COUR D’APPEL D'[Localité 7]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : [O] [L], [Y] [C] épouse [L] c/ Syndic. de copro. SDC DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER [Adresse 6]

N°

Du 20 Décembre 2024

4ème Chambre civile

N° RG 21/04034 – N° Portalis DBWR-W-B7F-N2QC

grosse délivrée à

M^e David VARAPODIO

expédition délivrée à

la SELARL JEAN-JOEL GOVERNATORI AVOCAT

le 20 Décembre 2024

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du vingt Décembre deux mil vingt quatre

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Nous Cécile SANJUAN PUCHO, Première Vice-présidente à la 4ème chambre civile du Tribunal judiciaire de Nice, assistée de Madame PROVENZANO, Greffier.

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l’audience publique du 17 Septembre 2024 le prononcé du jugement étant fixé au 02 Décembre 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 20 Décembre 2024 après prorogation du délibéré, signé par Madame SANJUAN PUCHOL, Présidente, assistée de Madame AYADI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION :

contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDEURS:

Monsieur [O] [L]

[Adresse 14]

[Localité 2] OLONA ITALIE

représenté par M^e David VARAPODIO, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Madame [Y] [C] épouse [L]

[Adresse 14]

[Localité 2] OLONA ITALIE

représentée par M^e David VARAPODIO, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DÉFENDEUR :

Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 4]

pris en la personne de son syndic en exercice la SA FONCIA [Localité 13] dont le siège social est sis [Adresse 11], elle même prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 1]

représentée par M^e Jean-joël GOVERNATORI de la SELARL JEAN-JOEL GOVERNATORI AVOCAT, avocats au barreau de GRASSE, avocats plaidant

$

EXPOSE DU LITIGE

M. [O] [L] et Mme [Y] [C] épouse [L] sont propriétaires du lot n° 18 d’un immeuble en copropriété situé [Adresse 5].

La façade arrière de l’immeuble comporte des balcons qui ont été transformés en vérandas par des copropriétaires.

L’assemblée générale des copropriétaires du 25 octobre 2017 a voté une résolution décidant de travaux de ravalement des façades, répartis en considération des quotes-parts de parties commune de l’ensemble immobilier, et englobant la réfection et consolidation des verrières et balcons.

Considérant que les résolutions n°4, 5 et 6 de l’assemblée générale du 25 octobre 2017 faisaient supporter à la collectivité des frais de travaux sur des parties privatives constituées par les balcons, M. et Mme [O] [L] ont saisi le tribunal de grande instance de Nice afin que soit prononcée la nullité des résolutions 4, 5 et 6 de l’assemblée générale du 25 octobre 2017, au motif qu’elles ne respectaient pas les stipulations contractuelles du règlement de propriété et les dispositions légales d’ordre public de l’article 28 de la loi du 10 juillet 1965.

Par jugement du 26 mars 2019, le tribunal de grande instance de Nice a prononcé la nullité des résolutions n°4, 5 et 6 de l’assemblée générale du 25 octobre 2017, considérant que les balcons avaient été créés en prolongement des façades dans des conditions illégales, que leur nature était privative, et que les frais de travaux, notamment de réfection de ces éléments privatifs devaient être supportés par leurs propriétaires.

Le syndicat des copropriétaires a interjeté appel de cette décision et la procédure, après avoir été radiée pour défaut d’exécution de la décision déférée, est actuellement pendante devant la cour d’appel d'[Localité 8] sous le numéro RG 21/13303.

L’assemblée générale des copropriétaires du 31 août 2021 a adopté un nouveau règlement de copropriété.

Par ordonnance du 25 novembre 2021, le juge des référés a ordonné au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Adresse 12] de convoquer une assemblée générale avec inscription à son ordre du jour de la question de la répartition du coût des travaux de réfection des balcons prenant en compte leur caractère privatif et sous astreinte de 50 euros par jour de retard passé le délai de trois mois à compter de la décision.

Par acte du 4 novembre 2021, M. et Mme [O] [L] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] aux fins d’obtenir le prononcé de la nullité du procès-verbal d’assemblée générale du 31 août 2021 en ce qu’elle transforme des parties privatives en parties communes spéciales en violation de l’article 26 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, et en ce qu’elle crée des parties communes à l’usage et à l’utilité d’un seul copropriétaire sans établissement de charges spéciales.

Par conclusions d’incident communiquées le 8 février 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] a saisi le juge de la mise en état afin qu’il soit sursis à statuer sur le litige jusqu’à l’arrêt de la cour d’appel d'[Localité 8] statuant sur l’appel du jugement rendu le 26 mars 2019.

Par ordonnance du 7 novembre 2023, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Nice a rejeté cette demande.

Dans leurs dernières conclusions communiquées le 3 novembre 2022, M. et Mme [L] sollicitent :

l’annulation de l’assemblée générale du 31 août 2021, en ce qu’elle opère transformation de parties privatives en parties communes spéciales en violation des dispositions de l’article 26 alinéa 2 de la loi 10 juillet 1965 et en ce qu’elle créée des parties communes à l’usage et à l’utilité d’un seul copropriétaire et sans établissement de charges spéciales,la condamnation du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 5] au paiement de la somme de 1.800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, le rejet de toute demande visant à écarter l’exécution provisoire attachée à la décision à intervenir.

Ils contestent la modification du règlement de copropriété qui qualifie les balcons de parties communes spéciales alors qu’ils ne sont pas affectés à l’usage de plusieurs copropriétaires et que cela entre en contradiction avec le règlement de copropriété du 10 mai 1957 ainsi que les jugements des 26 mars 2019 et 14 avril 2022 qui les qualifient de parties privatives.

Ils font valoir que les fermeture et couverture des balcons ont eu pour seule incidence d’agrandir les parties privatives des lots qui en ont l’usage.

Ils se fondent sur les articles 6-4 et 24 de la loi portant évolution du logement de l’aménagement et du numérique (dite loi [Localité 10]) pour démontrer une tentative du syndicat des copropriétaires de modifier le règlement de copropriété sous couvert de le mettre à jour.

Ils exposent que les dispositions de cette loi permettent une mise à jour du règlement de copropriété et imposent de mentionner expressément dans le règlement les parties communes spéciales. Ils en concluent qu’en l’absence de parties communes spéciales existantes, leur création nécessite de respecter l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, à savoir un vote à l’unanimité. Ils ajoutent qu’à la supposer régulière, la création de parties communes spéciales aurait dû être accompagnée de l’établissement de charges spéciales.

Aux termes de ses écritures notifiées le 13 février 2024, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 3] conclut au débouté ainsi qu’à la condamnation de M. et Mme [L] à lui régler la somme de 3.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Il soutient que les verrières sont improprement qualifiées de balcons et ainsi de parties privatives par les demandeurs, qui sont en réalité des parties communes spéciales puisqu’elles sont affectées à l’usage ou à l’utilité d’un ou plusieurs locaux privatifs, sans être à l’usage de tous.

Il affirme que ces verrières ont déjà le caractère de parties communes car le règlement de copropriété permet de les qualifier au regard de la liberté contractuelle.

Il explique que le balcon du lot n° 7 qui figure sur la façade de l’immeuble de l'[Adresse 9] était le seul balcon existant lors de l’établissement du règlement de copropriété et que le balcon du lot n° 18 appartenant aux demandeurs a été construit en 2005, ce qui démontre que les espaces clos de la façade nord ne sont pas des balcons mais des ouvrages fermés par des verrières.

Il expose que ces verrières ont été édifiées au début du 20ème siècle et constituent des parties communes conformément au règlement de copropriété de 1957.

Il ajoute qu’elles sont raccordées à la colonne principale du tout à l’égout de l’immeuble, bénéficiant ainsi à plusieurs copropriétaires.

Il indique que M. [S], architecte, a relevé que chaque balcon est un passage qui permet d’accéder au local servant à l’époque d’hygiène de commodité, qu’il était couvert en partie au début, puis totalement, vraisemblablement dans les années 1920.

Il estime qu’à défaut de parties communes spéciales, il s’agit a minima de parties communes générales car la structure du balcon est intégrée au gros œuvre de l’immeuble et que ce dernier est considéré comme partie commune aux termes de l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965.

Il soutient que l’unanimité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 n’était pas requise dès lors qu’il n’y a pas de transformation du règlement de copropriété, mais seulement une adaptation qui requiert un vote à la majorité des voix exprimées conformément à l’article 24, tandis qu’une modification concernant la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes nécessite une majorité des deux tiers au regard de l’article 26.

Il distingue l’adaptation qui concerne la mise en conformité du règlement de copropriété à la loi [Localité 10], et la modification qui concerne la clarification du règlement et estime qu’en l’espèce, le projet porte à la fois sur des adaptations et des modifications mais non sur l’aliénation de parties privatives en parties communes spéciales. Il précise enfin qu’un tableau de charges communes spéciales doit être établi ultérieurement.

La clôture de l’affaire est intervenue le 7 mai 2024, l’affaire a été retenue à l’audience du 17 septembre 2024 et la décision a été mise en délibéré au 19 novembre 2024 prorogé au 2 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de prononcé de la nullité de l’assemblée générale du 31 août 2021

L’article 24, I. de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable au litige, dispose que les décisions de l’assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, s’il n’en est autrement ordonné par la loi.

L’article 24, II. précise que sont notamment approuvés dans les conditions de majorité prévues au I, les adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives et réglementaires intervenues depuis son établissement.

L’article 26 de la même loi exige des majorités plus qualifiées voire l’unanimité pour certaines modifications du règlement de copropriété.

L’article 209 de la loi du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (dite loi [Localité 10]) a inséré des articles 6-2, 6-3 et 6-4 à la loi du 10 juillet 1965.

L’article 6-2 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que les parties communes spéciales sont celles affectées à l’usage et à l’utilité de plusieurs copropriétaires. Elles sont la propriété indivise de ces derniers. La création de parties communes spéciales est indissociable de l’établissement de charges spéciales à chacune d’entre elles.

L’article 6-4 de ladite loi dispose que l’existence des parties communes spéciales et de celles à jouissance privative est subordonnée à leur mention expresse dans le règlement de copropriété. Les syndicats des copropriétaires disposent d’un délai de trois ans à compter de la promulgation de la présente loi pour mettre, le cas échéant, leur règlement de copropriété en conformité avec ces dispositions. A cette fin, le syndic inscrit à l’ordre du jour de chaque assemblée générale des copropriétaires la question de la mise en conformité du règlement de copropriété et la décision de mise en conformité est prise à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés.

En l’espèce, M. et Mme [L] affirment que le projet de règlement adopté lors de l’assemblée générale du 31 août 2021 modifie le règlement de copropriété initial et ne constitue pas une simple mise en harmonie avec la loi [Localité 10], de sorte qu’il ne pouvait être adopté selon les modalités de l’article 24, mais selon celles de l’article 26.

Ils relèvent en outre qu’à supposer que la création de parties communes spéciales soit régulière, elle nécessite l’établissement de charges spéciales, ce qui n’a pas été réalisé.

Le règlement de copropriété du 10 mai 1957 a classé les balcons de l’immeuble en tant que parties privatives.

Il mentionne à cet égard que les balcons « appartiennent exclusivement à chaque copropriétaire » (page 18) et que « chacun des copropriétaires aura le droit d’en édifier un par appartement à ses frais, restant entendu qu’il devra en assumer l’entretien et la réfection s’il y a lieu ».

Le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Nice le 26 mars 2019 a retenu cette qualification de parties privatives.

L’assemblée générale des copropriétaires du 31 août 2021 a adopté une résolution n° 4 rédigée comme suit :

« Adoption de la mise en conformité, mise à jour et adaptation du règlement de copropriété de 1957

Majorité nécessaire : article 26

Le syndic a l’obligation par la loi [Localité 10] d’inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale un point pour adoption de la mise en conformité, mise à jour et adaptation du RCP.

Pièces jointes : projet du modificatif du RCP (…) ».

Ce nouveau règlement de copropriété, joint à la convocation, modifie notamment la classification des parties communes et privatives.

Au titre des parties communes (chapitre III, section I, page 5), il distingue des parties communes générales et des parties communes spéciales.

Parmi ces dernières, il vise « les revêtements, ornementations, décorations et éléments extérieurs des façades y compris les balcons, loggias, oriels et assimilés, les barres d’appui des fenêtres, les garde-corps et les balustrades des balcons et des patios, même si ceux-ci sont affectés à l’usage exclusif d’un seul copropriétaire » (page 7).

Le règlement de copropriété modifié opère ainsi une distinction nouvelle entre parties communes générales et spéciales et modifie la classification des balcons, jusqu’alors parties privatives, qui deviennent des parties communes spéciales.

La création d’une nouvelle catégorie de parties communes et la modification de la classification des balcons ne sont pas rendues nécessaires par les modifications législatives et réglementaires intervenues depuis l’établissement du règlement de copropriété initial.

Ces éléments modifient la répartition entre les parties privatives et les parties communes.

La loi [Localité 10] définit les parties communes spéciales et impose que leur existence soit mentionnée expressément dans le règlement de copropriété mais encore faut-il qu’elles existent préalablement, ce qui n’est pas le cas aux termes du règlement de copropriété du 10 mai 1957.

Depuis cette loi, les balcons entrent dans l’énumération de l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 qui prévoit que, dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes tout élément incorporé dans les parties communes.

Toutefois, cette énumération de parties communes ne vaut que « dans le silence ou la contradiction des titres », alors que le règlement de copropriété du 10 mai 1957 est clair à cet égard en classant expressément les balcons « constituant une propriété exclusive et particulière » dont les réparations seront supportées par les propriétaires « possédant ».

Il en résulte que les modifications adoptées par l’assemblée générale du 31 août 2021 excèdent une simple adaptation et constituent une nouvelle rédaction du règlement de copropriété incluant des modifications substantielles qui ne pouvaient être décidées à la majorité de l’article 24.

M. et Mme [L] sollicitent le prononcé de l’annulation de l’assemblée générale dans son entier tout en précisant aux termes de leurs écritures qu’elle est demandée en ce qu’elle opère transformation de parties privatives en parties communes spéciales et en l’absence d’établissement de charges spéciales.

Ils ne contestent ainsi en réalité que la résolution n° 4 de l’assemblée générale du 31 août 2021 et non les résolutions n° 1 à 3 désignant le président de séance, le scrutateur et le secrétaire dont il n’est pas allégué qu’elles souffrent d’une quelconque irrégularité.

En conséquence, il convient de prononcer la nullité de la résolution n° 4 de l’assemblée générale du 31 août 2021.

Sur les demandes accessoires

Aucune circonstance ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

Partie perdante au procès, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble en copropriété situé [Adresse 5] sera condamné aux dépens ainsi qu’à verser à M. et Mme [L] la somme de 1.800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

PRONONCE la nullité de la résolution n° 4 adoptée par l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble en copropriété situé [Adresse 3] à [Adresse 12] du 31 août 2021 ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble en copropriété situé [Adresse 5] à payer à M. [O] [L] et Mme [Y] [C] épouse [L] la somme de 1.800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble en copropriété situé [Adresse 5] de ses demandes ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble en copropriété situé [Adresse 5] aux dépens ;

Et le présent jugement signé par le greffier et le juge.

LE GREFFIER LE PRESIDENT