N° RG 24/04602 – N° Portalis DB2E-W-B7I-MYPT

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE STRASBOURG

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

11ème civ. S1

N° RG 24/04602

N° Portalis DB2E-W-B7I-MYPT

Minute n°25/

Copie exec. à :

— ALSACE HABITAT

— Mme [H]

Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

28 MARS 2025

DEMANDERESSE :

S.A.E.M. ALSACE HABITAT venant aux droits de SIBAR et de OPUS 67

prise en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis [Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par Mme [N] [J] [W], employée régulièrement munie d’un pouvoir

DEFENDERESSE :

Madame [S] [H]

demeurant [Adresse 1]

[Localité 4]

non comparante, non représentée

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection

Maryline KIRCH, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 28 Janvier 2025 à l’issue de laquelle le Président, Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 28 Mars 2025.

JUGEMENT :

Réputé contradictoire en premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection et par Maryline KIRCH, Greffier

N° RG 24/04602 – N° Portalis DB2E-W-B7I-MYPT

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 21 décembre 2021, la SA ALSACE HABITAT a loué à Madame [S] [H] un local à usage d’habitation situé [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 390,17 euros hors outre 182,27 euros de provision pour charges, payable à terme échu le premier jour du mois suivant.

Par acte de commissaire de justice du 19 février 2024, la SA ALSACE HABITAT a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 2 776,66 euros au titre des loyers et charges échus au 6 février 2024, mois de janvier 2024 inclus.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 21 février 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 mai 2024, la SA ALSACE HABITAT a fait assigner Madame [S] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, ou, subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire du bail,

— ordonner l’expulsion immédiate de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique et d’un serrurier,

— rejeter toute demande tendant à l’octroi de délais de grâce étant donné le cumul du défaut de paiement et du défaut d’assurance,

— faire application des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution relatif au sort du mobilier,

— condamner la locataire à payer la somme de 3 875,34 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois 12 avril 2024, mois de mars 2024 inclus avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,

— condamner la locataire à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers révisé et charges jusqu’à la libération complète des lieux et après avoir satisfait aux obligations normales d’un locataire sortant,

— condamner la locataire à payer la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département du Bas-Rhin le 21 mai 2024.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 28 janvier 2025.

A cette audience, la SA ALSACE HABITAT, représentée par Madame [N] [J] [W] munie d’un pouvoir, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 5 484,25 euros, au titre des loyers et charges échus au 27 janvier 2025, terme du mois décembre 2024 inclus. La demanderesse précise que le paiement du loyer courant est repris mais que la locataire n’a toujours pas justifié de la souscription d’une assurance locative, elle indique ne pas s’opposer à l’octroi d’éventuels délais de paiement.

Citée par acte délivré à à étude, Madame [S] [H] ne comparaît pas.

Le rapport de l’enquête sociale relative à la prévention des expulsions locatives a été reçu le 21 janvier 2025 aux termes desquels la locataire vivant seul au domicile avec ses deux enfants dont l’un est mineur perçoit des revenus mensuels à hauteur de 1 540,24 euros constitués d’allocations chômage et d’allocations familiales et a des charges à hauteur de 1 122 euros. Le paiement du loyer courant depuis novembre 2024 est repris et la locataire envisagerait la mise en place d’un plan d’apurement.

L’affaire est mise en délibéré au 28 mars 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. Sur la recevabilité de la demande

— Sur la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

La bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement le 21 février 2024. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

— Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins deux mois avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 21 mai 2024, soit plus de deux mois avant l’audience du 28 janvier 2025.

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

II. Sur les demandes principales

— Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article 18 qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s’est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 19 février 2024 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Il y a lieu de relever que si la bailleresse évoque le défaut de présentation d’une assurance locative, ce manquement n’est pas visé par le commandement de payer.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 20 avril 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

L’expulsion de Madame [S] [H] sera ordonnée, en conséquence.

— Sur le paiement des loyers et charges impayés

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la SA ALSACE HABITAT verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution.

Il ressort des pièces fournies qu’au 27 janvier 2025, la dette locative de Madame [S] [H] s’élève à la somme de 5 484,25 euros au titre des loyers et charges impayés et d’indemnité d’occupation concernant le local à usage d’habitation, terme du mois décembre 2024 inclus. Il convient donc de condamner la locataire au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

— Sur l’indemnité d’occupation

Madame [S] [H] sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du mois janvier 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

III. Sur l’octroi de délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil au locataire en situation de régler sa dette locative.

Compte tenu de la situation financière exposée dans l’enquête sociale et de l’ampleur de la dette locative, il y a lieu de relever qu’il est manifeste que Madame [S] [H] ne pourra faire face au paiement d’une somme en sus du loyer et apurer sa dette dans les délais prévus par l’article susvisé.

Dès lors, il n’y pas lieu à l’octroi de délai de paiement.

IV. Sur les demandes accessoires

— Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [S] [H] succombe à l’instance de sorte qu’elle doit être condamnée aux entiers dépens.

— Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA ALSACE HABITAT et en l’absence d’éléments sur la situation financière de la défenderesse, Madame [S] [H] sera condamnée à verser à la demanderesse la somme de 200 euros en application de l’article précité.

— Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 21 décembre 2021 entre la SA ALSACE HABITAT, d’une part, et Madame [S] [H], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 1] sont réunies à la date du 20 avril 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Madame [S] [H] de libérer les lieux et de restituer les clés au bailleur ;

DIT qu’à défaut pour Madame [S] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SA ALSACE HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [S] [H] à verser à la SA ALSACE HABITAT la somme de 5 484,25 euros au titre des loyers et charges impayés et indemnités d’occupation (décompte arrêté au 27 janvier 2025, mois décembre 2024 inclus), avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE Madame [S] [H] à verser à la SA ALSACE HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer révisé et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du terme du mois et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DIT n’y avoir lieu à des délais de paiement ;

CONDAMNE Madame [S] [H] à verser à la SA ALSACE HABITAT une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [S] [H] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

ORDONNE la transmission de la présente décision à Monsieur le Préfet du Bas-Rhin.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 28 mars 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge et par la greffière.

Le Greffier La Juge des Contentieux de la Protection

Maryline KIRCH Gussun KARATAS