TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BRIEY

[Adresse 7]

[Localité 5]

CIVIL – JCP

Minute n°

RG n° : N° RG 25/00787 – N° Portalis DBZD-W-B7J-CQUY

S.A. BATIGERE HABITAT

C/

[J]

JUGEMENT DU 25 Novembre 2025

DEMANDEUR(S) :

S.A. BATIGERE HABITAT

venant aux droits de SA BATIGERE GRAND EST et SA [Adresse 8], agissant poursuites et diligences de son Directeur Général, domicilié audit siège en cette qualité

RCS [Localité 9] 645 520 164

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par M^e Thomas KREMSER, avocat au barreau de BRIEY,

d’une part,

DEFENDEUR(S) :

Monsieur [R] [J]

né le 29 Juin 1972 à MAROC

[Adresse 2]

[Localité 6]

comparant

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

Président : Anne TARTAIX, Vice Présidente du Tribunal Judiciaire de VAL DE BRIEY, juge des contentieux de la protection,

Greffier : Laurence CORROY

DEBATS :

Audience publique du : 23 septembre 2025

Copie exécutoire délivrée le :

à : M^e Thomas KREMSER

EXPOSÉ DU LITIGE

La société anonyme d’habitations à loyer modéré BATIGERE se prévaut d’avoir consenti à M. [R] [J] un bail verbal portant sur un logement situé [Adresse 3].

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dans la Meurthe-et-Moselle a été saisie le 08 avril 2025.

Par acte de commissaire de justice du 25 avril 2025, la société BATIGERE HABITAT, venant aux droits de la société BATIGERE, a fait délivrer à M. [R] [J] un commandement de payer les loyers et charges en matière de bail verbal.

Par exploit de commissaire de justice du 13 juin 2025, dénoncé le 16 juin suivant au sous-préfet de Meurthe-et-Moselle, la société BATIGERE HABITAT a fait assigner M. [R] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Val de Briey aux fins de voir :

prononcer la résiliation du bail,

ordonner en conséquence l’expulsion de M. [R] [J] ainsi que celle de toutes personnes introduites par lui dans les lieux, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, à l’expiration du délai de deux mois prévu aux articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

condamner M. [R] [J] à lui payer :

la somme de 3 851,59 euros, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats, représentant les loyers et charges impayés au 27 mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,

une indemnité d’occupation mensuelle au minimum égale au terme du loyer actuel qui sera revalorisée selon la réglementation propre aux sociétés d’habitations à loyer modéré et ce, jusqu’à son départ effectif des locaux concernés et avec intérêts de droit,

la somme de 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

condamner le défendeur au paiement de tous les frais et dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et, le cas échéant, des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires prises sur ses biens et valeurs mobilières,

ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

A l’audience du 23 septembre 2025, la société BATIGERE HABITAT, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes et actualisé sa demande en paiement à la somme de 4 009,65 euros au 17 septembre 2025 Elle a indiqué que le locataire avait pris contact avec ses services en juillet 2025 et proposé d’apurer sa dette par un versement mensuel de 150 euros en plus du loyer courant mais ne s’y était pas complètement tenu.

M. [R] [J], cité par acte remis à l’étude, n’a pas comparu.

Aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe.

La décision a été mise en délibéré au 25 novembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

La présente décision, susceptible d’appel, sera donc réputée contradictoire.

Sur la recevabilité

Aux termes de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

Selon l’article 24 III de la même loi, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, à peine d’irrecevabilité de la demande. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi.

En application de l’article 24 IV de la loi du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au litige, les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 16 juin 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, et la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives est intervenue dans les délais légaux.

En conséquence, la demande est recevable.

Sur le fond

Sur l’existence d’un bail verbal

En application des articles 1714 et 1715 du code civil, le bail peut être verbal, l’écrit n’étant pas exigé comme condition de validité du bail. En présence d’un commencement d’exécution, la preuve de l’existence d’un tel bail peut être administrée par tous moyens. Le bail suppose un prix librement déterminé par les parties qui doit être réel et sérieux.

Selon l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il n’est pas contesté que M. [R] [J] occupe le logement litigieux, cette preuve étant par ailleurs rapportée par les modalités de remise des actes de commandement de payer et d’assignation à l’étude par le commissaire de justice, lequel a mentionné que la domiciliation de M. [R] [J] à l’adresse du bien en cause était confirmée par le voisinage.

En outre, il résulte des décomptes produits par la société BATIGERE HABITAT que M. [R] [J] a régulièrement versé des sommes d’argent qui s’analysent en des loyers en contrepartie de l’occupation du bien litigieux.

Enfin, il ressort des déclarations du bailleur à l’audience qu’un plan d’apurement de la dette locative a été convenu entre les parties.

Dès lors, l’existence d’un bail verbal liant la société BATIGERE HABITAT à M. [R] [J], portant sur le bien situé [Adresse 3], est établie.

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail

Conformément aux dispositions des articles 1728 et 1103 du code civil et 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, à laquelle le bail est soumis, le locataire est tenu d’une obligation essentielle qui consiste à payer le loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Aux termes des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat qui résulte, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice.

Selon l’article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Le juge apprécie souverainement si, au jour de l’audience, le manquement reproché revêt un caractère suffisant de gravité pour justifier le prononcé de la résiliation du bail.

En l’espèce, il résulte de l’examen du relevé de compte du locataire qu’il présente un solde débiteur constant depuis l’échéance d’août 2024 et que la dette locative n’a cessé de croître pour s’établir à 3 396,55 euros au 08 avril 2025 puis à 3 851,59 euros au 27 mai 2025.

Si trois règlements de 480 euros ont été effectués entre le 04 juillet 2025 et le 03 septembre 2025, ils ne permettent pas de couvrir intégralement le montant du loyer courant.

En conséquence, au vu de ces éléments et du montant de la dette, il convient de retenir que le manquement constaté est suffisamment grave pour justifier la résiliation judiciaire du bail à compter de la présente décision.

Sur l’expulsion et l’indemnité d’occupation

A compter de la résiliation du bail, M. [R] [J] est occupant sans droit ni titre du logement, ce qui cause un préjudice au bailleur qui ne peut disposer du bien à son gré.

Il convient donc d’ordonner son expulsion, ainsi que celle de toute autre personne se trouvant dans le logement, et si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux demeuré infructueux.

Il convient en outre de réparer le dommage en condamnant le défendeur à payer à la société BATIGERE HABITAT une indemnité d’occupation égale au montant actuel du loyer et de la provision pour charges, soit la somme mensuelle de 363,21 euros, APL à régulariser le cas échéant, qui sera revalorisée selon la réglementation propre aux sociétés d’habitations à loyer modéré.

L’indemnité sera due à compter de la résiliation et jusqu’à la date de libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clés.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il est rappelé que le paiement des loyers et charges aux termes convenus est une obligation essentielle du locataire, résultant des articles 1728 du code civil et 7 a) de la loi du 06 juillet 1989.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la société BATIGERE HABITAT justifie de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le commandement de payer ainsi qu’un décompte actualisé de l’arriéré locatif.

Il ressort de ce décompte, arrêté au 17 septembre 2025, que M. [R] [J] restait devoir la somme de 3 724,77 euros à cette date au titre des loyers et charges (échéance de septembre 2025 non incluse), déduction faite la somme de 284,88 euros incluse dans le décompte au titre des frais inhérents à la signification et notification des actes liés à la procédure dont le sort sera traité dans les dépens.

Il convient en outre d’ajouter les échéances de septembre et octobre 2025, soit la somme de 726,42€.

En conséquence, M. [R] [J] sera condamné à payer à la société BATIGERE HABITAT la somme de 4451,19 euros avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement, sous réserve des paiements qui seraient intervenus depuis le 17 septembre 2025.

Sur les délais de paiement

Les articles 1227 et 1228 du code civil posent le principe que la résolution doit être demandée en justice et qu’il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances.

L’article 1343-5 du même code prévoit que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, bien que M. [R] [J] ait repris en dernier lieu le paiement du loyer courant, il n’est pas démontré qu’il soit en situation d’apurer sa dette locative dès lors que les mensualités de remboursement de celle-ci à hauteur de 150 euros ne sont que partiellement réglées.

Il n’y a pas lieu en conséquence de lui accorder des délais de paiement sur le fondement de l’article 1343-5 précité.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, M. [R] [J] qui succombe supportera la charge des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et celui de l’assignation.

Il n’y a pas lieu de statuer sur la charge des mesures conservatoires, aucune de ces mesures n’ayant été réalisée.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, il n’est pas équitable de laisser à la charge de la société BATIGERE HABITAT les frais qu’elle a avancés au titre de la présente procédure. M. [R] [J] sera condamné au paiement d’une somme qui sera fixée à 150 euros en application des dispositions précitées.

Sur l’exécution provisoire

L’exécution provisoire est de droit, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, et n’a pas lieu d’être écartée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

DÉCLARE recevable la demande de la société anonyme d’habitations à loyer modéré BATIGERE HABITAT, venant aux droits de la société anonyme d’habitations à loyer modéré BATIGERE ;

CONSTATE l’existence d’un bail verbal liant la société anonyme d’habitations à loyer modéré BATIGERE HABITAT à M. [R] [J], portant sur le logement situé [Adresse 3] ;

PRONONCE la résiliation du bail liant les parties à compter de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour M. [R] [J] d’avoir libéré le logement situé [Adresse 3], dans les délais prévus par l’article 62 de la loi du 09 juillet 1991, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est, dans les conditions prévues par les articles 61 et suivants de la loi précitée du 09 juillet 1991 ;

RAPPELLE que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE l’indemnité d’occupation mensuelle due par M. [R] [J] à la somme de 363,21 euros, APL à régulariser le cas échéant, et CONDAMNE M. [R] [J] à payer à la société anonyme d’habitations à loyer modéré BATIGERE HABITAT cette indemnité d’occupation, à compter du présent jugement et jusqu’à la date de libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés, outre les charges échues dûment justifiées ;

DIT que cette indemnité sera revalorisée selon la réglementation propre aux sociétés d’habitations à loyer modéré ;

CONDAMNE M. [R] [J] à payer à la société anonyme d’habitations à loyer modéré BATIGERE HABITAT la somme de 4451,19 euros au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement, sous réserve des paiements qui seraient intervenus depuis le 17 septembre 2025 ;

DIT n’y avoir lieu à l’octroi de délais de paiement ;

CONDAMNE M. [R] [J] à payer à la société anonyme d’habitations à loyer modéré BATIGERE HABITAT la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire ;

CONDAMNE M. [R] [J] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et celui de l’assignation ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal au représentant de l’État.

La présente décision a été rendue et signée les jour, mois et an susdits.

Le GreffierLe Juge