COUR D’APPEL D'[Localité 5]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

(Décision Civile)

JUGEMENT : [G] [T], [U] [Z] divorcée [H] c/ [D] [C]

MINUTE N°

Du 21 Novembre 2025

2ème Chambre civile

N° RG 22/04844 – N° Portalis DBWR-W-B7G-OSHO

Grosse délivrée à

M^e Krystel MALLET

expédition délivrée à

M^e Stephen GUATTERI

le 21 Novembre 2025

mentions diverses

Par jugement de la 2ème Chambre civile en date du

vingt et un Novembre deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Karine LACOMBE, Présidente, assistée de Taanlimi BENALI, Greffier

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l’audience publique du 26 Juin 2025 le prononcé du jugement étant fixé au 21 Novembre 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction ;

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 21 Novembre 2025 , signé par Karine LACOMBE, Présidente, assistée de Rosalie CONTRERES, faisant fonction de Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION :

contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDERESSE:

Madame [G] [T], [U] [Z] divorcée [H]

[Adresse 3]

[Localité 1]

représentée par Maître Stephen GUATTERI de la SELARL GHM AVOCATS, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

DÉFENDEUR:

Monsieur [D] [C]

domicilié : chez La SDP HEREVET

[Adresse 2]

[Localité 1]

représenté par M^e Krystel MALLET, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

*****

EXPOSE DU LITIGE

Vu l’acte extrajudiciaire du 30 novembre 2022 par lequel madame [G] [Z] a fait assigner monsieur [D] [C] devant le tribunal judiciaire de Nice aux fins de voir :

Vu l’article 1130 du code civil,

Vu les jurisprudences citées,

Vu les pièces versées aux débats,

— Condamner monsieur [C] à lui verser la somme de 50.000 euros à titre de dommages et intérêts,

— Condamner monsieur [C] à lui verser la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens en ce compris les frais d’expertise ;

Vu les dernières conclusions récapitulatives de madame [G] [Z] (rpva 08/10/2024) qui sollicite de voir :

Vu l’article 1130 du code civil,

Vu les articles 1641 et suivants du code civil,

Vu les jurisprudences citées,

Vu les pièces versées aux débats,

— Condamner monsieur [D] [C] à lui verser la somme de 50.000 euros à titre de dommages et intérêts,

— Condamner monsieur [D] [C] à lui verser la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens en ce compris les frais d’expertise ;

Vu les dernières conclusions responsives de monsieur [D] [C] (rpva 30/05/2025) qui sollicite de voir :

Vu l’article 1130 du code civil,

Vu les pièces produites aux débats,

Vu le rapport d’expertise déposé le 10/03/2020,

— Débouter madame [G] [M] de l’ensemble de ses prétentions dès lors que l’erreur n’est pas constituée et qu’elle ne subit aucun préjudice ;

— Condamner madame [G] [Z] à lui verser à la somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais engagés au cours de la procédure de référé ayant donné lieu à l’ordonnance du 30 avril 2019, au cours des opérations d’expertise ayant abouti au dépôt d’un rapport le 10 mars 2020 et, enfin, au cours de la présente procédure ;

Vu l’ordonnance de fixation et de clôture du 19 décembre 2024 fixant la clôture différée au 2 juin 2025.

Vu l’audience de plaidoirie du 26 juin 2025.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément fait référence aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits, des prétentions et de leurs moyens.

MOTIFS DE LA DECISION

Par acte sous seing privé du 6 novembre 2017, monsieur [D] [C] et madame [G] [Z], respectivement vendeur et acquéreur, ont conclu une promesse synallagmatique de vente portant sur un appartement en rez-de-jardin (lot n°7) et un garage (lot n°3) de l’ensemble immobilier situé [Adresse 4].

Initialement prévue le 5 février 2018, la réitération de l’acte devant notaire a été reportée à la demande du notaire instrumentaire qui a fait savoir à madame [G] [Z] que des vérifications sur la nature du lot n°7 devaient être réalisées.

Par acte authentique reçu le 8 février 2018 par maître [R] [X], notaire à [Localité 6], la vente a été réitérée en modifiant la nature du lot n°7 en un local.

Quelques semaines après avoir emménagé, madame [G] [Z] a constaté l’apparition de moisissures sur les murs.

Par ordonnance de référé du 30 avril 2019, le juge des référés du tribunal judiciaire de Nice a ordonné une expertise judiciaire au contradictoire de madame [G] [Z], monsieur [D] [C] et la SARL AGENCE PRIVILEGE, intermédiaire de la vente.

L’expert monsieur [N] a déposé son rapport d’expertise judiciaire le 10 mars 2020.

Madame [G] [Z] fait valoir que son consentement a été vicié par l’erreur et par le dol et que le bien acquis est affecté de vices cachés dont le vendeur avait connaissance.

Elle affirme qu’en matière de vente, le consentement des parties doit porter sur la chose et sur le prix et qu’elle pensait avoir acquis un bien à usage d’habitation.

Elle relève que l’annonce immobilière et le compromis de vente ont chacun mentionné un appartement de types 2 pièces et non un local.

Elle estime que le vendeur avait forcément connaissance de la nature du lot n°7 puisque cela correspond à la désignation du bien dans le règlement de copropriété et que les biens voisins sont désignés en tant qu’appartements.

Elle ajoute que le 7 juin 2013, l’assemblée générale des copropriétaires a voté en faveur du changement d’usage et de destination du lot n°7.

Elle estime avoir été trompée par le décompte des charges qui mentionne un appartement ainsi que par l’ensemble des diagnostics obligatoires (électrique, amiante, DPE) et que le vendeur ne l’a pas alertée sur cette modification et des conséquences qui en découlent.

Comme elle s’était engagée dans un compromis de vente, elle a estimé qu’elle n’avait d’autre choix que d’accepter la vente en l’état.

Elle affirme que le bien acquis ne possède pas les qualités attendues d’un appartement telles que des aérations suffisantes pour assurer le renouvellement de l’air ambiant, ce qui est à l’origine des désordres constatés.

Elle relève que l’expert judiciaire a constaté que le bien était dépourvu d’un vide sanitaire et d’un système de ventilation mécanique contrôlée mais qu’il n’a pas correctement rempli sa mission concernant la nature réelle du bien puisque cela entre en violation avec les dispositions de l’article R. 111-9 du code de la construction et de l’habitation qui dispose que les logements doivent bénéficier d’un renouvellement de l’air et que puissent être évitées les condensations.

Elle fait conclure que son consentement a été vicié puisqu’elle a acquis un local alors que le compromis de vente prévoyait l’achat d’un appartement.

Elle affirme qu’il est de jurisprudence constante que le vendeur surprend le consentement de l’acquéreur en ne l’informant pas d’un désordre lié à l’humidité et que cela constitue un vice rédhibitoire.

Elle ajoute que monsieur [D] [C] a volontairement caché les désordres en effectuant des travaux de peinture dans l’appartement juste avant la signature de l’acte authentique ce qui constitue des manœuvres dolosives.

Elle expose qu’elle a fait constater les dégâts liés à la structure du bien par huissier de justice le 7 février 2019 et que plusieurs témoins ont constaté les manœuvres dolosives du vendeur ainsi que la forte présence d’humidité.

Elle relève que l’expert judiciaire a conclu que la cause des désordres était un défaut de construction du bien immobilier.

Elle affirme que les désordres sont toujours actuels et que le 8 août 2024, elle a fait réaliser une recherche de panne électrique à cause de l’humidité de la chambre et du salon et que malgré la réalisation des travaux de préconisation par l’expert, les remontées capillaires et moisissures sont toujours présentes.

Elle fait conclure que son consentement à été vicié et que des manœuvres dolosives ont masqué la nature réelle du bien immobilier et que, compte tenu sa réelle destination, le bien n’est pas salubre pour l’habitation.

Monsieur [D] [C] fait valoir qu’il a acquis le lot n°7 par acte authentique du 23 mai 2011, que le bien litigieux était désigné en tant qu’appartement de deux pièces , qu’il y a habité pendant sept ans sans subir le moindre désagrément.

Il fait remarquer que conformément à l’acte authentique, les appels de fond qu’il recevaient désignaient le lot n°7 comme un appartement et qu’il n’a effectué aucun travaux de transformation.

Il ajoute que des témoins ayant occupé l’appartement ainsi que l’agent immobilier en charge de la vente n’ont jamais constaté des désordres tels que ceux décrits par madame [G] [Z].

Il expose que l’expert judiciaire désigné a conclu que le bien constitue un appartement et que la demanderesse échoue à rapporter la preuve que les défauts affectant l’appartement sont de nature à en modifier les conditions d’habitation.

Il fait valoir que madame [G] [Z] a été informée de la nature juridique du bien avant la réitération et qu’elle a signé l’acte authentique en connaissance de cause sans solliciter une modification des conditions de vente dont le prix.

Il conclut qu’elle ne peut désormais arguer que son consentement a été vicié au point qu’elle subit un préjudice résultant du fait qu’elle aurait contracté dans des conditions différentes.

Il rappelle que la réparation du préjudice est soumise au principe de la réparation intégrale et que la victime ne doit en tirer ni perte ni profit.

Il indique que l’expert judiciaire a chiffré les travaux permettant de mettre un terme aux désordres à hauteur de 4.941,13 euros ce qui est très inférieur aux 50.000 euros sollicités par la demanderesse.

Il estime que l’indemnisation sollicitée par madame [G] [Z] n’est fondée ni dans son principe, ni dans son montant.

Sur les vices du consentement :

En droit, l’article 1130 du code civil dispose que l’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.

Leur caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné.

L’article 1132 du même code dispose que l’erreur de droit ou de fait, à moins qu’elle ne soit inexcusable, est une cause de nullité du contrat lorsqu’elle porte sur les qualités essentielles de la prestation due ou sur celles du cocontractant.

L’article 1133 du code civil dispose que les qualités essentielles de la prestation sont celles qui ont été expressément ou tacitement convenues et en considération desquelles les parties ont contracté.

Lorsque l’erreur est provoquée, l’article 1137 du code civil dispose que le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

L’article 1641 du code civil dispose que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

En l’espèce, lors de la signature de l’acte authentique survenue le 8 février 2018, madame [G] [Z] a acquis le lot n°7 constitué d’un local.

Madame [G] [Z] verse aux débats un mail qui lui a été envoyé le 2 février 2018 par le notaire instrumentaire de la vente afin de lui faire part d’une difficulté sur la nature juridique du bien qui allait faire l’objet de la vente.

S’il n’est pas contesté qu’elle n’a pas la qualité d’un professionnel de l’immobilier, elle a été informée par un mail du 2 février 2018 que le bien qu’elle souhaitait acheter était un local aux termes de l’état descriptif de division.

Ainsi, elle a eu connaissance, avant la signature de l’acte authentique, que le bien n’était pas un appartement. Le délai entre le mail d’information du 2 février et la date de la signature de l’acte le 8 février lui permettait de disposer d’un délai de réflexion.

Dès lors, en signant l’acte authentique visant expressément un local, elle ne peut prétendre après la vente qu’il ne présente pas les qualités attendues d’un bien à usage d’habitation.

Monsieur [D] [C] a acquis le bien litigieux, à savoir le lot n °7, par acte notarié du 23 mai 2011 dans lequel il est décrit comme un appartement.

Si madame [G] [Z] verse aux débats un procès-verbal d’assemblée générale du 7 juin 2013 aux termes duquel est sollicitée l’autorisation pour le changement d’usage et de destination d’un lot, il s’agit du lot n°6, alors que le lot objet du litige est le lot n°7.

Dès lors, il n’est pas établi qu’avant la signature de l’acte authentique, monsieur [C] a eu connaissance de l’affectation de son lot aux termes de l’état descriptif de copropriété.

Dès lors que madame [G] [Z] a été informée par un tiers, en l’espèce le notaire de la vente, de la nature du bien avant la signature de l’acte authentique, elle a consenti à l’achat d’un local et non d’un appartement sans que son consentement ait pu être vicié par une dissimulation d’information par le vendeur.

Sur les vices cachés :

En droit, l’article 1641 du code civil dispose que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

L’article 1643 du code civil dispose que dans le cas des articles 1641 et 1643, l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.

L’article 1644 du code civil dispose que si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur.

Madame [G] [Z] indique avoir emménagé rapidement dans le bien après la vente et avoir remarqué dès le mois d’avril 2018 des désordres d’humidité et de moisissures dans le logement.

En l’espèce l’acte de vente du 8 février 2018 stipule que l’acquéreur prend le bien dans l’état où il se trouve, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit notamment en raison des vices apparents et des vices cachés.

Le procès-verbal de constat d’huissier dressé le 7 février 2019, soit un an après l’acquisition, constate la présence d’humidité et de moisissures dans le local, relevant que les effets personnels de madame [Z] comme ses vêtements ont moisi dans le dressing.

L’expert judiciaire confirme la réalité des désordres.

Il indique que madame [Z] a indiqué avoir fait intervenir une entreprise pour peindre le bien en février ou mars 2018.

Il relève que l’appartement est dépourvu de vide sanitaire, que la ventilation du bien est insatisfaisante, qu’une mauvaise aération pourrait le rendre impropre à son usage.

Il note qu’aucun système de VMC (ventilation mécanique contrôlée) n’est installé, que des travaux sont à réaliser afin de mettre un terme aux désordres constatés comme l’augmentation du nombre de réglettes extérieures pour l’arrivée d’air, détalonner les portes pour permettre une meilleure circulation de l’air et la création d’une ventilation mécanique.

Il ressort également de son rapport que postérieurement à l’achat du bien, l’extracteur d’air dans la chambre a été remplacé et que le nouveau n’est pas compatible avec la superficie de la pièce à aérer.

Les parties produisent des attestations de témoins contradictoires sur la présence d’humidité et de moisissures dans le logement.

Monsieur [J] présent lors de la seconde visite des lieux mentionne que la peinture était abimée dans les toilettes sans plus de précision, dont la cause qui aurait été expliquée par la compagne du vendeur comme résultant d’un ancien dégât des eaux.

En tout état de cause il ne peut s’agir d’un vice caché.

Monsieur [J] précise que la véranda n’a pu être visitée car le local était trop encombré et que par la suite ils ont découvert derrière les meubles des traces de moisissures.

Il appartenait en tout état de cause à la demanderesse, en l’état de la clause d’exclusion des vices cachés, de solliciter l’accès aux lieux. Il ne peut se déduire de cette situation la volonté manifeste du vendeur de cacher l’état du bien.

L’attestation de madame [K] est contradictoire dès lors qu’elle indique ne pas connaitre l’intérieur de l’appartement mais l’avoir vu ouvert et avoir senti en passant devant une forte odeur d’humidité.

Madame [B] atteste que des travaux de peinture ont été faits avant la vente de l’appartement et avoir senti devant ce bien une odeur de moisissures, de cave, sans plus de précision.

Monsieur [E] indique avoir fait changer les menuiseries extérieurs sans plus de précision ni justificatif. Il expose ne jamais avoir senti d’humidité dans l’appartement.

Il produit

— une attestation de madame [A] ayant occupé le bien avant lui, indiquant ne jamais avoir de problèmes d’insalubrité et avoir réglé la légère humidité des lieux en aérant et en utilisant un déshumidificateur,

— une attestation de madame [W] qui fait seulement état de la nécessité de ventiler la pièce aveugle qui sert de chambre,

— et une attestation de madame [P] qui indique qu’en février 2011, il n’y avait pas de traces d’humidité.

Il résulte de ces éléments qu’il n’est pas établi que monsieur [E] ait eu connaissance avant la vente des vices affectant le bien.

Au titre de ses demandes principale, madame [G] [Z] sollicite l’octroi de dommages et intérêts.

Or la sanction des vices cachés, y compris pour le vendeur, ne peuvent être qu’une restitution ou une diminution du prix.

L’octroi de dommages et intérêts est conditionné par la connaissance du vice par le vendeur, dont elle ne rapporte pas la preuve.

Par conséquent, madame [G] [Z] sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les frais de procédure :

Succombant à la procédure, madame [G] [Z] sera condamnée aux dépens en ce compris les frais d’expertise.

Cependant, il n’apparaît pas inéquitable que chaque partie conserve à sa charge les frais irrépétibles qu’elle aura exposé dans le cadre de l’instance pour les besoins de sa défense et les parties seront déboutées de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge de la mise en état, statuant après débats publics, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire susceptible d’appel,

DEBOUTE madame [G] [Z] de sa demande de dommages et intérêts,

DEBOUTE les parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE madame [G] [Z] aux dépens de la procédure en ce compris les frais d’expertise.

LE GREFFIER LE PRESIDENT