Tribunal Judiciaire de Nice, Chambre des referes, 8 octobre 2024, n° 23/01422

TJ Nice 8 octobre 2024

Arguments

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Accepté
Non-paiement des loyers
La cour a constaté que la S.A.S. DBSF n'a pas réglé les sommes dues dans le délai imparti, ce qui justifie la résiliation du bail.
Accepté
Occupation illicite des locaux
La cour a jugé que l'occupation des locaux par la S.A.S. DBSF est illicite après la résiliation du bail, justifiant ainsi l'expulsion.
Accepté
Existence d'une obligation de paiement
La cour a constaté que la S.A.S. DBSF doit des loyers et charges, ce qui justifie la demande de paiement.
Accepté
Occupation illicite et montant du loyer
La cour a jugé que l'indemnité d'occupation doit correspondre au montant du loyer en raison de l'occupation illicite des locaux.
Accepté
Clause pénale du contrat de bail
La cour a autorisé la bailleresse à conserver le dépôt de garantie conformément à la clause pénale prévue dans le contrat.
Accepté
Occupation illicite et montant du loyer
La cour a jugé que la S.A.S. DBSF doit payer une provision pour l'indemnité d'occupation jusqu'à la libération des lieux.
Accepté
Dépenses engagées pour la procédure
La cour a accordé une somme à la bailleresse pour couvrir ses frais de justice, conformément à l'article 700.

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Sur la décision

Référence :	TJ Nice, ch. des réf., 8 oct. 2024, n° 23/01422
Numéro(s) :	23/01422
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée en référé (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	18 octobre 2024
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Sur les parties

Avocat(s) :	Josiane MASSADRoy SPITZ
Parties :	S.A.S. DBSF

Texte intégral

COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE NICE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

N° RG 23/01422 – N° Portalis DBWR-W-B7H-PC6Y

du 08 Octobre 2024

N° de minute

affaire : [I] [L] [O] veuve [V]

c/ S.A.S. DBSF

Grosse délivrée

à M^e Josiane MASSAD

Expédition délivrée

à M^e Roy SPITZ

l’an deux mil vingt quatre et le huit Octobre à 14 H 00

Nous, Solange LEBAILE, Première Vice-Présidente, Juge des référés au Tribunal Judiciaire de NICE,

Assistée de Monsieur Amédée TOUKO-TOMTA, Greffier, avons rendu l’ordonnance suivante :

Vu l’assignation délivrée par exploit en date du 01 Août 2023 déposé par ,

A la requête de :

Mme [I] [L] [O] veuve [V]

[Adresse 2]

[Adresse 5]

[Localité 3]

représentée par M^e Josiane MASSAD, avocat au barreau de NICE

DEMANDERESSE

Contre :

S.A.S. DBSF

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par M^e Roy SPITZ, avocat au barreau de NICE

DÉFENDERESSE

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience du 20 Juin 2024 au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 26 septembre 2024, prorogée au 08 Octobre 2024,

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 5 janvier 2011, Monsieur [F] [V] a donné à bail commercial à la Sarl La casa pasta des locaux commerciaux situés à [Localité 4] [Adresse 1].

Monsieur [F] [V] est décédé le 16 novembre 2014 laissant comme héritier son conjoint survivant Madame [I]-[L] [O].

Le 20 mars 2017, la Sarl La casa pasta a cédé son bail à la Sas Mare e monti qui l’a elle-même cédé à la Sarl Lykita le 14 septembre 2018.

Le 22 février 2023, la Sarl Lykita a cédé son bail à la Sas Dbsf.

Par ordonnance en date du 13 avril 2023, le juge des référés a homologué un protocole transactionnel signé le 22 février 2023 entre Madame [I] [L] [O] veuve [V], la Sarl Lykita, la Sas Dbsf et Monsieur [S] [C] et lui a conféré force exécutoire.

Le 11 mai 2023, Madame [I] [L] [O] veuve [V] a fait délivrer à la Sas Dbsf et à la Sarl Lykita un commandement de payer des loyers pour la somme principale de 9718,34 euros visant la cause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 1er août 2023, Madame [I] [L] [O] veuve [V] a fait assigner la Sas Dbsf devant le juge des référés aux fins de :

— voir constater la résiliation du bail en date du 5 janvier 2021 et renouvelé le 14 décembre 2021,

— ordonner sous astreinte, l’expulsion de la Sas Dbsf, et celle de tous occupants de son chef des locaux loués, et ce, au besoin avec le concours de la force publique, dans le délai de huit jours de la signification de la présente ordonnance et ce, au besoin avec le concours de la force publique.

— condamner la Sas Dbsf à lui payer la somme provisionnelle de 8044,45 euros au titre des loyers et charges impayés incluant, selon décompte arrêté au mois de juillet 2023,

— voir fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle, à valoir jusqu’au départ définitif des lieux, au montant du loyer mensuel, à savoir la somme de 2398,34 euros,

— déclarer le dépôt de garantie versé par la Sas Dbsf acquis au profit de Madame [I] [L] [O] veuve [V] au titre de la clause pénale prévue au contrat, soit la somme de 2397,22 euros,

— ordonner l’enlèvement des biens et facultés mobilières se trouvant dans les lieux en un lieu approprié aux frais, risques et périls de la société Dbsf qui disposera d’un délai d’un mois pour les retirer à compter de la sommation qui sera délivrée par l’huissier de justice chargé de l’exécution,

— condamner la Sas Dbsf à lui payer la somme de 2500 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens, en ceux compris le coût du commandement de payer signifié le 11 mai 2023, le coût de l’assignation et le droit proportionnel de l’huissier de justice.

Par ordonnance en date du 3 mai 2024, le juge des référés a sursis à statuer jusqu’à la production par Madame [I] [L] [O] veuve [V] d’un état des inscriptions certifié par le greffe du tribunal de commerce ne révélant aucune inscription sur le fond de commerce de la Sas Dbsf ou la(les) dénonce(s) au(x) créancier(s) inscrit(s).

Le 7 mai 2024, Madame [I] [L] [O] veuve [V] a justifié de l’absence de créanciers inscrits sur le fonds de commerce du locataire, par la communication d’un état relatif aux inscriptions des privilèges et publications à la date du même jour et a sollicité la remise au rôle de l’affaire.

A l’audience du 20 juin 2024 à l’issue de laquelle l’affaire a été mise en délibéré, Madame [I] [L] [O] veuve [V] a maintenu ses demandes initiales en réactualisant sa demande provisionnelle au titre des loyers et charges impayés à la somme de 16431,19 euros.

Dans ses conclusions déposées à l’audience du 20 juin 2024 et visées par le greffe, la Sas Dbsf demande au juge des référés de :

— dire que la clause résolutoire n’a pas joué,

— débouter Madame [I] [L] [O] veuve [V] de ses demandes au titre de la clause résolutoire,

Subsidiairement,

— suspendre les effets de la clause résolutoire et lui accorder un délai de grâce d’un mois à compter de la signification de la décision à intervenir pour produire l’attestation d’assurance et régler l’arriéré des sommes résultant du commandement de payer et dire que si le délai est respecté, la clause résolutoire n’aura pas joué,

— constater que l’attestation d’assurance a té produite et que les causes du commandement de payer du 11 mai 2023 ont été réglées et débouter Madame [V] de sa demande tendant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire ou constater la résolution du bail commercial et ordonner l’expulsion de la Sas Dbsf,

En tout état de cause,

— débouter Madame [I] [L] [O] veuve [V] de sa demande de paiement des loyers et subsidiairement lui accorder un délai de grâce de 24 mois pour s’acquitter des loyers postérieurs au commandement et dire qu’elle pourra s’acquitter du 24ème de la somme due par mois en sus du loyer courant,

— dire n’y avoir lieu à l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Les prétentions et moyens des parties sont plus amplement exposés dans les écritures précitées auxquelles, en application de l’article 455 du code de procédure civile, la présente juridiction se réfère.

MOTIFS

Sur la résolution du bail et l’expulsion du locataire

La bailleresse verse notamment aux débats le protocole d’accord transactionnel du 22 février 2023 aux termes duquel la Sas Dbsf s’est engagée à régler la somme de 4802,68 euros dans les quinze jours de la signature dudit protocole à peine de résiliation du contrat de bail commercial.

Il n’est pas sérieusement contestable que la Sas Dbsf n’a pas réglé cette somme dans le délai prévu et que le commandement de payer, signifié à la requête de la bailleresse par acte de commissaire de justice le 11 mai 2023, est demeuré infructueux dans le mois de sa délivrance. Par ailleurs, il n’est pas sérieusement contestable que la locataire n’a pas fourni son attestation d’assurance couvrant les risques visés en page 5 du bail commercial dans le délai requis par le commandement de payer visant la clause résolutoire. Les conditions préalables à la résiliation de plein droit prévue au contrat se trouvent ainsi réunies.

La Sas Dbsf ayant bénéficié de délais de fait depuis plus de seize mois et la dette locative ayant augmenté depuis la délivrance de la présente assignation, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de la Sas Dbsf de lui accorder des délais et de suspendre les effets de la clause résolutoire. Il convient par conséquent, de faire droit à la demande de constatation de l’effet de la clause résolutoire du bail à la date du 12 juin 2023.

L’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile prévoit notamment que le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’occupation d’un local sans droit ni titre constitue un trouble manifestement illicite, de sorte qu’il y a lieu d’ordonner l’expulsion de la Sas Dbsf, devenue occupante des lieux sans droit ni titre après résolution du contrat de bail. Il n’apparaît pas nécessaire d’assortir cette mesure d’expulsion, d’une astreinte.

Le sort des biens mobiliers contenus dans les locaux loués sera réglé par l’huissier en conformité avec les dispositions des articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes provisionnelles

L’article 835 al.2 du code de procédure civile prévoit notamment que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier.

Compte tenu du loyer résultant du bail souscrit entre les parties et de l’occupation illicite des lieux depuis l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail, il y a lieu d’allouer au créancier une indemnité provisionnelle de 16431,19 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation échues à la date du 20 juin 2024.

En application de la clause pénale prévue en page 8 du contrat de bail, Madame [I] [L] [O] veuve [V] sera autorisée à conserver le dépôt de garantie soit la somme de 2397,22 euros.

Enfin, la partie défenderesse est redevable depuis le 12 juin 2023, d’une provision à valoir sur l’indemnité d’occupation, équivalente au montant du loyer et des charges, soit 2398,34 euros par mois, jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés du local.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Il sera alloué à Madame [I] [L] [O] veuve [V] la somme de 1500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La Sas Dbsf qui succombe sera condamnée aux entiers dépens en ce compris, le coût du commandement de payer du 11 mai 2023 et les droits proportionnels mis à la charge du débiteur par l’article 8 du décret n° 96-1080 du 12 décembre 1996. En revanche, aucune disposition légale n’autorise le juge à faire supporter au débiteur les droits proportionnels imputés au créancier par l’article 10 du même décret.

PAR CES MOTIFS :

Nous, Juge des référés du Tribunal judiciaire de Nice, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, en premier ressort et prononcée par mise à disposition au greffe, avis préalablement donné,

Vu les articles L.145-41 du code de commerce et 835 du code de procédure civile,

Constatons la résiliation à la date du 12 juin 2023 du bail commercial liant les parties, ainsi que l’occupation illicite du local à usage commercial situé à [Localité 4] [Adresse 1],

Ordonnons à la Sas Dbsf de libérer de corps et de biens ainsi que de tous occupants de son chef, les locaux litigieux dans le mois de la signification de la présente ordonnance,

Ordonnons, à défaut de ce faire, dans le délai imparti, l’expulsion de la Sas Dbsf et de tous occupants de son chef des lieux loués, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

Condamnons la Sas Dbsf à payer à Madame [I] [L] [O] veuve [V] à titre provisionnel, la somme de 16431,19 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 20 juin 2024,

Disons que Madame [I] [L] [O] veuve [V] est autorisée à conserver le dépôt de garantie soit la somme de 2397,22 euros,

Condamnons la Sas Dbsf à payer à Madame [I] [L] [O] veuve [V] une provision à valoir sur l’indemnité d’occupation de 2398,34 euros par mois à compter du 12 juin 2023, jusqu’à la libération effective des lieux,

Condamnons la Sas Dbsf à payer à Madame [I] [L] [O] veuve [V] la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejetons le surplus des demandes,

Condamnons la Sas Dbsf aux dépens de la présente procédure, comprenant le coût du commandement de payer du 11 mai 2023.

LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES