COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE

(Décision Civile)

Service de proximité

Syndic. de copro. [Adresse 4] c/ [M]

MINUTE N°

DU 13 Septembre 2024

N° RG 23/03752 – N° Portalis DBWR-W-B7H-PKBD

Grosse délivrée

à M^e POZZO DI BORGO

Expédition délivrée

à Mme [M]

le

DEMANDEUR:

Syndicat des copropriétaires [Adresse 4] sis [Adresse 4]

représenté par son syndic la SAS Cabinet EUROPAZUR

[Adresse 2],

représentée par M^e Thibault POZZO DI BORGO substitué par M^e Valentin MACE, avocats au barreau de NICE

DEFENDERESSE:

Madame [H] [M]

née le 26 Décembre 1959 à [Localité 3] (33)

[Adresse 4]

[Adresse 4]

[Localité 1]

ayant pour avocat M^e Illan BELHASSEN, avocat au barreau de NICE

non comparante

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et qui a délibéré :

Président : Monsieur William FEZAS, Vice-Président au Tribunal judiciaire de Nice, assisté lors des débats et lors du prononcé par M^me Magali MARTINEZ, Greffière, qui a signé la minute avec le président

DEBATS : A l’audience publique du 05 Juin 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 13 Septembre 2024, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

PRONONCE : par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe le 13 Septembre 2024

FAITS ET PROCEDURE

Mme [H] [M] est copropriétaire au sein de l’ensemble immobilier sis [Adresse 4].

Par acte extra-judiciaire du 17 octobre 2023, Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE “[Adresse 4]”, représenté par son syndic La SAS CABINET EUROPAZUR, a fait assigner Mme [H] [M] devant le Tribunal judiciaire de NICE en paiement des charges échues impayées pour un montant, en principal, de 5.555,05 € au 1er octobre 2023.

AUDIENCE

Après renvois, l’affaire a été retenue à l’audience du 05 juin 2024.

A cette audience :

. Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE “[Adresse 4]” a été représenté par son conseil ;

. En dépit du renvoi contradictoire ordonné en la présence de son conseil lors de l’audience du 19 mars 2024, Mme [H] [M] n’a pas comparu, ni se s’est fait représenter.

*

Vu les dernières écritures pour Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE “[Adresse 4]”, représenté par son syndic La SAS CABINET EUROPAZUR, auxquelles il est expressément référé pour plus ample exposé du litige, des moyens et prétentions, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

Vu les pièces produites par Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE “[Adresse 4]”, représenté par son syndic La SAS CABINET EUROPAZUR.

S’agissant d’une demande plus favorable à la défenderesse, Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE “[Adresse 4]”, représenté par son syndic La SAS CABINET EUROPAZUR, a actualisé sa demande principale, à la baisse, à la somme de 3.233,68 € arrêtée au 29 mai 2024.

*

Il sera statué par décision réputée contradictoire.

*

La décision a été mise en délibéré au 13 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

L’article 10 de la Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis prévoit que les copropriétaires sont tenus de participer :

— aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées,

— aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

L’article 14-1 de la même Loi prévoit que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble :

— le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, outre l’approbation des comptes, un budget prévisionnel,

— les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-1 de la même Loi prévoit que les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale.

L’article 19-2 de la même Loi prévoit qu’à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le juge, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

En l’espèce, Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE “[Adresse 4]”, représenté par son syndic La SAS CABINET EUROPAZUR, justifie :

— que Mme [H] [M] est propriétaire du lot n° 356 au sein de l’ensemble immobilier sis [Adresse 4],

— que l’assemblée générale des copropriétaires du 29 avril 2023 a approuvé les comptes et le budget provisionnel,

— que cette assemblée générale n’a fait l’objet d’aucun recours,

— avoir mis en demeure Mme [H] [M] par acte extra-judiciaire du 24 août 2023 d’avoir à régler la somme, en principal, de 3.980,61 €.

Il n’est donc pas justifié que Mme [H] [M] aurait contesté, dans le délai prévu à cet effet, la décision de l’assemblée générale du 29 avril 2023 ayant voté l’approbation des comptes et les budgets prévisionnels, de sorte que la créance du syndicat des copropriétaires au titre des charges échues impayées est certaine, liquide et exigible.

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE “[Adresse 4]” produit en sus, notamment :

— des appels de charges et travaux,

— des relevés individuels de charges,

— des procès-verbaux d’assemblées générales antérieures,

— le décompte de créance.

Aussi, au vu de l’ensemble des éléments présents au dossier, Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE “[Adresse 4]”, représenté par son syndic La SAS CABINET EUROPAZUR, justifie que Mme [H] [M] n’a pas acquitté dans son intégralité sa quote-part des charges de copropriété échues impayées et appels pour un montant de 3.233,68 € arrêté au 29 mai 2024.

Il convient, en conséquence, de condamner Mme [H] [M] au paiement de la somme de 3.233,68 €, au titre des charges de copropriété échues impayées et appels arrêtés au 29 mai 2024.

Il sera dit que cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Compte tenu des situations financières des parties, il sera dit n’y avoir lieu à la capitalisation des intérêts.

Sur les dommages-intérêts

L’article 1240 du Code civil prévoit que “tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer”.

Il est admis que la carence répétée et persistance d’un copropriétaire dans le paiement de ses charges engendre nécessairement un préjudice à la copropriété.

En l’espèce, il est établi que Mme [H] [M] ne s’acquitte pas régulièrement des charges, sans raison valable, de sorte que l’existence de la dette à ce titre persiste.

Compte tenu de la carence répétée de Mme [H] [M] dans le paiement des charges, caractérisant une faute causant un préjudice financier, distinct de celui causé par le retard de paiement, Mme [H] [M] sera condamnée, au paiement au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE “[Adresse 4]”, représenté par son syndic La SAS CABINET EUROPAZUR, de la somme de 100 € à titre de dommages-intérêts.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [H] [M], qui succombe sera condamnée aux dépens,

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Il serait inéquitable de laisser à la charge du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE “[Adresse 4]”, représenté par son syndic La SAS CABINET EUROPAZUR, les frais exposés par lui dans la présente instance et non-compris dans les dépens. Aussi, la somme de 500 € lui sera allouée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, due part Mme [H] [M].

Sur l’exécution provisoire

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du Code de procédure civile.

*

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE “[Adresse 4]”, représenté par son syndic La SAS CABINET EUROPAZUR, sera débouté du surplus de ses demandes.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par décision réputée contradictoire, en premier ressort et prononcée par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Mme [H] [M] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE “[Adresse 4]”, sis [Adresse 4], représenté par son syndic La SAS CABINET EUROPAZUR, la somme de 3.233,68 €, au titre des charges de copropriété échues impayées et appels arrêtés au 29 mai 2024, avec intérêts à compter de la présente décision,

DIT n’y avoir lieu à la capitalisation des intérêts,

CONDAMNE Mme [H] [M] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE “[Adresse 4]”, représenté par son syndic La SAS CABINET EUROPAZUR, la somme de 100 € à titre de dommages-intérêts,

CONDAMNE Mme [H] [M] aux dépens,

CONDAMNE Mme [H] [M] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE “[Adresse 4]”, représenté par son syndic La SAS CABINET EUROPAZUR, la somme de 500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire,

DEBOUTE Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE “[Adresse 4]”, représenté par son syndic La SAS CABINET EUROPAZUR, du surplus de ses demandes.

LA GREFFIERE LE JUGE