COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE

(Décision Civile)

Service de proximité

Syndic. de copro. [5] c/ [I], [T]

MINUTE N°

DU 20 Décembre 2024

N° RG 24/02224 – N° Portalis DBWR-W-B7I-PW25

Grosse(s) délivrée(s)

à M^e Christophe NANI

Expédition(s) délivrée(s)

à M. [I]

à Mme [T]

Le

DEMANDERESSE:

Syndicat des copropriétaires [5]

[Adresse 1]

[Localité 7]

représentée par M^e Christophe NANI, avocat au barreau de NICE

DEFENDEURS:

Monsieur [B] [I]

né le 01 Janvier 1968 à [Localité 6] (MAROC)

[Adresse 2]

[5]-Entrée B

[Localité 7]

comparant en personne

Madame [N] [T]

née le 27 Mars 1974 à

[Adresse 3]

[Localité 4]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et qui a délibéré :

Président : Madame Anne-Christine HERRY-VERNIMONT, Première Vice-Présidente, assistée lors des débats par M^me Delphine CHABERT, Greffier et lors du prononcé par M^me Delphine CHABERT qui a signé la minute avec le président

DEBATS : A l’audience publique du 15 Octobre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 20 Décembre 2024, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

PRONONCE : par mise à disposition au greffe le 20 Décembre 2024

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [B] [I] et Madame [N] [T] sont propriétaires de biens au sein de l’ensemble immobilier dénommé « [5] » situé [Adresse 2] à [Localité 7].

Par acte de commissaire de justice en date des 28 mars et 10 mai 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [5] », représenté par son syndic en exercice la SA FONCIA [Localité 7], a fait assigner Monsieur [B] [I] et Madame [N] [T] devant le tribunal judiciaire de NICE à l’audience du 20 juin 2024 à 15 heures aux fins de les condamner solidairement à lui payer la somme de 3 729,70 euros au titre des charges de copropriété dues au 14 mars 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 3 mai 2023, celle de 1 500 euros au titre de dommages et intérêts et celle de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre aux dépens en ceux compris le coût de la sommation de payer du 3 mai 2023.

À l’audience du 15 octobre 2024 à laquelle l’affaire a été retenue,

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [5] », représenté par son syndic en exercice la SA FONCIA [Localité 7], se réfère à ses dernières conclusions déposées à l’audience, aux termes desquelles il maintient ses prétentions initiales sauf à porter sa demande en paiement des charges de copropriété à la somme de 6 455,15 euros dues au 8 octobre 2024.

Monsieur [B] [I] déclare qu’il reconnait la dette. Il explique avoir été en arrêt maladie pendant deux ans et percevoir des ressources de 1 500 euros par mois. Il indique faire actuellement un bilan de compétence, que ses charges sont constituées par le crédit de l’appartement de 964 euros, les dépenses de gaz de 124 euros et d’électricité de 72 euros et qu’il a un enfant majeur à charge. Il sollicite des délais de paiement, demande à laquelle le syndicat des copropriétaires déclare s’opposer.

Madame [N] [T] n’a pas comparu bien que régulièrement assignée selon procès-verbal de l’article 659 du code de procédure civile. La lettre recommandée avec avis de réception a bien été adressée et ce dans les conditions prévues par le texte susvisé.

À l’issue de l’audience, le juge a demandé que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [5] » justifie en cours de délibéré du caractère contradictoire de sa demande actualisée en paiement et des nouvelles pièces produites.

Vu les articles 446-1 et 455 du code de procédure civile,

Le délibéré de l’affaire a été fixé au 20 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges. Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Selon l’article 10-1 a) de la même loi, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Le copropriétaire qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de verser au syndicat des provisions égales au quart du budget voté en assemblée générale, ces provisions devenant exigibles le premier jour de chaque trimestre.

Il convient de relever que les tarifications de frais résultant d’un contrat de syndic, lequel ne lie entre eux que le syndicat des copropriétaires et le syndic, n’est pas opposable au copropriétaire pris individuellement, ne peuvent être inscrits au passif du compte individuel du copropriétaire de manière unilatérale et aléatoire sans que le juge puisse en apprécier le bien-fondé.

En outre, il convient de rappeler que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base. Il en résulte que les frais de mise en procédure ne sauraient être considérés comme des diligences réelles et ne sont donc pas des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 susvisé, sauf diligences exceptionnelles.

Dans ses dernières conclusions déposées à l’audience du 15 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires réclame le paiement de charges de copropriété s’élevant à 6 455,15 euros au 8 octobre 2024 et produit des nouvelles pièces. Il justifie les avoir communiqués par courrier recommandée avec avis de réception à Monsieur [B] [I] et Madame [N] [T]. Sa demande actualisée et ses pièces nouvelles sont donc recevables.

Il produit aux débats :

— la matrice cadastrale attestant de la qualité de copropriétaires de Monsieur [B] [I] et de Madame [N] [T] ;

— un décompte de la créance actualisé à 6 455,15 euros au 8 octobre 2024 ;

— les procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires des 15 novembre 2021 et 10 janvier 2023 portant approbation des comptes des exercices 2020 et 2021, et votant le budget prévisionnel des exercices 2022 et 2023 ainsi que les travaux ;

— les appels de fonds ;

— l’état des charges et les comptes de gestion pour les exercices 2020 et 2021 ainsi que pour les budgets prévisionnels 2022 et 2023 ;

— une mise en demeure du 9 février 2023, adressée par lettre recommandée avec avis de réception à Monsieur et Madame [I] d’avoir à payer la somme de 948,66 euros dans les meilleurs délais ;

— le contrat de syndic du 10 janvier 2023 ;

— un courrier de relance du 3 mars 2023 adressé à Monsieur et Madame [I] ;

— le règlement de copropriété prévoyant au chapitre 19 « règlement des charges » une clause de solidarité entre les copropriétaires indivis pour le paiement de toutes les charges afférentes à leur local ;

— l’acte de naissance de Madame [N] [T] aux termes duquel elle est divorcée de Monsieur [B] [I] suivant jugement du 9 novembre 2020 ;

— la fiche d’immeuble relative aux biens détenus par Monsieur [I] et Madame [T] dans la copropriété dénommée « [5] » délivré le 29 mars 2024 par le service de la publicité foncière. Il est observé qu’aucune publication d’un acte de liquidation du régime matrimonial des époux [I]-[T] n’est indiqué.

D’après le décompte de la créance actualisée au 8 octobre 2024, Monsieur [B] [I] et Madame [N] [T] restent redevables de la somme de 6 455,15 euros, dont il convient d’expurger :

— les frais de constitution à l’huissier et à l’avocat de 205 et 320 euros comptabilisés au débit du compte les 14 mars et 14 avril 2024 en l’absence de diligences exceptionnelles du syndic ;

— les frais de commandement de payer de 129 euros puisque ne correspondant pas à une dépense nécessaire, une simple lettre de mise en demeure étant suffisante au recouvrement de la créance ;

— les frais d’assignation et de signification de celle-ci de 277,34 euros car compris dans les dépens de la présente instance.

Après déduction de ces frais, Monsieur [B] [I] et Madame [N] [T] sont redevables de la somme de 5 523,81 euros.

Monsieur [B] [I] et Madame [N] [T] sont divorcés depuis le 9 novembre 2020 et, à défaut de production d’éléments à cet égard, aucune liquidation du régime matrimonial n’est intervenue de sorte qu’ils se trouvent en indivision post-communautaire.

Il est de principe qu’il n’y a pas de solidarité entre les indivisaires pour le paiement des charges de sorte que chacun est tenu d’acquitter sa quote-part en fonction de ses droits dans l’indivision, sauf si le règlement de copropriété comporte une clause instituant une solidarité permettant de réclamer à un quelconque des indivisaires le paiement de la totalité des charges dues, ce qui est justifié en l’espèce.

Monsieur [B] [I] et Madame [N] [T] seront donc condamnés solidairement à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [5] » la somme de 5 523,81 euros au titre des charges de copropriété impayés arrêtées au 8 octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 3 mai 2023 sur la somme de 1 762,86 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [5] » sollicite des dommages et intérêts en faisant valoir la résistance abusive et injustifiée des requis dans le paiement des charges de copropriété, sans raisons valables et se prévaut d’un préjudice financier distinct des intérêts moratoires.

Cependant, force est de constater qu’il ne démontre pas la résistance abusive alléguée ni même un préjudice financier distinct des intérêts de retard alors que les difficultés de paiement des charges de copropriété sont relativement récentes (début 2023) et que Monsieur [I] a indiqué à l’audience être en arrêt maladie depuis deux ans.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [5] » sera donc débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur la demande reconventionnelle de délais de paiement

Selon les dispositions de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

L’article 6 du code de procédure civile dispose qu’à l’appui de leurs prétentions, les parties ont la charge d’alléguer les faits propres à les fonder.

Monsieur [B] [I] a sollicité à l’audience du 15 octobre 2024 des délais de paiement en faisant valoir que sa situation financière est délicate. Cependant, il n’a versé aucun élément au soutient de sa demande permettant d’apprécier si ses revenus lui permettraient d’échelonner le paiement de sa dette dans la limite de deux années, demande à laquelle le syndicat des copropriétaires s’oppose.

Dans ces conditions, la demande de délais de paiement ne pourra être que rejetée.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [B] [I] et Madame [N] [T] qui succombent au sens de l’article 696 du code de procédure civile, supporteront les dépens et seront condamnés in solidum à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [5] » la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de préciser que les frais du commandement de payer du 3 mai 2023 ne sont pas compris dans les dépens, cet acte n’étant pas juridiquement indispensable à l’introduction de la présente instance.

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit, compatible avec la nature de la présente affaire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE solidairement Monsieur [B] [I] et Madame [N] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [5] » la somme de 5 523,81 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 8 octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 3 mai 2023 sur la somme de 1 762,86 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [5] » de sa demande de dommages et intérêts ;

DÉBOUTE Monsieur [B] [I] de sa demande reconventionnelle de délais de paiement ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [B] [I] et Madame [N] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [5] » la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [B] [I] et Madame [N] [T] aux dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

LE GREFFIER LE PRESIDENT