COUR D’APPEL D'[Localité 6]

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

N° RG 24/01290 – N° Portalis DBWR-W-B7I-PZ7Z

du 21 Janvier 2025

N° de minute

affaire : [C] [Y]

c/ [U] [I], entrepreneur individuel

Grosse délivrée

à M^e SABATIE

à M^e SAID

Expédition délivrée

à Partie défaillante (1)

le

l’an deux mil vingt cinq et le vingt et un Janvier à 14 H 00

Nous, Céline POLOU, Vice-Présidente, Juge des Référés, assistée de Madame Wendy NICART, Greffier, avons rendu l’ordonnance suivante :

Vu l’assignation délivrée par exploit en date du 15 Juillet 2024 déposé par commissaire de justice.

A la requête de :

M. [C] [Y]

[Adresse 7]

[Adresse 5]

[Localité 1]

Rep/assistant : M^e Cyril SABATIE, avocat au barreau de PARIS

Rep/assistant : M^e David SAID, avocat au barreau de NICE

DEMANDEUR

Contre :

M. [U] [I], entrepreneur individuel

[Adresse 2]

[Localité 1]

Non comparant ni représenté

DÉFENDEUR

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience du 03 Décembre 2024 au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 21 Janvier 2025.

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 22 novembre 2018, Monsieur [C] [Y] a donné à bail commercial à Monsieur [U] [I] des locaux commerciaux situés [Adresse 4] et [Adresse 3] moyennant le paiement d’un loyer annuel de 7200 euros, hors taxes et charges.

Le 22 février 2024, Monsieur [C] [Y] a fait délivrer à Monsieur [U] [I] un commandement de payer les loyers visant la cause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 15 juillet 2024, Monsieur [C] [Y] a fait assigner Monsieur [U] [I] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Nice aux fins de voir :

— constater à titre principal, sur le fondement des dispositions de l’article L.145-41 du code de commerce, la résiliation de plein droit du bail commercial par l’effet de la clause résolutoire à la date du 22 mars 2024 ;

— ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef, à compter de la signification de la décision à intervenir, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est et séquestration des objets se trouvant dans les lieux dans une dépendance de l’immeuble ou dans tout autre lieu ou garde-meuble au choix du bailleur aux frais, risques et périls du preneur ;

— assortir ladite obligation de quitter les lieux d’une astreinte de 50 euros jusqu’au jour de complète libération des lieux et remise des clés ;

— le condamner au paiement d’une provision de 9740,56 euros au titre des loyers et charges échus au 5 juin 2024 ;

— le condamner au paiement d’une provision à titre d’indemnité d’occupation des lieux égale au montant du loyer courant, charges en sus et ce jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés augmentée de la provision sur charges et de la TVA ;

— le condamner au paiement d’une provision de 4413,96 euros au titre de l’indemnité correspondant au montant du loyer annuel de base pendant le temps de la relocation, ladite indemnité ne pouvant être inférieure à six mois de loyer ;

— autoriser le bailleur à conserver le dépôt de garantie ;

— le condamner au paiement de la somme de 2500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de l’instance, comprenant le coût du commandement de payer.

A l’audience du 3 décembre 2024 à laquelle l’affaire a été retenue après un renvoi, Monsieur [C] [Y] a maintenu ses demandes et a actualisé sa demande de provision à la somme de 9313,86 euros, au titre de l’arriéré des loyers et charges, arrêtée au 1er novembre 2024.

Il expose que Monsieur [U] [I] est défaillant dans le paiement de son loyer, qu’il lui a fait délivrer un commandement de payer en date du 22 février 2024 portant sur la somme de 9166,10 euros, qui est demeuré infructueux, que la clause résolutoire prévue au contrat de bail a ainsi pris effet le 22 mars 2024, que son expulsion devra être ordonnée sous astreinte ainsi que la séquestration des biens et qu’il devra en outre être condamné au paiement de l’arriéré locatif, d’une indemnité d’occupation ainsi qu’à une indemnité de relocation.

Le bailleur a justifié de l’absence de créanciers inscrits sur le fonds de commerce du locataire, par la communication d’un état relatif aux inscriptions des privilèges et publications à la date du 3 juillet 2024.

A la première audience, l’affaire avait été renvoyée afin que Monsieur [U] [I] puisse se faire assister d’un avocat. A l’audience du 3 décembre 2024 à laquelle l’affaire a été retenue, ce dernier s’est présenté seul mais n’a pas constitué avocat.

L’affaire a été mise en délibéré au 21 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la résiliation du bail et l’expulsion du locataire :

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, Monsieur [C] [Y] verse aux débats le contrat de bail commercial liant les parties, le commandement de payer, rappelant la clause résolutoire et régulièrement signifié, et le détail des sommes dues.

Dans ce contrat, est insérée une clause résolutoire applicable de plein droit notamment en cas de non-paiement des loyers et des charges, un mois après un commandement de payer rester infructueux.

Il ressort des éléments versés aux débats que le commandement de payer, signifié à la requête de Monsieur [C] [Y] par acte de commissaire de justice le 22 février 2024, à Monsieur [U] [I], visant la clause résolutoire, portant sur la somme en principal de 8997.92 euros, est demeuré infructueux dans le mois de sa délivrance, à défaut d’éléments contraires portés à la connaissance du juge par la partie défenderesse.

Les conditions préalables à la résiliation de plein droit prévue au contrat se trouvant ainsi réunies, il convient de faire droit à la demande de constatation de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire à la date du 22 mars 2024.

L’occupation d’un local sans droit ni titre constitue un trouble manifestement illicite, de sorte qu’il y a lieu d’ordonner l’expulsion de Monsieur [U] [I], devenu occupant des lieux sans droit ni titre après résiliation du contrat de bail.

Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Monsieur [U] [I] à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte.

Sur les demandes provisionnelles :

L’article 835 al.2 du code de procédure civile prévoit notamment que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier.

Sur l’arriéré locatif et l’indemnité d’occupation :

Selon l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

Il ressort du décompte actualisé en date du 28 novembre 2024 versé aux débats, que Monsieur [U] [I] demeure redevable de la somme de 9313,86 euros au titre des loyers, charges et indemnité d’occupation impayés arrêtés au mois de novembre 2024 inclus.

Toutefois, il convient de déduire les frais de relance d’un montant de 20 euros en date des 13 janvier, 11 mai, 14 juin, 19 septembre, 17 octobre, 18 décembre 2023 et 12 janvier 2024, soit la somme de 140 euros, qui ne sont pas justifiées, seules les mises en demeure des 18 décembre 2023 et 12 janvier 2024 étant produites mais sans preuve d’envoi en recommandé avec avis de réception.

Il est de principe que le locataire est tenu au paiement du loyer et des charges conformément aux termes du bail.

En outre, Monsieur [U] [I] qui se maintient dans les lieux depuis la résiliation du bail est redevable à compter du mois d’avril 2024 d’une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local et destinée à compenser la perte de jouissance du bien.

Cette indemnité provisionnelle doit être fixée au montant du loyer, des charges et taxes, soit à la somme de 1035,66 euros, jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés du local.

Dès lors, en l’absence de contestation sérieuse, Monsieur [U] [I] sera condamné au paiement de la somme de 9173,86 arrêtée au mois de novembre 2024 inclus.

Il sera en outre condamné au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle de 1035,66 euros, pour la période postérieure soit à compter du mois de décembre 2024 et ce jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés du local.

Sur l’indemnité de relocation :

L’article 1760 du code civil dispose qu’en cas de résiliation par la faute du locataire, celui-ci est tenu de payer le prix du bail pendant le temps nécessaire à la relocation, sans préjudice des dommages et intérêts qui ont pu résulter de l’abus.

En l’espèce, la demande provisionnelle de 4413,96 euros formée à ce titre se heurte à des contestations sérieuses et sera rejetée, dans la mesure où l’indemnisation du bailleur n’est due que lorsqu’il a subi un préjudice du fait de l’inoccupation prématurée des lieux loués, ce qui en l’état n’est pas démontré.

Sur le dépôt de garantie :

Selon l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le contrat de bail commercial prévoit un dépôt de garantie de 600 euros, qui a été versé par le locataire et prévoit qu’en cas de résiliation du bail par suite de l’inexécution d’une des conditions imputables au preneur, il restera acquis au bailleur à titre d’indemnité de résiliation anticipée.

En conséquence, en l’état de la dette de M. Monsieur [U] [I], Monsieur [C] [Y] sera autorisé à conserver le dépôt de garantie versé par ce dernier.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

Il sera alloué à Monsieur [C] [Y] la somme de 1000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [U] [I], qui succombe, sera condamné aux entiers dépens en ce compris, le coût du commandement de payer.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des référés du Tribunal judiciaire de Nice, statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort et prononcée par mise à disposition au greffe, avis préalablement donné,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir comme elles aviseront, mais dès à présent,

CONSTATONS la résiliation du bail commercial du 22 novembre 2018 liant Monsieur [C] [Y] et Monsieur [U] [I] portant sur les locaux situés [Adresse 4] et [Adresse 3] par l’effet de la clause résolutoire à la date du 22 mars 2024, ainsi que l’occupation sans droit ni titre du local à usage commercial depuis cette date ;

ORDONNONS à Monsieur [U] [I] et à tous occupants de son chef, de libérer les locaux litigieux à compter du délai d’un mois de la signification de la présente ordonnance ;

ORDONNONS, à défaut de se faire dans le délai imparti, l’expulsion de Monsieur [U] [I] et de tous occupants de son chef des lieux loués, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

DISONS n’y avoir lieu d’ordonner une astreinte ;

DISONS que le sort des biens mobiliers sera réglé selon les dispositions des articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Monsieur [U] [I] à payer à Monsieur [C] [Y] à titre provisionnel, la somme de 9173,86 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtée au mois de novembre 2024 inclus avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNONS Monsieur [U] [I] à payer à Monsieur [C] [Y] une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle de 1035,66 euros à compter du mois de décembre 2024, jusqu’à la libération effective des lieux ;

AUTORISONS Monsieur [C] [Y] à conserver le dépôt de garantie de 600 euros ;

CONDAMNONS Monsieur [U] [I] à payer à Monsieur [C] [Y] la somme de 1000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des demandes ;

CONDAMNONS Monsieur [U] [I] aux dépens de la présente procédure, comprenant le coût du commandement de payer du 22 février 2024 ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES