COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : [J] [Z], [W] [C] épouse [Z] c/ Syndicat de copropriétaires de la résidence le BOULEVARD, S.A.R.L. TORDO, Compagnie d’assurance GROUPAMA MEDITERRANEE, Compagnie d’assurances ALLIANZ IARD

Du 10 Septembre 2024

4ème Chambre civile

Minute: 24/721

N° RG 19/00801 – N° Portalis DBWR-W-B7D-MCK3

Jonction N° RG 19/8929 et N° RG 21/1634

Grosse délivrée à

— la SCP ASSUS-JUTTNER MAGAUD- RABHI- JUTTNER

— M^e Laetitia GERMANETTO

— la SCP GINET – TRASTOUR

— la SELARL SELARL JEANNIN PETIT PUCHOL

— M^e Eric VEZZANI

le 10 Septembre 2024

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du dix Septembre deux mille vingt quatre

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Isabelle DEMARBAIX Vice-Présidente,assistée de Madame Angèle BOTELLA,Greffier.

DÉBATS

A l’audience publique du 27 Juin 2024 le prononcé du jugement étant fixé au 10 Septembre 2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le10 Septembre 2024 , signé par Madame Isabelle DEMARBAIX Vice-Présidente, assistée de Madame Taanlimi BENALI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond

DEMANDEURS:

Monsieur [J] [Z]

[Adresse 11]

[Localité 8]

représenté par M^e Eric VEZZANI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Madame [W] [C] épouse [Z]

[Adresse 11]

[Localité 8]

représentée par M^e Eric VEZZANI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DÉFENDEURS:

Syndicat de copropriétaires de la residence le BOULEVARD sis [Adresse 3], représenté par son Syndic en exercice la société RIVIERA COPRO, SAS dont le siège social est sis à L’IMMOBILIERE DES 2 CIMES, [Adresse 6], représenté par son représentant légal en exercice domicilié es qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 1]

représentée par M^e Laetitia GERMANETTO, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

S.A.R.L. TORDO, exploitant sous l’enseigne de CITYA TORDO dont le siège social est sis [Adresse 5], représentée par son représentant légal en exercice domicilié es qualité audit siège

domicilié : chez CITYA TORDO

[Adresse 5]

[Localité 1]

représenté par Maître Françoise ASSUS-JUTTNER de la SCP ASSUS-JUTTNER -MAGAUD- RABHI- JUTTNER, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

Compagnie d’assurance GROUPAMA MEDITERRANEE, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 4]

[Localité 2]

défaillante

ALLIANZ IARD, société anonyme, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 9]

[Localité 7]

représentée par Maître Dominique PETIT-SCHMITTER de la SELARL SELARL JEANNIN PETIT PUCHOL, avocats au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, avocats plaidant

EXPOSÉ DU LITIGE

M. et Mme [J] [Z] sont propriétaires d’un appartement au sein de la copropriété « [Adresse 10], lequel a été endommagé ensuite d’infiltrations d’eau depuis 2012.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 1er août 2012, ils ont signalé le désordre à la société Tordo, exerçant sous l’enseigne Citya Tordo, syndic de la copropriété de juillet 2012 à août 2018.

Par courrier du 9 août 2012, le syndic leur a répondu que les travaux de réfection de l’étanchéité de la terrasse sus-jacente avaient été votés lors de l’assemblée générale du 16 mai 2012 et qu’ils seraient réalisés en octobre prochain.

Une expertise amiable a été effectuée le 5 novembre 2013 et a évalué le préjudice de M. et Mme [Z] à la somme de 15.410,65 euros.

A plusieurs reprises, la société Tordo a affirmé à M. et Mme [Z] que les travaux avaient été réalisés.

Un constat d’huissier du 24 février 2014 décrit les désordres persistants et mentionne que l’étanchéité de la terrasse sus-jacente n’a pas été réalisée.

L’assurance de la copropriété ayant refusé de prendre en charge le sinistre, les copropriétaires s’y sont substitués en votant, lors de l’assemblée générale du 4 juin 2014, le paiement d’une indemnité de 15.800 euros représentant le coût de remise en état du bien, ainsi que la réfection de la terrasse.

Par acte du 9 avril 2015, M. et Mme [Z] ont saisi le juge des référés du tribunal de grande instance de Nice aux fins d’obtenir sous astreinte la condamnation du syndicat à faire réaliser les travaux.

Par ordonnance du 6 octobre 2015, ce magistrat a pris acte de cet engagement à exécuter à compter du 15 septembre 2015, a rejeté la demande de condamnation à exécution forcée et l’a condamné à verser aux demandeurs les sommes de 3.000 euros à titre de provision à valoir sur leur préjudice de jouissance, et de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Par courrier du 7 décembre 2015, le syndic a informé M. et Mme [Z] de l’achèvement des travaux.

Par constats d’huissier des 25 janvier et 13 octobre 2016, la permanence des désordres et l’absence d’étanchéité de la terrasse sus-jacente ont été mises en évidence.

Par nouvelle ordonnance du 20 décembre 2016, le juge des référés a condamné sous astreinte le syndicat à faire procéder auxdits travaux et à verser à M. et Mme [Z] la somme de 5.000 euros à valoir sur leur préjudice de jouissance.

Par jugement du 14 mai 2018, M. et Mme [Z] ont obtenu du juge de l’exécution du tribunal de grande instance de Nice la liquidation de l’astreinte à hauteur d’une somme forfaitaire de 20.000 euros que le syndicat a été condamné à payer. Une nouvelle astreinte a été fixée par le magistrat.

Par acte du 18 octobre 2018, M. et Mme [Z] ont saisi à nouveau le juge de l’exécution qui a liquidé l’astreinte à hauteur de 40.000 euros et fixé une troisième astreinte par jugement du 29 juillet 2019.

Les travaux de mise hors d’eau de leur appartement ont été achevés le 21 octobre 2019.

Par acte du 13 février 2019, M. et Mme [Z] ont assigné devant le tribunal de céans le syndicat, représenté par syndic en exercice, la société Riviera Copro, et l’ancien syndic, la société Tordo, en indemnisation de leurs préjudices. (RG n° 1900801).

Par acte du 30 août 2019, le syndicat a dénoncé à la société Allianz Iard la procédure engagée par M. et Mme [Z] afin qu’une jonction soit ordonnée et que cet assureur soit condamné à le relever et garantir (RG n° 19/3929).

Par ordonnance du 10 janvier 2020, a été ordonnée la jonction de la cause inscrite au rôle sous le n° 19/3929 avec celle inscrite au rôle sous le n° 1900801.

Par acte du 3 mars 2021, le syndicat a dénoncé aux mêmes fins à la société Groupama Méditerranée la procédure. (RG n° 21/01634).

Par ordonnance du 25 février 2022, a été ordonnée la jonction de la cause inscrite au rôle sous le n° 21/01634 avec celle inscrite sous le n° 19/00801.

* * * * *

Dans leurs conclusions récapitulatives notifiées le 18 décembre 2023, M. et Mme [Z] sollicitent :

la condamnation in solidum du syndicat des copropriétaires, de son assureur, la société Groupama Méditerranée, de l’ancien syndic, la société Tordo, exploitant sous l’enseigne Citya Tordo, ainsi que son assureur la société Allianz à leur verser les sommes suivantes : 44.787,40 euros en réparation de leur préjudice de jouissance, pour la période du 1er août 2013 au 21 octobre 2019, sous déduction des sommes provisionnelles allouées par le juge des référés les 6 octobre 2015 et 20 décembre 2016, 11.685,48 euros en réparation de leur préjudice matériel afin de remettre en état leur bien,5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,Les dépens de l’instance, en ce compris les frais des constats d’huissier des 24 février 2014, 23 décembre 2014, 25 janvier 2016 et 13 octobre 2016.

Ils se prévalent d’un préjudice de jouissance et d’un préjudice matériel qu’ils caractérisent par l’impossibilité de relouer leur appartement jusqu’en 2019, outre le coût des travaux de remise en état.

Ils soutiennent que la responsabilité du syndicat des copropriétaires est engagée de plein droit sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 pour n’avoir pas fait procéder à la réfection de l’étanchéité de la terrasse sus-jacente à leur appartement, partie commune à usage privatif.

Ils entendent en outre engager la responsabilité de la société Tordo, syndic, sur le fondement de l’article 18 de la loi susvisée pour n’avoir pas veiller à l’entretien de l’immeuble, fait réaliser les travaux urgents et fait appliquer les résolutions adoptées par l’assemblée générale, à l’instar de la réfection de l’étanchéité de la terrasse votée le 16 mai 2012 qui n’a pas fait l’objet d’un appel de fonds correspondant.

Dans ses conclusions communiquées le 28 octobre 2022, le syndicat des copropriétaires sollicite :

la condamnation de l’ancien syndic, la société Tordo, à le relever et garantir de toutes condamnations prononcées contre lui au profit de M. et Mme [Z], sa condamnation à lui verser la somme de 48.453,12 euros, la déduction de la somme de 23.800 euros de l’indemnisation éventuellement allouée à M. et Mme [Z], la condamnation des sociétés Allianz Iard et Groupama Méditerranée à le relever et garantir de toutes condamnations prononcées contre lui, la condamnation des sociétés Tordo et Groupama Méditerranée à lui régler la somme de 2.500 euros chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de l’instance.

Il indique avoir eu connaissance des infiltrations dès mai 2012, tout comme le syndic qui aurait dû réagir. Il précise que celui-ci a affirmé à tort que les travaux avaient été exécutés alors qu’ils n’avaient pas été effectués. Il ajoute que dès sa désignation, le nouveau syndic, la société Riviera Copro, les a menés à bien. Il estime que la société Tordo, chargée d’administrer et de conserver l’immeuble et d’exécuter les décisions prises par l’assemblée générale, doit le relever et le garantir, et lui rembourser les sommes déjà versées.

Il conteste les montants sollicités par les époux [Z] en réparation de leurs préjudices, faute de préciser la durée et l’évaluation de leur préjudice de jouissance, alors que les travaux de reprise étaient achevés en avril 2019 et qu’ils ont déjà perçu 15.800 euros afin de remettre en état leur bien et 8.000 euros de provisions dans le cadre des procédures en référé.

Il appelle en garantie la société Allianz Iard au titre de la police « Immeuble » et de la responsabilité civile souscrite à compter du 15 janvier 2015, ainsi que la société Groupama Méditerranée au titre de la police couvrant l’immeuble et les dommages provenant des parties communes prenant effet le 1er octobre 2011.

Il affirme que les conditions générales de la police versées aux débats par la société Groupama Méditerranée ne sont pas celles qui lui ont été remises lors de la conclusion du contrat et conteste toute déchéance de garantie pour déclaration tardive.

Dans ses conclusions notifiées le 10 décembre 2020, la société Tordo conclut :

principalement, au débouté et à sa mise hors de cause, subsidiairement, à la condamnation du syndicat à la relever et garantir de toutes condamnations prononcées à son encontre, en tout état de cause, au débouté M. et Mme [Z] de leurs demandes formées à son encontre au titre de leur préjudice de jouissance à compter du 1er août 2018, à ramener à de plus justes proportions le quantum de leurs demandes et condamner tout succombant au paiement de la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens distraits au profit de M^e Firas Rabhi, avocat.

Elle soutient que seule sa responsabilité délictuelle pour faute avérée pourrait être recherchée. Elle affirme avoir été diligente puisque le sinistre a été déclaré à l’assureur de la copropriété, qui a fait réaliser une expertise amiable, et que la réfection de la terrasse sus-jacente a été votée dès l’assemblée générale du 16 mai 2012 et les travaux de reprise effectués, comme le démontre la lettre recommandée avec avis de réception du 29 janvier 2014.

Elle explique qu’un nouveau sinistre étant survenu en 2014, elle a inscrit à l’ordre du jour d’une nouvelle assemblée générale la réfection totale de la terrasse sus-jacente votée lors de l’assemblée générale du 4 juin 2014.

Elle précise que si les fonds nécessaires à l’accomplissement de ces travaux n’ont pas été recensés, c’est au syndicat des copropriétaires d’en justifier. Elle ajoute que le syndicat a reconnu sa responsabilité en votant, lors de l’assemblée générale du 4 juin 2014, le financement d’une indemnité de remise en état de l’appartement de M. et Mme [Z].

Elle estime que l’exécution tardive des travaux ainsi votés ne peut lui être imputée alors qu’au cours de l’audience en référé du 1er septembre 2015, le syndicat a reconnu s’être heurté à plusieurs difficultés (problèmes de trésorerie et de financement bancaire), et que la désignation d’un administrateur provisoire de la copropriété démontré les difficultés rencontrées.

Subsidiairement, elle considère que le syndicat doit être condamné à la relever et garantir de toutes condamnations prononcées à son encontre.

En tout état de cause, elle souligne que son mandat de syndic a pris fin le 24 août 2018, de sorte qu’elle ne peut être condamnée pour des faits postérieurs.

Elle fait valoir qu’au vu du dernier constat d’huissier du 25 janvier 2016, la persistance ou l’aggravation du sinistre postérieurement à cette date n’est pas démontrée.

Elle soutient enfin que le montant du préjudice de jouissance n’est pas justifié alors que le dernier contrat de bail prévoyait un loyer de 435 euros, que les sommes déjà perçues par M. et Mme [Z] doivent être déduites du montant de l’indemnisation et que seule la perte de chance de louer le bien pourrait être retenue si sa responsabilité était engagée.

Dans ses conclusions n° 2 communiquées le 13 mars 2024, la société Allianz Iard sollicite de voir :

rejeter toutes demandes de condamnations formulées à son encontre et recherchées en sa qualité d’assureur de responsabilité civile de la société Tordo, prononcer sa mise hors de cause en qualité d’assureur de la responsabilité civile de la société Tordo, déclarer prescrite au visa des articles L. 114-1 et L. 114-2 du code des assurances les demandes formulées par le syndicat,rejeter toutes demandes de condamnation formulées à son encontre au titre de la police « immeuble » n° 54785787,prononcer sa mise hors de cause en qualité d’assureur de la police « immeuble » n° 54785787,

En cas de condamnation prononcée au titre de la police responsabilité civile de la société Tordo,

condamner le syndicat des copropriétaires» à la relever et garantir de toute condamnation prononcée à son encontre, déduire de toute condamnation prononcée à son encontre le montant de la franchise contractuelle visée aux conditions particulières de la police, s’agissant d’une franchise opposable aux tiers,

En cas de condamnation prononcée au titre de la police immeuble,

déduire de toute condamnation prononcée à son encontre le montant de la franchise contractuelle visée aux conditions particulières de la police s’agissant d’une franchise opposable aux tiers, condamner M. et Mme [Z], le syndicat des copropriétaires de la résidence « Le Boulevard », à défaut la société Groupama Méditerranée à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, les condamner aux dépens distraits au profit de la société Jeannin Petit Puchol, avocat.

Elle sollicite sa mise hors de cause en qualité d’assureur de la société Tordo, le contrat couvrant la responsabilité civile souscrit avec effet au 1er janvier 2012 ayant été résilié le 1er janvier 2014, de sorte qu’à la date de la première réclamation adressée au syndic, le 13 février 2019, la police n’était plus valable. Elle souligne que la société Tordo elle-même ne formule pas de prétention contre elle.

Elle demande en outre sa mise hors de cause au titre du contrat immeuble, qui a pris effet au 15 janvier 2015 et a été résilié le 1er janvier 2020, eu égard au délai de prescription biennale. Elle rappelle que toute action dérivant d’un contrat d’assurance se prescrit par deux ans à compter de l’événement qui donne naissance et que lorsque l’action de l’assuré contre l’assureur a pour cause le recours d’un tiers, le délai de prescription court à compter du jour où ce tiers a exercé une action en justice contre l’assuré. Elle en conclut que le délai de prescription a commencé à courir le 9 avril 2015, date à laquelle M. et Mme [Z] ont saisi le juge des référés. Elle prétend que le délai biennal était expiré lorsque le syndicat l’a appelée en garantie par acte du 30 août 2019.

Elle ajoute que les garanties ne peuvent être mobilisées si, au moment de la souscription de la police, l’assuré avait connaissance du fait dommageable, ce qui était le cas en l’espèce puisque le sinistre a été porté à la connaissance du syndicat dès l’été 2012. Elle relève qu’à cette date, c’est la société Groupama Méditerranée qui assurait le syndicat des copropriétaires. Elle observe que cette compagnie a été destinataire de la déclaration de sinistre et a fait diligenter une expertise amiable.

Elle affirme en outre que sont exclus de la police les dommages résultant d’un défaut d’entretien incombant à l’assuré qu’elle caractérise par l’action en responsabilité intentée par M. et Mme [Z] à l’encontre du syndicat et la condamnation en référé à faire procéder aux travaux litigieux.

Elle sollicite enfin en cas de condamnation que le syndicat des copropriétaires la relève et la garantisse et que le montant de la franchise contractuelle soit déduit du montant réclamé.

Dans ses dernières écritures notifiées le 29 mai 2024, la caisse régionale d’assurances mutuelles agricoles Groupama Méditerranée sollicite de voir :

déclarer applicable la déchéance de garantie prévue au contrat pour déclaration tardive, déclarer irrecevable pour prescription l’action en garantie diligentée par le syndicat des copropriétaires « Le Boulevard » à l’encontre de l’assureur de l’immeuble, débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande d’être relevé et garanti diligentée à son encontre, rejeter toutes les demandes formulées par le syndicat à son encontre,

Subsidiairement,

rejeter les demandes non-justifiées de M. et Mme [Z],

En tout état de cause,

juger opposable la franchise contractuelle, condamner tout succombant à régler la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens distraits.

Elle fait valoir que le syndicat des copropriétaires n’a pas communiqué les pièces des demandeurs, de sorte qu’il ne justifie pas que l’origine des désordres se situe en parties communes et qu’elle doive les garantir.

Elle soutient que l’action est prescrite car elle a notifié une position de non garantie en juin 2014, non contestée dans le délai de deux ans. Elle ajoute ne pas avoir été informée ou appelée dans la cause dans le cadre des procédures de référé de 2015 et 2016, ou à la suite de l’assignation délivrée par M. et Mme [Z] le 13 février 2019 qui ne lui a été dénoncée que le 3 mars 2021.

Elle considère que les déchéances de garantie trouvent à s’appliquer, qu’il s’agisse de l’absence de déclaration du sinistre dès sa connaissance ou d’un dommage résultant du défaut manifeste d’entretien de l’assuré qui a mis plusieurs années à faire réaliser les travaux.

Elle conteste subsidiairement le quantum des demandes formées par M. et Mme [Z] alors que le montant du préjudice de jouissance, calculé sur la base d’un loyer de 600 euros mensuel, n’est pas justifié et ne peut correspondre à la totalité de la valeur locative.

Elle ajoute que M. et Mme [Z] ont déjà été indemnisés de ce préjudice par la copropriété qui leur a versé la somme de 15.800 euros.

Elle considère que le coût de remise en état du bien n’a pas été évalué contradictoirement et n’est fondé que sur un devis.

Elle affirme enfin que la franchise doit rester à la charge exclusive du syndicat des copropriétaires et qu’elle est opposable aux époux [Z].

L’affaire a été retenue à l’audience du 27 juin 2024.

La décision a été mise en délibéré au 10 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Attendu que le tribunal rappelle, à titre liminaire, qu’il n’est pas tenu de statuer sur les demandes de « dire et juger » ou « juger » ou de « donner acte » ou de « constater » qui ne sont pas des prétentions en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques, mais des moyens qui figurent par erreur dans le dispositif, et non dans la partie de la discussion des conclusions.

Sur les responsabilités

Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires

En vertu de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 30 octobre 2019 entrée en vigueur le 1er juin 2020, le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

L’existence et la constatation des dommages sont suffisantes pour engager la responsabilité du syndicat des copropriétaires indépendamment de toute faute de sa part.

Le dommage doit trouver son origine dans une partie commune ou un élément d’équipement commun de l’immeuble pour engager la responsabilité de plein droit du syndicat.

En l’espèce, il n’est pas contesté par les parties que l’appartement de M. et Mme [Z] a subi des infiltrations du fait de l’étanchéité défectueuse de la terrasse sus-jacente.

Si aucune partie n’a versé aux débats le règlement de copropriété, aucune ne conteste que les terrasses sont des parties communes à jouissance privative.

Le procès-verbal de constat du 24 février 2014 mentionne : « Je me rends à l’aide de l’échelle située dans les parties communes à l’étage supérieur. Je constate sur l’extérieur, que les joints de la terrasse de l’appartement situé au-dessus de celui de mes requérants sont mal entretenus et anciens : des végétaux poussent, il y a de la mousse. La bouche d’évacuation est encombrée d’herbes ».

Le procès-verbal de constat du 23 décembre 2014 énonce que M. et Mme [Z] ont débuté des travaux qu’ils ont dû cesser eu égard à l’apparition d’auréoles et de dégradations du fait des infiltrations provenant des terrasses supérieures en l’absence de travaux d’étanchéité de l’étage supérieur.

Le procès-verbal de constat du 25 janvier 2016 décrit comme suit l’état de la terrasse fuyarde : « revêtement de sol de facture très ancienne et ne présente aucune trace de travaux ou de reprise. Le muret soutenant la rambarde est du même acabit : il est ancien et le crépi le recouvrant présente des signes d’usure tels que petites cloques et fissures » et celui du 13 octobre 2016 que certains désordres se sont aggravés.

Il résulte de ces éléments, non contestés par le syndicat des copropriétaires, que les infiltrations dans l’appartement de M. et Mme [Z], sous-jacent aux terrasses dont l’étanchéité a dû être refaite, trouvent leur cause dans un défaut d’entretien des parties communes.

Il s’ensuit que le syndicat des copropriétaires sera déclaré responsable des dommages occasionnés dans l’appartement de M. et Mme [Z].

Sur la responsabilité du syndic

Selon l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic est chargé d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci. Il lui revient également d’assurer l’exécution des délibérations de l’assemblée générale.

Il incombe au copropriétaire qui recherche la responsabilité civile du syndic sur le fondement de l’article 1240 du code civil de rapporter la preuve d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre cette faute et ce préjudice.

En l’espèce, il résulte des propres écritures du syndicat des copropriétaires qu’avant que M. et Mme [Z] déclarent leur sinistre le 1er août 2012, l’assemblée générale du 10 mars 2010 avait voté des travaux de reprise des toitures-terrasses ainsi que d’une terrasse en raison d’infiltrations subies dans plusieurs appartements.

En 2010, la société Tordo n’était pas syndic puisqu’elle a géré la copropriété de juillet 2012 au 24 août 2018.

Pour autant, face à la persistance des désordres, une nouvelle assemblée générale s’est réunie le 4 juin 2014 et des travaux de reprise de l’étanchéité des deux terrasses sus-jacentes à l’appartement des époux [Z] ont été votés.

A cette date, la société Tordo était syndic de la copropriété.

Si devant le juge des référés à l’audience du 1er septembre 2015, le syndicat des copropriétaires a reconnu s’être heurté à diverses difficultés ayant retardé la mise en des travaux notamment des points de trésorerie et de délai de financement bancaire, il n’en demeure pas moins que le syndic ne justifie pas de l’accomplissement de la mission qui lui incombe au titre de l’article 18 précité.

En effet, le syndic a pour obligation de faire exécuter les travaux décidés par l’assemblée générale des copropriétaires, ce qu’il n’a manifestement pas fait.

Les travaux précités ont été achevés en avril 2019, après que la société Riviera Copro, nouveau syndic, ait fait établir un devis le 11 décembre 2018.

Malgré ses affirmations, la société Tordo ne produit aux débats aucune pièce de nature à démontrer que des travaux ont été réalisés avant cette date.

Elle ne peut se limiter à invoquer des difficultés de trésorerie ne lui permettant pas d’exécuter les travaux votés le 4 juin 2014 pour écarter sa responsabilité, alors qu’elle ne justifie pas avoir mis en œuvre des poursuites contre les copropriétaires récalcitrants afin de recouvrer les charges nécessaires.

Cette faute dans la gestion de la copropriété s’analyse en une négligence quasi délictuelle qui a concouru à la persistance du désordre causé par les infiltrations jusqu’en 2019.

La société Tordo, syndic à l’époque des désordres subis dans l’appartement de M. et Mme [Z], sera est donc responsable des dommages occasionnés.

Il échet de la condamner in solidum avec le syndicat des copropriétaires à indemniser M. et Mme [Z] de leurs préjudices.

Sur l’indemnisation des préjudices

Le principe de la réparation intégrale, sans perte ni profit pour la victime, exige que celle-ci soit replacée dans une situation aussi proche que possible de celle qui aurait été la sienne si le fait dommageable ne s’était pas produit.

La réparation intégrale d’un dommage causé à une chose n’est assurée que par le remboursement des frais de sa remise en état ou par le paiement d’une somme d’argent représentant la valeur de son remplacement dont elle n’a pas à faire l’avance, le préjudice pouvant être évalué sur le fondement de devis.

La charge de la preuve d’un préjudice personnel, direct et certain ayant un lien de causalité avec le fait générateur pèse sur la victime du dommage.

Sur le préjudice matériel

Il est acquis que l’appartement de M. et Mme [Z] a été endommagé par des désordres ayant débuté en 2012, dont les causes n’ont été réparées qu’en 2019.

L’expertise amiable réalisée par le cabinet Eurexo le 5 novembre 2013, non aux débats, aurait évalué le préjudice matériel à la somme de 15.410,65 euros selon les écritures des parties.

La société Groupama Méditerranée a refusé de prendre en charge le sinistre.

Lors de l’assemblée générale du 4 juin 2014, la résolution n° 19 a été adoptée comme suit :

« L’appartement a subi de multiples sinistres dégâts des eaux. L’assurance de la copropriété ne finance pas ce montant car elle estime que la copropriété est responsable du manque d’entretien des terrasses.

L’assemblée générale décide de financer l’indemnité de remise en état de l’appartement [Z] à hauteur de 15.800 euros.

L’assemblée générale autorise le syndic pour financer aux appels de fond prévisionnels en 3 trimestres : 01/07/2014, 01/09/2014, 01/01/2015 ».

M. et Mme [Z] ne contestent pas la perception de cette indemnité mais ils affirment avoir effectué des travaux d’embellissement de leur appartement lorsque le syndic leur a indiqué à tort que la réfection de la terrasse sus-jacente avait été réalisée, ce qui s’est avéré vain puisque l’appartement a de nouveau été dégradé, de sorte qu’une remise en état nécessite une reprise complète.

Afin d’en évaluer le coût, ils produisent un devis des travaux réalisé par la société Entib le 12 février 2019 à hauteur de 11.685,48 euros.

Même si M. et Mme [Z] ne justifient pas de l’emploi de l’indemnité antérieurement allouée au titre de la réparation de leur préjudice, le devis daté de 2019 permet de fixer l’évaluation d’un dommage matériel actuel résultant de la persistance d’infiltrations pendant plus de sept ans.

Il échet en conséquence d’allouer à M. et Mme [Z] la somme de 11.685,48 euros en réparation de leur préjudice matériel.

Sur le préjudice de jouissance

M. et Mme [Z] produisent aux débats un contrat de location du 16 février 2005 d’une durée de trois ans, sauf résiliation ou prolongation dans les conditions fixées par la loi du 6 juillet 1989 complétée par la loi du 21 juillet 1994, pour un loyer de 435 euros charges comprises.

Ils indiquent que le locataire a quitté les lieux au mois d’août 2013 et affirment qu’ils ont subi un préjudice de jouissance du fait de la non-perception de loyers d’août 2013 à octobre 2019.

Ils évaluent leur préjudice à la somme de 44.787,10 euros calculée sur la base d’un loyer mensuel de 600 euros, tel que chiffré le 28 octobre 2013 par le gestionnaire de l’appartement.

Ce seul élément est insuffisant à justifier un loyer mensuel de 600 euros, ni à démontrer que le dernier locataire aurait vu son loyer augmenter, de sorte qu’il convient de chiffrer son montant en fonction de l’indice de référence des loyers à compter de l’année 2013.

Les procès-verbaux des huissiers de justice permettent de constater que l’appartement était vide de tout occupant et qu’il n’aurait pu être reloué en raison des désordres, ce qui caractérise le principe d’un trouble dans la jouissance de leur lot.

La perte de loyers invoquée est une perte de chance car si ce préjudice est certain dans son principe, il ne l’est pas dans son montant en raison de l’éventualité d’un défaut de paiement des loyers inhérent à toute location.

Cette perte de chance de percevoir un loyer peut être évaluée, au regard du marché locatif, à 80 % du montant des sommes qui auraient été réglées par un locataire à compter du 1er septembre 2013 jusqu’au 21 octobre 2019 à la somme de 26.339,22 euros sur la base d’une perte de chance évaluée comme suit durant 73 mois et 20 jours, fondée sur le calcul suivant :

Loyer en cours x nouvel indice de référence des loyers du trimestre de référence du bail / indice de référence des loyers du même trimestre de l’année précédente :

En 2013 : 395 x 124,25 / 122,37 = 401,06 euros auxquels il convient d’ajouter le montant des charges (38 + 2) soit 441,06 euros dont il ne faut retenir que 80 % soit 352,84 euros pendant 4 mois = 1.411,36 euros,En 2014 : 401,06 x 125 / 124,25 = 403,48 euros auxquels il convient d’ajouter le montant des charges (38 + 2) soit 443,48 euros dont il ne faut retenir que 80 % soit 354,78 euros pendant 12 mois = 4.257,36 euros, En 2015 : 403,48 x 125,19 / 125 = 404,09 euros auxquels il convient d’ajouter le montant des charges (38 + 2) soit 444,09 dont il ne faut retenir que 80 % soit 355,27 euros pendant 12 mois = 4.263,24 euros, En 2016 : 404,09 x 125,26 / 125,19 = 404,31 euros auxquels il convient d’ajouter le montant des charges (38 + 2) soit 444,31 dont il ne faut retenir que 80 % soit 355,44 euros pendant 12 mois = 4.265,28 euros, En 2017 : 404,31 x 125,90 / 125,26 = 406,37 euros auxquels il convient d’ajouter le montant des charges (38 + 2) soit 446,37 dont il ne faut retenir que 80 % soit 357,09 pendant 12 mois = 4.285,08 euros, En 2018 : 406,37 x 127,22 / 125,90 = 410,63 euros auxquels il convient d’ajouter le montant des charges (38 + 2) soit 450,63 dont il ne faut retenir que 80 % soit 360,50 pendant 12 mois = 4.326 euros, En 2019 : 410,63 x 129,38 / 127,22 = 417,60 euros auxquels il convient d’ajouter le montant des charges (38 + 2) soit 457,60 dont il ne faut retenir que 80 % soit 366,08 pendant 9 mois et 20 jours = 3.530,90 euros.

Par deux ordonnances des 6 octobre 2015 et 20 décembre 2016, le juge des référés a condamné le syndicat des copropriétaires à payer à M. et Mme [Z] des provisions à valoir sur l’indemnisation de leur préjudice de jouissance, s’élevant respectivement à 5.000 et 3.000 euros, sommes qu’il convient de déduire de l’évaluation juridique du préjudice, soit :

26.339,22 – 8.000 = 18.339,22 euros.

Il résulte de l’article L. 131-2 du code des procédures civiles d’exécution que l’astreinte est indépendante des dommages et intérêts, son montant n’ayant pas pour objet de réparer un préjudice, de sorte que le montant des astreintes liquidées par jugements des 14 mai 2018 et 29 juillet 2019 n’a pas à être soustrait du montant du préjudice de jouissance.

Ainsi, l’indemnisation du préjudice de jouissance de M. et Mme [Z] sera évaluée à la somme de 18.339,22 euros et le syndicat des copropriétaires et la société Tordo seront condamnées in solidum à verser à M. et Mme [Z] ladite somme.

3. Sur la demande de remboursement des coûts des constats d’huissier

L’article 695 du code de procédure civile rappelle que les dépens afférents aux instances comprennent notamment la rémunération des techniciens, les débours tarifés et les émoluments des officiers publics ou ministériels.

Dès lors, le coût des procès-verbaux de constat dressés les 24 février 2014, 25 janvier 2016 et 13 octobre 2016 sont des dépens de l’instance à la charge de la partie succombante ne pouvant pas faire l’objet d’une condamnation autonome et dont le sort sera réglé à l’issue de la présente décision.

Sur la garantie de la société Allianz Iard

Au titre du contrat d’assurance de responsabilité civile

La société Tordo a adhéré au contrat groupe Galian couvrant sa responsabilité civile à compter du 1er janvier 2012.

Le contrat a été résilié par le président des sociétés du groupe Galian à effet au 1er janvier 2014.

L’article 27 des conditions générales de la police dispose au titre de la période de garantie :

« La garantie est déclenchée par la réclamation.

Le présent contrat garantit l’Assuré contre les conséquences pécuniaires des sinistres dès lors que le fait dommageable est antérieur à la date de résiliation ou d’expiration de la garantie et que la première réclamation est adressée à l’Assuré ou à l’Assureur entre la prise d’effet initiale de la garantie et l’expiration d’un délai de dix ans à compter de sa date de résiliation ou d’expiration, quelle que soit la date des autres éléments constitutifs des sinistres.

Toutefois, la garantie ne couvre les sinistres dont le fait dommageable a été connu postérieurement à la date de résiliation ou d’expiration que si, au moment où l’Assuré a eu connaissance de ce fait dommageable, cette garantie n’a pas été re-souscrite ou l’a été sur la base du déclenchement par le fait dommageable. »

Suivant sommation de communiquer de la société Allianz Iard, la société Tordo a produit les conditions particulières et générales de la police responsabilité civile en vigueur à la date de la réclamation, soit le 13 février 2019, qui disposent aux articles 36 et 37 :

« Article 36 – Effet et durée du contrat

Le présent contrat est souscrit à effet du 01.01.2019 pour une période de 1 an puis à l’issue de cette période, il se renouvellera annuellement par tacite reconduction.

Article 37 – Période de garantie

Pour les assurances de responsabilité civile, la garantie est déclenchée par la réclamation.

Le présent contrat garantit l’Assuré contre les conséquences pécuniaires des sinistres dès lors que le fait dommageable est antérieur à la date de résiliation ou d’expiration de la garantie et que la première réclamation est adressée à l’Assuré ou à l’Assureur entre la prise d’effet initiale de la garantie et l’expiration d’un délai de dix ans à compter de sa date de résiliation ou d’expiration, quelle que soit la date des autres éléments constitutifs des sinistres.

Toutefois, la garantie ne couvre les sinistres dont le fait dommageable a été connu postérieurement à la date de résiliation ou d’expiration que si, au moment où l’Assuré a eu connaissance de ce fait dommageable. »

La réclamation adressée à la société Tordo s’est traduite par l’assignation délivrée par M. et Mme [Z] le 13 février 2019, alors que la société Tordo avait souscrit une assurance de responsabilité civile auprès d’un nouvel assureur qui prévoit que la garantie est déclenchée par la réclamation.

Il en résulte que la société Allianz Iard ne peut être condamnée en cette qualité.

Le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande tendant à être relevé et garanti par cet assureur.

Au titre du contrat immeuble

En vertu de l’article L. 114-1 du code des assurances, toutes actions dérivant d’un contrat d’assurance sont prescrites par deux ans à compter de l’événement qui y donne naissance.

Quand l’action de l’assuré contre l’assureur a pour cause le recours d’un tiers, le délai de prescription ne court que du jour où ce tiers a exercé une action en justice contre l’assuré ou a été indemnisé par ce dernier.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires a souscrit auprès de la société Allianz Iard une police dénommée « Allianz Immeuble » avec effet au 15 janvier 2015.

Il a résilié cette police à effet le 1er janvier 2020.

L’article 10.7 des conditions générales du contrat d’assurance est conforme aux exigences de l’article L. 114-1 du code des assurances et opposable au syndicat des copropriétaires.

Par acte du 9 avril 2015, M. et Mme [Z] ont saisi le juge des référés aux fins d’obtenir la condamnation sous astreinte du syndicat des copropriétaires à faire réaliser les travaux, assignation qui est une action en justice interrompant le délai de prescription en application de l’article 2241 du Code civil, et marque son point de départ.

Le syndicat des copropriétaires n’a assigné la société Allianz Iard que par acte du 30 août 2019.

Par conséquent, et sans qu’il soit nécessaire de répondre aux autres moyens soulevés par la société Allianz Iard qui apparaissent superfétatoires, il y a lieu de déclarer prescrite l’action du syndicat des copropriétaires à son encontre.

Sur la garantie de la société Groupama Méditerranée

En vertu de l’article L. 114-1 du code des assurances, toutes actions dérivant d’un contrat d’assurance sont prescrites par deux ans à compter de l’événement qui y donne naissance.

Quand l’action de l’assuré contre l’assureur a pour cause le recours d’un tiers, le délai de la prescription ne court que du jour où ce tiers a exercé une action en justice contre l’assuré ou a été indemnisé par ce dernier.

En l’espèce, la société Groupama Méditerranée assure l’immeuble au titre de la police multirisques propriétaire non occupant.

L’article 4/3 des conditions générales du contrat est conforme aux exigences de l’article L. 114-1 du code des assurances et opposable au syndicat des copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires affirme, sans le prouver, que les conditions générales produites par la société Groupama Méditerranée ne seraient pas celles qui lui ont été remises lors de la conclusion de la convention.

Par acte du 9 avril 2015, M. et Mme [Z] ont saisi le juge des référés aux fins d’obtenir la condamnation sous astreinte du syndicat des copropriétaires à faire réaliser les travaux, demande qui s’analyse en une action en justice et fixe le point de départ de prescription biennale.

Le syndicat des copropriétaires n’a assigné la société Groupama Méditerranée que par acte du 3 mars 2021.

Par conséquent, et sans qu’il soit nécessaire de répondre aux autres moyens soulevés par la société Groupama Méditerranée, il y a lieu de déclarer prescrite l’action du syndicat à son encontre.

Sur les demandes accessoires

Compte-tenu de l’ancienneté du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

Parties perdantes au procès, le syndicat des copropriétaires et la société Tordo seront condamnées in solidum aux dépens incluant le coût des procès-verbaux de constat d’huissier de justice dressés les 24 février 2014, 25 janvier 2016 et 13 octobre 2016.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de M. et Mme [Z] le montant des frais exposés pour faire valoir leurs droits.

Il y a lieu de condamner in solidum la société Tordo et le syndicat à leur payer la somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a lieu de débouter les sociétés Groupama Méditerranée et Allianz IARD de leur demande formée au titre des frais irrépétibles.

L’exécution provisoire, compatible avec la nature de l’affaire et nécessaire au vu de l’ancienneté du litige, sera ordonnée d’office.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort,

DIT les demandes formées à l’encontre des sociétés Allianz Iard et Groupama Méditerranée irrecevables car prescrites ;

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de la résidence « Le Boulevard », située [Adresse 3], et la société Tordo, à payer à M. et Mme [J] [Z] les sommes suivantes :

—  11.685,48 euros en réparation de leur préjudice matériel,

—  18.339,22 euros en réparation de leur préjudice de jouissance,

—  5.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence « Le Boulevard » de sa demande tendant à voir condamner la société Allianz Iard à garantir le dommage au titre du contrat d’assurance de responsabilité civile conclu avec la société Tordo ;

DEBOUTE M. et Mme [Z] du surplus de leurs demandes ;

DEBOUTE toute partie du surplus de ses demandes plus amples ou contraires ;

ORDONNE l’exécution provisoire ;

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de la résidence « Le Boulevard » et la société Tordo aux dépens, en ce inclus les frais de constat d’huissier dressés les 24 février 2014, 25 janvier 2016 et 13 octobre 2016 ;

RAPPELLE que, conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, M. et Mme [Z] seront dispensées de toute participation à la dépense commune des frais de procédure ;

LE GREFFIER LA PRESIDENTE