COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE

(Décision Civile)

Service de proximité

[C] c/ S.C.I. FADAZUR

MINUTE N°

DU 22 Octobre 2024

N° RG 23/03936 – N° Portalis DBWR-W-B7H-PLIE

Grosse(s) délivrée(s)

à M^e DEMARCHI

Expédition(s) délivrée(s)

à M^e PANTHOU

Le

DEMANDERESSE:

Madame [X] [C]

[Adresse 3]

[Localité 1]

représentée par M^e Pierre-emmanuel DEMARCHI, avocat au barreau de NICE

DEFENDERESSE:

S.C.I. FADAZUR, Prise en la personne de son gérant, M. [M] [T] domicilié ès qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par M^e Claire PANTHOU, avocat au barreau de LYON,

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et qui a délibéré :

Juge des contentieux de la protection : Madame Anne-Christine HERRY-VERNIMONT, Première Vice-Présidente, assistée lors des débats par M^me Delphine CHABERT, Greffier et lors du prononcé par M^me Delphine CHABERT qui a signé la minute avec le président

DEBATS : A l’audience publique du 11 Septembre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 18 Octobre 2024, prorogée au 22 octobre 2024, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

PRONONCE : par mise à disposition au greffe le 18 Octobre 2024, prorogé au 22 Octobre 2024

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er juin 2021, la SCI FADAZUR a donné à bail d’habitation à Madame [X] [C] un appartement sis [Adresse 3], avec prise d’effet au même jour, pour une durée de 3 ans moyennant un loyer mensuel de 600 euros et une provision sur charges locatives de 100 euros par mois, soit un montant total de 700 euros.

Madame [X] [C] a quitté les lieux au 30 septembre 2023, date de résiliation du contrat de bail liant les parties.

Se plaignant de divers troubles de jouissance, Madame [X] [C] a, par acte de commissaire de justice en date du 5 octobre 2023, fait assigner la SCI FADAZUR devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nice à l’audience du 25 janvier 2024 à 14 heures 15, au visa des dispositions de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et des articles 1719 et 1720 du code civil, aux fins notamment de condamner la bailleresse à réaliser des travaux et au paiement de diverses sommes au titre des préjudices de jouissance et moral.

L’affaire a été renvoyée à l’audience du 10 avril 2024.

Le dossier a fait l’objet d’un renvoi à l’audience du 11 septembre 2024.

Vu l’article 455 du code de procédure civile,

A l’audience du 11 septembre 2024, Madame [X] [C], représentée, a déposé des conclusions et sollicite de :

— juger qu’elle était locataire de l’appartement et qu’elle l’a quitté le 30 septembre 2023,

— juger qu’elle subissait depuis juin 2022 un préjudice de jouissance,

— condamner la SCI FADAZUR au paiement de la somme de 3200 euros au titre du préjudice de jouissance, et à la somme de 2000 euros au titre du préjudice moral,

— débouter la SCI FADAZUR de ses demandes,

— condamner la SCI FADAZUR aux entiers dépens et à la somme de 3500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de sa demande en indemnisation au titre du préjudice de jouissance, au visa des articles 6 et 7 de la loi du 6 juillet 1989, des articles 1719 et 1720 du code civil, ainsi que de l’article 1er du décret du 16 août 1987 et de l’article 4 du décret du 30 mars 2016, Madame [X] [C] affirme avoir constaté dès son entrée dans les lieux des désordres liés à la vétusté de la douche et de la cuisine ainsi que l’engorgement des toilettes. Selon elle, la SCI FADAZUR était informée des désordres avant son entrée dans les lieux, regrettant l’absence d’établissement de l’état des lieux d’entrée. Par ailleurs, Madame [X] [C] explique avoir dû faire face à une invasion de fourmis et cafards dont elle a averti la bailleresse dès le 10 juin 2022. D’après elle, la SCI FADAZUR, en sa qualité de bailleresse régulièrement informée des désordres, avait l’obligation de réaliser les travaux nécessaires pour remettre en état l’appartement et s’est néanmoins abstenue. C’est la raison pour laquelle Madame [X] [C] sollicite la condamnation de la SCI FADAZUR à lui payer la somme de 3200 euros à titre de dommages et intérêts sur la base d’un tiers du loyer mensuel fixé à 600 euros et des 16 mois au cours desquels elle a subi les troubles de jouissance, entre juin 2022 et septembre 2023.

Au soutien de sa demande en indemnisation à hauteur de 2000 euros au titre du préjudice moral, Madame [X] [C] souligne avoir souffert des désordres affectant le bien qu’elle occupait. En effet, la présence de moisissures et autres salpêtres pouvant provoquer diverses pathologies respiratoires et allergiques en cas d’exposition prolongée, lui a fait craindre pour sa santé et celle de son fils. La présence de nuisibles a contribué à son mal être général. Pour ne plus subir la situation, Madame [X] [C] n’a eu d’autre choix que de quitter le logement.

*

Par conclusions déposées à l’audience du 11 septembre 2024, la SCI FADAZUR, représentée, sollicite :

— A titre principal, de débouter Madame [X] [C] de ses demandes en condamnations de la SCI FADAZUR au titre du préjudice du jouissance et du préjudice moral,

— A titre subsidiaire, de limiter la condamnation de la SCI FADAZUR au titre du préjudice de jouissance sur la base d’un dixième du loyer à compter de la date de la lettre recommandée avec accusé de réception adressée le 22 février 2023,

— En tout état de cause, de débouter Madame [X] [C] de toutes autres demandes et de la condamner aux entiers dépens et au paiement de la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de sa demande à titre principal, la SCI FADAZUR, s’agissant des désordres affectant le bon écoulement des toilettes, soutient qu’il s’agit d’un simple entretien locatif à la charge de la preneuse.

S’agissant des désordres affectant la douche, la société défenderesse sollicite que soit écartée des débats l’attestation d'[G] [J] pour contenir diverses informations erronées et mensongères et souligne que la mauvaise odeur se dégageant de la salle de bain et l’humidité qu’elle présentait dont atteste l’intéressée n’ont pu avoir été présentes avant la vente puisqu’il a fallu une année entière à Madame [X] [C] pour en identifier les premiers signes. Par ailleurs, la SCI FADAZUR indique qu’avant l’achat, Madame [X] [C] lui a fait état, par mail, de l’état neuf de la salle de bain, et non seulement de la vasque. La SCI FADAZUR souligne qu’il ressort des pièces produites par la demanderesse qu’il y a eu un dégât des eaux dû à une infiltration sur les joints de la douche. Selon la défenderesse, le décollement des carreaux de la douche serait à l‘origine de ce dégât affectant le mur mitoyen entre la salle de bain et la cuisine résultant d’un mauvais entretien du logement par la locataire. En tout état de cause, la SCI FADAZUR soutient que la remise en place ou remplacement de quelques éléments des matériaux de revêtement tels que faïence, mosaïque relève des obligations de réparation du locataire conformément à l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, aux articles 2 et 3 du décret du 30 janvier 2002 et l’annexe III du décret du 16 août 1987.

S’agissant de l’invasion de nuisibles dans l’appartement avancé par Madame [X] [C], la SCI FADAZUR affirme ne pas en avoir été informée. En effet, elle indique n’avoir reçu qu’en juin 2022 un mail de la demanderesse indiquant la présence de cafards dans l’immeuble et non dans l’appartement, à la suite de quoi la SCI FADAZUR a sollicité le syndic qui a répondu ne pas en avoir été informé. Elle ajoute que les seules photographies fournies par la locataire, par ailleurs non datées, ne sauraient démontrer ces éléments.

En conséquence, selon la SCI FADAZUR, aucun élément ne permet de démontrer l’insalubrité du logement loué, Madame [X] [C] ne saurait dès lors se prévaloir d’un préjudice moral dont elle n’apporte aucune preuve.

Au soutien de sa demande subsidiaire, la SCI FADAZUR indique n’avoir été informée par la locataire de la présence d’infiltration d’eau sur la cloison entre la salle de bain et la cuisine que par mail envoyé par l’intéressée le 10 juin 2022, auquel la SCI FADAZUR a répondu en la questionnant sur l’origine des traces d’eau. De plus, la SCI FADAZUR soutient que l’existence d’un préjudice de jouissance du locataire suppose qu’il ait subi une privation du bien occupé. Or, les désordres invoqués par Madame [X] [C] dans la cuisine et la salle de bain ne l’ont pas empêchée de jouir de ces pièces. S’appuyant sur une décision rendue par la cour d’appel de Dijon en date du 13 juin 2017, la SCI FADAZUR sollicite que les indemnisations réclamées par la demanderesse au titre du préjudice de jouissance soient limitées au dixième du prix du loyer mensuel et ce à compter du 22 février 2023, date du courrier envoyé par Madame [X] [C] en LRAR.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande en réparation des préjudices

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En vertu de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

A. Au titre du préjudice de jouissance

Aux termes de l’article 06 de la loi du 06 juillet 1989, le bailleur doit remettre au preneur un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Il est en outre tenu, selon le paragraphe a) de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement.

Aux termes de l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Le décret du 26 août 1987 pris en application de l’article 7 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l’investissement locatif, l’accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l’offre foncière et relatif aux réparations locatives liste en annexe les réparations ayant le caractère de réparations locatives.

Selon l’article 1731 du code civil, s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

L’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu’à défaut d’état des lieux ou de la remise d’un exemplaire de l’état des lieux à l’une des parties, la présomption établie par l’article 1731 du code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l’établissement de l’acte ou à sa remise à l’une des parties.

En l’espèce, aucun état des lieux n’a été établi. En conséquence, la locataire est réputée avoir reçu le logement en bon état de réparations locatives.

Cependant, Madame [X] [C] reproche à la bailleresse de ne pas avoir fait procéder aux réparations liées aux dégradations du logement se plaignant d’infiltrations d’eau, de moisissures, d’humidité, et de la présence de fourmis et cafards dans l’appartement et ce malgré ses demandes répétées. La demanderesse affirme que la réparation de ces désordres relève de la charge du bailleur conformément à l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989. Ainsi, elle sollicite la condamnation de la SCI FADAZUR à titre de dommages et intérêts à lui payer la somme de 3200 euros au titre du préjudice de jouissance, somme représentant un tiers du loyer mensuel sur la période entre juin 2022 et septembre 2023. Or, la société défenderesse conteste, à titre principal, l’existence d’un tel préjudice dans la mesure où les désordres invoqués relevaient des seules réparations locatives à la charge de Madame [X] [C].

S’agissant des désordres liés au mauvais écoulement des toilettes, Madame [X] [C] fournit une facture de plomberie du 2 juin 2021, soit dès le lendemain de son entrée dans les lieux, pour une intervention liée à un dégorgement WC dans la salle de bain. Puis, dès le 7 juin 2021, elle avisait Monsieur [T] de ce que malgré l’intervention du 2 juin 2021, les toilettes restaient bouchées. Elle confirmait cet élément par mail du 6 août 2021. La SCI FADAZUR, ne contestant pas ces désordres, n’a fourni aucun élément permettant d’indiquer les démarches entreprises dans le sens d’une réparation.

Or, conformément à l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, il apparait manifeste que la SCI FADAZUR n’a pas délivré à la locataire le logement en bon état d’usage et de réparation puisque les désordres liés à l’engorgement des toilettes préexistaient à la prise du logement par Madame [X] [C] dans la mesure où dès le lendemain, elle a été contrainte de faire appel à un professionnel. Ces désordres ne sauraient dès lors être imputés à un mauvais usage du logement de sa part.

S’agissant des désordres liés à la salle de bain, et principalement des infiltrations d’eau sur le mur mitoyen entre la douche et la cuisine, occasionnant des traces d’humidité, de moisissures, et le décollement des carreaux de la douche, en l’état des éléments fournis au dossier, il n’est pas établi que ces désordres étaient présents au jour de la délivrance du bien à Madame [X] [C]. En effet, par mail adressé le 12 décembre 2020, Madame [X] [C] a précisé à la SCI FADAZUR que la salle de bain était neuve. Si [G] [J] a attesté qu’avant la vente du logement à la SCI FADAZUR, la salle de bain dégageait une mauvaise odeur et qu’il y avait beaucoup d’humidité, il sera relevé d’une part, que son attestation n’est pas datée, et d’autre part, qu’aucun autre élément versé au dossier ne permet de corroborer ses déclarations. Il n’est en conséquence pas établi que ces désordres préexistaient à la prise du logement par Madame [X] [C].

En revanche, s’il ne présente pas un caractère expertal au sens où il n’a pas été établi par un expert désigné judiciairement, le compte rendu de recherche de fuite daté du 31 août 2022 fait néanmoins état d’un défaut d’étanchéité au niveau de la douche et atteste des dégâts constatés sur le mur de la cuisine à l’arrière de la douche correspondant à des traces d’humidité, et préconise la réfection de l’étanchéité de la douche. Ce compte-rendu est étayé par les nombreux échanges entre les parties sur ce point puisque par mail du 16 juin 2022, prenant acte des infiltrations d’eau, la SCI FADAZUR indiquait à Madame [X] [C] laisser à ses soins la remise en état du mur, se déchargeant de toute responsabilité en la matière. Ensuite, par mail en date du 14 septembre 2023, Madame [X] [C] transmettait le rapport de son assurance à Madame [T], alertant sur la nécessité d’une réparation rapide. Par courrier reçu par la SCI FADAZUR le 23 février 2023, Madame [X] [C] lui a rappelé la nécessité d’une intervention urgente au niveau de la douche, indiquant avoir déjà informé sa bailleresse le 14 septembre 2022 de ces désordres. Par courrier en date du 17 avril 2023, l’assurance PACIFICA Madame [X] [C] rappelait encore à la SCI FADAZUR la nécessité de réaliser des travaux de remise en état de la douche. De plus, la lettre de résiliation du bail adressée par Madame [X] [C] à la SCI FADAZUR le 31 août 2023 mentionne des infiltrations d’eau comme motif de départ du logement. De surcroît, les clichés fournis par la demanderesse attestent du fait que le carrelage de la douche se décollait. S’ils ne sont pas datés et qu’à eux seuls, ils ne sauraient constitués un élément de preuve suffisant, force est de constater qu’au regard des autres éléments fournis, ceux-ci viennent corroborer les déclarations de Madame [X] [C].

En conséquence, ces désordres dont la SCI FADAZUR ne conteste en outre pas l’existence, s’il n’est pas établi qu’ils existaient avant la prise en main du logement par la locataire, apparaissent néanmoins réels et nécessitaient, selon le compte rendu de recherches de fuite, la réfection de l’étanchéité de la douche.

De la lecture combinée de l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989 et de l’annexe du décret du 26 août 1987 pris en application de l’article 7 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, il ressort que la réfection de l’étanchéité de la douche ne fait pas partie des réparations locatives et doit donc être prise en charge par le bailleur.

Or, il résulte qu’informée de ce désordre dès le mois de juin 2022, la SCI FADAZUR n’a entrepris aucune démarche visant à réparer ce dommage.

S’agissant de l’invasion de cafards et de fourmis dans l’appartement, les clichés fournis par la demanderesse, s’ils ne sont pas datés, attestent notamment de la présence de nuisibles, et sont corroborés par divers échanges entre les parties. En effet, le 10 juin 2022, Madame [X] [C] informait par mail Madame [T] de la présence de cafards dans l’appartement. Le 16 juin 2022, prenant acte de la présence des parasites, Madame [T] informait le syndic de copropriété de la présence de cafards au sein de l’appartement occupé par Madame [X] [C] afin de savoir si d’autres personnes dans l’immeuble était touché ce à quoi il lui était répondu par la négative. Par courrier reçu par la SCI FADAZUR le 23 février 2023 et par mail en date du 14 septembre 2023, Madame [X] [C] rappelait à sa propriétaire la présence de cafards et la nécessité d’y mettre un terme.

Ainsi, contrairement à ce qu’avance la SCI FADAZUR, non seulement la présence de nuisibles au sein de l’appartement loué par Madame [X] [C] apparait avérée mais surtout la locataire l’en a informé à plusieurs reprises.

Conformément à l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites. Or, il résulte manifestement du dossier que bien qu’informée à de multiples reprises depuis le mois de juin 2022 sur la présence de nuisibles au sein de l’appartement, la SCI FADAZUR n’a entrepris aucune démarche pour éradiquer cette présence et respecter ses obligations.

*

Ainsi, il ressort des éléments ci-dessus analysés que les troubles avancés par Madame [X] [C] sont avérés et qu’il appartenait à sa bailleresse d’y remédier. Qu’à défaut pour la SCI FADAZUR d’avoir entrepris les démarches nécessaires en ce sens, s’agissant tant de la réparation de la douche, des toilettes, que de la désinfestation liée aux nuisibles, ces dommages ont directement entrainé un préjudice pour Madame [X] [C], à savoir la perte de la jouissance paisible de son logement.

En conséquence, il convient de faire droit à la demande formulée par Madame [X] [C] et de condamner la SCI FADAZUR à lui payer à titre de dommages intérêts la somme qu’il apparait raisonnable de fixer à un tiers du loyer sur la période courant de juin 2022, période à laquelle la bailleresse a été informée des désordres liés aux infiltrations d’eau et à la présence de nuisibles, jusqu’à septembre 2023 soit 15 mois, correspondant à la somme totale de 3000 euros (600/3 X 15).

B. Au titre du préjudice moral

La locataire soutient que les troubles de jouissance ont entrainé chez elle la crainte de développer des maladies liées à l’humidité, aussi bien pour elle que pour son fils, et qu’ils ont impacté son moral, constituant là un préjudice moral justifiant la condamnation de la SCI FADAZUR à lui verser la somme de 2000 euros à titre de dommages et intérêts.

Au soutien de sa demande, Madame [X] [C] fournit un avis de l’ANSES sur les effets sanitaires de la présence de moisissures qui, en cas d’exposition prolongée, peut notamment entrainer le développement et l’exacerbation de l’asthme et des rhinites allergiques. De même, elle soutient que la présence de nuisibles peut provoquer de nombreuses pathologies respiratoires et qu’elle a également nécessité de sa part des nettoyages intempestifs.

Il résulte que les désordres établis ci-dessus dont la responsabilité incombe à la bailleresse, ont directement entrainé le préjudice moral dont Madame [X] [C] se prévaut. En effet, il est évident que la présence d’humidité et de moisissures dans un logement, ainsi que la présence de nuisibles, peuvent entrainer diverses pathologies pour leurs occupants et que la crainte de les développer exposée par la demanderesse est tout à fait légitime.

En conséquence, il convient de condamner la SCI FADAZUR à payer la somme qu’il convient de fixer à 1000 euros à Madame [X] [C] à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral.

Sur les dépens de l’instance et la demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

La SCI FADAZUR, qui succombe au sens de l’article 696 du Code de procédure civile, supportera les entiers dépens de l’instance et sera condamnée à payer à Madame [X] [C] une somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

L’article 514 du code de procédure civile prévoit que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Nous juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

DIT que le bailleur, la SCI FADAZUR a manqué à son obligation de délivrance d’un logement décent et d’entretien de son bien immobilier à l’égard de sa locataire, Madame [X] [C] ;

CONDAMNE en conséquence la SCI FADAZUR à verser à Madame [X] [C] la somme de 3000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance,

CONDAMNE en conséquence la SCI FADAZUR à verser à Madame [X] [C] la somme de 1000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral,

DEBOUTE la SCI FADAZUR de l’intégralité de ses demandes,

CONDAMNE la SCI FADAZUR aux entiers dépens de l’instance en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile,

CONDAMNE la SCI FADAZUR à payer à Madame [X] [C] la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Le Greffier Le juge des contentieux de la protection