender la réalité.

En premier lieu, l’obligation de mettre fin aux nuisances sonores constituait l’obligation essentielle du protocole et la contrepartie déterminante de l’autorisation accordée à CFI pour le passage des tuyaux dans le parking du volume 3. Il ressort du procès-verbal de l’assemblée générale extraordinaire du 21 décembre 2018 que les copropriétaires avaient expressément conditionné cette autorisation à la résolution des nuisances. L’inexécution de cette obligation affecte ainsi la substance de l’équilibre contractuel. En deuxième lieu, la durée de l’inexécution est particulièrement importante. Plus de quatre années se sont écoulées depuis l’expiration du délai de six mois, sans réalisation des travaux nécessaires, et ce malgré trois mises en demeure successives et les engagements pris par CFI dans son courrier du 18 janvier 2021. Cette persistance caractérise une inexécution de nature à justifier la résolution. En troisième lieu, les conséquences pour les copropriétaires sont établies. Les bruits de ventilation continus dans les parties communes et privatives affectent la jouissance normale des logements.

Dans ces conditions, l’inexécution par CFI de ses obligations contractuelles revêt une gravité suffisante pour justifier la résolution judiciaire du protocole d’accord.

II – SUR LES PLAQUES DE, [Localité 2] MARBRE

CFI soutient que le protocole d’accord ne contiendrait aucun engagement exprès de sa part concernant le remplacement des plaques de faux marbre, ces dernières ne figurant qu’à titre d’énumération. CFI a indiqué, dans un courrier du 18 janvier 2021, avoir missionné son gestionnaire technique pour le remplacement des plaques dégradées, reconnaissant ainsi l’existence d’une obligation à ce titre. Cet engagement constitue une obligation autonome dont l’inexécution est établie jusqu’à la réalisation des travaux. CFI justifie toutefois de la réception des travaux de remplacement des plaques le 7 décembre 2023.

La demande du syndicat tendant à voir ordonner ces travaux sous astreinte est donc devenue sans objet à compter de cette date.

III– SUR LES CONSÉQUENCES DE LA RÉSOLUTION

La résolution du protocole d’accord aux torts exclusifs de CFI emporte anéantissement rétroactif du contrat et obligation de restitution réciproque des prestations exécutées.

Le syndicat ayant exécuté sa prestation principale en autorisant le passage des tuyaux dans le parking du volume 3, il y a lieu d’ordonner à CFI de déposer ces tuyaux et de remettre les lieux en leur état d’origine. Compte tenu de la nature des travaux et du délai nécessaire à leur organisation, il sera imparti à CFI un délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement, passé lequel il sera fait application d’une astreinte de 100 € (cent euros) par jour de retard.

La résolution du protocole ne prive pas le syndicat du droit d’obtenir la réalisation des travaux nécessaires pour faire cesser les nuisances sonores, dès lors que celles-ci sont établies et que leur origine est identifiée. Le règlement intérieur du centre commercial met en outre à la charge des exploitants une obligation de résultat en matière de nuisances sonores et vibratoires. CFI sera en conséquence condamnée à réaliser, dans le même délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement, les travaux préconisés par l’ingénieur, [A] dans son rapport du 14 décembre 2018, seul document technique contradictoire versé aux débats permettant d’identifier les travaux nécessaires, passé lequel il sera fait application d’une astreinte de 100 € (cent euros) par jour de retard.

S’agissant des dommages et intérêts, la durée de l’inexécution, les frais exposés par le syndicat pour faire constater la persistance des nuisances et l’atteinte portée à la jouissance paisible des lots d’habitation justifient l’allocation d’une indemnité. Eu égard à la durée des troubles, à leur intensité telle que constatée, et au fait que certains travaux ont depuis été réalisés, il sera fait une juste appréciation du préjudice en allouant au syndicat des copropriétaires la somme de 3 000 € à titre de dommages et intérêts, montant proportionné aux éléments du dossier.

IV – SUR LES DÉPENS ET LES FRAIS IRRÉPÉTIBLES

CFI, qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens de l’instance en application de l’article 696 du Code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat l’intégralité des frais irrépétibles qu’il a exposés. Il sera fait une juste appréciation de ceux-ci en condamnant CFI à lui verser la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile. La demande formée par CFI sur le même fondement sera rejetée.

LE TRIBUNAL,

Statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort ;

PRONONCE la résolution du protocole d’accord signé les 24 et 26 décembre 2018 aux torts exclusifs de la société civile, [Q], [Y] INVESTMENT ;

CONDAMNE la société civile, [Q], [Y] INVESTMENT à procéder à la dépose des tuyaux réalisés dans le parking du volume 3 de l’immeuble, [Q], [Y] en exécution du protocole d’accord et à remettre les lieux en leur état d’origine, dans un délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement, passé lequel il sera fait application d’une astreinte de 100 € (cent euros) par jour de retard ;

CONDAMNE la société civile, [Q], [Y] INVESTMENT à mettre en œuvre, dans le même délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement, les travaux nécessaires pour faire cesser les bruits persistants identifiés dans le rapport, [A] du 14 décembre 2018, passé lequel il sera fait application d’une astreinte de 100 € (cent euros) par jour de retard ;

DIT n’y avoir lieu à statuer sur la demande tendant à ordonner le remplacement des plaques de faux marbre, la société civile, [Q], [Y] INVESTMENT justifiant de la réception des travaux correspondants le 7 décembre 2023 ;

CONDAMNE la société civile, [Q], [Y] INVESTMENT à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble, [Q], [Y] la somme de 3 000 € (trois mille euros) à titre de dommages et intérêts ;

DÉBOUTE la société civile, [Q], [Y] INVESTMENT du surplus de ses demandes, fins et conclusions ;

Condamne la société civile, [Q], [Y] INVESTMENT à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble, [Q], [Y] la somme de 3 000 € (trois mille euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamne la société civile, [Q], [Y] INVESTMENT aux entiers dépens de l’instance, dont distraction au profit de la SELARL CVS (Maître Florent LUCAS) en application de l’article 699 du Code de procédure civile.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,

Sandrine GASNIER Nicolas BIHAN