TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie exécutoire délivrée le :

à Me [Localité 2]

Copie certifiée conforme délivrée le :

à M^e DUMAINE-MARTIN

■

8ème chambre

1ère section

N° RG 23/14957 -

N° Portalis 352J-W-B7H-C3BDW

N° MINUTE :

Assignation du :

08 Novembre 2023

JUGEMENT

rendu le 14 Avril 2026

DEMANDERESSE

AGENCE DE GESTION ET DE RECOUVREMENT DES AVOIRS SAISIS ET CONFISQUÉS – [Localité 3], établissement public, pris en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par Maître Juliette BARRÉ de la SCP NORMAND & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0141

DÉFENDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 2] » sis [Adresse 3], représenté par son administrateur provisoire, Maître [X] [W], désigné en cette qualité suivant ordonnance sur requête rendue le 30 mars 2021 par le Président du Tribunal judiciaire de Paris

[Adresse 4]

[Localité 5]

représenté par Maître Stéphane DUMAINE-MARTIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D0062

Décision du 14 Avril 2026

8ème chambre 1ère section

N° RG 23/14957 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3BDW

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Lucile VERMEILLE, Vice-Présidente

Madame Caroline BRANLY-COUSTILLAS, Vice-Présidente

Madame Elyda MEY, Juge

assistéesde Madame Maïssam KHALIL, Greffière

DÉBATS

A l’audience du 26 Novembre 2025 tenue en audience publique devant Madame MEY, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

***

EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 6] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

La société Sounoune, dont l’un des dirigeants était M. [R] [U], a acquis au sein de cet immeuble plusieurs lots dont les lots 2035 et 2048.

Par ordonnance du 8 juillet 2016 publiée au service de la publicité foncière le 18 juillet 2016, une saisie pénale immobilière de différents lots au sein dudit immeuble, dont les lots 2035 et 2048 a été ordonnée par le juge d’instruction du tribunal judiciaire de Paris.

Par jugement rendu le 17 juin 2019, le tribunal correctionnel de Paris a notamment ordonné la confiscation des biens saisis dont les lots 1078 à 1080, 1085 et 1086, 1088 à 1094, 1096, 1106,1120,1165, 1007, 2023 à 2026, 2030 et 2031, 2034 à 2036, 2039 et 2040, 2045 à 2051, 2053 et 2054, 2058, 2060 et 2061, 2015 à 2119, 2129 à 2131, 2133, 2008, 2067 et 2068, 2101 et 2102, 2104 à 2106, 2112, 1101, 1117,1122, 1163, 2016, 2055 à 2057, 2069 et 2089.

Suivant arrêt définitif du 9 septembre 2021, la Cour d’appel de [Localité 1] a confirmé ce jugement.

Par arrêt du 7 septembre 2022, la Cour de cassation a rejeté le pourvoi formé par M. [U].

Décision du 14 Avril 2026

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Suivant ordonnance du 30 mars 2021, Maître [X] [W] a été désigné en qualité d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires du [Adresse 6], « [Adresse 2] », en raison des difficultés financières de la copropriété.

Suivant jugement rendu le 15 décembre 2021 par le tribunal de commerce de Paris, la société Sounoune a été placée en liquidation judiciaire.

La décision de confiscation de patrimoine immobilier de M. [R] [U] a été publiée au service de la publicité foncière de [Localité 1] 2e le 28 septembre 2022.

En application de l’article 706-160 du code de procédure pénale, l’Agence de gestion et de recouvrement des avoirs saisis et confisqués (ci-après « l’AGRASC ») a été chargée de procéder à la revente des différents lots, dont les lots 2035 et 2048.

Par exploit de commissaire de justice du 14 septembre 2023, Maître [W], en qualité d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 6], a notifié une opposition au paiement du prix de vente des lots 2035 et 2048 pour la somme en principal de 389.518,31 euros décomposée comme suit :

— la somme de 200.980,30 euros correspondant aux charges courantes et travaux votés des lots 2007, 2008, 2016, 2023 à 2026, 2030, 2031, 2035, 2036, 2039, 2040, 2045 à 20251, 2053 à 2058, 2060, 2061, 2067, à 2069, 2072, 2073, 2089, 2101, 2102, 2104, 2106, 2112, 2115 à 2118, 2130, 2131 et 2136 de l’année courante et des deux dernières années échues, à savoir les trois premiers trimestres de 2023 et les exercices 2022 et 2021,

— la somme de 188.109,99 euros correspondant aux charges courantes et travaux votés des mêmes lots pour l’année 2020.

Dans ces circonstances, par acte d’huissier délivré le 8 novembre 2023, l’AGRASC a attrait le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à Paris 16e, représenté par son administrateur provisoire, Maître [X] [W], devant le tribunal de céans afin d’obtenir la mainlevée de l’opposition notifiée le 14 septembre 2023.

La mission de Maître [W], en qualité d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires, a été prorogée et pour la dernière fois, suivant ordonnance sur requête rendue le 28 mars 2024 pour une durée de douze mois à compter du 30 mars 2024.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 27 septembre 2024, l’AGRASC demande au tribunal de :

« DIRE ET JUGER l’Agence de Gestion et de Recouvrement des Avoirs Saisis Confisqués recevable et bien fondée en ses demandes ;

PRONONCER en conséquence la mainlevée pure et simple de l’opposition notifiée le 14 septembre 2023 à la requête du syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] à [Localité 7], représenté par son administrateur provisoire Maître [X] [W], par exploit de Maître [Z] [V], commissaire de justice associé à [Localité 1], entre les mains de l’étude Gremont-Lardière, Mesureur & Leimacher, notaires à [Localité 1] ;

Décision du 14 Avril 2026

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CONDAMNER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] à [Localité 7], représenté par son administrateur provisoire Maître [X] [W], à payer à l’Agence de Gestion et de Recouvrement des Avoirs Saisis Confisqués la somme de 5.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] à [Localité 7], représenté par son administrateur provisoire Maître [X] [W] en tous les dépens ;

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] à [Localité 7], représenté par son administrateur provisoire Maître [X] [W] de l’ensemble de ses demandes. »

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 10 décembre 2024, Maître [W], en qualité d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] demande au tribunal de :

« A titre principal,

DEBOUTER l’AGENCE DE GESTION ET DE RECOUVREMENT DES AVOIRS SAISIS ET CONFISQUES (AGRASC) de l’ensemble de ses demandes ;

A titre subsidiaire,

DIRE ET JUGER que l’opposition notifiée le 14 septembre 2023 est valable pour garantir la somme de 384 925,69 euros ;

En tout état de cause,

CONDAMNER l’AGENCE DE GESTION ET DE RECOUVREMENT DES AVOIRS SAISIS ET CONFISQUES (AGRASC) à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 8], dénommé « [Adresse 2] », une indemnité de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNER l’AGENCE DE GESTION ET DE RECOUVREMENT DES AVOIRS SAISIS ET CONFISQUES ([Localité 3]) aux dépens de l’instance ; »

Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer aux termes de leurs dernières écritures susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’instruction a été close par ordonnance du 10 mars 2025.

L’affaire, appelée à l’audience du 26 novembre 2025, a été mise en délibéré au 24 février 2026 prorogé au 14 avril 2026.

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MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de mainlevée de l’opposition au versement du prix de vente des lots 2035 et 2048

L’article 20 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version applicable au 14 mars 2023 (date de l’opposition litigieuse) prévoit que : « I.-Lors de la mutation à titre onéreux d’un lot, et si le vendeur n’a pas présenté au notaire un certificat du syndic ayant moins d’un mois de date, attestant qu’il est libre de toute obligation à l’égard du syndicat, avis de la mutation doit être donné par le notaire au syndic de l’immeuble par lettre recommandée avec avis de réception dans un délai de quinze jours à compter de la date du transfert de propriété. Avant l’expiration d’un délai de quinze jours à compter de la réception de cet avis, le syndic peut former au domicile élu, par acte extrajudiciaire, opposition au versement des fonds dans la limite ci-après pour obtenir le paiement des sommes restant dues par l’ancien propriétaire. Cette opposition contient élection de domicile dans le ressort du tribunal judiciaire de la situation de l’immeuble et, à peine de nullité, énonce le montant et les causes de la créance. Le notaire libère les fonds dès l’accord entre le syndic et le vendeur sur les sommes restant dues. A défaut d’accord, dans un délai de trois mois après la constitution par le syndic de l’opposition régulière, il verse les sommes retenues au syndicat, sauf contestation de l’opposition devant les tribunaux par une des parties. Les effets de l’opposition sont limités au montant ainsi énoncé.

Tout paiement ou transfert amiable ou judiciaire du prix opéré en violation des dispositions de l’alinéa précédent est inopposable au syndic ayant régulièrement fait opposition.

L’opposition régulière vaut au profit du syndicat mise en oeuvre du privilège mentionné à l’article 19-1. »

Aux termes de l’article 19-1 de cette loi dans sa version à la même date, toutes les créances mentionnées au premier alinéa de l’article 19 à savoir les créances de toute nature du syndicat à l’encontre de chaque copropriétaire, qu’il s’agisse de provision ou de paiement définitif, sont garanties par l’hypothèque légale prévue à l’article 2402 du code civil.

L’article 2402 du code civil prévoit que « Outre celles prévues par des lois spéciales, les créances auxquelles une hypothèque légale spéciale est attachée sont les suivantes :

(…)

3° Les créances de toute nature du syndicat des copropriétaires relatives à l’année courante ainsi qu’aux quatre dernières années échues sont garanties sur le lot vendu du copropriétaire débiteur ; »

Enfin, conformément à l’article 706-143 du code de procédure civile, « Jusqu’à la mainlevée de la saisie ou la confiscation du bien saisi, le propriétaire ou, à défaut, le détenteur du bien est responsable de son entretien et de sa conservation. Il en supporte la charge, à l’exception des frais qui peuvent être à la charge de l’Etat. »

*

Au soutien de sa demande de mainlevée, l’AGRASC fait valoir que l’opposition au paiement du prix de vente vise à tort des charges afférentes à des lots qui n’appartiennent pas à l’Etat, des charges afférentes à des lots non vendus, des charges antérieures à la confiscation et des charges afférentes aux lots vendus et appartenant à l’Etat mais qui ont été payées.

Décision du 14 Avril 2026

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Concernant les charges visées à tort afférentes aux lots 2072, 2073 et 2136 pour un montant global de 4.164,60 euros, ces lots n’appartiennent pas à l’Etat et n’ont pas fait l’objet d’une confiscation pénale. La demanderesse considère ne pas être redevable de cette somme, ce qui n’est pas contesté en définitive par le syndicat des copropriétaires.

Concernant les charges portant sur les lots non vendus, l’opposition litigieuse vise des charges afférentes à des lots, appartenant certes à l’Etat mais qui n’ont pas été vendus puisque seuls les lots 2035 et 2048 ont été cédés. Le montant de ces charges ne peut être prélevé sur le produit de la vente d’un autre lot en application des articles 19-1 et 20 de la loi du 10 juillet 1965. Elle oppose que la jurisprudence de la Cour de cassation dont se prévaut le syndicat des copropriétaires est ancienne et qu’elle a évolué récemment vers une interprétation stricte du privilège de l’article 2402 en limitant la réclamation aux charges du lot vendu.

Concernant les charges antérieures à la confiscation pénale, elle soutient que seul l’ancien propriétaire est redevable des charges dues pour les périodes antérieures à la confiscation, et ce, en application des dispositions de l’article 706-143 alinéa 1 du code de procédure pénale. Elle soutient donc que les frais d’entretien et de conservation de l’immeuble incombaient à la société Sounoune jusqu’à la confiscation, le 7 septembre 2022 et qu’en conséquence, le syndicat des copropriétaires ne peut s’opposer au paiement du prix de la vente des lots 2035 et 2048 en raison des charges échues avant le 7 septembre 2022, dès lors que cette période est antérieure à la confiscation pénale.

Elle affirme en outre, que les charges échues à compter du 7 septembre 2022, incombant à l’Etat, ont été payées et qu’il n’existe aucune solidarité entre les propriétaires successifs pour le paiement des charges de copropriété.

En défense, Maître [W], es qualité d’administrateur provisoire du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 6] conclut au rejet en rétorquant que :

S’agissant des charges portant sur les lots non vendus, en application de l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965, il est fondé à faire opposition sur le prix de vente d’un lot pour obtenir paiement des dettes ou charges afférentes à ce lot ou à d’autres lots appartenant au même propriétaire, en citant l’arrêt de la Cour de cassation de 1982 (Cass. Civ. 3e 14 avril 1982, n°80-16.285).

Concernant les charges antérieures à la confiscation pour un montant total de 309.515,75 euros, il se prévaut de l’article 706-151 du code de procédure pénale pour soutenir que jusqu’à la mainlevée de la saisie pénale de l’immeuble ou la confiscation de celui-ci, la saisie porte sur la valeur totale de l’immeuble, sans préjudice des privilèges et hypothèques préalablement inscrits ou des privilèges visés à l’article 2378 du code civil et nés antérieurement à la date de publication de la décision de saisie pénale immobilière. Par conséquent, il considère que la saisie pénale ne peut affecter les créances privilégiées du syndicat des copropriétaires, nées antérieurement à la publication de la décision de saisie pénale immobilière, soit avant le 28 septembre 2022.

S’agissant des charges afférentes aux lots vendus par l’Etat et prétendument payées, il affirme que les pièces produites par l’AGRASC pour justifier des paiements concernant les charges des lots vendus concernent les charges d’un autre syndicat des copropriétaires, à savoir [Adresse 8] et non pas [Adresse 2],

En outre, la pièce adverse n°9 constitue un appel de fonds de Maître [W] sur lequel est apposée une mention manuscrite faisant état d’un paiement de 26 867,31 euros, laquelle est insuffisante pour démontrer le règlement a été effectué.

Enfin, il reconnait que les charges afférentes aux lots 2072, 2073 et 2136 n’appartenant pas à l’Etat, pour un montant global de

4.164,60 euros ne peuvent être réclamées dans le cadre de l’opposition, de sorte que la mainlevée de l’opposition peut être partielle et fixée à 384.925,69 euros au lieu de 389.090,38 euros.

Sur ce,

Il n’est pas contesté que la somme de 4.164,60 euros correspondant à des charges relatives à des lots n’appartenant pas à l’Etat a été incluse par erreur dans la somme de 389.090,38 euros objet de l’opposition.

En outre, si le syndicat des copropriétaires soutient que l’opposition au paiement du prix de vente d’un lot vendu peut porter sur des charges relatives à des lots non vendus appartenant au même propriétaire, les dispositions concernant l’hypothèque légale spéciale prévue à l’article 19-1 et à l’article 2402 du code civil doivent cependant s’interpréter strictement en ce qu’elles ne permettent le paiement que des charges afférentes aux lots vendus. Dès lors, les charges relatives aux lots 2007, 2008, 2016, 2023 à 2026, 2030, 2031, 2036, 2039, 2040, 2045 à 2047 et 2049 à 2051, 2053 à 2058, 2060, 2061, 2067, à 2069, 2072, 2073, 2089, 2101, 2102, 2104, 2106, 2112, 2115 à 2118, 2130, 2131 et 2136 ne peuvent être prises en compte dans le cadre de l’opposition litigieuse et seront écartées.

S’agissant des charges afférentes aux lots 2035 et 2048, comme le relève utilement l’AGRASC, en application de l’article 706-143, la société Sounoune en sa qualité de propriétaire des lots saisis, était redevable des charges et travaux afférents à ces lots jusqu’à leur confiscation définitive le 7 septembre 2022, date à laquelle l’Etat en est devenu propriétaire.

Or, conformément à l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965, l’opposition ne peut porter que sur les sommes dues par « l’ancien propriétaire ». En conséquence, alors que la solidarité ne se présume pas et que le syndicat des copropriétaires ne démontre nullement l’existence d’une quelconque solidarité entre les propriétaires successifs, l’opposition formée ne pouvait concerner que des sommes dues par l'[Localité 3] à compter du 7 septembre 2022 à l’exclusion de celles dues par la société Sounoune. A titre surabondant, si le syndicat des copropriétaires se prévaut de l’article 706-151 du code de procédure pénale pour faire valoir son privilège, ces dispositions ne lui permettent cependant pas de réclamer des créances nées avant le 18 juillet 2016, date de la publication de la saisie pénale des deux lots 2035 et 2048.

Décision du 14 Avril 2026

8ème chambre 1ère section

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Enfin s’agissant des charges afférentes à ces lots à compter du 7 septembre 2022, il ressort des appels de fonds versés par le syndicat des copropriétaires du 4ème trimestre 2022 et des trois trimestres 2023 que les charges relatives aux lots 2072, 2073 et 2136 ont été imputées à tort à l’AGRASC alors que l’Etat n’en est pas propriétaire.

S’il est exact que l’appel à provision du 1er octobre 2022 au 21 décembre 2022 (pièce AGRASC n°8) portant la mention signée « B 129540 GA Service fait pour 12.059,89 euros » et l’appel à provision du 1er avril 2023 au 30 juin 2023 (pièce AGRASC n°8) portant mention « B129540 GA Service fait pour 20.245,82 euros » ne concernent nullement les lots 2035 et 2048 et ne peuvent justifier du règlement effectif des charges, l’AGRASC a toutefois produit un tableau de suivi de paiement reprenant l’historique des règlements à Maître [W] depuis le 4ème trimestre 2022 (sa pièce 15).

Ainsi, il s’évince de l’analyse conjointe des appels de fonds des lots concernés et de ce tableau de suivi de paiement que l'[Localité 3] a procédé aux règlements suivants :

— le 12 mai 2023, de la somme de 25.584,80 euros au titre des charges de copropriété du 4ème trimestre 2022 ;

— le 16 octobre 2023, soit postérieurement à l’opposition litigieuse, des sommes de 26.867,31 euros au titre des charges de copropriété du 1er trimestre 2023, de 28.667,31 euros au titre des charges de copropriété du 2ème trimestre 2023 et enfin, de 25.584,80 euros au titre des charges de copropriété du 3ème trimestre 2023.

Il sera constaté que les sommes réglées par l'[Localité 3] ont pris en compte la déduction des charges indûment imputées et afférentes aux lots 2072, 2073 et 2136 expliquant ainsi le différentiel entre les sommes réclamées et celles effectivement réglées.

L’ensemble de ces règlements permettent d’établir que l'[Localité 3] s’est acquittée des sommes dues et réclamées dans le cadre de l’opposition critiquée. En conséquence, il convient d’ordonner la mainlevée de l’opposition au paiement du prix de vente formée par le syndicat des copropriétaires le 14 septembre 2023.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En application de l’article 514 modifié par le décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Sur ce,

Partie succombant à l’instance, le syndicat des copropriétaires sera condamné aux dépens de l’instance.

Tenu aux dépens, il sera condamné à payer la somme de 3.000 euros à l’AGRASC en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’y a pas lieu, enfin, d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, en premier ressort et par jugement contradictoire, par mise à disposition au greffe :

ORDONNE la mainlevée de l’opposition formée le 14 septembre 2023 par Maître [Z] [V], commissaire de justice associé à [Localité 1], entre les mains de l’étude Gremont-Lardière, Mesureur & Leimacher, notaires à [Localité 1] sur le prix de vente des lots 2035 et 2048 de l’immeuble sis [Adresse 9];

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] représenté par son administrateur provisoire, Maître [X] [W], aux entiers dépens de l’instance ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] représenté par son administrateur provisoire, Maître [X] [W], à payer à l’Agence de Gestion et de Recouvrement des Avoirs Saisis et Confisqués une somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.

Fait et jugé à [Localité 1] le 14 Avril 2026.

La Greffière La Présidente