COUR D’APPEL D'[Localité 4]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

(Décision Civile)

JUGEMENT : S.A.R.L. BS INVEST COTE D’AZUR c/ [I] [H] [R] [T] [B], [Y] [N] [S]

MINUTE N°

Du 23 Octobre 2025

2ème Chambre civile

N° RG 23/04509 – N° Portalis DBWR-W-B7H-PKWK

Grosse délivrée à

M^e Julien DUCLOUX

expédition délivrée à

M^e Marie-christine MOUCHAN

le 23 Octobre 2025

mentions diverses

Par jugement de la 2ème Chambre civile en date du

vingt trois Octobre deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra POLET, Présidente, assistée de Rosalie CONTRERES, faisant fonction de Greffier

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l’audience publique du 27 Mars 2025 le prononcé du jugement étant fixé au 4 Septembre 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction ;

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 23 Octobre 2025 après prorogations du délibéré, signé par Sandra POLET, Présidente, assistée de Rosalie CONTRERES, faisant fonction de Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION :

contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDERESSE:

S.A.R.L. BS INVEST COTE D’AZUR représentée par son gérant en exercice

[Adresse 2]

[Localité 1]

représentée par M^e Julien DUCLOUX, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

DÉFENDEURS:

Monsieur [I] [H] [R] [T] [B]

[Adresse 5]

[Adresse 7]

[Localité 3]

représenté par M^e Marie-christine MOUCHAN, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Monsieur [Y] [N] [S]

[Adresse 5]

[Adresse 7]

[Localité 3]

représenté par M^e Marie-christine MOUCHAN, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

*****

EXPOSE DU LITIGE

Par acte d’huissier du 25 juillet 2019, la SARL BS INVEST COTE D’AZUR a fait assigner M. [I] [B] et M. [Y] [S] devant le Tribunal de grande instance de Nice.

Par ordonnance du 19 mai 2021, le juge de la mise en état du Tribunal de grande instance de Nice devenu Tribunal judiciaire de Nice, a notamment :

ordonné une expertise judiciaire ;désigné M. [A] [M] pour y procéder ;réservé l’ensemble des demandes ;ordonné le sursis à statuer ;ordonné la radiation administrative de l’affaire en raison du sursis ;dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile dans le cadre de l’incident ;réservé les dépens de l’incident.

L’expert a déposé son rapport le 1er septembre 2023 et l’affaire a été réenrôlée.

Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 15 octobre 2024, et auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens, la SARL BS INVEST COTE D’AZUR demande au Tribunal, au visa des articles 1103, 1137 et 1193 du code civil, de :

juger que Monsieur [I] [H] [R] [T] [B] et Monsieur [Y] [N] [S] sont solidairement redevables vis à vis de la société BS INVEST COTE D’AZUR de la somme de 59 000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation prévue par la promesse unilatérale de vente du 11 février 2019 ;condamner Monsieur [I] [H] [R] [T] [B] et Monsieur [Y] [N] [S] à payer à la société BS INVEST COTE D’AZUR la somme de 59 000 euros à titre d’indemnité d’immobilisation, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure adressée le 30 juin 2019 ;débouter Monsieur [I] [H] [R] [T] [B] et Monsieur [Y] [N] [S] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions ;dire et juger que la somme de 59 000 euros séquestrée dans l’étude de Maître [X], Notaire, entre les mains de Madame [P] [U], devra être remise à la société BS INVEST COTE D’AZUR ;condamner solidairement Monsieur [I] [H] [R] [T] [B] et Monsieur [Y] [N] [S] à payer à la société BS INVEST COTE D’AZUR une somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance dont distraction au profit de Maître Julien DUCLOUX.

Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 20 février 2025, et auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens, M. [B] et M. [S] demandent au Tribunal, au visa des articles 1104 et suivants, 1224, 1227 à 1229, de :

prononcer, aux torts exclusifs de la SARL BS INVEST COTE D’AZUR, la résolution de la promesse de vente conclue entre celle-ci et Messsieurs [B] et [S] suivant acte reçu par Maître [V] [X], notaire associé à [Localité 6], le 11 février 2019 ;condamner la SARL BS INVEST COTE D’AZUR à restituer à Messieurs [B] et [S] l’indemnité d’immobilisation de 59 000 € versée par Messieurs [B] et [S] à Maître [V] [X], désigné séquestre, ladite somme étant augmentée des intérêts au taux légal à compter du 6 juillet 2019, et des intérêts capitalisés ;débouter la SARL BS INVEST COTE D’AZUR de toutes ses demandes, fins et conclusions ;la condamner à verser à Messieurs [B] et [S] une indemnité de 9 600 € par application de l’article 700 du code de procédure civile ;la condamner aux entiers dépens, en ce compris les frais et honoraires des deux expertises confiées à M. [A] [M] par ordonnance de référé du 17 décembre 2019 et par ordonnance de mise en état du 19 mai 2021.

Pour un exposé complet des faits et de la procédure, il est expressément renvoyé aux écritures des parties conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture est intervenue le 27 février 2025 par ordonnance du 17 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, la SARL BS INVEST COTE D’AZUR a signé une promesse unilatérale de vente au profit de M. [B] et M. [S] le 11 février 2019.

Cet acte prévoit le versement d’une indemnité d’immobilisation de 59 000 €, versée par les défendeurs. Il est stipulé que :

« b) en cas de non réalisation de la vente promise selon les modalités et délais prévus au présent acte, la somme ci-dessus versée restera acquise au PROMETTANT à titre d’indemnité forfaitaire pour l’immobilisation entre ses mains de l’immeuble formant l’objet de la présente promesse de vente pendant la durée de celle-ci ;

Observation étant ici faite que l’intégralité de cette somme restera acquise au PROMETTANT même si le BENEFICIAIRE faisait connaître sa décision de ne pas acquérir avant la date d’expiration du délai d’option. En aucun cas cette somme ne fera l’objet d’une répartition au prorata temporis dans la mesure où son montant n’a pas été fixé en considération de la durée de l’immobilisation.

c) toutefois, dans cette même hypothèse de non réalisation de la vente promise, la somme ci-dessus versée sera intégralement restituée au BENEFICIAIRE s’il se prévalait de l’un des cas suivants :

si l’une au moins des conditions suspensives stipulées aux présentes venait à défaillir selon les modalités et délais prévus au présent acte ;si les biens promis se révélaient faire l’objet de servitudes (quelle qu’en soit leur origine) ou mesures administratives de nature à en déprécier la valeur ou à les rendre impropres à leur usage ;si les biens promis se révélaient être grevés de privilèges, hypothèques, antichrèses ou saisies déclarés ou non aux présentes et dont la mainlevée ne pourra être amiablement obtenue lors de la signature de l’acte de vente au moyen des fonds provenant du prix ;si les biens vendus venaient à faire l’objet d’une location ou occupation non déclarée aux présentes ;si le PROMETTANT n’avait pas communiqué son titre de propriété et ne justifiait pas d’une origine de propriété trentenaire et régulière ;en cas d’infraction du PROMETTANT ou des précédents propriétaires à une obligation administrative ou légale relative aux biens promis ;si le PROMETTANT venait à manquer de la capacité, des autorisations ou des pouvoirs nécessaires à la vente amiable ;et enfin si la non réalisation de la vente promise était imputable au seul PROMETTANT.S’il entend se prévaloir de l’un quelconque des motifs visés ci-dessus pour se voir restituer la somme versée au titre de l’indemnité d’immobilisation, le BENEFICIAIRE devra le notifier au notaire soussigné par lettre recommandée avec demande d’avis de réception au plus tard dans les sept (7) jours de la date d’expiration de la promesse de vente.

A défaut pour le BENEFICIAIRE d’avoir adressé cette lettre dans le délai convenu, le PROMETTANT sera alors en droit de sommer le BENEFICIAIRE par acte extrajudiciaire de faire connaître sa décision dans un délai de sept (7) jours.

Faute pour le BENEFICIAIRE de répondre à cette réquisition dans le délai ci-dessus, il sera déchu du droit d’invoquer ces motifs et l’indemnité restera alors acquise au PROMETTANT ».

Les défendeurs font valoir que lors de la visite du bien la veille du rendez-vous prévu pour la signature de l’acte authentique de vente, il était constaté que le sol du lot n°18 présentait de graves désordres. Ainsi, ils exposent que s’ils avaient connu ces désordres avant la signature de la promesse de vente, et s’ils avaient pu évaluer les travaux de reprise nécessaires, ils ne se seraient pas engagés dans les termes de la promesse litigieuse.

Toutefois, les défendeurs ne démontrent pas l’existence d’un motif de nature à permettre la restitution de l’indemnité d’immobilisation malgré la non réalisation de la vente. Ils évoquent deux motifs :

l’infraction du promettant ou des précédents propriétaires à une obligation administrative ou légale relative au bien promis, sans toutefois préciser quelle serait cette infraction à l’obligation administrative ou légale ; la non réalisation de la vente imputable au seul promettant.

Les infiltrations invoquées par les défendeurs comme étant à l’origine de la non réalisation de la vente ne suffisent pas à démontrer que la non réalisation serait imputable au seul promettant.

Par ailleurs, les défendeurs concluent que du propre aveu de la SARL BS INVEST COTE D’AZUR, le bien litigieux était inhabitable et atteint de vétusté, puisque l’acte de vente signé ultérieurement mentionne que le bien nécessite des travaux de réhabilitation pour permettre son habitabilité. Toutefois aucun lien n’est établi entre la nécessité des travaux de réhabilitation mentionnée et les infiltrations invoquées par les défendeurs. Il sera en outre relevé que les défendeurs n’ignoraient pas la nécessité de faire des travaux, les photographies qu’ils produisent le démontrent puisque le bien n’était pas habitable en l’état, infiltrations ou non.

De plus, le rapport d’expertise judiciaire relève que les désordres observés ont été résorbés lors de travaux le 29 août 2019, soit quatre mois après la demande de report de signature des défendeurs. Il est également relevé que le rapport d’inspection du 27 mai 2019 a confirmé les fuites des colonnes de parties communes qui correspondent à un dégât des eaux sur un mur de l’appartement. Les infiltrations ont ainsi été résorbées par la réalisation de travaux pour un coût de 4 169 € TTC.

En conséquence, les défendeurs ne démontrent ni l’existence de vices cachés qui rendraient la chose impropre à l’usage auquel on la destine (étant précisé que la législation relative aux vices cachés s’applique en matière de vente réalisée), ni l’existence d’un dol. Ils ne démontrent pas l’existence de manœuvres, mensonges, ou d’une dissimulation intentionnelle d’une information qui aurait été déterminante pour eux. Aucune résolution de l’acte aux torts de la SARL BS INVEST COTE D’AZUR ne saurait ainsi être prononcée.

Enfin, les motifs invoqués par les défendeurs au soutien de leur demande de restitution de l’indemnité d’immobilisation sont inopérants, mais en tout état de cause, ils n’ont respecté aucun formalisme contractuellement prévu leur permettant de les invoquer. L’acte impose une notification par courrier recommandé avec avis de réception, qui n’a jamais été réalisée. Il en est de même de l’absence de réponse à la sommation qui leur a été adressée.

Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, l’indemnité d’immobilisation restera acquise à la SARL BS INVEST COTE D’AZUR, avec intérêts au taux légal à compter du 25 juillet 2019, date de l’assignation.

Sur les autres demandes

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les conditions dans lesquelles il peut être mis à la charge d’une partie qui bénéficie de l’aide juridictionnelle tout ou partie des dépens de l’instance sont fixées par les dispositions de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 et du décret n° 2020-1717 du 28 décembre 2020.

En l’espèce, M. [I] [B] et M. [Y] [S], qui succombent à l’instance, sera condamnés aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertises judiciaires.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %.

En l’espèce, M. [I] [B] et M. [Y] [S] seront condamnés à verser à la SARL BS INVEST COTE D’AZUR une somme qu’il est équitable de fixer à 5 000 €.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire, statuant publiquement et en premier ressort, par décision contradictoire mise à disposition au greffe,

REJETTE la demande en résolution du contrat formulée par M. [I] [B] et M. [Y] [S] ;

DIT que l’indemnité d’immobilisation de 59 000 € versée par M. [I] [B] et M. [Y] [S] restera acquise à la SARL BS INVEST COTE D’AZUR ;

DIT, en conséquence, que la somme de 59 000 € séquestrée en l’étude de Maître [X], Notaire, devra être remise à la SARL BS INVEST COTE D’AZUR ;

DIT que cette somme sera par ailleurs augmentée des intérêts au taux légal à compter du 25 juillet 2019, date de l’assignation ;

CONDAMNE M. [I] [B] et M. [Y] [S] à verser à la SARL BS INVEST COTE D’AZUR la somme de 5 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes et la demande formulée par M. [I] [B] et M. [Y] [S] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [I] [B] et M. [Y] [S] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertises judiciaires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit, conformément à l’article 514 du code de procédure civile dans sa version modifiée par décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 ;

Ainsi jugé et prononcé publiquement les jour, mois et an susmentionnés

LE GREFFIER LA PRESIDENTE