COUR D’APPEL D'[Localité 8]

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

N° RG 23/01701 – N° Portalis DBWR-W-B7H-PE7D

du 17 Décembre 2024

N° de minute 24/

affaire : Syndic. de copro. [Adresse 12], sis [Adresse 6]

c/ [O] [P], [N] [P]

Grosse délivrée

à M^e Sébastien ZARAGOCI

Expédition délivrée

à M^e Thibault POZZO DI BORGO

le

L’AN DEUX MIL VINGT QUATRE ET LE DIX SEPT DÉCEMBRE À 14 H 00

Nous, Céline POLOU, Vice-Présidente, Juge des référés, assistée de Monsieur Thibaut LLEU, Greffier, avons rendu l’ordonnance suivante :

A la requête de :

Syndic. de copro. [Adresse 12], sis [Adresse 6]

Représenté par son syndic en exercice le cabinet EUROPAZUR

[Adresse 4]

[Localité 2]

Rep/assistant : M^e Thibault POZZO DI BORGO, avocat au barreau de NICE

DEMANDERESSE

Contre :

M. [O] [P]

[Adresse 7]

[Localité 1]

Rep/assistant : M^e Sébastien ZARAGOCI, avocat au barreau de NICE

Mme [N] [P]

[Adresse 7]

[Localité 1]

Rep/assistant : M^e Sébastien ZARAGOCI, avocat au barreau de NICE

DÉFENDEURS

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience du 12 Novembre 2024 au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 17 Décembre 2024

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par actes du commissaire de justice du 19 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble VILLA MARIE BASCHKIRTSEFF, sis [Adresse 5] et [Adresse 3], a fait assigner en référé par-devant le président du tribunal judiciaire de Nice, Monsieur [O] [P] et Madame [N] [P], aux fins de les voir condamner, :

— à déposer les stores roulants en ce compris les coffres ancrés sur la façade de l’immeuble et à remettre en état la façade de la copropriété dans son état initial sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision

— au paiement de la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris le coût du procès-verbal de constat du 20 juillet 2023.

A l’audience du 12 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble VILLA [Localité 9] BASCHKIRTSEFF, représenté par son conseil, a maintenu ses prétentions et a conclu au débouté des demandes de Monsieur [O] [P] et Madame [N] [P].

Il fait valoir que Monsieur [O] [P] et Madame [N] [P] qui sont propriétaires d’un appartement au sein de l’immeuble, ont remplacé leurs volets pliants par des volets roulants nécessitant l’installation de coffres en façade sans l’autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires, que le syndic leur a adressé plusieurs courriers recommandés aux fins de dépose des volets litigieux et que ces derniers ont refusé d’y procéder. Il explique que cette installation porte atteinte à l’harmonie de l’immeuble, que les travaux entrepris sans autorisation préalable sont constitutifs d’un trouble manifestement illicite et qu’il convient d’y mettre un terme en les condamnant à déposer les installations litigieuses.

En réponse aux moyens soulevés en défense, il expose qu’il n’est pas utile pour les copropriétaires d’autoriser le syndic à ester en justice devant le juge des référés, que son action n’est pas prescrite en ce que Monsieur [O] [P] et Madame [N] [P] ont modifié les installations litigieuses dans le délai de cinq ans avant la délivrance de son assignation, qu’il n’y a aucune contestation sérieuse et que l’installation des stores de volets roulants avec un coffre en débord de la terrasse constitue une modification nécessitant l’autorisation des copropriétaires qui porte atteinte aux parties communes et à l’harmonie de l’immeuble

Monsieur [O] [P] et Madame [N] [P], représentés par leur conseil, ont conclu aux fins de voir :

A titre principal :

— juger que les époux [P] n’ont jamais été convoqués à l’assemblée générale

— juger que l’assemblée générale est nulle et que la demande du syndicat des copropriétaires se heurte à une contestation sérieuse

A titre subsidiaire,

— juger que l’action du syndicat des copropriétaires est prescrite

A titre infiniment subsidiaire

— juger que la demande du syndicat des copropriétaires est revêtue de contestations sérieuses

— débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes, fins et prétentions

En tout état de cause,

— condamner par provision, le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 1 euro symbolique, à valoir sur les dommages et intérêts qui seront sollicités au fond, après rapport ;

— condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme d’un montant de 1248 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de la présente instance, en ce compris l’émolument prévu par les dispositions de l’article A444-32 du code de commerce, lequel sera mis à la charge de la partie débitrice en cas de nécessité d’exécution forcée.

Ils exposent que les demandes sont irrecevables car aucune convocation à une assemblée générale ayant voté l’autorisation du syndic d’agir en justice à leur encontre ni le procès-verbal d’une telle assemblée ne leur ont jamais été notifiés, de sorte l’assemblée générale est nulle. Ils ajoutent que l’action est prescrite car ils sont copropriétaires depuis 2001, qu’ils ont acquis leur bien avec les stores litigieux et ont toujours vécu avec les mêmes volets roulants de sorte qu’il n’est pas démontré que les volets litigieux auraient été installés dans le délai de cinq ans ayant précédé l’assignation. Ils font valoir que les attestations et photographies qu’ils versent démontrent que les volets roulants existaient lorsqu’ils sont devenus propriétaires en 2001, qu’ils sont importunés par certains membres du conseil syndical et que des contestations sérieuses existent. Ils précisent qu’à la suite de la réception de l’assignation, Madame [N] [P] est devenue très anxieuse et a dû se rendre aux urgences le 25 septembre 2023 et qu’ils sont bien fondés à solliciter une provision à valoir sur le préjudice subi, d’un euro symbolique.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 décembre 2024.

MOTIFS ET DECISION

Sur la fin de non-recevoir tirée de l’absence d’autorisation à ester en justice et de la nullité de l’assemblée générale

Selon l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Selon l’article 55 du décret du 17 mars 1967 dispose que le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale.

Seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l’absence d’autorisation du syndic à agir en justice.

Une telle autorisation n’est pas nécessaire pour les actions en recouvrement de créance, la mise en œuvre des voies d’exécution forcée à l’exception de la saisie en vue de la vente d’un lot, les mesures conservatoires, l’opposition aux travaux permettant la recharge normale des véhicules électriques prévue à l’article R. 136-2 du code de la construction et de l’habitation et les demandes qui relèvent des pouvoirs de juge des référés, ainsi que pour défendre aux actions intentées contre le syndicat. Elle n’est pas non plus nécessaire lorsque le président du tribunal judiciaire est saisi en application des premiers alinéas des articles 29-1A et 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 ou du premier alinéa de l’article L. 615-6 du code de la construction et de l’habitation.Dans tous les cas, le syndic rend compte à la prochaine assemblée générale des actions introduites .

En l’espèce, Monsieur [O] [P] et Madame [N] [P] soutiennent qu’ils n’ont jamais été convoqués à l’assemblée générale ayant voté l’autorisation donnée au syndic de diligenter la présente action et qu’aucun procès-verbal d’assemblée générale ne leur a été notifié de sorte que l’action engagée à leur encontre est irrecevable sans cependant préciser à quelle assemblée générale ils font référence.

Toutefois, ainsi que l’indique à juste titre, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble VILLA [Localité 9] BASHKIRTSEFF représenté par son syndic en exercice, la présente action engagée à l’encontre de Monsieur [O] [P] et Madame [N] [P] fondée sur l’existence d’un trouble manifestement illicite et les dispositions de l’article 835 du code de procédure civile, relève du juge des référés, de sorte qu’elle ne nécessite pas une autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires en application de l’article 55 du décret du 17 mars 1967.

Par conséquent, le moyen soulevé est inopérant, la fin de non-recevoir soulevée à ce titre étant rejetée.

Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription

Selon l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Aux termes de l’alinéa 1er de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, les dispositions de l’article 2224 du code civil relatives au délai de prescription et à son point de départ sont applicables aux actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat .

Selon l’article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer .

En l’espèce, Monsieur [O] [P] et Madame [N] [P] arguent que la demande de dépose des volets roulants et des coffres est prescrite en ce que ces derniers ont été installés il y a plus de cinq ans au jour de délivrance de l’assignation.

Le syndicat des copropriétaires qui conteste la fin de non-recevoir soulevée aux motifs que son action a été engagée dans le délai de prescription quinquennale, verse un courrier adressé aux défendeurs le 12 janvier 2023 dans lequel il indique que suite à la dernière visite, il a été constaté la présence de volets roulants au niveau de leur appartement et leur demande de procéder à leur retrait en l’absence d’autorisation préalable de l’assemblée générale.

Par courrier du 20 janvier 2023, les défendeurs ont répondu qu’ils habitaient l’appartement depuis 1997 et que les volets roulants des quatre fenêtres existaient déjà, en précisant qu’ils avaient seulement changé les volets manuels par des volets électriques pour trois fenêtres.

Le syndicat des copropriétaires verse un procès-verbal de constat du 20 juillet 2023 mentionnant concernant le bâtiment B et C, que la fenêtre du balcon du premier étage dispose de volets roulants dont le coffre se trouve en façade au-dessus de la fenêtre, que le coffret est endommagé, que les deux autres fenêtres du premier étage sont équipées de volets roulants et qu’au-dessus de la fenêtre située à gauche, un coffre est installé en façade. Il est également précisé que depuis le petit parking situé à gauche de l’entrée B, sur le balcon situé au premier étage, la fenêtre est équipée d’un volet roulant dont le coffret est installé en façade au-dessus de ladite fenêtre. Il est précisé que les volets présents sur les façades des bâtiments B et C sont de type pliants/ accordéons.

Il produit le règlement de copropriété prévoyant que chaque copropriétaire sera personnellement responsable des dégradations faites aux parties communes et que les copropriétaires pourront procéder à des aménagements sur les balcons à condition que ceux-ci ne portent en rien atteinte à l’aspect extérieur ou à l’harmonie de l’immeuble et ce sous le contrôle du syndic. Il est également indiqué que les fenêtres et volets roulants et tout ce qui contribue à l’harmonie de l’immeuble ne pourront être modifiés bien que constituant une partie privative sans l’autorisation de l’assemblée générale.

Toutefois, force est de relever que les défendeurs qui étaient initialement locataires des lieux depuis 1998 puis qui sont devenus propriétaires en 2001, produisent des photographies datant d’avril 2008 montrant que les volets roulants et les coffres posés au-dessus des fenêtres de leur appartement existaient déjà à cette période, après comparaison avec les photographies annexées au procès-verbal de constat du commissaire de justice du 20 juillet 2023.

Ils versent également plusieurs attestations de Madame [F], Madame [C], Monsieur [E] et Madame [R], voisins et copropriétaires, attestant que les volets roulants existaient lors de leur emménagement en 1998 et que ces dernières n’ont pas effectué de travaux depuis pour les changer.

En outre, bien le syndicat des copropriétaires allègue que, de l’aveu des défendeurs, ces derniers ont modifié les installations récemment, comme indiqué dans le courrier électronique du 20 janvier 2023 versé aux débats, force est de relever qu’il ressort de ce courriel, qu’ils ont indiqué que les volets roulants des quatre fenêtres existaient depuis 1997 et qu’ils avaient seulement procédé au changement du mécanisme, qui était manuel par une utilisation électrique pour trois fenêtres, sans reconnaître avoir procédé à cette modification récemment.

Enfin, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble VILLA [Localité 9] BASHKIRTSEFF ne verse aucun élément permettant d’établir de manière évidente ainsi qu’il le soutient que les volets roulants litigieux auraient été installés par ces derniers dans le délai de cinq précédant l’assignation.

Dès lors, il apparait au vu des photographies versées et des témoignages produits par les défendeurs corroborant que les volets roulants litigieux ont été installés il y a de nombreuses années, soit il y a plus de cinq ans au jour de la délivrance de l’assignation.

En conséquence, en l’absence d’élément probant contraire, force est de considérer que l’action du syndicat des copropriétaires visant à obtenir la condamnation des défendeurs à procéder à la dépose des volets roulants en ce compris les coffres, est irrecevable pour cause de prescription puisque à la date de la délivrance de l’assignation soit le 19 septembre 2024, le délai de prescription quinquennale était expiré.

Sur la demande de dommages et intérêts

Selon l’article 835 du code de procédure civile, « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

En l’espèce, Monsieur [O] [P] et Madame [N] [P] soutiennent que cette dernière serait devenue très anxieuse et aurait dû se rendre aux urgences de la clinique du [11] le 25 septembre 2023. Ils produisent une ordonnance médicale du 25 septembre 2023.

Néanmoins, aucune pièce ne permet d’établir le lien de causalité entre la réception de l’assignation du 19 septembre 2023 et le traitement médicamenteux pris par Madame [N] [P].

En conséquence, la demande au titre des dommages et intérêts sera rejetée en l’état de l’existence d’une contestation sérieuse.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Au vu de l’issue du litige, le syndicat des copropriétaires [Adresse 12] succombant, ce dernier sera condamné à payer à Monsieur [O] [P] et Madame [N] [P] la somme de 1200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens.

S’agissant du droit proportionnel de l’article A 444-32 du Code de Commerce, il résulte des dispositions combinées de l’article L111-8 du code des procédures civiles d’exécution, de l’article R444-53 et R444-55 du code du commerce, ainsi que de l’article R631-4 du code de la consommation, que celui-ci doit rester à la charge du créancier à l’exception des cas listés, qui ne concernent pas le présent litige. Dès lors, la demande formée à ce titre sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

Nous Céline POLOU, juge des référés, statuant par ordonnance contradictoire, en premier ressort, mise à disposition au greffe,

Tous droits et moyens des parties demeurant réservés, au principal renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais d’ores et déjà, en application de l’article 145 du nouveau code de procédure civile,

REJETONS la fin de non recevoir tirée du défaut d’autorisation du syndic à ester en justice ;

DECLARONS irrecevable l’action du syndicat des copropriétaires de l’immeuble VILLA [Localité 9] BASCHKIRTSEFF aux fins de condamnation des époux [P] à déposer les stores roulants en ce compris les coffres ancrés sur la façade de l’immeuble et à remettre en état la façade de la copropriété dans son état initial, pour cause de prescription;

REJETONS la demande de provision à titre de dommages et intérêts formée par Monsieur [O] [P] et Madame [N] [P] ;

CONDAMNONS le syndicat des copropriétaires de l’immeuble VILLA [Localité 9] BASCHKIRTSEFF à payer à Monsieur [O] [P] et Madame [N] [P] la somme de 1200 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 12] aux entiers dépens,

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé au tribunal judiciaire de Nice

LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES