MINUTE N°25/02621

DOSSIER N° RG 25/00028 – N° Portalis DB2W-W-B7J-NBOR

ORDONNANCE REPUTEE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 05 AOUT 2025

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DEMANDEURS :

M. [J] [O]

8 rue du Docteur Batesti

77760 ACHERES LA FORET

représenté par M^e MUTA substituant M^e Valérie REDON-REY, avocat au barreau de TOULOUSE

Mme [S] [Z] épouse [O]

8 rue du Docteur Batesti

77760 ACHERES LA FORET

représentée par M^e MUTA substituant M^e Valérie REDON-REY, avocat au barreau de TOULOUSE

DEFENDERESSE :

Mme [W] [E]

6 rue Sablée

Bât. B

76100 ROUEN

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l’audience publique du 07 Juillet 2025

JUGE : Stéphanie LECUIROT

GREFFIÈRE : Marion POUILLE

La présente ordonnance a été signée par M^me Stéphanie LECUIROT, Juge des Contentieux de la Protection, et Madame Marion POUILLE, Adjointe administrative faisant fonction de Greffier, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l’article 450 al 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous signature privée en date du 2 décembre 2021 à effet au 11 décembre 2021, Monsieur [J] [O] et Madame [S] [Z] épouse [O], représentés par leur administrateur de biens, le cabinet Citya Immobilier, ont consenti un bail d’habitation à Madame [W] [E] portant sur un appartement situé 6 rue Sablée, étage 3, porte 96 à ROUEN (76100) moyennant le paiement mensuel d’un loyer révisable de 590 euros, outre une provision pour charges de 60 euros.

Madame [W] [E] a également souscrit le 2 décembre 2021 à effet au 11 décembre 2021, par l’intermédiaire du courtier Citya Assurances, un contrat d’assurance multirisque habitation auprès de la compagnie Altima Assurances, renouvelable annuellement par tacite reconduction, stipulant une cotisation mensuelle de 15 euros, frais de courtage de 3 euros inclus, outre une contribution « attentats » annuelle de 5,90 euros due le premier mois de chaque année.

Les bailleurs ont mis en demeure Madame [W] [E] de payer la somme de 789,09 euros au titre des loyers par lettre recommandée avec accusé de réception du 17 novembre 2023

Par acte de commissaire de justice en date du 17 juin 2024, les bailleurs ont fait signifier à la locataire un commandement de payer dans un délai de deux mois visant la clause résolutoire la somme de 1.755,24 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Les bailleurs ont saisi la CCAPEX le 28 juin 2024.

Par lettre recommandée du 7 août 2024, ils ont mis en demeure la locataire de payer la somme de 1.680,68 euros.

Selon acte de commissaire de justice en date du 10 avril 2025, dénoncé à Monsieur le Préfet de la Seine-Maritime le 12 avril 2025, Monsieur [J] [O] et Madame [S] [Z] épouse [O] ont fait assigner Madame [W] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rouen statuant en référé aux fins de :

— constater la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire insérée au bail ;

— ordonner l’expulsion de Madame [W] [E] et de tout occupant de son chef, si besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier ;

— condamner Madame [W] [E] au paiement à titre de provision :

— de la somme de 3.237,20 euros correspondant aux loyers et charges impayés jusqu’à l’échéance de mars 2025 incluse ;

— d’une indemnité d’occupation mensuelle de 779,39 euros égale au montant du loyer et des charges en cours, outre révision légale jusqu’à son départ effectif des lieux ;

— dire que les intérêts dus sur le montant des loyers et accessoires seront calculés conformément aux dispositions du contrat de bail et pour le surplus des sommes réclamées au taux légal à compter du commandement de payer en date du 17 juin 2024 ;

— condamner Madame [W] [E] au paiement d’une somme de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance y inclus le coût du commandement de payer.

L’affaire a été examinée à l’audience du 7 juillet 2025.

A l’audience, Monsieur [J] [O] et Madame [S] [Z] épouse [O], représentés par leur conseil, ont repris les termes de leur assignation et ont actualisé leur demande en paiement de l’arriéré locatif à la somme de 12.422,02 euros, selon décompte arrêté au 3 juillet 2025, échéance du mois de juillet 2025 incluse et hors frais de procédure.

Les bailleurs soutiennent, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que les règlements

de Madame [W] [E] sont irréguliers depuis 2022 et qu’elle n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 17 juin 2024

Bien que régulièrement assignée à domicile, Madame [W] [E] n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter.

Madame [W] [E] ne s’est pas présentée aux rendez-vous proposés pour établir le diagnostic social et financier.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 5 août 2025.

EXPOSE DES MOTIFS

Sur l’absence du défendeur

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Sur la compétence du juge des référés

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, le juge des contentieux de la protection a été saisi en référé par Monsieur [J] [O] et Madame [S] [Z] épouse [O] aux fins de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, d’expulsion et de paiement des sommes provisionnelles dues au titre des loyers et charges impayés,

Il apparaît que la juridiction des référés est compétente pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résolution de plein droit d’un bail d’habitation sans avoir à caractériser l’urgence dès lors que si les conditions permettant que soit constatée l’acquisition de la clause sont réunies, le bailleur a nécessairement intérêt à ce que ses droits soient reconnus dans les délais les plus brefs. Il revient cependant au juge statuant en référé de vérifier qu’il n’existe aucune contestation sérieuse.

En l’absence de contestation sérieuse, le juge des contentieux de la protection saisi en référé est compétent pour statuer sur les demandes de Monsieur [J] [O] et Madame [S] [Z] épouse [O].

Sur la demande en constatation de la résiliation du bail

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 précise, dans sa rédaction antérieure à la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Selon acte de commissaire de justice en date du 17 juin 2024, Monsieur [J] [O] et Madame [S] [Z] épouse [O] ont fait commandement à Madame [W] [E] d’avoir à payer la somme en principal de 1.755,24 €. Ce commandement délivré à étude reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail.

L’impayé de 1.755,24 € comprend, outre les loyers, des provisions sur charges, une reddition de compte de charges pour l’exercice du 1er avril 2022 ou 31 mars 2023 et des appels au titre de la taxe sur ordures ménagères dont les montants sont justifiés par les pièces versées aux débats.

Cette somme comprend également des primes d’assurance et frais de courtage mensuels s’élevant respectivement à 12 et 3 euros à compter de décembre 2021, puis à 13 et 5 euros à compter du 1er janvier 2023 puis à 14,50 et 6 euros à compter du 1er janvier 2024 sans que la revalorisation de ces tarifs soit justifiée par les pièces produites.

Il convient donc de retenir uniquement le montant mensuel de la prime d’assurance et des frais de courtage tel que visé dans le contrat d’assurance et de déduire une somme de 69 euros du montant réclamé au 17 juin 2024, l’impayé à la date du commandement de payer s’élevant ainsi à la somme de 1.686,24 euros.

Il est de jurisprudence constante que le commandement de payer délivré pour un montant erroné n’est pas atteint de nullité et qu’il vaut pour la somme réellement due.

La locataire ne s’étant pas acquittée de l’intégralité des causes du commandement dans le délai de deux mois imparti, la clause résolutoire est acquise et le bail s’en trouve de plein droit résilié le 18 août 2024.

Sur la demande d’expulsion

La locataire n’ayant plus aucun droit ni titre pour occuper l’immeuble, il y a lieu d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef, ainsi qu’il en sera disposé ci-après.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation

Selon les dispositions de l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouvant résilié depuis le 18 août 2024, Madame [W] [E] occupe les lieux sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Madame [W] [E] à son paiement à compter du 18 août 2024, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande de provision au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation

L''article 835 du code de procédure civile dispose que : « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser une trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. »

En application des dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application des dispositions des articles L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution et 4 de la loi du 6 juillet 1989, les frais de relance ou liés au recouvrement restent à la charge du créancier. Toute clause contraire est réputée non écrite.

En l’espèce, le décompte versé aux débats mentionne un arriéré de 12.422,02 euros au 3 juillet 2025, échéance du 1er juillet 2025 incluse.

Néanmoins, il vise une somme de 6.065 euros portée au débit le 10 avril 2025 sous le libellé « REMBT CAF 05/24-02/25 » sans que les bailleurs produisent de pièce justificative à ce titre.

Par ailleurs, comme déjà exposé, seul le montant mensuel de la prime d’assurance et des frais de courtage mentionné dans le contrat d’assurance peut être retenu, de sorte que la somme totale de 153,80 euros doit être déduite au titre des revalorisations non justifiées.

Il y a donc lieu de condamner Madame [W] [E] à payer à Monsieur [J] [O] et Madame [S] [Z] épouse [O] une provision à hauteur de 6.203,22 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés non sérieusement contestables, arrêtés au 3 juillet 2025, échéance du mois de juillet 2025 incluse.

Par ailleurs, le bail ne stipule aucun taux d’intérêt conventionnel et les bailleurs ne sollicitent pas que les intérêts commencent à courir à compter de leur mise en demeure du 17 novembre 2023.

Dès lors, les intérêts au taux légal courront à compter du commandement de payer du 17 juin 2024 sur la somme de 1.686,24 euros et à compter du présent jugement sur le surplus.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, Madame [W] [E] qui succombe à l’instance, devra supporter les dépens, qui comprendront les frais de commandement de payer, de l’assignation et de la notification de ces actes aux administrations.

Madame [W] [E] sera en outre condamnée à payer à Monsieur [J] [O] et Madame [S] [Z] épouse [O] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, il sera rappelé que l’exécution provisoire de la décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, en matière de référé par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail du 2 décembre 2021 conclu entre Monsieur [J] [O] et Madame [S] [Z] épouse [O] d’une part et Madame [W] [E] d’autre part, et portant sur un immeuble 6 rue Sablée, étage 3, porte 96 à ROUEN (76100) sont réunies à la date du 18 août 2024 ;

Constatons la résiliation du bail à compter de cette date ;

Ordonnons à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [W] [E] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Fixons le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [W] [E] à compter du 18 août 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi ;

Condamnons Madame [W] [E] à payer à Monsieur [J] [O] et Madame [S] [Z] épouse [O] une provision à hauteur de 6.203,22 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 3 juillet 2025, échéance du mois de juillet 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 17 juin 2024 sur la somme de 1.686,24 euros et du présent jugement sur le surplus.

Condamnons Madame [W] [E] à payer à Monsieur [J] [O] et Madame [S] [Z] épouse [O] la somme de 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamnons Madame [W] [E] aux entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment les frais de commandement de payer, de l’assignation et de la notification de ces actes aux administrations ;

Rappelons que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire ;

Déboutons Monsieur [J] [O] et Madame [S] [Z] épouse [O] du surplus de leurs demandes ;

Disons que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à M. le Préfet de la Seine-Maritime en application des dispositions de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

AINSI JUGE ET PRONONCE, LES JOUR, MOIS et AN SUSDITS,

LE GREFFIER, LE JUGE,