COUR D’APPEL D'[Localité 6]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : Syndic. de copro. LE GRAND PALAIS c/ [V] [U] [N] [M]

N° 25/

Du 29 Avril 2025

4ème Chambre civile

N° RG 24/00923 – N° Portalis DBWR-W-B7I-PR4B

Grosse délivrée à

la SELEURL CABINET THIERRY BAUDIN

expédition délivrée à

le 29 Avril 2025

mentions diverses

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du vingt neuf Avril deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Cécile SANJUAN PUCHOL, Première Vice-Présidente, assistée de Madame Estelle AYADI, Greffière.

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l’audience publique du 4 Février 2025, le prononcé du jugement étant fixé au 29 Avril 2025, par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 29 Avril 2025, signé par Madame Cécile SANJUAN PUCHOL, Première Vice-Présidente, assistée de Madame Eliancia KALO, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : réputée contradictoire, en premier ressort, au fond

DEMANDEUR:

Le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 8], représenté par son syndic en exercice,

[Adresse 2]

[Localité 1]

représenté par Maître Thierry BAUDIN de la SELEURL CABINET THIERRY BAUDIN, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DÉFENDEUR:

M. [V] [U] [N] [M]

[Adresse 3]

[Localité 1]

Non représenté

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [V] [M] est propriétaire du lot numéro n°723 de l’état descriptif de dvision d’un immeuble en copropriété dénommé « Le Grand Palais » situé [Adresse 5] et administré par son syndic en exercice le Cabinet Borne & Delaunay.

Par lettre du 25 mars 2020, la Commission de surendettement des particuliers des Alpes-Maritimes a adressé au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 8] » une copie du plan conventionnel de redressement définitif de M. [V] [M] destiné à entrer en application le 30 avril 2020.

M. [V] [M] a été informé par courrier du 9 avril 2020 des mesures de règlement imposées à compter du 30 avril 2020 par prélèvement ou virement automatiques, en application de ce plan de redressement, soit le paiement de la somme de 289 euros pendant 24 mois et ce avant le 10 de chaque mois, représentant la somme de 7.967,43 euros de charges impayées au 1er octobre 2019, ainsi que la somme mensuelle de 997 euros en mai, juin et juillet 2020 puis le paiement mensuel des appels de fonds travaux et de l’appel de provisions trimestriel n°3 à compter du 1er juillet 2020.

Par lettre du 13 août 2020, le syndicat des copropriétaires a rappelé à M. [V] [M] ses obligations de règlement non respectées jusqu’alors, sous peine de caducité de plein droit du plan de redressement.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 8] » a mis en demeure M. [V] [M] de payer la somme de 12.577,33 euros de charges de copropriété dues au 1er octobre 2020 par lettre de la même date et lui a notifié la caducité du plan de redressement.

Par lettre du 28 septembre 2020, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 8] » a sollicité de la Commission de surendettement des particuliers des Alpes-Maritimes le prononcé de la caducité du plan de redressement de M. [V] [M] au regard du fait que ce dernier ne s’était acquitté d’aucune échéance prévue et afin qu’il puisse agir en recouvrement de l’arriéré par voie judiciaire.

Le 20 octobre 2022, la Commission de surendettement des particuliers des Alpes-Maritimes a adressé au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Le Grand Palais » une copie du second plan conventionnel de redressement définitif de M. [V] [M] devant entrer en application le 30 novembre 2022 et visant à apurer un arriéré de charges de 15.254,81 euros en deux mensualités de 82,16 euros puis en 10 mensualités de 546,16 euros. La Commission a précisé que le solde restant dû à la fin du plan s’élèverait à la somme de 9.628,89 euros et qu’elle accordait à M. [V] [M] « un dernier délai de 12 mois pour vendre le bien immobilier en utilisant la quotité saisissable » soit jusqu’au 20 octobre 2023.

Par jugement rendu le 16 décembre 2022, le tribunal judiciaire de Nice a condamné M. [V] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Le Grand Palais » la somme de 14.654,81 euros représentant ses charges de copropriété arrêtées au 5 octobre 2021.

Par acte du 7 mars 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 8] » a fait assigner M. [V] [M] aux fins d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, le paiement des sommes suivantes :

16.797,14 euros de charges de copropriété arrêtées au 30 janvier 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, somme à laquelle s’ajoutera les honoraires particuliers du syndic ainsi que le montant des frais et honoraires de son conseil qui ne seraient pas compensés par l’indemnité allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,1.000 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive,2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, distraits au profit de Maître Thierry Baudin, avocat au Barreau de Nice, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Il indique fonder sa demande en paiement de charges sur les articles 10 de la loi du 10 juillet 1965, 35 et 36 du décret du 17 mars 1967 et produire l’état des dépenses et des recettes ainsi que les budgets prévisionnels tels qu’ils ont été adoptés par l’assemblée générale des copropriétaires. Il expose que le défendeur n’a pas vendu son bien immobilier contrairement aux préconisations de la Commission de surendettement des particuliers des Alpes-Maritimes et n’a pas réglé la dernière mensualité de 546,16 euros qui été prévue par son plan de redressement, aggravant ainsi son arriéré de charges. Il ajoute que les frais rendus nécessaires par l’inertie de ce copropriétaire tenant notamment aux honoraires particuliers du syndic ainsi que le montant des frais et honoraires de son conseil, non compensés par l’indemnité allouée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, doivent lui être imputés sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Il fait valoir enfin que la résistance abusive et injustifiée du défendeur qui refuse de vendre son bien immobilier pour apurer ses dettes lui cause un préjudice indépendant de celui causé par le retard de paiement qui devra être réparé sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil.

Assigné à personne, M. [V] [M] a constitué avocat qui, indiquant ne plus intervenir, n’a pas conclu avant la clôture de la procédure ordonnée le 21 janvier 2025.

L’affaire a été retenue à l’audience du 4 février 2025 et la décision a été mise en délibéré au 29 avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande principale en paiement de charges

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments communs d’équipement ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

Il appartient au syndicat des copropriétaires de justifier de l’existence et du montant de sa créance de charges par la production du procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice précédent et adoptant le budget prévisionnel de l’exercice à venir, le procès-verbal de l’assemblée générale de l’année suivante, la totalité des décomptes de charges, les relevés des appels de fonds et un état récapitulatif détaillé de sa créance.

En l’espèce, pour rapporter la preuve de l’existence et du montant de sa créance, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 7] Palais » produit :

— le relevé de propriété démontrant que M. [V] [M] est propriétaire du lot de copropriété n°723,

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 8 avril 2021 :

— approuvant les comptes de l’exercice du 1er octobre 2019 au 30 septembre 2020,

— ajustant le budget prévisionnel du 1er octobre 2020 au 30 septembre 2021,

— approuvant le budget prévisionnel du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2022,

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 8 avril 2022 :

— approuvant les comptes de l’exercice du 1er octobre 2020 au 30 septembre 2021,

— ajustant le budget prévisionnel du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2022,

— approuvant le budget prévisionnel du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023,

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 15 mars 2023 :

— approuvant les comptes de l’exercice du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2022,

— ajustant le budget prévisionnel du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023,

— approuvant le budget prévisionnel du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2024,

— l’état des dépenses des exercices clos les 30 septembre 2021 et 30 septembre 2022,

— les appels de provisions adressés à M. [V] [M],

— la mise en demeure de payer les charges de copropriété adressée le 1er octobre 2020 à M. [V] [M] pour la somme principale de 12.577,33 euros,

— un relevé de compte débiteur de la somme de 16.797,14 euros au 2 janvier 2024.

Par jugement du tribunal judiciaire de Nice rendu le 16 décembre 2022, M. [V] [M] a déjà été condamné à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Le Grand Palais » ses charges impayées arrêtées au 5 octobre 2021.

Or, conformément à l’article 1355 du code civil, l’autorité de la chose jugée a lieu à l’égard de l’objet du jugement, si la chose demandée est la même, que la demande est fondée sur la même cause et entre les mêmes parties par elles et contre elles en la même qualité.

Dès lors, toutes les charges impayées antérieures au 5 octobre 2021, d’un montant de 14.654,81 euros, seront déduites de la somme réclamée dans l’assignation du 7 mars 2024 par le syndicat des copropriétaires qui dispose déjà d’un titre exécutoire pour procéder à leur recouvrement.

Déduction faite des charges comprises dans le jugement du 16 décembre 2022, la créance de charges du syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Le Grand Palais » s’établit à la somme de 7.406,15 euros au 2 janvier 2024, sans déduction des paiements intervenus à compter du 8 avril 2022 qui sont à imputer sur la dette la plus ancienne constatée par le jugement du 16 décembre 2022.

En outre, il est acquis que constituent des frais nécessaires au recouvrement de la créance, remboursables au syndicat en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, ceux exposés qui n’entrent ni dans les dépens ni dans les prévisions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Dès lors, les honoraires prévus par les contrats de syndic au titre des « frais de relance », ou de « remise du dossier » à l’huissier, ou de « constitution du dossier » pour l’avocat, ou encore des frais de « suivi de recouvrement » ou de « suivi de la procédure » ne peuvent pas être imputés au copropriétaire défaillant s’ils ne sont pas procéduralement nécessaires car ces prestations constituent des actes élémentaires d’administration de la copropriété par le syndic.

Ainsi, ne sont pas assimilés à des frais nécessaires : des frais de mise au contentieux entrant dans la gestion courante du syndic sauf s’ils traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires, les frais de rappel antérieurs à la mise en demeure, les honoraires non justifiés de l’huissier de justice ou qui ont été exposés sans que le recouvrement de la créance soit mené à bien.

Il sera observé qu’en l’espèce, les décomptes produits révèlent que les frais exposés par le syndicat des copropriétaires sont tous antérieurs au jugement du 16 décembre 2022 si bien qu’ils ne peuvent être retenus comme nécessaires au recouvrement de la créance postérieure au 5 octobre 2021, objet de la présente procédure.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Le Grand Palais » justifie du principe et du montant de sa créance de charges de copropriété d’un montant de 7.406,15 euros, arrêtée au 2 janvier 2024, que M. [V] [M] sera condamné à lui payer.

Conformément à l’article 36 du décret du 17 mars 1967, cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 7 mars 2024.

Sur la demande additionnelle de dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil énonce que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure.

L’alinéa 3 de ce texte prévoit toutefois que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires.

En l’espèce, bien que M. [V] [M] n’ait pas vendu ni mis en vente son bien immobilier afin d’apurer sa dette de charges comme cela lui a été recommandé par la Commission de surendettement des particuliers des Alpes-Maritimes, il ressort des différents décomptes fournis qu’il procède régulièrement à des paiements depuis le 8 avril 2022 pour tenter d’apurer et contenir sa dette de charges.

En effet, à l’exception de la dernière mensualité d’un montant de 546,16 euros, le défendeur a respecté le second plan conventionnel de redressement définitif mis en place par la Commission de surendettement des particuliers des Alpes-Maritimes à compter du 30 novembre 2022 visant à apurer une partie de l’arriéré de charges de 15.254,81 euros en deux mensualités de 82,16 euros puis en 10 mensualités de 546,16 euros.

En outre, la mise en place d’un tel plan de redressement illustre les importantes difficultés financières auxquelles M. [V] [M] fait face, expliquant ainsi sa défaillance quant au règlement de ses charges de copropriété.

Si les règlements auxquels il procède sont insuffisants au regard du montant de sa dette, ce qui impose à la copropriété de procéder à des avances de fonds pour pallier sa défaillance, ils font obstacle à ce que la mauvaise foi de ce copropriétaire soit caractérisée.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 8] » sera par conséquent débouté de sa demande de dommages-intérêts pour résistance abusive à défaut d’établir que son préjudice est causé par la mauvaise foi de M. [V] [M].

Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction applicable au litige, la présente décision est exécutoire de plein droit, aucun motif ne justifiant de l’écarter.

Partie perdante au procès, M. [V] [M] sera condamné aux dépens, avec distraction au profit de Maître Thierry Baudin, avocat au Barreau de Nice, conformément à l’article 699 du code de procédure civile ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 8] » la somme de 1.200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE M. [V] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Le Grand Palais » sis [Adresse 5] la somme de 7.406,15 euros de charges de copropriété, comptes arrêtés au 2 janvier 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 7 mars 2024 et jusqu’à parfait paiement ;

CONDAMNE M. [V] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Le Grand Palais » sis [Adresse 5] la somme de 1.200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de plein droit de la présente décision ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Le Grand Palais » sis [Adresse 4] Nice de toutes ses autres demandes ;

CONDAMNE M. [V] [M] aux dépens, avec distraction au profit de Maître Thierry Baudin, avocat au Barreau de Nice, conformément à l’article 699 du code de procédure civile ;

Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT