TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE, [Localité 1]

JUGEMENT DU 05 Février 2026

AFFAIRE N° RG 25/00539 – N° Portalis DBWX-W-B7J-DJOQ

AFFAIRE :

,

[I], [Y], [V],, [S], [O] épouse, [V]

C/

,

[C], [A], S.A.R.L., [D], [N], S.E.L.A.R.L. ASTEREN

APPEL

N°

du

☒ Copie exécutoire délivrée à

ME, [W]

ME BLANQUER

☒ Copie à

ME, [W]

ME BLANQUER

☒ copie dossier

JUGEMENT

RENDU LE CINQ FEVRIER DEUX MIL VINGT SIX par mise à disposition au greffe

Dans l’affaire :

ENTRE :

Monsieur, [I], [Y], [V]

né le 11 Septembre 1964 à, [Localité 2] (IRLAN)

de nationalité Irlandaise

demeurant, [Adresse 1] IRLANDE

représenté par M^e Micheline DAVANNE, avocat au barreau de NARBONNE, avocat postulant, M^e Grégory HANSON, avocat au barreau de NIMES, avocat plaidant

Madame, [S], [O] épouse, [V]

née le 02 Juillet 1963 à, [Localité 2] (IRLAN)

de nationalité Irlandaise

demeurant, [Adresse 2] IRLANDE

représentée par M^e Micheline DAVANNE, avocat au barreau de NARBONNE, avocat postulant, M^e Grégory HANSON, avocat au barreau de NIMES, avocat plaidant

DEMANDEUR

ET :

Monsieur, [C], [Z], [R], es qualité de liquidateur de LA SARL, [D], [N], société à responsabilité limitée inscrit au ° RCS de PARIS, N° 523 822 112 RCS Paris dont le siège social est, [Adresse 3] prise en la personne de son représentant légal en exercice, liquidateur désigné selon jugement du Tribunal de Commerce de BOBIGNY en date du 01 février 2025,

de nationalité Française

demeurant, [Adresse 4]

défaillant

S.A.R.L., [D], [N] SARL au capital de 10.000,00 euros immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés Paris sous le n° 523 822 112, représentée par son représentant légal en exercice domicilié es-qualité audit siège.

dont le siège social est sis, [Adresse 5]

représentée par Maître Bruno BLANQUER de la SCP BLANQUER//CROIZIER/CHARPY/SELMO, avocats au barreau de NARBONNE, avocats plaidant

SELARL ASTEREN prise en la personne de Maître, [H], [E], es qualité de liquidateur de la SARL, [D], [N], société à responsabilité limitée inscrit au ° RCS de PARIS, N° 523 822 112 RCS Paris dont le siège social est, [Adresse 3] prise en la personne de son représentant légal en exercice, liquidateur désigné selon jugement du Tribunal de Commerce de BOBIGNY en date du 01 février 2025.

dont le siège social est sis, [Adresse 6]

défaillant

DÉFENDEURS

***

Vu l’article 785 du Code de Procédure Civile ;

Vu l’article 786 du Code de Procédure Civile ;

Vu l’ordonnance de clôture en date du 13 Novembre 2025.

Devant Monsieur Marc POUYSSEGUR, Juge rapporteur à l’audience publique du 16/12/2025 assisté de Madame Alexandra GAFFIE Greffier.

Les avocats ont été entendus en leurs observations et conclusions,

L’affaire a été mise en délibéré au 05 Février 2026 et la décision rendue par le Tribunal composé de Marie-Camille BARDOU Présidente, Marion ANGE juge placée près de la cour d’appel de Montpellier suivant ordonnance du premier Président de ladite cour et de Marc POUYSSEGUR, assesseurs,

Le Jugement a été rédigé par Monsieur Marc POUYSSEGUR, et a été rendu de manière réputé contradictoire en premier ressort conformément à l’article 450 du Code de Procédure Civile, par mise à disposition au Greffe de ce jour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2èm alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile ;

EXPOSE DU LITIGE

Vu l’acte originel introductif d’instance en date du 30 mars 2023 (procédure RG 23/559) auquel il est renvoyé pour plus ample exposé et par lequel les parties demanderesses, en l’occurrence, Monsieur, [I], [Y], [V] né le 11 septembre 1964, à DUBLIN (Irlande), de nationalité irlandaise, directeur de société et Madame, [S], [O] son épouse, née le 02 juillet 1963, à DUBLIN (Irlande), de nationalité irlandaise, sans profession, demeurant et domiciliés, [Adresse 7] IRLANDE, propriétaires du lot 22 de la, [Adresse 8], ont assigné devant le tribunal de céans, la SARL, [D], [N] N° 523 822 112 R.C.S. PARIS dont le siège social est, [Adresse 9], prise en la personne de son représentant légal en exercice, et ainsi, vu le contrat de bail et l’avenant, au visa des articles 1134 et 1147 du Code Civil (anciens) et vu les articles L145-1 et suivants du Code de Commerce, il est sollicité de :

Juger que la SARL, [D] HOTELS n’a pas respecté ses obligations contractuelles de locataire.

Condamner la requise à porter à payer la somme de 11 031 € au titre du coût de réaménagement.

Condamner la requise à porter à payer la somme de 19.690 € au titre du coût des travaux de remise en état.

La condamner à porter et à payer 5 000 € de dommages et intérêt au titre de la résistance abusive.

Juger qu’il n’y a pas lieu de dispenser la décision à intervenir d’exécution provisoire.

Une indemnisation au titre de l’article 700 du code de procédure civile est réclamée à hauteur de 3 000, 00 € à la partie défenderesse, outre sa condamnation aux entiers dépens.

Vu l’ordonnance de radiation de la dite procédure en date du 11 février 2025,

Vu l’acte introductif d’instance par lequel Monsieur et Madame, [I] et, [S], [V],/[O] ont provoqué l’appel en la cause de :

1/ Maître, [C], [A] demeurant et domicilié, [Adresse 10] es qualité de liquidateur de LA SARL, [D], [N], société à responsabilité limitée inscrit au ° RCS de PARIS, N° 523 822 112 RCS Paris dont le siège social est, [Adresse 3] prise en la personne de son représentant légale en exercice, liquidateur désigné selon jugement du Tribunal de Commerce de BOBIGNY en date du 01 février 2025,

2/ La SELARL ASTEREN prise en la personne de Maître, [H], [E],, [Adresse 11] es qualité de liquidateur de LA SARL, [D], [N], société à responsabilité limitée inscrit au ° RCS de PARIS, N° 523 822 112 RCS Paris dont le siège social est, [Adresse 3] prise en la personne de son représentant légale en exercice, liquidateur désigné selon jugement du Tribunal de Commerce de BOBIGNY en date du 01 février 2025,

portant dénonciation

• De L’assignation délivrée à LA SARL, [D], [N] le 13 mars 2023 à la demande des requérants

• Des conclusions N°2 signifiées au conseil de la SARL, [D], [N] à la demande des requérants dans le cadre de la procédure pendante devant le TJ de, [Localité 1] R.G. Nº 23/00559

Vu la demande de réinscription du dossier initial RG 23/559 par l’intermédiaire de Maître, [W] en date du 31 mars 2025 pour les consorts, [V],/[O] (Procédure RG N° 00759)

Vu la jonction des procédures dont s’agit sous le numéro 25.00539,

Vu les écritures précédentes en réponse de la partie défenderesse, la SARL, [D], [N], qui conclut au visa de l’article 1134 ancien du Code civil et l’article 1315 ancien du Code civil, ainsi que l’article 232 du CPC au rejet ainsi formulé :

* DEBOUTER les consorts, [V] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

Subsidiairement et avant dire droit, si toutefois le tribunal devait, par extraordinaire, entrer en voie de condamnation :

* Désigner tel expert qu’i1 lui plaira, avec mission suivante :

— Entendre les parties dans leurs explications,

— Donner son avis sur la valeur vénale du mobilier décrit et inventorié à l’appui des pièces des demandeurs, ladite valeur vénale devant s”apprécier à la date de la restitution des lieux par la Société, [D], [N]

— Se faire communiquer tous documents et pièces qu”il estimera utiles à l’ accomplissement de sa mission et notamment les documents contractuels et comptables des parties,

— Exécuter sa mission à l’aide des documents et pièces remis par les parties,

— Entendre tout sachant dans la mesure où il l’estimera utile,

— Faire les comptes entre les parties…,

* Condamner solidairement les consorts, [V] à payer à la SARL, [D], [N] une somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du CPC, outre les entiers dépens de l”instance.

Vu l’absence de constitution de la parties requises, Maître, [C], [A] et

la SELARL ASTEREN prise en la personne de Maître, [H], [E], en leurs qualités de liquidateur qui défaillants, laissent le tribunal, dans l’ignorance de quelconques moyens de défense, ce qui laisse présumer qu’ils n’ont aucun argument contraire ou autres pièces justificatives susceptibles d’éclairer utilement le débat, le juge ayant en tout état de cause, obligation de vérifier en tous points les éléments de la cause, la valeur probante des pièces versées aux débats et de statuer en droit sur la pertinence des prétentions présentées par la partie requérante.

Vu les conclusions des parties requérante qui confirment au plus fort ses demandes, sauf à inscrire la créance au passif de la procédure de liquidation de la SARL, [D], [N], estimant qu’aucune mesure d’expertise n’est justifiée.

Vu les bordereaux des pièces produites et échangées par les parties concluantes,

Vu les ordonnance de clôture en date du 13 et 20 novembre 2025, fixant finalement l’affaire à l’audience de jugement du 16 décembre 2025 où elle a été mise en délibéré à la date du 05 février 2026.

SUR QUOI, LE TRIBUNAL,

° Il est constant que les époux, [V] sont propriétaires d’un bien sis, [Adresse 12],, [Localité 3], selon acte authentique en date du 22 mai 2008, bien qui a été loué en bail commercial à la SARL, [D], [N] N° 523 822 112 R.C.S., [Localité 4] dont le siège social est, [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal en exercice.

Les requérants ont conclu un bail commercial avec la S.A.R.L. GARRIGAE HOTEL & RESORTS, substituée par SARL JARDINS, [Localité 5], selon avenant.

Une procédure de redressement judiciaire a été ouverte à l’égard de la SARL JARDINS, [Localité 5]. La cession totale des actifs a été ordonnée au profit de, [D] RESIDENCES devenu depuis ,

[D] HOTELS, selon jugement du Tribunal de Commerce de BEZIERS, en date du 26 juin 2013.

,

[D] HOTELS a usé de d’une faculté de substitution au profit de la SARL, [D], [N]. Il était stipulé que le preneur exercerait une activité d’exploitation de résidence para hôtelière avec services.

Chaque propriétaire de lots dans la résidence s’engageait à louer son bien en bail commercial à une seule et même société de gestion qui se chargeait ensuite de le commercialiser en le sous louant à une clientèle hôtelière.

Les requérants soulignent que le bail commercial a été rédigé par le preneur, un professionnel de l’hôtellerie, dans le cadre d’un investissement «clé en main» souscrit par des ressortissants de nationalité irlandaise, résidant en Irlande et ne parlant pas français.

Le bail stipule que le bien est loué en meublé.

Un contentieux quant au paiement des loyers et charges est survenu entre le Preneur et la majorité des Bailleurs de la résidence, [Localité 5].

Selon protocole d’accord transactionnel, strictement consacré à ce litige locatif relatif au paiement des loyers et charges en date du 26 janvier 2022, il est convenu entre les parties une transaction impliquant notamment des concessions réciproques.

Ledit protocole ne dispense nullement le preneur de son obligation d’entretien et de prise en charge des réparations locatives.

Or, il ressort du constat d’huissier réalisé le 03 décembre 2021 que le bien a été laissé en très mauvais état par le preneur et que par ailleurs, les meubles meublant le bien tels que mentionnés dans le bail initial ne figurent plus dans le logement.

Selon les requérants, le montant total d’ameublement s’élève à 11 031 €. A cette somme, ils rajoutent rajouter les frais de remise en état qui s’élèvent à 19.690 €.

Malgré mises en demeure,, [D], [N] ne s’est pas acquittée de ces sommes.

Les requérants ont donc été amenés à réclamer paiement en justice, selon exploit introductif d’instance en date du 30 mars 2023.

Le dossier a été radié du fait notamment de la survenance d’une procédure collective affectant la SARL, [D], [N] suivant publication au BODACC du 16 juin 2024.

Selon Jugement en date du 06 juin 2024, le Tribunal de commerce de BOBIGNY a rendu la décision suivante relative à, [D], [N] :

« Complément de jugement : Jugement prononçant l’ouverture d’une procédure de redressement judiciaire avec une date de cessation des paiements le 6 décembre 2022 désignant comme administrateur SCP, [K] PARTNERS en la personne de Me, [P], [F], [Adresse 13] et la SELARL AJ Associés prise en la personne de Me, [G], [X],, [Adresse 14] avec les pouvoirs : assistance, et comme mandataire judiciaire Me, [C], [Z], [R], [Adresse 10] et la SELARL ASTEREN prise en la personne de Me, [H], [E],, [Adresse 11] »

Selon Jugement en date du 01 février 2025, le même Tribunal a prononcé la liquidation judiciaire de, [D], [N] :

«Complément de jugement : Jugement prononçant la liquidation judiciaire désignant comme liquidateur la SELARL ASTEREN prise en la personne de Me, [H], [E], [Adresse 15] et Me, [C], [A],, [Adresse 10].»

La déclaration des créances a été opérée le 25 juillet 2024 suivant envoi communiqué en Pièce N°10, justifiant des accusés de réception.

La présente action tend à la condamnation du preneur commercial, la SARL, [D], [N] alors qu’elle ne peut tendre qu’à voir fixée la créance compte tenu de la liquidation affectant la débitrice, C’est dans cette limite que la réclamation sera appréciée.

° Les conventions légalement faites dans le cadre de la liberté contractuelle énoncée dans l’article 1102 du code civil, constituent la loi des parties suivant la règle annoncée dans l’article 1103 du code civil. L’article 1104 du code civil pose le principe de loyauté présidant aux rapports contractuels et dispose impérativement comme une règle d’ordre public « que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi ».

L’article 1194 du code civil prévoit que « les contrats obligent non seulement à ce qui y est exprimé, mais encore à toutes les suites que leur donnent l’équité, l’usage et la loi. »

L’article 1217 du code civil indique que « la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

refuser l’exécution ou suspendre l’exécution de sa propre obligation

poursuivre l’exécution en nature de l’obligation

obtenir une réduction du prix

provoquer la résolution du contrat

demander réparation des conséquences de l’inexécution

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter. »

L’article 1231-1 du code civil stipule que le « débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêché par la force majeure. »

Le preneur doit restituer un bien dans un état d’entretien normal et conforme à l’état trouvé lors de l’entrée dans les lieux, sous réserve de l’usure normale de la chose.

Il résulte de la lecture du bail avec ses annexes conclu entre les parties que le logement est fourni en meuble, suivant « article 2 – DESIGNATION DES BIENS … Le tout équipé de meubles listés en annexe… »

« Le preneur prendra les lieux et les équipements loués dans l’état où ils se trouveront le jour de l’entrée en jouissance, étant précisé que ceux-ci seront en l’état neuf et meublé. » – article 6-1 UTILISATION – ETAT DES LIEUX

Suivant les « annexes », il est précisé :

1.Liste des meubles meublant les locaux loués

2.État des risques naturels et technologiques »

La liste des meubles meublants est reproduite en annexe 1 du bail, paraphées par les parties.

Il ne peut être admis que des meubles auraient été manquants puisque le preneur ne s’est jamais prévalu au cours de l’exécution du bail, d’une telle situation..

Le constat d’huissier dressé le 03 décembre 2021, avant même la signature du protocole d’accord mettant fin au bail, le 26 janvier 2022, alors que, [D], [N] avait encore la possession des lieux, dresse un inventaire exhaustif des meubles meublant les locaux, leur état ainsi que l’état général du local.

L’huissier décrit alors un local soit en état d’usage, c’est à dire un usage normal et un entretien satisfaisant, soit en mauvais état, voire un un très mauvais état « TME », notamment au niveau des équipements cuisine alors qu’il ressort du bail que le bien a été loué « état neuf et meublé ».

Il ne résulte pas du constat un état dégradé généralisé mais des manquements au niveau de l’entretien de certaines parties du local et des meubles, rappelant que le bail datant de 2008, un état d’usure 14 ans après doit être pris en compte ainsi que la nécessité de renouveler certains appareils.

,

[D], [N] conteste le coût de remise en état du local et de remplacement des meubles, sollicitant une expertise, demande non relayée par les liquidateurs et qui n’est pas opportune dès lors que l’expert ne pourra pas procéder à une évaluation sur site, mais uniquement sur la base des factures présentées par les requérants qui révèlent en fait que les dépenses engagées permettent une rénovation et un remplacement des équipements qu’exigeaient l’usure normale ou la vétusté ( ex : remplacement de la literie) pour une part et les dégradations ou disparitions indues pour une autre part.

Ainsi, de la facture Harmonie, il sera déduit la somme globale de 3428, 00 € s’agissant de la literie et sur le restant sera appliqué un coefficient de vétusté pour le remplacement de 20% soit au final, la somme de 10 151, 00 € + 880, 00 € – 3 428, 00 € = 7 603, 00 € – 1 520, 60 € = 6 082, 40 €

S’agissant de la facture DURAND, il sera déduit

la mise en peinture de l’ensemble de la villa qui s’impose en tout état de cause après une 15 d’années (4 734, 00 €), les dépenses concernant la dépose des plafonds non liés à une occupation non précautionneuse ( 2 964, 00 €), le double vitrage de la baie coulissante ( 1 200, 00 €), non signalé comme cassé ou dégradé,

pour ne retenir que les autres postes, étant précisé que la réfection de la cuisine totale s’imposait du fait du très mauvais état du lieu (incendié ) et des équipements

Soit un solde de 10 792, 00 €

La créance post-locative de la SARL, [D], [N] s’établit donc à 6 082, 40 € + 10 792, 00 € = 16 874, 40 €

Il ne peut être retenue de résistance abusive de la part du débiteur à qui est opposée une réclamation excessive.

° Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la parie condamnée. Il peut, même d’office, pour les raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, au regard des considérations précédentes, il est équitable, au bénéfice de la partie requérante, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile d’allouer au titre des frais irrépétibles non compris dans les dépens la somme de 2 000, 00 €, la partie défenderesse, sous la représentation des mandataires liquidateurs étant par ailleurs condamnée aux entiers dépens.

Suivant l’article 514 du code de procédure civile, « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.»

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire et statue d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

Aucune considération contraire ne justifie la suspension de l’exécution provisoire de droit attachée à la décision en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire de Narbonne, statuant en premier ressort, de manière réputée contradictoire, par décision exécutoire, nonobstant l’exercice de voies de recours, en la formation de juge rapporteur, Marc POUYSSEGUR, magistrat honoraire exerçant à titre juridictionnel,

Vu les pièces justificatives produites,

Vu l’ordonnance de clôture,

Vu l’article 472 et 514 du code de procédure civile,

Vu les articles 1103 et suivants du code civil, L145-1 et suivants du Code de Commerce

Rejetant toutes conclusions ou demandes plus amples ou contraires comme injustes ou non fondées,

Vu la liquidation de la société SARL, [D], [N],

Donnant acte de la déclaration de créances en date du 25 juillet 2024 par les époux, [V],/[O]

Fixe la créance post-locative des époux, [V],/[O] à inscrire au passif de la société SARL, [D], [N], sous la représentation de ses mandataires et liquidateurs, Maître, [C], [Z], [R] et La SELARL ASTEREN prise en la personne de Maître, [H], [E] à la somme de 16 874, 40 €.

Déboute pour le surplus, en ce compris l’indemnisation pour résistance abusive.

Condamne la société SARL, [D], [N], sous la représentation de ses mandataires et liquidateurs, Maître, [C], [A] et La SELARL ASTEREN prise en la personne de Maître, [H], [E] aux entiers dépens

Condamne la société SARL, [D], [N], sous la représentation de ses mandataires et liquidateurs, Maître, [C], [A] et La SELARL ASTEREN prise en la personne de Maître, [H], [E] , à payer aux époux, [V],/[O] la somme de 2 000, 00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

Rappelle que l’exécution provisoire est, de plein droit, attachée à la présente décision.

La Greffiere La Presidente

A. GAFFIE M-C. BARDOU