TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Maître Ali DERROUICHE

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Madame [H] [C]

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/02282 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7HHP

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le mercredi 17 septembre 2025

DEMANDERESSE

La société HENEO, SAS dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Ali DERROUICHE de la SELARL CENTAURE AVOCATS, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS,

DÉFENDERESSE

Madame [H] [C]

demeurant [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Clara SPITZ, Juge des contentieux de la protection

assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 20 juin 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 17 septembre 2025 par Clara SPITZ, Juge des contentieux de la protection assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière

Décision du 17 septembre 2025

PCP JCP fond – N° RG 25/02282 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7HHP

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 6 mai 2019, Mme [H] [C] s’est vu consentir par la société HENEO un titre d’occupation temporaire sur un logement en résidence sociale situé [Adresse 2] (logement n°1003) pour une durée d’un mois renouvelable moyennant le versement d’une redevance mensuelle de 518,69 euros, prestations annexes obligatoires comprises.

Par acte de commissaire de justice du 4 décembre 2024, la SAS HENEO a fait signifier à Mme [H] [C] un commandement de payer la somme de 1706,89 euros das le délai d’un mois au titre des redevances impayées.

Par acte de commissaire de justice du 9 décembre 2024, elle lui a ensuite fait signifier un congé au regard de la perte de sa qualité d’étudiante boursière et de sa dette de redevances.

C’est dans ce contexte que, par acte de commissaire de justice du 10 février 2025, la société HENEO a fait assigner Mme [H] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris afin de :

À titre principal :

— Constater que le contrat de résidence a pris fin le 31 mars 2025 du fait du congé et le déclarer ainsi résilié,

À titre subsidiaire :

— prononcer la résiliation judiciaire du contrat de résidence,

En tout état de cause,

— condamner Mme [H] [C] à lui verser la somme de 1836,51 euros au titre des redevances impayées

— condamner Mme [H] [C] à s’acquitter d’une indemnité d’occupation à compter de la date de résiliation du contrat, égale au montant de la redevance globale actuelle outre les charges,

— ordonner l’expulsion de Mme [H] [C] sans délai,

— autoriser la séquestration des meubles de Mme [H] [C] dans tout garde-meuble de son choix aux frais, risques et périls de la défenderesse,

— condamner Mme [H] [C] à lui verser la somme de 400 euros ou 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et à s’acquitter des dépens,

— rappeler que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

La requérante indique qu’elle a valablement fait délivrer un congé à Mme [H] [C] pour dépassement de la durée maximale de séjour de 36 mois mais également pour perte de sa qualité d’étudiante boursière et défaut de paiement des redevances. Subsidiairement, elle se dit bien-fondée à obtenir la résiliation judiciaire du bail compte-tenu des impayés constatés et de l’absence de régularisation suivant le commandement de payer. En tout état de cause, elle s’estime bien-fondée à poursuivre l’expulsion de Mme [H] [C] du logement litigieux.

Lors de l’audience du 20 juin 2025, la société HENEO, représentée par son conseil, a indiqué que même si la dette avait été entièrement soldée par la défenderesse, elle maintenait l’ensemble de ses demandes, à l’exception de celle en paiement.

Mme [H] [C], bien que régulièrement assignée en étude, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur le sort du titre d’occupation

A titre liminaire sur le statut juridique applicable au titre d’occupation litigieux, il convient de rappeler que le logement occupé par Mme [H] [C] est soumis à la législation des logements-foyers résultant des articles L.633-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation. Ainsi, il est soumis à une réglementation spécifique qui exclut le droit au maintien dans les lieux de l’occupant et il échappe aux dispositions protectrices de l’article L.632-1 du code de la construction et de l’habitation en vertu de l’article L.632-3 du même code ainsi qu’au titre Ier bis précité de la loi du 6 juillet 1989 en vertu de l’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989.

Les articles 1737 et 1738 du code civil disposent que Le bail cesse de plein droit à l’expiration du terme fixé, lorsqu’il a été fait par écrit, sans qu’il soit nécessaire de donner congé. Si, à l’expiration des baux écrits, le preneur reste et est laissé en possession, il s’opère un nouveau bail dont l’effet est réglé par l’article relatif aux locations faites sans écrit.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. L’article 1225 précise qu’en présence d’une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure doit viser expressément la clause résolutoire pour produire effet.

En matière de logement foyer plus précisément, en application de l’article L.633-2 du code de la construction et de l’habitation, le contrat est conclu pour une durée d’un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants :

— inexécution par la personne logée d’une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d’un manquement grave ou répété au règlement intérieur ;

— cessation totale d’activité de l’établissement ;

— cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement considéré.

L’article R.633-3 du même code précise que le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l’un des cas prévus à l’article L. 633-2 sous réserve d’un délai de préavis :

a) d’un mois en cas d’inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d’une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire.

b) de trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement telles qu’elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l’établissement cesse son activité.

En l’espèce, le contrat de résidence signé le 6 mai 2019 par la société HENEO d’une part et Mme [H] [C] d’autre part prévoit, en son article 5, que la location est consentie pour une durée d’un mois, renouvelable par tacite reconduction.

Il est prévu, à l’article 7 de la convention, intitulée « clause résolutoire », que la SAS HENEO pourra résilier le contrat pour un des motifs suivants :

— inexécution par le résident de l’une des obligations lui incombant au regard du titre d’occupation ou manquement grave ou répété au règlement intérieur et notamment en d’impayé de redevance, un mois après notification d’un courrier recommandé avec accusé de réception, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant à la redevance totale à acquitter pour le logement sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste du à la SAS HENEO,

— Fait pour le résident de ne plus remplir les conditions d’admission dans la résidence, et notamment, de dépasser le délai maximal de séjour de 36 mois, à charge pour la SAS HENEO d’en informer individuellement le résident en respectant un préavis de trois mois.

Ainsi, le contrat de résidence prévoit que la perte du statut d’étudiant, le dépassement de la durée maximale de séjour ou la situation d’impayé sont sanctionnés par le jeu de la clause résolutoire et non par la délivrance d’un congé, hypothèse qui n’est pas prévue par les stipulations contractuelles et qui diffère substantiellement d’une résiliation en ce qu’un congé n’a pas nécessairement vocation à sanctionner un manquement de la part du preneur et ne peut intervenir à n’importe quelle date mais seulement pour la date d’expiration d’un contrat.

Or en l’espèce, la société HENEO a bien délivré un congé pour le 31 mars 2025, date qui ne correspond pas la date d’échéance du contrat de résidence (signé le 6 mai 2019 et censé se renouveler de mois en mois) et qui, selon la requérante elle-même, est déjà expiré depuis le 5 mai 2022, soit depuis presque trois ans, ayant ainsi été poursuivi, de fait, par la volonté tacite des parties.

De surcroît, aux termes de ce congé, la société HENEO indique qu’elle notifie à Mme [H] [C] la « résiliation » de plein droit de son titre d’occupation, entretenant ainsi la confusion entre congé et résiliation.

Par conséquent, le congé délivré par la société HENEO ne sera pas validé.

Subsidiairement, elle sollicite que soit prononcée la résiliation du contrat de résidence, en raison principalement de l’existence d’une dette de redevance.

Or, il est de jurisprudence constante que le juge apprécie si l’infraction est suffisamment grave pour justifier le prononcé de la résiliation au jour où il statue sur la demande de résiliation judiciaire du bail.

En l’espèce, la requérante indique, le jour de l’audience, que la dette générée par Mme [H] [C] a été entièrement soldée et produit un décompte actualisé pour en justifier.

Il ressort de cette pièce, en outre, que la dette s’est formée à compter du mois d’août 2024 et qu’elle a augmenté pendant cinq mois, période pendant laquelle Mme [H] [C] s’est abstenue de tout paiement. Cependant, elle a repris le règlement de ses redevances courantes à compter du mois de février 2025 et a également commencé à apurer sa dette qui est désormais réglée.

La période durant laquelle la défenderesse a manqué à ses obligations contractuelles est donc limitée dans le temps notamment lorsqu’elle est rapportée à l’ancienneté du contrat de résidence conclu le 6 mai 2019 et ne saurait ainsi justifier sa résiliation alors qu’à ce jour, plus aucun impayé ne subsiste.

La requérante invoque deux autres motifs au soutien de sa demande de résiliation judiciaire du contrat de résidence.

Il sera néanmoins relevé que le dépassement de la durée maximale de séjour ne saurait constituer un motif valable de résiliation dans le cas d’espèce alors que le contrat a expiré depuis le 5 mai 2022, sans réaction de la part de la SAS HENEO qui a laissé perdurer cette situation pendant plus de deux années, consentant ainsi de manière tacite à ce que les relations contractuelles se prolongent.

Par ailleurs, la SAS HENEO ne justifie pas non plus avoir interpellé la défenderesse sur la perte de son statut étudiant, autrement que par l’envoi d’un congé qui ne constitue pas une mise en demeure de prouver qu’elle satisfait encore aux conditions d’admission au sein de la résidence, ce que l’échange de courriels lapidaire produit par la requérante avec un employé du CROUS ne permet pas de démontrer.

Par conséquent, la SAS HENEO sera déboutée de sa demande de résiliation judiciaire du bail et de ses demandes subséquentes en expulsion et condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation.

Sur les demandes accessoires

La SAS HENEO, partie perdante, supportera la charge des dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile et sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 de ce code.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉBOUTE la SAS HENEO de l’ensemble de ses demandes,

CONDAMNE la SAS HENEO aux dépens,

RAPPELLE que la présente décision est, de plein droit, exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par la juge des contentieux de la protection et la Greffière susnommées.

La Greffière La juge des contentieux de la protection