Jugement du : 30 Janvier 2026

N° RG n° N° RG 25/00796 – N° Portalis DBZE-W-B7J-JUBD

Minute n° 26/00021

TRIBUNAL DE PROXIMITE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 5]

[Localité 4]

JUGEMENT DU TRENTE JANVIER DEUX MIL VINGT SIX

DEMANDEUR :

OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTE DE COMMUNES DU TERRITOIRE DE [Localité 9] A [Localité 8] – OPH DE [Localité 9] A [Localité 8]

RCS [Localité 11] N° 275 400 042, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par Madame [W] [B], salariée, dûment munie d’un pouvoir

DEFENDEUR :

Monsieur [E] [Z], demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU PRONONCE :

Président : Madame Anne GSELL,

Greffier : Madame Marie-Paule ROOS,

DEBATS : Audience publique du : 21 novembre 2025

Le président a mis l’affaire en délibéré et a indiqué aux parties la date à laquelle le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile.

Décision Contradictoire et en premier ressort

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Copie revêtue de la formule exécutoire délivrée à

Copie simple délivrée à

le

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 4 novembre 2015, l’OPH de [Localité 9], devenu l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTÉ DE COMMUNES DU TERRITOIRE DE [Localité 9] À [Localité 8] (ci-après l’OPH DE [Localité 9] À [Localité 8]), a donné à bail à Monsieur [E] [Z] l’appartement n°1943 situé [Adresse 2] à [Localité 10].

À la suite d’incidents de paiement du loyer et des charges, l’OPH DE [Localité 9] À [Localité 8] a, par acte de commissaire de justice du 29 avril 2024, fait délivrer au locataire un commandement, visant la clause résolutoire insérée dans le bail, d’avoir à payer la somme principale de 1 702,39 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 16 avril 2024. Il lui a également été demandé d’avoir à justifier l’occupation du logement.

Par acte du 26 août 2025, l’OPH DE [Localité 9] À [Localité 8] a fait assigner le locataire devant la présente juridiction, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, aux fins de :

— constater la résiliation du bail par l’acquisition de la clause résolutoire à son profit quant au bail consenti à Monsieur [E] [Z] et dire en conséquence que le locataire devra quitter les lieux avec tout occupant de son chef,

— ordonner l’expulsion immédiate des lieux loués de Monsieur [E] [Z] et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— condamner Monsieur [E] [Z] au paiement des loyers dus et provisions sur charge à la date arrêtée selon décompte du 18 août 2025, soit la somme de 2 620,08 euros, outre les loyers échus entre l’assignation et la résiliation du bail,

— condamner Monsieur [E] [Z] à payer, à compter de la décision à intervenir, une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et provisions sur charges comprises jusqu’au départ définitif des lieux, par application de l’article 1382 du Code civil, augmentée des intérêts au taux légal,

— dire que cette indemnité d’occupation fasse l’objet d’une revalorisation à proportion des majorations des loyers HLM décidées par le conseil d’administration en application de l’article L. 442-1 du Code de la construction et de l’habitation pour l’immeuble dans lequel est situé le logement du défendeur et à chaque fois que la législation l’autorisera,

— condamner Monsieur [E] [Z] à payer à l’OPH DE [Localité 9] À [Localité 8] la somme de 200 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens et le coût du commandement de payer visant la clause exécutoire.

À l’audience du 21 novembre 2025, l’OPH DE [Localité 9] À [Localité 8] a actualisé sa créance à 2 360,90 euros. Le bailleur ne s’est pas opposé à des délais de paiement.

Monsieur [E] [Z] a indiqué avoir repris le paiement depuis le mois d’août 2025 en réglant un complément de 50 euros en plus du loyer. Il a expliqué avoir été licencié et avoir retrouvé un emploi depuis le mois d’août. Il déclare percevoir entre 1 800 et 1 900 euros en qualité de technicien itinérant. Il propose de régler un complément de 70 euros par mois pour apurer sa dette et souhaite rester dans le logement.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions, il est renvoyé, en application de l’article 455 du Code de procédure civile, à l’assignation et aux notes d’audience.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 30 janvier 2026.

Par note en délibéré autorisée par le tribunal, l’OPH DE LUNÉVILLE À BACCARAT a transmis un décompte actualisé au 15 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la même loi, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail et d’intervention forcée a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 26 août 2025 soit au moins six semaines avant la date d’audience.

Il résulte des termes des II et IV de l’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 que les bailleurs personnes morales, à l’exception des sociétés civiles familiales, ne peuvent, à peine d’irrecevabilité, faire délivrer une assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail qu’à l’expiration d’un délai de deux mois après la dénonce de la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

L’OPH DE [Localité 9] À [Localité 8] justifie avoir saisi la Caisse d’allocations familiales de la situation d’impayé de son locataire le 24 octobre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 26 août 2025.

Par conséquent, les demandes de l’OPH DE [Localité 9] À [Localité 8] seront déclarées recevables.

Sur la résiliation du contrat de bail

Selon l’article 24 la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En application des articles 1728, 1741 du Code civil et 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire a pour obligation principale le paiement du loyer et des charges récupérables aux termes convenus. Un manquement grave et répété à cette obligation justifie la résiliation du contrat ou la délivrance d’un congé pour ce motif à l’initiative de l’OPH DE [Localité 9] À [Localité 8].

Les dispositions de l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1 et 1°, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (avis Cour de cassation, pourvoi n°24-70.002).

En l’espèce, il résulte des pièces communiquées que les parties sont liées par un bail écrit en date du 4 novembre 2015, dans lequel est insérée une clause résolutoire applicable de plein droit en cas de non-paiement des loyers et charges dans le délai de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement de payer.

Par acte délivré le 29 avril 2024, l’OPH DE [Localité 9] À [Localité 8] a fait commandement à Monsieur [E] [Z] de payer la somme de 1 702,39 euros et a manifesté son intention de se prévaloir de la clause résolutoire précitée. Ce commandement rappelait les dispositions de l’article 24 de la loi de 1989, des trois premiers alinéas de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990 et mentionnait la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Il résulte du décompte des loyers versé aux débats que le commandement de payer est resté infructueux en ce que la somme commandée n’a pas été intégralement acquittée dans le délai de deux mois suivant cet acte.

En conséquence, le contrat de bail se trouve résilié depuis le 30 juin 2024 et l’expulsion de Monsieur [E] [Z] sera ordonnée.

Sur l’expulsion et l’indemnité d’occupation

L’article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution prévoit que si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement.

L’article 1760 du Code civil dispose qu’ « en cas de résiliation par la faute du locataire, celui-ci est tenu de payer le prix du bail pendant le temps nécessaire à la relocation, sans préjudice des dommages et intérêts qui ont pu résulter de l’abus. »

Par ailleurs, il est constant que l’indemnité d’occupation a un caractère mixte, indemnitaire et compensatoire, dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et de l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien.

En l’espèce, Monsieur [E] [Z] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 30 juin 2024, ce qui cause nécessairement un préjudice au bailleur.

À défaut par Monsieur [E] [Z] d’avoir libéré les lieux situés [Adresse 6], [Adresse 2] à [Localité 10], au plus tard deux mois après la délivrance du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique, si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux à ses frais dans tel garde-meuble désigné par l’expulsée ou à défaut par le bailleur.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

En outre, le locataire sera condamné à payer au bailleur une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 30 juin 2024, correspondant au montant du loyer et des charges récupérables normalement dues, et ce jusqu’à la date de libération effective des lieux caractérisée par la remise des clefs.

Cette indemnité d’occupation sera revalorisée à proportion des majorations des loyers HLM décidées par le conseil d’administration en application de l’article L. 442-1 du Code de la construction et de l’habitation pour l’immeuble dans lequel est situé le logement en question, à chaque fois que la législation l’autorisera.

Sur la demande en paiement des loyers impayés

Il découle de l’article 1134 du Code civil, dans sa rédaction applicable au présent litige (désormais article 1103), que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Selon l’article 1728 du même code repris par l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 24 de la même loi précise que « le juge peut vérifier tout élément constitutif de la dette locative ».

Enfin, en application de l’article 1315 du Code civil, dans sa rédaction applicable au présent litige (désormais article 1353), celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et celui qui se prétend libéré doit prouver le fait qui a produit son extinction.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du contrat de bail du logement, du commandement de payer et du décompte de la créance actualisé au 15 janvier 2026 d’un montant de 2 134,78 euros (échéance de décembre 2025 incluse) que le demandeur rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Monsieur [E] [Z], à l’audience, ne conteste ni le principe, ni le montant de la dette.

Il y a lieu de condamner Monsieur [E] [Z] à verser la somme de à l’OPH DE [Localité 9] À [Localité 8] au titre des loyers et indemnités d’occupations et charges arrêtés au 15 janvier 2026 (échéance du mois de décembre 2025 incluse).

Sur la demande de délais de paiement

Selon l’article 1343-5 du Code civil, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

Et aux termes de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable aux faits de l’espèce, dispose que « le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative. (…) Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (…) Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

Compte tenu de la justification de la reprise du paiement du loyer par le locataire, de la baisse de la dette locative et de l’absence d’opposition de la demanderesse, Monsieur [E] [Z] sera autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, Monsieur [E] [Z], qui succombe à l’instance, sera condamné aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 29 avril 2024 et de l’assignation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir l’OPH DE [Localité 9] À [Localité 8], il y a lieu de condamner Monsieur [E] [Z] à payer à la somme de 200 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Enfin, il convient de rappeler que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire en application de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Lunéville, statuant publiquement par jugement contradictoire, rendu en premier ressort,

DÉCLARE recevables les demandes de l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTÉ DE COMMUNES DU TERRITOIRE DE [Localité 9] À [Localité 8] ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 4 novembre 2015 entre l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTÉ DE COMMUNES DU TERRITOIRE DE [Localité 9] À [Localité 8] d’une part et Monsieur [E] [Z] d’autre part, portant sur le logement situé [Adresse 7] à [Localité 10] sont réunies à la date du 30 juin 2024 et qu’en conséquence le bail se trouve résilié depuis cette date ;

CONDAMNE Monsieur [E] [Z] à payer à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTÉ DE COMMUNES DU TERRITOIRE DE [Localité 9] À [Localité 8] la somme de 2 134,78 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges arrêtés au 15 janvier 2026 (échéance du mois de décembre 2025 incluse) ;

AUTORISE Monsieur [E] [Z] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 30 mensualités de 70 euros chacune au minimum, la dernière mensualité devant solder la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir au plus tard le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule échéance ou d’un terme de loyer courant à son échéance :

— la totalité de la dette redeviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire reprendra ses effets, quinze jours après mise en demeure délivrée par le créancier et restée infructueuse,

— il pourra être procédé, à défaut de départ volontaire ou de meilleur accord entre les parties, à l’expulsion de Monsieur [E] [Z] et de tous occupants des lieux loués situés [Adresse 7] à [Localité 10], avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— Monsieur [E] [Z] sera tenue au paiement en deniers ou quittance d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et charges qui auraient été payés en cas de non résiliation du bail, due à compter du 1er janvier 2026 et jusqu’à libération effective des lieux et remise des clefs,

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés au locataire, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1 novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

CONDAMNE Monsieur [E] [Z] à verser à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTÉ DE COMMUNES DU TERRITOIRE DE [Localité 9] À [Localité 8] la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETTE les prétentions pour le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [E] [Z] aux dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer du 29 avril 2024 et de l’assignation ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits.

LA GREFFIÈRE LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION