TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 21 Mars 2024

Président : Monsieur BOTTERO, Vice-Président

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 25 Janvier 2024

GROSSE :

Le 21 mars 2024

à M^e ROSSINI

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 21 mars 2024

à Me ………………………………………………

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 23/03753 – N° Portalis DBW3-W-B7H-3QCD

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [A] [M]

né le 18 Juin 1952 à [Localité 9] (13)

domicilié : chez , Chez CABINET IMMOBILIER PUJOL SAS – [Adresse 5]

Monsieur [V] [M]

né le 18 Juin 1952 à [Localité 9] (13)

demeurant Chez CABINET IMMOBILIER PUJOL SAS – [Adresse 5]

Monsieur [B] [M]

né le 31 Octobre 1953 à [Localité 9] (13)

demeurant Chez CABINET IMMOBILIER PUJOL SAS – [Adresse 5]

Monsieur [O] [M]

né le 31 Octobre 1953 à [Localité 9] (13)

demeurant Chez CABINET IMMOBILIER PUJOL SAS – [Adresse 5]

Madame [N] [M]

née le 30 Septembre 1961 à [Localité 9] (13)

demeurant Chez CABINET IMMOBILIER PUJOL SAS – [Adresse 5]

Madame [T]

née le 28 Décembre 1984 à [Localité 9] (13)

demeurant Chez CABINET IMMOBILIER PUJOL SAS – [Adresse 5]

Madame [X] [H]

née le 09 Mai 1953 à [Localité 7]

demeurant Chez CABINET IMMOBILIER PUJOL SAS – [Adresse 6]

Monsieur [E] [J]

né le 17 Mai 1959 à [Localité 9] (13)

demeurant Chez CABINET IMMOBILIER PUJOL SAS – [Adresse 5]

Madame [I] [J]

née le 26 Mai 1927 à [Localité 9] (13)

demeurant Chez CABINET IMMOBILIER PUJOL SAS – [Adresse 5]

Monsieur [S] [J]

né le 04 Décembre 1957 à [Localité 9] (13)

demeurant Chez CABINET IMMOBILIER PUJOL SAS – [Adresse 6]

Monsieur [P] [J]

né le 21 Mars 1968 à [Localité 9] (13)

demeurant Chez CABINET IMMOBILIER PUJOL SAS – [Adresse 5]

Madame [Y] [W]

demeurant Chez CABINET IMMOBILIER PUJOL SAS – [Adresse 6]

Monsieur [D] [W]

né le 22 Mai 1948 à [Localité 9] (13)

demeurant Chez CABINET IMMOBILIER PUJOL SAS – [Adresse 6]

Indivision [W] [M] [J]

TOUS représentés par M^e Livia ROSSINI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [Z] [L]

né le 02 Avril 1964 à [Localité 8]

demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

Madame [R] [L]

née le 22 Mai 1991 à [Localité 9] (13)

demeurant [Adresse 4]

non comparante

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 11 février 2022, Monsieur [A] [M], Monsieur [V] [M], Monsieur [B] [M], Monsieur [O] [M], Madame [N] [M], Madame [F] [T], Madame [X] [H], Madame [I] [J], Monsieur [E] [J], Monsieur [S] [J], Monsieur [P] [J], Madame [U] [W] épouse [Y] et Monsieur [D] [W] composant l’indivision [W] [M] [J] (ci-après dénommés « consorts [M], [J], [H] et [W] ») ont donné à bail à [L] [Z] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1], pour un loyer mensuel de 360 euros outre 50 euros de charges et 16 euros de taxes d’ordures ménagères.

Par acte sous signature privée du 13 février 2022, Madame [L] [R] s’est porté caution personnelle et solidaire des sommes qui seraient dues par le locataire.

Des loyers étant demeurés impayés, les demandeurs ont fait signifier à Monsieur [L] [Z] par acte de commissaire de justice en date du 23 septembre 2022 un commandement de payer la somme de 1703 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 10 mai 2023 pour Monsieur [L] [Z] et du 11 mai 2023 pour Mme [L] [R], les demandeurs ont fait assigner Monsieur [L] [Z] et Mme [L] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

— constater la résiliation du bail du 23/11/2022 pour défaut de paiement de la dette locative et ordonner l’expulsion de Monsieur [L] [Z] ainsi que celle de tous occupants de son chef ;

— condamner solidairement Monsieur [L] [Z] et Madame [L] [R] à la provision de 1759,68 euros au titre de la dette locative au 11/04/2023, déduction opérée du coût du commandement ;

— les condamner à payer aux requérants une indemnité mensuelle d’occupation égale au dernier loyer en cours, révisable, charges en sus et les régularisations à venir jusqu’à libération effective des lieux ;

— les condamner à la somme de 730 euros en application de l’article 700 du CPC outre aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, les demandeurs exposent que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré, le 23 septembre 2022 et ce pendant plus de deux mois.

Appelée à l’audience du 21 septembre 2023, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi pour être finalement retenue à l’audience du 25 janvier 2024.

A cette audience, les demandeurs, représentés par leur conseil, sollicitent le bénéfice de leur acte introductif d’instance et actualisent leur créance à la somme de 2127,27 euros, selon décompte en date du 23 janvier 2024, terme de janvier 2024 inclus.

Monsieur [L] [Z], comparaissant en personne, reconnaît la dette locative et sollicite des délais et la suspension des effets de la clause résolutoire. Il indique souhaiter rester dans les lieux, faisant valoir une situation personnelle et financière difficile.

Bien que régulièrement citée à étude, Madame [L] [R] n’a pas comparu.

La présente décision susceptible d’appel est réputée contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 21 mars 2023.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 16 mai 2023, soit plus de six semaines avant la première audience du 21 septembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, les requérants justifient avoir signalé la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 27 septembre 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 10 mai 2023 pour Monsieur [L] [Z] et du 11 mai 2023 pour Mme [L] [R], conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de la résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 11 février 2022 contient une clause résolutoire (article 8) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 23 septembre 2022 pour la somme en principal de 1703 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 23 novembre 2022.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [L] [Z] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts des demandeurs, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Monsieur [L] [Z] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi soit à 454,60 euros, révisable.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Monsieur [L] [Z] reste devoir la somme de 2127,27 euros, à la date du 23 janvier 2024, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois de janvier 2024 inclus.

Monsieur [L] [Z] est donc condamné par provision, au paiement de la somme de 2127,27 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1703 euros à compter de la délivrance du commandement de payer et du prononcé de la décision pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur l’octroi de délais de paiement au titre de l’arriéré locatif

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [L] [Z] déclare percevoir un salaire mensuel de 554 euros et se faire aider de sa fille à hauteur de 2000 euros par mois. Il résulte du décompte que Monsieur [L] [Z] justifie avoir versé le montant intégral du loyer courant avant la date d’audience.

Compte tenu de ces éléments, de l’ancienneté du bail, de la qualité de la bailleresse, et des propositions de règlements formulées, il convient d’accorder des délais de paiement dans les termes du dispositif.

Comme demandée par les parties, les effets de la clause résolutoire seront suspendus et si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d’une échéance de l’arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d’exigibilité contractuelle, et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

· la clause résolutoire retrouvera son plein effet,

· à défaut pour Monsieur [L] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, le bailleur sera autorisé à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

· Monsieur [L] [Z], devenu occupant sans droit ni titre, sera condamné à verser aux demandeurs une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été dû si le contrat s’était poursuivi, révisable, jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés,

· le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Sur les demandes en paiement formées à l’encontre de la caution

Aux termes de l’article 2292 du Code civil, le cautionnement ne se présume point, il doit être exprès et on ne peut l’étendre au-delà des limites dans lesquelles il a été contracté.

En l’espèce, l’engagement de caution signé par Madame [L] [R] porte sur les loyers et les charges, les indemnités d’occupation, les dégradations et réparations locatives, les accessoires ainsi que tous les frais éventuels de procédure dans la limite de la somme de 15 336 euros jusqu’au 13 février 2031.

Le commandement de payer délivré au locataire le 23 septembre 2022 lui a été signifié le 30 septembre 2022.

En conséquence, Madame [L] [R] sera condamnée solidairement avec Monsieur [L] [Z] au paiement des sommes mises à sa charge par la présente décision.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [L] [Z], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il n’apparaît pas inéquitable, au regard de la situation réciproque de chacune des parties, de laisser à la charge des demandeurs les sommes exposées par eux dans la présente instance.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 11 février 2022 entre les demandeurs et Monsieur [L] [Z] concernant le logement, situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 23 novembre 2022 ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [L] [Z] et Madame [L] [R] en sa qualité de caution à verser aux demandeurs, à titre provisionnel, la somme de 2127,27 euros décompte arrêté au 23 janvier 2024, incluant la mensualité de janvier 2024, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1703 euros à compter du 23 septembre 2022 et à compter du prononcé de la décision pour le surplus ;

AUTORISE Monsieur [L] [Z] et Madame [L] [R] en sa qualité de caution, à s’acquitter de la dette par 36 acomptes successifs et mensuels de 59,09 euros, payables avant le 5 de chaque mois et pour la première fois, le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette, des intérêts et frais,

RAPPELLE que ces sommes sont à verser en plus du loyer et des charges courants à leur date d’exigibilité ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

RAPPELLE qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à son terme ou du loyer courant :

— la dette deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire reprendra tous ses effets,

— faute de départ volontaire des lieux loués dans les deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il pourra être procédé à l’expulsion, de Monsieur [L] [Z] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, étant rappelé que le sort des meubles et effets se trouvant dans le local sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

— Monsieur [L] [Z] et Madame [L] [R] seront solidairement tenus au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clefs au bailleur ou à son mandataire, révisée comme le loyer, soit 454,60 euros à ce jour,

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [L] [Z] et Madame [L] [R] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

REJETTE la demande des demandeurs formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT