COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE NICE

JUGEMENT

N° RG 24/00804 – N° Portalis DBWR-W-B7I-PUPN

du 12 Juillet 2024

N° de minute

affaire : Syndic. de copro. [Adresse 3]

c/ S.C.I. LOAN INVEST 19

Grosse délivrée

à M^e ROUILLOT

Expédition délivrée

à la SCI LOAN INVEST 19

le

l’an deux mil vingt quatre et le douze Juillet,

Président : M. Elie PAVOT, Juge placé près la Cour d’appel d’Aix-en-Provence délégué à la chambre des référés du Tribunal judiciaire de Nice,

Assisté de M^me Magali MARTINEZ, Greffière,

A la requête de :

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3]

pris en la personne de son syndic en exercice la SAS SAFI MEDITERRANEE

[Adresse 4]

[Localité 1]

représenté par M^e Maxime ROUILLOT substitué par M^e Romain TOESCA, avocats au barreau de NICE

DEMANDEUR,

Contre :

S.C.I. LOAN INVEST 19

prise en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 2]

[Localité 1]

non-comparante

DEFENDERESSE

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience du 13 Juin 2024 au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 12 Juillet 2024,

EXPOSE DU LITIGE

La Sci Loan Invest 19 est propriétaire du lot n°2 au sein de la copropriété d’un immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 1].

Faisant valoir que des charges de copropriété demeuraient impayées, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] a, par acte de commissaire de justice du 17 avril 2024, fait assigner la Sci Loan Invest 19 devant le président du tribunal judiciaire de Nice selon la procédure accélérée au fond, aux fins de voir :

Condamner la Sci Loan Invest 19 au paiement de la somme de :

La somme de 9 328,71 euros arrêtée au 19 mars 2024 au titre de l’arriéré de charges échues et provisionnelles approuvées outre intérêts à compter de la délivrance de l’assignation,

La somme de 496 euros au titre de l’appel provisionnel du 1er mai 2024 (3ème trimestre exercice du 1er novembre 2023 au 31 octobre 2024),

La somme de 496 euros au titre de l’appel provisionnel du 1er août 2024 (4ème trimestre exercice du 1er novembre 2023 au 31 octobre 2024),

Condamner la Sci Loan Invest 19 au paiement de la somme de 750 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

Condamner la Sci Loan Invest 19 au paiement d’une somme de 2 000 euros, en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens lesquels comprendront notamment les droits et émoluments des actes d’Huissier de Justice, le droit de recouvrement dans le cas de la mise à exécution de la décision à intervenir, ou d’encaissement perçus tels que prévus par l’article 90 de la Loi n.2006-872 du 13 juillet 2006 modifiant le 1er alinéa de l’article 10-1 de la Loi n.65-557 du 10 juillet 1965, le tout lié au défaut de paiement.

À l’audience du 13 juin 2024 à l’issue de laquelle l’affaire a été mise en délibéré, la Sci Loan Invest 19, régulièrement assignée par acte déposé en l’étude, n’a pas comparu de sorte que la décision susceptible d’appel au regard du montant des demandes, sera réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

MOTIFS

Sur la demande au titre des charges :

L’article 481-1 du code de procédure civile dispose : “À moins qu’il en soit disposé autrement, lorsqu’il est prévu par la loi ou le règlement qu’il est statué selon la procédure accélérée au fond, la demande est formée, instruite et jugée dans les conditions suivantes:

1o La demande est portée par voie d’assignation à une audience tenue aux jour et heure prévus à cet effet;

2o Le juge est saisi par la remise d’une copie de l’assignation au greffe avant la date fixée pour l’audience, sous peine de caducité de l’assignation constatée d’office par ordonnance du juge, ou, à défaut, à la requête d’une partie;

3o Le jour de l’audience, le juge s’assure qu’il s’est écoulé un temps suffisant depuis l’assignation pour que la partie assignée ait pu préparer sa défense. La procédure est orale; (…)

6o Le jugement est exécutoire de droit à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6 ”;

Selon l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restantes dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2.

En l’espèce, il est justifié que la Sci Loan Invest 19 est propriétaire du lot n°2 dépendant de l’immeuble [Adresse 3]. Il est produit aux débats les procès-verbaux d’assemblée générale des 9 mars 2020, 28 mars 2022 et du 4 mai 2023 par lesquels les copropriétaires ont approuvé les comptes pour les exercices correspondants et ont adopté les budgets prévisionnels et notamment celui de l’exercice 2023/2024.

Le syndicat des copropriétaires justifie des appels de fonds transmis à la défenderesse pour la période correspondante et d’une mise en demeure du 12 juillet 2023, présentée le 13 juillet 2023 et non réclamée.

La Sci Loan Invest 19 ne s’est pas acquittée des sommes visées dans la mise en demeure dans le délai d’un mois ou même postérieurement et elles sont donc devenues exigibles comme les autres provisions non encore échues.

Seul le décompte du 19 mars 2024 sera retenu, celui en date du 11 juin 2024 devant être écarté des débats sur le fondement de l’article 16 du code de procédure civile, le demandeur ne justifiant pas avoir informé le défendeur absent d’une telle demande, majorée depuis l’assignation.

Si l’article 10-1 de la loi sur la copropriété permet au syndicat d’imputer au seul copropriétaire défaillant les frais nécessaires exposés par lui à compter de la mise en demeure, il n’impose aucunement la multiplication des relances et mises en demeure. Ainsi sera uniquement retenu à ce titre les frais liés à la lettre de mise en demeure nécessaire à l’application de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, au tarif prévu par le contrat de syndic, à savoir la somme de 24 euros.

En conséquence, la Sci Loan Invest 19 sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] la somme de 8 974,71 euros (8 950,71 euros au titre des charges et provisions, 24 euros au titre des frais de recouvrement), sommes arrêtées au 1er février 2024, selon le décompte du 19 mars 2024, assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

La Sci Loan Invest 19 sera également condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] les sommes de :

496 euros au titre de l’appel provisionnel du 1er mai 2024 (3ème trimestre exercice du 1er novembre 2023 au 31 octobre 2024),

496 euros au titre de l’appel provisionnel du 1er août 2024 (4ème trimestre exercice du 1er novembre 2023 au 31 octobre 2024),

Sur la demande de dommages et intérêts :

Il n’est pas justifié que le défaut de paiement de ses charges par la défenderesse soit abusif ou traduise une intention de nuire. De même, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve d’avoir subi un préjudice.

Dès lors, il sera débouté de sa demande à ce titre.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

La Sci Loan Invest 19, partie perdante, sera condamnée aux dépens conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

La société défenderesse sera également condamnée à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge, statuant selon la procédure accélérée au fond, publiquement par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et prononcé par mise à disposition au greffe, avis préalablement donné,

CONDAMNE la Sci Loan Invest 19 à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3], la somme de 8 974,71 euros au titre des charges impayées et provisions arrêtées au 1er février 2024, assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

CONDAMNE la Sci Loan Invest 19 à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] au paiement des sommes de :

496 euros au titre de l’appel provisionnel du 1er mai 2024 (3ème trimestre exercice du 1er novembre 2023 au 31 octobre 2024),

496 euros au titre de l’appel provisionnel du 1er août 2024 (4ème trimestre exercice du 1er novembre 2023 au 31 octobre 2024),

CONDAMNE la Sci Loan Invest 19 à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE la Sci Loan Invest 19 aux entiers dépens,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire conformément aux articles 481-1 et 514 et suivants du code de procédure civile,

LA GREFFIERE LE PRESIDENT