1 exp M^e Myriam LAZREUG,

1 exp M^e Sarah SAHNOUN

1 exp dossier

Copie délivrée le

COUR D’APPEL D'[Localité 6]

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 11]

— =-=-=-

JUGE DE L’EXECUTION

Service des saisies immobilières

JUGEMENT

DU 21 AOUT 2025

Cahier des conditions de vente N° RG 24/00181 – N° Portalis DBWQ-W-B7I-QBKC

Minute N° 25/161

A l’audience publique du juge de l’exécution du tribunal judiciaire de GRASSE, tenue en ce tribunal, le vingt et un Août deux mil vingt cinq, prononcé par mise à disposition au greffe, par Madame Marie-Laure GUEMAS, Première vice-présidente, délégué dans les fonctions de juge de l’exécution en matière de saisie immobilière et de distribution, assisté de Madame Fanny PAULIN, Greffière,

à la requête de :

La Société dénommée NYKREDIT REALKREDIT A/S, institution financière de Droit Danois au capital de 1.182.215.700 DKK, dont le siège social est à [Localité 10] (DANEMARK), [Adresse 12], immatriculée au SIREN sous le N°12719280 et immatriculée au RCS de COPENHAGUE, agissant en la personne de son représentant légal en exercice domicilié ès qualité audit siège

Représenté par M^e Bettina MONSONEGO, avocat au bareau de DRAGUIGNAN, avocat plaidant, et par M^e Myriam LAZREUG, avocat au barreau de GRASSE, avocat postulant

Créancier poursuivant

à l’encontre de :

Monsieur [T] [N] [F] [I], né le [Date naissance 1] 1953 à [Localité 15] (Suède), de nationalité suédoise, célibataire, désormais domicilié [Adresse 4]

Non comparant ni représenté

Débiteur saisi

En présence de :

Société BAVERKLON FASTIGHETS AB, dont le siège social est sis [Adresse 7] prise en la personne de son représentant légal,-

représentée par M^e Sarah SAHNOUN, avocat au barreau de GRASSE

Société BAVERKLON FASTIGHETS AB, dont le siège social est sis [Adresse 7], prise en la personne de son représentant légal

représentée par M^e Sarah SAHNOUN, avocat au barreau de GRASSE,

Créancier inscrit

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A l’appel de la cause à l’audience publique du 12 juin 2025 avis a été donné aux parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à l’audience du 10 juillet 2025 délibéré prorogé au 21 Août 2025.

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EXPOSE DU LITIGE

En vertu de la copie exécutoire d’un acte contenant vente et prêt reçu par Maître [Z] [M], notaire à [Localité 9], en date du 3 septembre 2013, NYKREDIT REALKREDIT A/S a fait délivrer à [T] [N] [F] [I], par acte de Maître [H] [Y], commissaire de justice à [Localité 16], en date du 3 octobre 2024, un commandement de payer la somme de 531.696,66 euros en principal, intérêts et accessoires outre intérêts, emportant saisie des biens et droits immobiliers lui appartenant, affectés à sa garantie, sis sur la commune de [Localité 18] (Alpes-Maritimes), [Adresse 5], dans une maison de village élevée de 2 étages sur rez-de-chaussée avec jardin attenant, cadastré section H [Cadastre 2], à savoir le lot numéro 2 consistant dans un appartement duplex et les 829/1000èmes de la propriété du sol et des parties communes générales, ayant fait l’objet d’un état descriptif de division et règlement de copropriété en date du 28 juin 2007, publié le 13 juillet 2007 volume 2007 P numéro 2777 et d’une attestation rectificative du 27 août 2007, publié le 31 août 2007 volume 2007 P n° 3445.

La saisie porte également sur une parcelle de terre avec un abri de voiture sise dans la même commune, lieu-dit [Adresse 14], cadastré Section H [Cadastre 3].

Ce commandement aux fins de saisie immobilière, resté sans effet, a été publié au premier bureau du service de la publicité foncière d'[Localité 8] le 21 octobre 2024, Volume 2024 S numéro 201.

Sur publication de ce commandement, ce service a délivré l’état hypothécaire joint au présent cahier des conditions de vente, certifié au 25 octobre 2024.

Suivant acte de commissaire de justice en date du 10 décembre 2024, le créancier poursuivant a fait assigner [T] [N] [F] [I] à l’audience d’orientation du juge de l’exécution en matière immobilière du tribunal judiciaire de Grasse du 16 janvier 2025.

NYKREDIT REALKREDIT A/S a également dénoncé, par acte de commissaire de justice du 10 décembre 2024, le commandement de saisie avec assignation à comparaître à l’audience d’orientation à la société de droit étranger BÄVERKLON FASTIGHETS AB, créancier inscrit en vertu d’une inscription d’hypothèque judiciaire définitive, publié le 26 avril 2023 volume 2023 V 3745, se substituant à celle provisoire publiée le 25 janvier 2023 volume 2023 V 905.

Conformément aux dispositions de l’article R 322-9 du code des procédures civiles d’exécution, mention de la délivrance de l’assignation et des dénonciations a été portée en marge de la copie du commandement de payer.

Le cahier des conditions de vente a été déposé au greffe du juge de l’exécution le 13 décembre 2024 et enregistré sous le numéro 24/181.

Aux termes d’un jugement réputé contradictoire et avant dire droit en date du 27 février 2025, le juge de l’exécution a ordonné la réouverture des débats à l’audience du jeudi 3 avril 2025 à 9 heures pour les motifs énoncés dans le corps de la décision, a invité le créancier poursuivant à répondre à l’ensemble des moyens soulevés et à signifier les conclusions qu’il prendra pour l’audience ainsi que les pièces produites à [T] [N] [F] [I] à l’adresse qu’il aura vérifiée.

Il a réservé les demandes et les dépens.

Le dossier a finalement été renvoyé et retenu à l’audience du 12 juin 2025.

Aux termes de conclusions sur réouverture des débats signifiés à la partie saisie par acte de commissaire de justice du 28 mai 2025, le créancier poursuivant sollicite l’entier bénéfice de son assignation à l’audience d’orientation, sauf à actualiser sa créance. Il demande en conséquence au juge de l’exécution de mentionner sa créance à hauteur de la somme de 536 134,26 €, arrêtée au 30 septembre 2024 et d’ordonner la vente forcée des biens et droits immobiliers saisis.

En réponse aux moyens soulevés d’office par le tribunal, s’agissant de la date de présentation du courrier recommandé valant mis en demeure adressé les 15 août 2023 et 14 mars 2024 il observe que l’offre de prêt contient, en page 12, une clause intitulée « exigibilité anticipée-intérêts et pénalités de retard » prévoyant la déchéance du terme en cas de non-respect de ses obligations par l’emprunteur sur simple avis par lettre recommandée adressée à l’emprunteur, que les deux mises en demeure lui ont bien été adressées, qu’il ne peut être justifié de leur présentation, autrement que par le document annexé justifiant de leur renvoi à l’adresse mentionnée dans le contrat. Il considère que la date de présentation n’est pas nécessaire puisque le débiteur avait quitté l’adresse mentionnée dans le contrat depuis 2016, comme en attestent les autorités suisses, chargées de la délivrance du commandement de payer valant saisie, en date du 3 octobre 2024 et rappelle que l’emprunteur à comme obligation contractuelle obligation de communiquer au notaire tout changement de domicile, et ce par courrier recommandé avec demande d’avis de réception, que le défendeur n’a jamais notifié son changement d’adresse que ce soit au notaire ou à la banque.

Le créancier poursuivant en conclut que les 2 mise en demeure adressées en Suisse à l’adresse figurant sur le contrat ne pouvaient être remises au destinataire en 2023 et 2024 puisque celui-ci habitait en France depuis 2016, ce que la banque ne pouvait pas savoir, que l’emprunteur est le seul fautif et qui ne peut se prévaloir de sa propre turpitude. Il ajoute que la mise en demeure ainsi que la déchéance du terme ont été notifiées au débiteur défaillant, en conformité avec les stipulations contractuelles, mais également par courrier électronique, qui est le mode de communication habituelle de la banque.

Quant à l’absence de délivrance du commandement de payer valant saisie par les autorités suisses, NYKREDIT REALKREDIT A/S conteste l’obligation dans laquelle le commissaire de justice aurait dû, en application de l’article 687-1 du code de procédure civile, procéder à sa signification, conformément aux dispositions des articles 659 alinéas 2 et 4 du même code, en se prévalant d’une décision de la 2e chambre de Cour de cassation, dans une décision en date du 10 novembre 2010 (numéro 09-66. 214). Elle en conclut à la validité du commandement de payer, régulièrement signifié à l’emprunteur.

S’agissant de la délivrance de l’assignation, elle précise que le commandement a été signifié en Suisse car il s’agissait de l’adresse et de la résidence officielle de l’emprunteur telle que mentionnée dans tous les actes et qu’à la date du 3 octobre 2024, elle ignorait qu’il n’habitait plus en Suisse, en l’absence d’information de sa part, que lorsque l’huissier s’est présenté à l’adresse du bien immobilier saisi, pour établir le procès-verbal descriptif, le 6 novembre 2024, celui-ci était présent, habitant sur place. Elle renvoie à la lecture du procès-verbal établi par le commissaire de justice.

Elle soutient que l’assignation a été régulièrement délivrée au défendeur, momentanément absent de son domicile, dans le respect des dispositions légales.

Le créancier poursuivant entend mettre en avant la mauvaise foi de l’emprunteur qui ne lui a jamais communiqué sa nouvelle adresse, en infraction avec les termes du contrat, qui n’a réglé aucune échéance depuis 2023, n’a jamais pris l’initiative d’entrer en contact avec lui pour lui faire part d’une difficulté éventuelle, n’a apporté aucune réponse aux relances alors, qu’il est à ce jour parfaitement informé de la procédure en cours puisqu’il a ouvert au commissaire de justice lors de l’établissement du procès-verbal descriptif, habitant les lieux mais ayant choisi délibérément de ne pas comparaître ou de se faire représenter devant le juge d’exécution. Il considère que ce comportement d’éviction s’apparente à une stratégie délibérée visant à se soustraire à ses obligations contractuelles.

***

[T] [N] [F] [I], avisé par le greffe du renvoi du dossier à l’audience du 12 juin 2025 et à qui le créancier poursuivant a notifié ses conclusions, n’a pas personnellement comparu ni constitué avocat. Il sera statué par jugement réputé contradictoire et en premier ressort.

***

La société de droit étranger BÄVERKLON FASTICHETS AB a constitué avocat et a déclaré le 29 janvier 2025, en application de l’article R322-12 du code de procédure civile, une créance, une créance de 282 251,26 euros suivant décompte de créance arrêté au 29 janvier 2025 outre les intérêts au taux de 11,25 % sur la son principal 229 640,23 € à compter du 30 janvier 2025 jusqu’à parfait paiement, en vertu d’une décision du juge cantonal du canton de Zoug en Suisse du 11 février 2021, d’un certificat attestant de son caractère exécutoire délivré par le greffe du tribunal cantonal de Zoug le 3 mai 2021, de la déclaration numéro 21/04083 constatant le caractère exécutoire d’une décision étrangère en vertu de la convention de Lugano du 30 octobre 2007, émise par le tribunal judiciaire de Grasse le 22 octobre 2021, signifié le 17 février 2022 et d’un certificat de non appel délivré par la cour d’appel d’Aix-en-Provence le 25 novembre 2022.

Cette déclaration de créance a été dénoncée au débiteur saisi le 30 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la régularité de la procédure et les modalités de sa poursuite

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’article R 322-15 du code des procédures civiles d’exécution, dispose qu’ à l’audience d’orientation, le juge de l’exécution, après avoir entendu les parties intéressées ou représentées, vérifie que les conditions des articles L 311-2, L 311-4 et L 311-6 sont réunies, statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure, en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée ".

Aux termes de l’article L 111-3 du code des procédures civiles d’exécution seuls constituent des titres exécutoires:

— les décisions des juridictions de l’ordre judiciaire ou administratif lorsqu’elles ont force exécutoire, ainsi que les accords auxquels ces juridictions ont conféré force exécutoire ;

— les actes et jugements étrangers ainsi que les sentences arbitrales déclarés exécutoires par une décision non susceptible d’un recours suspensif d’exécution ;

— les extraits des procès-verbaux de conciliation signés par le juge et les parties ;

— les actes notariés revêtus de la formule exécutoire ;

— le titre délivré par l’huissier de justice en cas de non-paiement d’un chèque;

— les titres délivrés par les personnes morales de droit public qualifiés comme tels par la loi, ou les décisions auxquelles la loi attache les effets d’un jugement.

Aux termes de l’article L 311-2 du code des procédures civiles d’exécution, tout créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie immobilière dans les conditions fixées par le présent chapitre et par les dispositions qui ne lui sont pas contraires du titre Ier ".

Dans son jugement avant-dire droit, juge de l’exécution a soulevé divers moyens auxquels le créancier poursuivant a précisément répondu.

Le créancier poursuivant procède à la saisie immobilière en vertu de la copie exécutoire d’un acte contenant vente au profit de [T] [N] [F] [I] et prêt ayant partiellement pour objet le financement de l’acquisition reçu par Maître [Z] [M], notaire à [Localité 9], en date du 3 septembre 2013.

Ce prêt, soumis à la loi française et plus particulièrement au régime des dispositions relatives au crédit immobilier issues de la loi du 13 juillet 1979. Ce prêt est un prêt en obligations à taux variable, d’un montant de 482.600 euros, d’une durée de 30 ans. La première échéance est fixée au 30 septembre 2013 et la dernière au plus tard le 30 septembre 2043.

Cet acte comporte les caractéristiques du prêt et en annexe l’offre de prêt et la date de son acceptation.

L’offre de prêt contient, en page 12 une clause intitulée « exigibilité anticipée-intérêts et pénalités de retard ». Cette clause est ainsi libellée : « sanctions pour manquement aux obligations de l’emprunteur : sans préjudice des autres obligations du présent contrat ou de la loi, il y aura déchéance du terme, la totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible et aucune nouvelle utilisation de crédit ne pourra être effectuée si bon semble au prêteur sans qu’il soit besoin de remplir aucune formalité judiciaire mais sur simple avis par lettre recommandée adressée à l’emprunteur dans l’un quelconque des cas suivants, notamment en cas de manquement à toutes obligations stipulées dans le présent document à toutes obligations découlant, y compris en particulier le non-paiement de toute partie du capital, des intérêts ou de la marge au moment voulu ».

Le juge de l’exécution a relevé que le créancier poursuivant entendait se prévaloir de la déchéance du terme, qu’il produisait à cet effet la mise en demeure qu’il a adressée le 15 août 2023 à l’emprunteur défaillant, domicilié en Suisse, le mettant en demeure de procéder au paiement de la somme de 40 465,40 €, précisément détaillée au titre des échéances impayées du 1er janvier 2019 au 30 juin 2023, dans un délai de 14 jours « à compter de la première présentation de la présente correspondance » et lui a dénoncé son intention à défaut, en application des dispositions contractuelles relatives à l’exigibilité anticipée, de prononcer la déchéance du terme et d’exiger le paiement d’une indemnité représentant 7 % des sommes dues.

Cette mise en demeure a été a priori adressée par lettre recommandée ainsi qu’il en est justifié par la production d’un document annexé. En revanche, il n’est aucunement justifié de sa réception et par voie de conséquence de la date de présentation.

Dans le cadre de la réouverture des débats, la banque renvoie à la lecture des dispositions contractuelles, exemptes de toute ambiguïté. Elle ne peut néanmoins disconvenir qu’il résulte de la mise en demeure qu’elle a adressée qu’elle vise expressément, comme point de départ du délai de 14 jours, sa première présentation, lui permettant à défaut de paiement dans ce délai de la somme réclamée, de prononcer la déchéance du terme. Elle a par conséquent conditionné le prononcé de la déchéance du terme au défaut de paiement dans un délai déterminé dont le point de départ est indéterminé, faute de disposer du retour de l’accusé réception par les services postaux.

Cette mise en demeure est manifestement restée sans effet puisque la banque a adressé au défendeur, le 14 mars 2024, une lettre recommandée, visant la première mise en demeure, de déchéance du terme en application des dispositions contractuelles et le mettant en demeure de procéder au paiement de la somme globale de 531 696,66 €, précisément détaillée. Il est justifié de l’envoi de cette lettre. Il n’est pas davantage justifié de sa réception. Aucune condition spécifique n’est mentionnée dans cette lettre de déchéance du terme.

Il convient de considérer, en l’absence de contestation de la part du débiteur, dans le cadre de l’audience d’orientation, de la validité de la première mise en demeure et des dispositions contractuelles, indépendamment du libellé de la première mise en demeure, que la déchéance du terme est acquise au bénéfice de la banque.

S’agissant de la délivrance du commandement de payer, le juge de l’exécution, après avoir rappelé les termes de l’article R321-1 du code des procédures civiles d’exécution et que la délivrance du commandement est un acte de disposition, réalisé aux risques du créancier, a observé que NYKREDIT REALKREDIT A/S versait aux débats le commandement de payer valant saisie délivré le 3 octobre 2024 par acte de Maître [H] [Y], commissaire de justice à [Localité 17].

Il a relevé que la partie saisie étant prétendument domiciliée en Suisse, à l’adresse figurant dans les mises en demeure, le commissaire justice avait adressé à cette date une attestation d’accomplissement des formalités de signification d’actes étrangers hors communauté européenne, conformément aux dispositions de l’article 686 du code de procédure civile, que l’acte a bien été réceptionné par l’entité requise laquelle, par courrier du 5 novembre 2024, l’a informé de ce que " la demande de signification susmentionnée n’a pu être exécutée. Selon les informations téléphoniques fournies par le service de contrôle des habitants de la ville de [Localité 20], [T] [N] [F] [I] a déménagé en France en février 2016. Vous trouverez ci-joint les actes de signification à notre décharge".

Il s’ensuit que le commandement de payer valant saisie n’a pas été délivré. Le juge de l’exécution a par conséquent observé qu’il n’était pas justifié du respect par le commissaire justice instrumentaire des dispositions de l’article 687-1 du code de procédure civile qui prescrit que « s’il des éléments transmis par l’autorité requise ou les services postaux destinataire n’habitent pas l’adresse indiquée n’a ni domicile ni résidence connus, l’huissier de justice relate dans l’acte l’indication ainsi fournit et procède à la signification comme il est dit alinéa 2 et 4 de l’article 659 ».

Cette absence de production de cet acte constituant une seconde difficulté soulevée d’office a justifié également la réouverture des débats.

Le créancier considère que le respect de cette formalité ne s’impose pas, en se prévalant d’une jurisprudence ancienne de 2010, antérieure à la modification de l’article 687-1 procédant du décret n° 2017-892 du 11 mai 2017.

Or, selon l’article 688 du même code, la juridiction est saisie de la demande formée par assignation par la remise qui lui est faite de l’acte complété par les indications prévues à l’article 684-1 ou selon le cas, à l’article 687-1, le cas échéant accompagné des justificatifs des diligences accomplies en vue de sa notification au destinataire. S’il n’est pas établi que le destinataire d’un acte en a eu connaissance en temps utile, le juge saisi de l’affaire ne peut statuer au fond que si les conditions ci-après sont réunies :

1° L’acte a été transmis selon les modes prévus par les règlement européen ou les traités internationaux applicables ou, à défaut de ceux-ci, selon les prescriptions des articles 684 à 687 ;

2° Un délai d’au moins six mois s’est écoulé depuis l’envoi de l’acte ;

3° Aucun justificatif de remise de l’acte n’a pu être obtenu nonobstant les démarches effectuées auprès des autorités compétentes de l’Etat où l’acte doit être remis.

Le juge peut prescrire d’office toutes diligences complémentaires, notamment donner commission rogatoire à toute autorité compétente aux fins de s’assurer que le destinataire a eu connaissance de l’acte et de l’informer des conséquences d’une abstention de sa part.

Toutefois, le juge peut ordonner immédiatement les mesures provisoires ou conservatoires nécessaires à la sauvegarde des droits du demandeur.

L’article 6, paragraphe 1, de la Convention européenne des droits de l’homme prévoit que toute personne a droit à ce que sa cause soit entendue équitablement, publiquement et dans un délai raisonnable, par un tribunal indépendant et impartial, établi par la loi, qui décidera, soit des contestations sur ses droits et obligations de caractère civil, soit du bien-fondé de toute accusation en matière pénale dirigée contre elle.

Aux termes de l’article 15 du code de procédure civile, les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu’elles produisent et les moyens de droit qu’elles invoquent, afin que chacune soit à même d’organiser sa défense.

Au regard de ces dispositions, le commandement de payer dont le créancier entend se prévaloir le créancier poursuivant n’a pas été régulièrement délivré à son destinataire, privé de la connaissance de cette voie d’exécution et de la faculté de le contester l’acte dont l’absence de délivrance lui cause nécessairement grief. Cette absence de validité affecte la validité de la procédure de saisie immobilière.

Il est inutile de statuer sur les autres moyens soulevés dans le jugement avant dire droit.

Il convient de tirer les conséquences de l’absence de délivrance effective du commandement de payer au débiteur, qui, en application de l’article R 321-1 du code des procédures civiles d’exécution engage la procédure d’exécution, de prononcer la nullité de la procédure de saisie immobilière.

Sur les dépens

NYKREDIT REALKREDIT A/S conservera à sa charge les dépens de l’instance.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’exécution en matière immobilière statuant publiquement par jugement réputé contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe et en premier ressort,

Vu les dispositions des articles L 311-1 et suivants et R 311-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

Vu l’absence de délivrance à la partie saisie du commandement de payer valant saisie immobilière qui engage la procédure de saisie immobilière ;

Prononce la nullité de ladite procédure ;

Ordonne la radiation du commandement de payer délivré à la requête de NYKREDIT REALKREDIT A/S à [T] [N] [F] [I] par acte de Maître [H] [Y], commissaire de justice à [Localité 16] du 3 octobre 2024, publié au premier bureau du service de la publicité foncière d'[Localité 8] le 21 octobre 2024, Volume 2024 S numéro 201, emportant saisie immobilière des biens et droits immobiliers lui appartenant, sis sur la commune de [Localité 18] (Alpes-Maritimes), [Adresse 5], dans une maison de village élevée de 2 étages sur rez-de-chaussée avec jardin attenant, cadastré section H [Cadastre 2], à savoir le lot numéro 2 consistant dans un appartement duplex et les 829/1000èmes de la propriété du sol et des parties communes générales, ayant fait l’objet d’un état descriptif de division et règlement de copropriété en date du 28 juin 2007, publié le 13 juillet 2007 volume 2007 P numéro 2777 et d’une attestation rectificative du 27 août 2007, publié le 31 août 2007 volume 2007 P n° 3445 et de la parcelle de terre avec un abri de voiture sise dans la même commune, lieu-dit [Localité 13] [Adresse 19], cadastré Section H [Cadastre 3] ;

Dit qu’il sera procédé à ladite radiation par les soins du service de la publicité foncière territorialement compétent vous d’une expédition du présent jugement exécutoire par provision ;

Condamne NYKREDIT REALKREDIT A/S aux dépens de l’instance et aux frais de mainlevée du commandement de payer valant saisie.

Et le présent jugement a été signé par le juge de l’exécution et le greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXECUTION