COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE NICE

ORDONNANCE DE RÉTRACTATION

N° RG 24/01440 – N° Portalis DBWR-W-B7I-P3ST

du 14 Novembre 2024

N° de minute 24/

affaire : [Y] [O] [G] [S] veuve [W], [U] [E] [R] [I], [C] [M]

c/ Syndic. de copro. LE VALMONT, sis [Adresse 8] [Localité 3], S.A.S. TREPIER VENTURINI IMMOBILIER

Grosse délivrée

à M^e Claudia CITRONI

Expédition délivrée

à M^e Christine LADRET

à M^e Mathilde JENVRAIN

le

L’AN DEUX MIL VINGT QUATRE ET LE QUATORZE NOVEMBRE À 14 H 00

Nous, Céline POLOU, Vice-Présidente, Juge des référés, assistée de Monsieur Thibaut LLEU, Greffier, avons rendu l’ordonnance suivante :

Vu l’assignation délivrée par exploit en date du 30 Juillet 2024 déposé par Commissaire de justice.

A la requête de :

Mme [Y] [O] [G] [S] veuve [W]

[Adresse 8]

[Adresse 11]

[Localité 3]

Rep/assistant : M^e Claudia CITRONI, avocat au barreau de NICE

M. [U] [E] [R] [I]

[Adresse 10]

[Adresse 10]

[Localité 5]

Rep/assistant : M^e Claudia CITRONI, avocat au barreau de NICE

M. [C] [M]

[Adresse 7]

[Localité 4]

Rep/assistant : M^e Claudia CITRONI, avocat au barreau de NICE

DEMANDEURS

Contre :

Syndic. de copro. LE VALMONT, sis [Adresse 8] [Localité 3]

Pris en la personne de son administrateur provisoire

BG & ASSOCIES, sis [Adresse 9]

[Localité 1]

Rep/assistant : M^e Christine LADRET, avocat au barreau de NICE

S.A.S. TREPIER VENTURINI IMMOBILIER

[Adresse 6]

[Localité 2]

Rep/assistant : M^e Mathilde JENVRAIN, avocat au barreau de GRASSE

DÉFENDERESSES

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience du 03 Octobre 2024 au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 14 Novembre 2024

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte du commissaire de justice en date du 30 juillet 2024, Madame [Y] [W] née [S], Monsieur [U] [I] et Monsieur [C] [I] a fait assigner devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Nice, la SAS TREPIER VENTURINI IMMOBILIER et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE VALMONT, aux fins :

— de voir rétracter l’ordonnance du 26 juin 2024 désignant la SELARL BG & ASSOCIES représentée par Me [K] es qualité d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires LE VALMONT

— condamner la SAS TREPIER VENTURINI IMMOBILIER au paiement des frais exposés par la désignation de la SELARL BG & ASSOCIES

— condamner la SAS TERPIER VENTURINI IMMOBILIER à lui payer la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens

A l’audience du 3 octobre 1024, à laquelle l’affaire a été retenue, Madame [Y] [W] née [S], Monsieur [U] [I] et Monsieur [C] [I] représentés par leur conseil ont maintenu leurs demandes.

Ils font valoir que suivant une ordonnance rendue sur pied de requête du 26 juin 2024 la SELARL BG & ASSOCIES a été désignée en qualité d’administrateur provisoire de la copropriété le Valmont à l’effet de convoquer les copropriétaires en vue de la désignation d’un syndic et d’administrer l’immeuble jusqu’à cette désignation, que lors de l’assemblée générale du 18 juin 2024, le cabinet TREPIER VENTURINI IMMOBILIER n’a pas été renouvelé dans ses fonctions de syndic, que la présidente et les membres du conseil syndical ont convoqué par lettre recommandée une assemblée générale en vue de la désignation d’un nouveau syndic le 31 juillet 2024 et qu’avec la plus grande surprise ils ont appris qu’un administrateur provisoire avait été désigné à la demande de l’ancien syndic et du syndicat des copropriétaires représentés par ce dernier et ce alors que les requis n’avaient pas la qualité pour solliciter par voie de requête cette désignation. Ils précisent qu’en application de l’article 59 du décret du 17 mars 1967 les copropriétaires peuvent saisir le président du tribunal judiciaire aux fins de rétractation de l’ordonnance désignant à l’administrateur provisoire, que le syndicat des copropriétaires le Valmont n’avait plus de représentant au moment du dépôt de la requête, que la SAS TREPIER VENTURINI IMMOBILIER n’avait pas le pouvoir de le représenter au moment du dépôt de sa requête car son mandat n’avait pas été renouvelé lors de l’assemblée générale du 18 juin 2024, que la requête a été antidatée et qu’elle a été déposée au tribunal que le 25 juin 2024 soit quatre jours après l’expiration du mandat du syndic qui a pris fin le 20 juin 2024. Ils font valoir que le syndicat des copropriétaires n’était pas valablement représenté par la société TREPIER VENTURINI lors du dépôt de cette requête et que le défaut de pouvoir du représentant constitue une irrégularité de fond sanctionné par la nullité sans nécessité de démontrer un grief. Ils ajoutent en outre que ni le syndicat des copropriétaires ni l’ancien syndic n’avait qualité pour solliciter la désignation d’un administrateur provisoire que son mandat ait expiré ou non en application de l’article 46 du décret du 17 mars 1967 et de l’article 17 de la loi du 10 juillet 1965. Ils ajoutent en conséquence qu’il convient de réfracter l’ordonnance prise sur requête et de condamner le cabinet VENTURUNI IMMOBILIER aux frais exposés par l’administrateur judiciaire.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble le Valmont représenté par son syndic en exercice le cabinet CAIRO, demande aux termes de ses conclusions déposées à l’audience:

— de rétracter l’ordonnance du 26 juin 2024 désignant la SELARL BG & ASSOCIES représentée par Maître [A] [K] en qualité d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires

— condamner la SAS TREPIER VENTURINI IMMOBILIER au paiement des frais exposés par la SELARL BG & ASSOCIES

— condamner la SAS TERPIER VENTURINI IMMOBILIER à lui payer la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens

Il expose que le cabinet TREPIER VENTURINI n’a pas été réélu en qualité de syndic en raison de l’insatisfaction de nombreux copropriétaires, que ce dernier a préféré ne pas réunir les membres du conseil syndical en vue de préparer l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale qui devait statuer sur le renouvellement du syndic ou la désignation d’un autre professionnel, que les copropriétaires ont refusé son renouvellement et ont demandé la convocation d’une nouvelle assemblée générale avec à l’ordre du jour la désignation d’un autre syndic et qu’en raison de son refus la présidente du conseil syndical a pris l’initiative de convoquer cette assemblée le 31 juillet 2024 date à laquelle le cabinet CAIRO a été désigné. Il ajoute que le cabinet TREPIER VENTURINI vexé de ne pas avoir été renouvelé à chercher à lui nuire en lui faisant exposer des frais inutiles d’administration provisoire en déposant son nom et en sa qualité de syndic une requête en trompant la religion du tribunal et en l’absence de débat contradictoire. Il précise que le syndicat des copropriétaires ne pouvait pas déposer la requête car le mandat du syndic avait expiré et que seuls les copropriétaires avaient qualité pour solliciter pour le faire sur le fondement de l’article 17 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 46 du décret du 17 mars 1967 car il n’avait plus de représentant au moment du dépôt de la requête déposée le 25 juin 2024

La SAS TREPIER VENTURINI IMMOBILIER représentée par son conseil demande aux termes de ses écritures reprises à l’audience:

— de constater que la demande de rétractation de l’ordonnance du 26 septembre 2024 n’a plus d’objet

— de rejeter les demandes

— de condamner Madame [W], Monsieur [I] et Monsieur [M] à lui payer la somme de 2000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens

Elle fait valoir que lors de l’assemblée générale du 18 juin 2024 son mandat n’a pas été renouvelé, qu’il a expiré le 20 juin 2024 et qu’aucun nouveau syndic n’a été désigné ce qui explique qu’il ait saisi le tribunal judiciaire de Nice à l’effet d’obtenir la nomination d’un administrateur provisoire sur le fondement de l’article 17 de la loi de 1965 . Elle ajoute que cette requête a été adressée au tribunal le 20 juin 2024 et qu’elle a été reçue le 24 juin puis que le 26 juin 2024 il a été fait droit à sa demande, que lors du dépôt de la requête le syndicat des copropriétaires était valablement représenté par elle car son mandat n’expirait que le 20 juin 2024 ainsi que le démontre la lettre recommandée adressée au tribunal le 20 juin, la requête n’ayant été nullement antidatée. Elle ajoute en outre qu’il avait qualité à agir, que son mandat ait expiré ou non car tout intéressé peut saisir le tribunal en vue de la désignation d’un administrateur provisoire en application de l’alinéa 4 de l’article 17 de la loi du 10 juillet 1965 afin de ne pas laisser le syndicat des copropriétaires sans gestion et que sa mauvaise foi n’est pas établie. Elle soutient avoir été contrainte de solliciter la désignation d’un administrateur provisoire dans l’intérêt de la copropriété tout en précisant ne pas avoir été informée de la convocation d’une nouvelle assemblée générale par la présidente du conseil syndical.

L’affaire a été mise en délibéré au 14 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la demande en rétractation

Selon l’article 46 du décredt du 17 mars 1867, à défaut de nomination du syndic par l’assemblée des copropriétaires dûment convoqués à cet effet, le président du tribunal judiciaire désigne le syndic par ordonnance sur requête d’un ou plusieurs copropriétaires ou sur requête d’un ou plusieurs membres du conseil syndical ou du maire de la commune ou du président de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat du lieu de situation de l’immeuble.La même ordonnance fixe la durée de la mission du syndic. Cette durée peut être prorogée. Il peut être mis fin à la mission suivant la même procédure.Indépendamment de missions particulières qui peuvent lui être confiées par l’ordonnance visée à l’alinéa 1er du présent article, le syndic ainsi désigné administre la copropriété dans les conditions prévues par les articles 18 à 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 et par le présent décret. Il doit notamment convoquer l’assemblée générale en vue de la désignation d’un syndic deux mois avant la fin de ses fonctions.

La mission du syndic désigné par le président du tribunal cesse de plein droit à compter de l’acceptation de son mandat par le syndic désigné par l’assemblée générale.

Selon l’article 47 du même décret, dans tous les cas, autres que celui prévu par le précédent article, où le syndicat est dépourvu de syndic, le président du tribunal judiciaire, statuant par ordonnance sur requête, à la demande de tout intéressé, désigne un administrateur provisoire de la copropriété qui est notamment chargé, dans les délais fixés par l’ordonnance, de se faire remettre les références des comptes bancaires du syndicat, les coordonnées de la banque et l’ensemble des documents et archives du syndicat et de convoquer l’assemblée en vue de la désignation d’un syndic dans les conditions prévues à l’article 9. Les fonctions de cet administrateur provisoire cessent de plein droit à compter de l’acceptation de son mandat par le syndic désigné par l’assemblée générale.

Selon l’article 59 du même décret, dans les cas prévus aux articles 46 à 48 ci-dessus, l’ordonnance est notifiée dans le mois de son prononcé, par le syndic ou l’administrateur provisoire désigné, à tous les copropriétaires qui peuvent en référer au président du tribunal de grande instance dans les quinze jours de cette notification.

Selon l’article 497 du code de procédure civile, le juge a la faculté de modifier ou de rétracter son ordonnance, même si le juge du fond est saisi de l’affaire.

Le juge est saisi comme en matière de référé. Il est tenu d’apprécier au jour où il statue les mérites de la requête.

L 'instance en rétractation oblige le juge à ne statuer que sur ce qui lui est demandé, dans les limites de l’objet de sa saisine car elle a pour seul objet de soumettre à l’examen d’un débat contradictoire les mesures initialement ordonnées à l’initiative d’une partie en l’absence de son adversaire, la saisine du juge de la rétractation se trouve limitée à cet objet. Il n’est tenu de se prononcer que sur ce qui lui est demandé et il doit prendre en considération les faits postérieurs à l’ordonnance attaquée puisqu’il doit se placer au moment où il statue .

Il appartient à celui qui a déposé la requête et non à l’auteur du référé rétractation de démontrer que celle-ci était fondée .

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que par une ordonnance du 26 juin 2024, rendue sur requête déposée par le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic la SAS TREPIER VENTURINI IMMOBILIER, que la SELARL BG& ASSOCIES représentée par Me [K] a été désignée en qualité d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires LE VALMONT à l’effet d’administrer provisoirement la copropriété et convoquer une nouvelle assemblée générale en vue de la désignation d’un syndic.

Cette requête a été enregistrée au tribunal judiciaire de Nice le 25 juin 2024.

Il est constant à la lecture des pièces versées que lors de l’assemblée générale du 18 juin 2024, le mandat du cabinet TREPIER VENTURINI IMMOBILIER en qualité de syndic n’a pas été renouvelé, qu’il a pris fin le 20 juin 2024 et qu’aucun autre syndic n’a été désigné lors de cette assemblée générale.

Il est établi qu’une nouvelle assemblée générale a été convoquée par courrier du 24 juin 2024, qu’elle s’est déroulée le 31 juillet 2024 et que la SARL CAIRO a été désignée en qualité de nouveau syndic de la copropriété LE VALMONT.

La SAS TREPIER VENTURINI IMMOBILIER justifie avoir envoyé sa requête, datée du 18 juin 2024 au président du tribunal judiciaire en vue de la désignation d’un administrateur provisoire pour la copropriété le Valmont par lettre recommandée du 20 juin 2024, arrivé au tribunal le 24 juin 2024.

Toutefois, force de relever ainsi que le soulèvent les demandeurs et le syndicat des copropriétaires que lors du dépôt de sa requête, enregistrée au greffe le 24 juin 2024, le syndicat des copropriétaires LE VALMONT n’était plus valablement représenté par la société TREPIER VENTURINI IMMOBILIER dont le mandat de syndic avait pris fin.

En outre, il ressort du procès-verbal d’assemblée générale du 18 juin 2024, que cette dernière avait bien été convoquée notamment en vue de la désignation du syndic, mais que les copropriétaires ont refusé de procéder au renouvellement du mandat de la SAS TREPIER VENTURINI IMMOBILIER et qu’aucun autre syndic n’avait été désigné à cette date.

En conséquence, en application des dispositions combinées des articles 17 de la loi du 10 juillet 1965 et 46 et 47 du décret du 17 mars 1967, seuls les copropriétaires et les membres du conseil syndical pouvaient solliciter la désignation d’un administrateur provisoire, en l’absence de nomination d’un nouveau syndic par l’assemblée des copropriétaires convoquée à cet effet.

Dès lors, à défaut de nomination du syndic par l’assemblée générale des copropriétaires convoqués à cet effet, la copropriété s’étant retrouvée dépourvue de syndic et dans l’hypothèse prévue par l’article 46 du décret du 17 mars 1967, le syndicat des copropriétaires qui était dépourvu de syndic et la SAS TREPIER VENTURINI IMMOBILIER qui n’avait ni la qualité de copropriétaire ni celle de membre du conseil syndical n’avait pas qualité pour présenter une requête visant la désignation d’un administrateur provisoire.

A titre surabondant, il convient de relever qu’un nouveau syndic a été désigné lors de l’assemblée générale du 31 juillet 2024 de sorte qu’à ce jour la désignation d’un administrateur provisoire est devenue sans objet.

En conséquence, la rétractation de l’ordonnance sur requête du 26 juin 2024 sera ordonnée.

Les frais afférents à la désignation de la SELARL BG& ASSOCIES seront mis à la charge de la SAS TREPIER VENTURINI IMMOBILIER, qui a déposé la requête ayant abouti à l’ordonnance rétractée.

Sur les demandes accessoires

La SAS TREPIER VENTURINI IMMOBILIER qui succombe à l’instance, supportera les dépens et sera condamnée à verser aux demandeurs, Madame [Y] [W] née [S], Monsieur [U] [I] et Monsieur [C] [I] la somme de 1000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile

Le surplus des demandes sera rejeté

PAR CES MOTIFS :

Nous, Céline POLOU, juge des Référés du tribunal judiciaire de Nice, statuant par ordonnance contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir comme il appartiendra, mais d’ores et déjà,

ORDONNONS la rétractation de l’ordonnance sur requête en date du 26 juin 2024 prise par le président du tribunal judiciaire de Nice ayant désigné la SELARL BG & ASSOCIES prise en la personne de Maître [A] [K] pour administrer provisoirement le syndicat des copropriétaires LE VALMONT et convoquer une assemblée en vue de la désignation d’un syndic ;

CONDAMNONS la SAS TREPIER VENTURINI IMMOBILIER au paiement des frais exposés par la désignation de la SELARL BG & ASSOCIES ;

CONDAMNONS la SAS TREPIER VENTURINI IMMOBILIER à payer à Madame [Y] [W] née [S], Monsieur [U] [I], Monsieur [C] [I], la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS la SAS TREPIER VENTURINI IMMOBILIER aux dépens

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS