NAC : 5AA

N° RG 25/00154 – N° Portalis DBZM-W-B7J-DKF2

NIEVRE HABITAT – OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA NIEVRE, représenté par sa Directrice Générale en exercice

Rep/assistant : PERSONNE HABILITÉE (Salarié) munie d’un pouvoir spécial

C/

Monsieur [U] [D]

Rep/assistant : Mme [Z] [A] [F] (Autre)

Madame [B] [D]

JUGEMENT DU 02 JUILLET 2025

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NEVERS

DEMANDEUR :

NIEVRE HABITAT – OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA NIEVRE, représenté par sa Directrice Générale en exercice

[Adresse 1]

[Localité 1]

représenté par une personne habilitée (Salarié) munie d’un pouvoir spécial

DEFENDEURS :

Monsieur [U] [D]

né le 23 Février 1952 à

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 1]

comparant, assisté de Mme [Z] [A] [F]

Madame [B] [D]

née le 26 Juin 1961 à

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 1]

non comparante, non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : […] […]

Greffière : […] […]

DÉBATS :

Audience publique du : 04 Juin 2025

DÉCISION :

réputé contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe le 02 Juillet 2025 par […] […], Juge des contentieux de la protection, assisté de […] […], Greffière.

Copie exécutoire délivrée le : 02/07/2025

à :

— NIEVRE HABITAT

Ccf délivrées le : 02/07/2025

à :

— NIEVRE HABITAT

— M. [U] [D]

— Mme [B] [D]

— Mme la Préfète

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 16 octobre 2014, l’Office public de l’Habitat de la Nièvre (ci-après Nièvre Habitat) a conclu avec Monsieur [U] [D] et Madame [B] [D] un contrat de location d’un logement à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 1] (Nièvre), moyennant le versement d’un loyer mensuel actualisé d’un montant de 464,30 euros, provision sur charges comprises.

Par acte de commissaire de justice du 04 décembre 2024, le bailleur a fait signifier aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail pour obtenir le paiement de la somme de 551,37 euros au titre des loyers et charges impayés, outre les frais d’acte de commissaire de justice.

Exposant que les locataires n’avaient pas intégralement payé les causes du commandement dans le délai imparti, Nièvre Habitat a fait assigner Monsieur [U] [D] et Madame [B] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nevers par acte de commissaire de justice du 13 février 2025 pour obtenir le paiement de l’arriéré locatif ainsi que la résiliation du bail et leur expulsion.

Après avoir été appelée une première fois à l’audience du 07 mai 2025, l’affaire a été utilement évoquée à l’audience du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nevers le 04 juin 2025, à laquelle Nièvre Habitat, représenté par sa préposée, se réfère oralement aux moyens et prétentions développés dans ses conclusions déposées à l’audience, au titre desquelles il demande de :

– constater la résiliation du bail de Monsieur [U] [D] et Madame [B] [D] de plein droit par application de la clause résolutoire insérée,

– condamner solidairement Monsieur [U] [D] et Madame [B] [D] à payer la somme de 1811,69 euros correspondant à la dette actualisée au 25 mai 2025 avec intérêt de droit à compter de la date du commandement de payer,

– condamner solidairement Monsieur [U] [D] et Madame [B] [D] à payer une indemnité d’occupation fixée au montant actuel du loyer et des charges réactualisés au moment de la revalorisation annuelle et ce à compter du jour de la résiliation jusqu’à la libération des lieux,

– condamner solidairement Monsieur [U] [D] et Madame [B] [D] aux entiers dépens, en ce compris les frais de justice engagés et ceux à venir,

– ordonner l’expulsion de Monsieur [U] [D] et Madame [B] [D] et de tous occupants de leur chef ainsi que du mobilier à leurs frais, risques et périls, et ce, avec le concours de la force publique au besoin,

Nièvre Habitat fait valoir que les loyers n’ont pas été payés et que le couple est à l’origine de la suspension des paiement, le dernier loyer payé remontant à octobre 2024. Nièvre Habitat s’oppose à l’octroi de délais de paiement,

En défense, Madame [B] [D], n’a pas comparu, Monsieur [U] [D] assisté de Madame [A] [F] [Z] pour la traduction, sollicite des délais de paiement et la faculté de se maintenir dans les lieux par la suspension des effets de la clause résolutoire en proposant de s’acquitter du loyer courant outre 30 euros en plus. Il indique percevoir une pension de 1049 euros et adresser 200 euros par mois à sa fille.

En application des dispositions de l’article 474 du code de procédure civile, le présent jugement, susceptible d’appel, sera réputé contradictoire.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 02 juillet 2025 par mise à disposition au greffe, les parties présentes ayant été avisées.

MOTIFS

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond ; le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement de loyers et charges :

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et celui qui s’en prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Selon l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus

Nièvre Habitat verse aux débats l’engagement de location, un décompte actualisé des sommes dues et le commandement de payer les loyers signifié le 04 décembre 2024.

Monsieur [U] [D] et Madame [B] [D] ne contestent pas la dette et ne justifient pas du paiement intégral du retard. Il convient donc de faire droit à la demande en paiement du bailleur qui apparaît bien fondée.

En conséquence, Monsieur [U] [D] et Madame [B] [D] seront solidairement condamnés à payer à Nièvre Habitat la somme de 1811,69 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges impayés selon décompte arrêté au 25 mai 2025 inclus. En outre, Monsieur et Madame [D] seront tenus au paiement des intérêts, conformément à l’article 1231-6 du code civil sur la somme de 551,37 euros à compter du 04 décembre 2024, date du commandement de payer les loyers.

Sur la résiliation du bail :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la Nièvre par la voie électronique le 14 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Nièvre Habitat justifie de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 le 05 décembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 13 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande est recevable.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs prévoit en son premier alinéa que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, en vertu de l’article Article 8 résiliation des conditions générales du bail, à défaut de paiement à son terme du loyer, deux mois après un commandement infructueux, la location est résiliée de plein droit.

Il est établi et non contesté que Monsieur [U] [D] et Madame [B] [D] ont laissé impayées les échéances de loyer depuis plusieurs mois.

Un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire stipulée au bail, et contenant les mentions exigées à peine de nullité par l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, a été signifié à Monsieur [U] [D] et Madame [B] [D] le 04 décembre 2024, leur impartissant un délai de six semaines pour régulariser leur situation.

Monsieur [U] [D] et Madame [B] [D] n’ont pas apuré intégralement leur dette dans le délai imparti et restent toujours redevables d’un arriéré.

Il convient en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire au profit de Nièvre Habitat et donc de la résiliation du bail sont réunies à la date du 05 février 2025 .

Sur la demande tendant à l’octroi de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose : « V. – Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation ».

Cette situation se caractérise, lorsque le locataire défaillant a repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, par sa capacité, non seulement à payer le loyer courant et les charges, mais également à apurer l’arriéré locatif dans le délai légal de trois ans.

Le VII de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

En l’espèce, Monsieur [U] [D] et Madame [B] [D] n’ont pas repris le versement intégral du loyer avant l’audience, le versement apparaissant au décompte au crédit étant une régularisation de charges.

Par conséquent, il convient de rejeter leur demande de délais de paiement et de constater la résiliation du bail à la date du 05 février 2025.

Sur les conséquences de la résiliation du bail :

Monsieur [U] [D] et Madame [B] [D] étant occupants sans droit ni titre en raison de la résiliation de plein droit du contrat de location, il convient d’ordonner leur expulsion, ainsi que celle de tous occupants de leur chef, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, conformément aux dispositions de l’article L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

En outre, Monsieur [U] [D] et Madame [B] [D] seront condamnés à payer à compter du 05 février 2025 , date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, une indemnité d’occupation d’un montant correspondant au montant du loyer actualisé augmenté de la provision mensuelle sur charges.

Sur les autres demandes :

Parties perdantes, Monsieur [U] [D] et Madame [B] [D] supporteront in solidum la charge des dépens, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et mis à disposition au greffe de la juridiction,

Condamne Monsieur [U] [D] et Madame [B] [D] solidairement à payer à l’Office public Nièvre Habitat la somme de 1811,69 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges impayés selon décompte arrêté au 25 mai 2025 inclus outre intérêts au taux légal sur la somme de 551,37 euros à compter du 04 décembre 2025 ;

Rejette la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire formée par Monsieur [U] [D] et Madame [B] [D] ;

Constate à la date du 05 février 2025 l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de location et la résiliation du bail conclu le 16 octobre 2014 entre l’Office public Nièvre Habitat et Monsieur [U] [D] et Madame [B] [D], et portant sur les locaux situés [Adresse 3] à [Localité 1] (Nièvre) ;

Ordonne l’expulsion de Monsieur [U] [D] et Madame [B] [D] ainsi que celle de tous occupants de leur chef à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les locaux situés [Adresse 3] à [Localité 1] (Nièvre) au besoin avec le concours de la force publique ;

Dit que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à application des articles L. 433-1 et suivants, et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamne solidairement Monsieur [U] [D] et Madame [B] [D] à payer à l’Office public Nièvre Habitat une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer contractuel et des charges à compter du 05 février 2025, et jusqu’à la libération des lieux par remise des clés ;

Condamne in solidum Monsieur [U] [D] et Madame [B] [D] aux dépens, qui incluront le coût du commandement de payer signifié le 04 décembre 2024 ;

Rejette toutes demandes plus amples ou contraires des parties.

La greffière, Le juge des contentieux de la protection,