COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : [G] [L] c/ S.A.R.L. IMMOBLEU PROMOTION

N°

Du 28 Octobre 2024

4ème Chambre civile

N° RG 23/01814 – N° Portalis DBWR-W-B7H-O32D

Grosse délivrée à

M^e Christian VALLAR

expédition délivrée à

la SELARL S.Z.

le 28 Octobre 2024

mentions diverses

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du vingt huit Octobre deux mil vingt quatre

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame VALAT Présidente, assistée de Madame BOTELLA, Greffier.

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale.

DÉBATS

A l’audience publique du 20 Juin 2024 le prononcé du jugement étant fixé au 21 Octobre 2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 28 Octobre 2024 après prorogation du délibéré, signé par Madame VALAT Présidente, assistée de Madame PROVENZANO, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION :

contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDEUR:

Monsieur [G] [L]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

TUNISIE

représenté par M^e Christian VALLAR, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DÉFENDERESSE:

S.A.R.L. IMMOBLEU PROMOTION

[Adresse 1]

[Adresse 1]

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

représentée par M^e Jean-marc SZEPETOWSKI-POLIRSZTOK de la SELARL S.Z., avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

EXPOSÉ DU LITIGE

Le 26 septembre 2019, M. [G] [L] a signé un contrat de réservation auprès de la société Immobleu afin d’acquérir un studio en l’état futur d’achèvement dans un immeuble dénommé [Adresse 5] à construire au [Adresse 2].

Par courrier recommandé du 27 avril 2020, la société Immobleu Promotion a informé M. [L] que le permis de construire modificatif nécessaire pour la réalisation du projet n’a pas été obtenu et que, faute de réalisation de la condition suspensive lié à ce permis, le contrat de réservation est devenu caduc.

Ce permis devait permettre de construire des locaux à usage d’habitation sur les deux premiers étages de l’immeuble au lieu des locaux à usage professionnel initialement prévus.

Par acte d’huissier du 3 mai 2023, M. [U] a fait assigner la société Immobleu Promotion devant le tribunal judiciaire de Nice afin d’obtenir le paiement de dommages et intérêts.

Par conclusions notifiées le 28 mai 2024, M. [G] [U] sollicite la condamnation de la société Immobleu Promotion à lui verser :

— la somme de 25.570,28 euros à titre de dommages et intérêts,

— la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Il demande en outre que l’exécution provisoire de la décision à intervenir soit ordonnée.

Il fait valoir que la société Immobleu Promotion n’a pas produit les documents attestant de la demande de permis modificatif et du refus opposé par l’autorité administrative compétente alors que tous les logements de l’immeuble ont été achevés et commercialisés en tant qu’habitations. Il affirme que le promoteur n’a pas respecté les termes du contrat de réservation signé afin de vendre le lot à un prix plus élevé de 252.000 euros, au lieu du prix convenu de 145.000 euros.

Il soutient au visa de l’article 1231-1 du code civil que la responsabilité contractuelle de la société Immobleu Promotion est engagée et qu’elle doit être condamnée à l’indemniser pour les frais d’un montant total de 5.570,28 euros engagés en vue de l’achat du bien ainsi que pour son préjudice moral évalué à la somme de 20.000 euros.

Par conclusions notifiées le 31 mai 2024, la société Immobleu Promotion conclut au débouté de M. [L] de l’ensemble de ses demandes, sollicite sa condamnation à lui verser la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens. Elle demande enfin que l’exécution provisoire soit écartée.

Elle conteste toute faute de sa part susceptible d’engager sa responsabilité et estime que la demande d’indemnisation des préjudices allégués formée par M. [L] est dépourvue des preuves nécessaires. Elle fait valoir au visa de l’article 1304-6 du code civil que le contrat de réservation est devenu caduc dès lors que la condition suspensive de l’obtention d’un permis modificatif n’a pas été remplie.

Elle soutient qu’en application de l’article L. 261-15 du code de la construction et de l’habitation, le contrat de réservation est un contrat sui generis qui n’engage le réservant à offrir la vente dans les délais stipulés que dès lors que son projet est mené à son terme, ce qui signifie que dès lors que le réservant n’est pas en mesure d’offrir la vente pour quelque motif que ce soit, le réservataire ne peut prétendre avoir été victime d’un manquement contractuel. Elle souligne que M. [L] a été informé seulement six mois après la signature du contrat de réservation que ce contrat ne pourrait déboucher sur une vente compte tenu de l’impossibilité d’obtenir un permis de construire modificatif dans le délai prévu par le contrat.

La clôture de l’affaire est intervenue le 6 juin 2024. L’affaire a été retenue à l’audience du 20 juin 2024. Le prononcé de la décision a été fixé au 21 octobre 2024 prorogé au 28 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande principale en paiement de dommages et intérêts

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Les articles 1304 et 1304-1 du même code précisent que l’obligation est conditionnelle lorsqu’elle dépend d’un événement futur et incertain et qu’est nulle l’obligation contractée sous une condition dont la réalisation dépend de la seule volonté du débiteur.

Enfin, l’article 1304-4 du même code prévoit que la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

En l’espèce, un contrat préliminaire de vente en l’état futur d’achèvement a été signé le 26 septembre 2019 par M. [U] et la société Immobleu Promotion qui précise dans son article 1 intitulé « désignation des locaux », paragraphe « permis de construire » : « PC N° 060881850199 autorisant la construction de 1 021 m2 SDP, délivré par la mairie de [Localité 4] le 22 février 2019 à la société Immobleu Promotion à ce jour purgé de tout recours, transfert du PC à la SCCV [Adresse 5] obtenu le 13 août 2019 non purgé de tout recours et sous réserve d’obtention du permis permettant le changement de destination des lots bureaux / artisanats en habitation ».

Ensuite, l’article 9 du même contrat intitulé « conditions suspensives » prévoit : « le présent contrat est conclu sous les conditions suspensives suivantes : […] PC et ou PC MODIFICATIF purgé(s) de tout recours […] En cas de non réalisation de ces conditions suspensives ou en cas d’exercice du droit de renonciation prévu à l’Article 7 ‘Clauses Générales', le présent contrat sera considéré comme nul. Le Réservant s’engage à restituer le dépôt de garantie versé par le Réservataire dans le délai d’un mois suivant la constatation de la non réalisation de l’une des conditions suspensives ci-dessus ou de la réception de la lettre recommandée valant renonciation conformément à l’Art 7 ‘Clauses générales’ ».

Par courrier du 27 avril 2020, la société Immobleu Promotion a informé M. [U] que le contrat de réservation ne pouvait aboutir à une offre de vente dans la mesure où « le contrat de réservation avait pour objet un lot à usage d’habitation », que « le PC avait pour ce lot une affectation ‘artisanat bureau’ ». Le même courrier précise : « contrairement à ce que nous espérions, il n’est pas possible d’obtenir le PCM que notre architecte nous avait assuré pouvoir solliciter ».

Toutefois, il ressort du courrier adressé le 14 janvier 2020 par M. [V] [H], architecte, à la société Immobleu qu’aucune demande de permis de construire modificatif n’a été déposée par celle-ci et qu’une telle demande n’était pas impossible, comme affirmée par la société Immobleu à M. [L], mais qu’elle ne pouvait être déposée qu’après l’obtention de la conformité des travaux : « Vous me demandez de préparer un PCM concernant le changement de destination des locaux situés au R+1 et R+2 de la résidence [Adresse 5]. Je vous confirme que ce dépôt ne pourrait intervenir qu’après l’obtention de la conformité. Dès lors, et en l’état actuel du chantier, cela se révèle impossible et ne pourra se faire que dans plusieurs mois, une fois le chantier achevé. »

La société Immobleu Promotion n’a donc pas interrogé son architecte avant la signature du contrat de réservation quant à la possibilité de déposer un permis de construire modificatif et n’a effectué aucune diligence pour obtenir ce permis afin de satisfaire la clause suspensive stipulée dans ce contrat. L’évènement prévu par la condition suspensive n’était donc pas futur et incertain et sa défaillance lui est imputable.

Elle sera par conséquent condamnée au titre de sa responsabilité contractuelle à indemniser M. [U] pour les frais engagés en vue de l’achat du bien objet du contrat de réservation.

M. [U] justifie d’abord des frais suivants :

la somme de 220 euros réglée pour une chambre d’hôtel à [Localité 4] pour le 26 septembre 2020, jour de la signature du contrat de réservation,la somme de 769,25 euros pour un vol à destination de [Localité 4] également le 26 septembre 2020.

Il sera par conséquent indemnisé pour ses frais engagés manifestement en lien avec la signature du contrat de réservation.

Il sollicite ensuite indemnisation des frais d’avion pour un montant de 668,80 euros, de logement d’un montant de 385,20 euros et de location de voiture d’un montant de 124,05 euros qui auraient été engagés en juin 2021 ainsi que des frais de location de voiture d’un total de 502,98 euros dans le cadre de rendez-vous avec la société Immobleu. Les rendez-vous allégués et leurs dates respectives ne sont cependant pas démontrés par les pièces versées aux débats et les frais allégués ont été engagés postérieurement au courrier de la société Immobleu du 27 avril 2020 qui a informé M. [U] de l’impossibilité de procéder à la vente. Ces frais ne peuvent donc pas être indemnisés.

M. [U] réclame également la restitution du dépôt de garantie d’un montant de 2.900 euros. Le versement de ce montant est en effet prévu par le contrat de réservation. La société Immobleu affirme que M. [U] aurait toujours refusé de recevoir le dépôt de garantie et que ce montant lui est restitué conformément à sa tardive acceptation. Elle ne justifie cependant ni de l’une, ni de l’autre de ses affirmations. Elle sera par conséquent condamnée à restituer le dépôt de garantie d’un montant de 2.900 euros.

M. [U] sollicite enfin l’indemnisation de son préjudice moral à hauteur de 20.000 euros causé par le temps perdu dans l’espoir vain de bénéficier du bien qu’il souhaitait acquérir, temps qu’il aurait pu utiliser pour la recherche d’autres biens, et par les préoccupations et les soucis consécutifs à cette situation. Il convient de conclure sur la base des éléments de la procédure qu’il a effectivement consacré du temps à l’achat du bien ainsi qu’à la présente procédure qui seront indemnisés au titre du préjudice à hauteur de 1.500 euros.

En définitif, la société Immobleu Promotion sera condamnée à restituer à M. [U] le dépôt de garantie d’un montant de 2.900 euros et à lui payer la somme de 2.489,25 euros (220 + 769,25 +1.500) à titre de dommages et intérêts pour ces préjudices matériel et moral.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante principalement au procès, la société Immobleu Promotion sera condamnée aux dépens et à payer à M. [U] la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La société Immobleu Promotion ne justifie d’aucune circonstance qui commande d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision. Sa demande de ce chef sera par conséquent écartée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire rendu en premier ressort:

CONDAMNE la société Immobleu Promotion à restituer à M. [G] [U] le dépôt de garantie d’un montant de 2.900 euros versé au titre du contrat de réservation signé le 26 septembre 2019 ;

CONDAMNE la société Immobleu Promotion à payer à M. [G] [U] la somme de 2.489,25 euros à titre de dommages et intérêts pour ces préjudices matériel et moral ;

DEBOUTE la société Immobleu Promotion de ses demandes ;

CONDAMNE la société Immobleu Promotion à payer à M. [G] [U] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la société Immobleu Promotion aux dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT