TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BRIEY

[Adresse 7]

[Localité 4]

CIVIL – JCP

Minute n° 25/247

RG n° : N° RG 24/01546 – N° Portalis DBZD-W-B7I-COND

S.A. VILOGIA,

C/

[V]

JUGEMENT DU 23 Juin 2025

DEMANDEUR(S) :

S.A. VILOGIA,

agissant poursuites et diligence de son Président Directeur Général domicilié audit siège en cette qualité.

RCS de [Localité 9] N°B475680815

[Adresse 3]

[Adresse 8]

[Localité 6]

représentée par M^e Alexandre GASSE, avocat au barreau de NANCY,

d’une part,

DEFENDEUR(S) :

Monsieur [G] [V]

né le 07 Mars 1985 à

[Adresse 1]

[Adresse 10]

[Localité 5]

non comparant

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

Président : Sylvie RODRIGUES

Greffier : Laurence CORROY

DEBATS :

Audience publique du : 22 avril 2025

Copie exécutoire délivrée le : 01/07/2025

à : M^e Alexandre GASSE

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 14 décembre 2022 ayant pris effet le 22 décembre 2022, la société anonyme d’habitations à loyer modéré VILOGIA (ci-après la société VILOGIA) a donné à bail à Monsieur [G] [V] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel initial de 259,51 euros et une provision sur charges de 20,92 euros, le tout payable à terme échu au plus tard le dernier jour du mois.

Par acte de commissaire de justice du 30 janvier 2024, la société VILOGIA a fait délivrer à Monsieur [G] [V] un commandement de payer la somme en principal de 2 575,40 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 29 janvier 2024. Par exploit séparé du même jour, elle a également fait délivrer au locataire un commandement d’avoir à justifier d’une assurance contre les risques locatifs.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 octobre 2024, dénoncé par voie dématérialisée au représentant de l’État le 30 octobre 2024, la société VILOGIA a fait assigner Monsieur [G] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Val de Briey, aux fins de voir :

constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail faute du paiement des causes du commandement ainsi que faute de justifier de la souscription d’une assurance locative,

condamner Monsieur [G] [V] au paiement de la somme de 6 779,60 euros au titre de la dette locative arrêtée à la date du 31 août 2024, avec intérêts au taux légal, sur le fondement de l’article 1153 du code civil,

fixer l’indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges, outre sa revalorisation légale, sur le fondement de l’article 1760 du code civil,

condamner Monsieur [G] [V] au paiement de cette indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux loués,

ordonner l’expulsion de Monsieur [G] [V] desdits lieux, ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique, conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

condamner Monsieur [G] [V] au paiement de la somme de 600 euros en remboursement des frais irrépétibles, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

condamner Monsieur [G] [V] au paiement des entiers dépens de l’instance, y compris le coût du commandement délivré, sur le fondement de l’article 696 code de procédure civile, et des frais exposés pour parvenir à l’expulsion.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 22 avril 2025.

Lors de cette audience, la société VILOGIA, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes et moyens.

Monsieur [G] [V], cité par acte remis à l’étude, n’a pas comparu et ne se s’est pas fait représenter.

La décision étant susceptible d’appel, il sera statué par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 23 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait alors droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

Aux termes de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

Suivant l’article 24 III de la même loi, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic.

En l’espèce, il ressort des pièces produites aux débats que la société VILOGIA a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dans la Meurthe-et-Moselle 31 janvier 2024 en vertu du II de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989, et que les impayés persistent depuis.

Il est par ailleurs établi que l’assignation du 25 octobre 2024 a été dénoncée au représentant de l’État le 30 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi précitée.

La demande est par conséquent recevable.

Sur la clause résolutoire

Selon les dispositions de l’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

En application de l’article 642 du code de procédure civile, tout délai expire le dernier jour à vingt-quatre heures. Le délai qui expirerait normalement un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé est prorogé jusqu’au premier jour ouvrable suivant.

En l’espèce, le contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit en cas de non-paiement des sommes dues au bailleur, loyers ou charges régulièrement appelés, deux mois après un commandement de payer resté sans effet.

Par exploit du 30 janvier 2024, le bailleur a fait commandement d’avoir à payer la somme de 2 716,57 euros dont 2 575,40 euros au titre des loyers et charges impayés. Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990, et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Pour autant, la dette locative n’a pas été réglée dans son intégralité dans le délai de deux mois.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail à compter du 31 mars 2024, reporté au 02 avril 2024 en application des dispositions de l’article 642 susvisé.

Sur l’expulsion et l’indemnité d’occupation

L’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7.

En outre, il est constant que l’indemnité d’occupation a un caractère mixte, indemnitaire et compensatoire, dans la mesure où elle est destinée à la fois à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien.

En l’espèce, Monsieur [G] [V] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 02 avril 2024.

Il sera dès lors dit qu’à défaut par Monsieur [G] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux situés [Adresse 2], au plus tard deux mois après la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à l’expulsion des occupants, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, si besoin est.

Il sera rappelé que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Il convient en outre de réparer le préjudice subi par le bailleur du fait de l’occupation illicite du logement et de condamner Monsieur [G] [V] à lui payer, à compter du 02 avril 2024, une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au montant du loyer majoré des charges calculés tel que si le bail s’était poursuivi, soit la somme actuelle de 505,67 euros selon le dernier décompte produit, APL à régulariser le cas échéant, qui sera revalorisée conformément à la réglementation propre aux sociétés d’habitations à loyer modéré, et ce, jusqu’à la date de libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés.

Sur les sommes dues

Selon l’article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus au contrat.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la société VILOGIA fait la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, l’assignation délivrée en vue de l’audience visant une dette de loyers actualisée, ainsi qu’un décompte faisant apparaître un arriéré de 6 779,60 euros au 23 septembre 2024.

Il convient d’observer que ce décompte inclut des frais de commandement pour un montant de 141,17 euros qui sera examiné ci-après au titre des dépens. Il y a lieu par conséquent de déduire ce montant du décompte des sommes dues.

Monsieur [G] [V] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause le montant de la dette locative, il sera condamné à payer à la société VILOGIA la somme de 6 638,43 euros, assortie des intérêts au taux légal.

Sur les autres demandes

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [G] [V], partie perdante, sera condamné aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et les frais liés à l’expulsion conformément aux dispositions légales.

Il n’est pas équitable de laisser à la charge du bailleur les frais qu’il a avancés au titre de la présente procédure.

Monsieur [G] [V] sera condamné au paiement d’une somme de 300 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions rendues en première instance sont de droit assorties de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort,

DÉCLARE les demandes de la société anonyme d’habitations à loyer modéré VILOGIA recevables ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 02 avril 2024 et que le bail portant sur le logement à usage d’habitation situé [Adresse 2], s’est trouvé résilié au 02 avril 2024 ;

DIT qu’à défaut par Monsieur [G] [V] d’avoir volontairement libéré le logement situé [Adresse 2], au plus tard deux mois après la délivrance du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique et d’un serrurier, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [G] [V] à payer à la société anonyme d’habitations à loyer modéré VILOGIA, à compter de la résiliation du bail, une indemnité d’occupation mensuelle de 505,67 euros (cinq cent cinq euros et soixante-sept centimes), APL à régulariser le cas échéant, qui sera revalorisée conformément à la réglementation propre aux sociétés d’habitations à loyer modéré, ce jusqu’à la date de libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNE Monsieur [G] [V] à payer à la société anonyme d’habitations à loyer modéré VILOGIA la somme de 6 638,43 euros (six mille six cent trente-huit euros et quarante-trois centimes) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation selon décompte arrêté au 23 septembre 2024, assortie des intérêts au taux légal ;

CONDAMNE Monsieur [G] [V] à payer à la société anonyme d’habitations à loyer modéré VILOGIA la somme de 300 euros (trois cents euros) au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties de toute demande plus ample ou contraire ;

CONDAMNE Monsieur [G] [V] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement et les frais liés à l’expulsion conformément aux dispositions légales ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal au représentant de l’État.

Ainsi fait et jugé à [Localité 11], le 23 juin 2025.

LE GREFFIERLE PRÉSIDENT