TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE GRENOBLE

Ch4.3 JCP

N° RG 25/01097 – N° Portalis DBYH-W-B7J-MJO3

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

4ème CHAMBRE CIVILE – 4.3 – JCP

JUGEMENT DU 03 JUILLET 2025

ENTRE :

DEMANDERESSE

SAEM LE LOGEMENT DU PAYS DE VIZILLE (LPV), SAEM dont le siège social est sis Rue Elsa Triolet – 38220 VIZILLE

représentée par la SELARL BSV, avocat au barreau de GRENOBLE

D’UNE PART

ET :

DEFENDEUR

Monsieur [P] [H]

né le 10 Août 1995 en MACÉDOINE, demeurant 8 Rue Marie Margaron – Appartement L101 – 38400 SAINT-MARTIN-D’HÈRES

comparant en personne

D’AUTRE PART

A l’audience publique du 06 Mai 2025 tenue par M. Fabien QUEAU, Magistrat à titre temporaire chargé des contentieux de la protection près le Tribunal Judiciaire de Grenoble, assisté de M^me Mélinda RIBON, Greffier ;

Après avoir entendu l’avocat de la demanderesse et le défendeur en leurs plaidoiries, l’affaire a été mise en délibéré, et le prononcé de la décision renvoyé au 03 Juillet 2025, date à laquelle il a été statué en ces termes :

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 21 janvier 2022, à effet le même jour, la SAEM LE LOGEMENT DU PAYS DE VIZILLE a donné à bail à Monsieur [H] [P], pour une durée de trois ans, un local à usage d’habitation situé 8 rue Marie Margaron – Bat 18 – 38400 SAINT MARTIN D’HERES, moyennant le paiement d’un loyer mensuel d’un montant de 364,61 €.

Le montant du loyer actualisé est de 390,51 €.

Par acte de commissaire de justice en date du 6 février 2025 délivré à étude, la SAEM LE LOGEMENT DU PAYS DE VIZILLE a fait assigner Monsieur [H] [P] devant le juge des contentieux de la protection de Grenoble, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail et la résiliation de plein droit ;

— condamner le locataire à quitter le logement et ordonner son expulsion à défaut ;

— condamner Monsieur [H] [P] à payer à la SAEM LE LOGEMENT DU PAYS DE VIZILLE la somme de 1 896,26 € au titre des loyers et charges dus, montant à parfaire au jour de la décision, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation ;

— condamner Monsieur [H] [P] à payer à la SAEM LE LOGEMENT DU PAYS DE VIZILLE une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux, majoré de 10 % ;

— de voir dire que les meubles et objets mobiliers trouvés sur place, seront séquestrés sur place dans les lieux, ou transportés dans tel garde-meuble qu’il plaira au Tribunal de désigner, ou à la partie requérante de choisir, le tout aux frais, risques et périls de Monsieur [H] [P] ;

— condamner Monsieur [H] [P] à payer à la SAEM LE LOGEMENT DU PAYS DE VIZILLE la somme de 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens incluant le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la Préfecture.

A l’audience du 6 mai 2025, la SAEM LE LOGEMENT DU PAYS DE VIZILLE a comparu représentée par son conseil. La bailleresse a réitéré les termes de son assignation et actualisé le montant de sa créance en sollicitant la condamnation du défendeur à lui payer la somme de 2 406,08 €, arrêtée au 29 avril 2025, terme du mois d’avril 2025 inclus.

Monsieur [H] [P] a comparu et reconnait la dette locative. Il indique être à jour du paiement du loyer courant.

Monsieur [H] [P] s’est présenté à l’enquête diligentée par la Direction Départementale de l’Emploi, du Travail et des Solidarités de l’Isère le 10 avril 2025.

A l’issue des débats en audience publique, l’affaire a été mise en délibéré à la date du 3 juillet 2025, la présidente ayant informé les parties que la décision serait prononcée par application de l’article 450 du code de procédure civile, par sa mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 467 du code de procédure civile, la décision est contradictoire dès lors que les parties comparaissent en personne ou par mandataire, selon les modalités propres à la juridiction devant laquelle la demande est portée. En l’espèce, la SAEM LE LOGEMENT DU PAYS DE VIZILLE a comparu représentée par son conseil et Monsieur [H] [P] a comparu personnellement. En application des dispositions susvisées, il sera donc statué par jugement contradictoire.

Le contrat liant les parties est un contrat de louage d’immeuble ou d’occupation d’un logement. Il est, dès lors, soumis aux principes issus de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dont les dispositions sont d’ordre public et doivent donc être appliquées d’office par le juge.

Sur la demande en constat de la résiliation du contrat de bail

Sur la recevabilité de la demande

L’assignation ayant été délivrée le 6 février 2025, l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 n°2023-668 est applicable. Celui-ci prévoit que, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le Département, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par voie dématérialisée, au moins six semaines avant l’audience. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

En l’espèce, l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le Département, par voie dématérialisée, le 7 février 2025, soit au moins six semaines avant l’audience du 6 mai 2025.

Par ailleurs, selon l’article 24 II du même texte, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation de bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L542-1 et L831-1 du code de la sécurité sociale.

En l’espèce, la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été réalisée le 17 septembre 2024, soit au moins deux mois avant la délivrance de l’assignation en date du 6 février 2025.

L’action en résiliation du bail doit en conséquence être déclarée recevable.

Sur le bien-fondé de la demande

L’article 1103 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que par leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

Le commandement de payer ayant été signifié le 17 septembre 2024, l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 dans ses dispositions modifiées par la loi du 27 juillet 2023 n°2023-668 est applicable. Celui-ci dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit de la location pour non-paiement du loyer ou des charges après commandement de payer infructueux.

En outre, un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail a été signifié à Monsieur [H] [P] le 17 septembre 2024.

Or, il résulte du décompte produit par la bailleresse que Monsieur [H] [P] ne s’est pas acquitté de l’intégralité du montant des loyers impayés visés dans le commandement de payer dans le délai de deux mois prévu par l’article 24 dans sa rédaction antérieure au 27 juillet 2023, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail étaient réunies à la date du 17 novembre 2024.

Il y a lieu, dès lors, de dire la clause résolutoire acquise au profit de la SAEM LE LOGEMENT DU PAYS DE VIZILLE à compter du 17 novembre 2024 et de constater la résiliation du bail conformément aux dispositions légales et contractuelles précitées.

Il convient, par suite, de condamner Monsieur [H] [P] à restituer les lieux loués situés 8 rue Marie Margaron – Bat 18 – 38400 SAINT MARTIN D’HERES.

À défaut, il convient d’ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef, à l’issue d’un délai de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux en application des articles L411-1 et L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, et si nécessaire avec le concours de la force publique et d’un serrurier.

Sur la demande en paiement de la dette locative et de l’indemnité d’occupation

L’article 7-a) de la loi du 6 juillet 1989 précitée, ainsi que le contrat de bail conclu entre les parties, énoncent que le locataire doit payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus.

A l’audience, la SAEM LE LOGEMENT DU PAYS DE VIZILLE verse aux débats les pièces suivantes :

— le contrat de bail souscrit entre les parties le 21 janvier 2022 ;

— le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, en date du 17 septembre 2024 ;

— le décompte de la créance arrêtée au 29 avril 2025, mois d’avril 2025 inclus.

La somme totale réclamée par la bailleresse de 2 406,08 € comprend à la fois les loyers et charges impayés à la date de la résiliation du bail intervenue le 17 novembre 2024, et une indemnité d’occupation du fait du maintien dans les lieux du locataire à compter de cette date, justement fixée à hauteur du montant du loyer augmenté des charges qui auraient été dus pendant la même période à défaut de résiliation du bail.

Aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette n’est apporté par Monsieur [H] [P] qui la reconnait d’ailleurs à l’audience.

Par conséquent, il doit être condamné au paiement de la somme de 2 406,08 €, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Par ailleurs, Monsieur [H] [P] étant occupant sans droit ni titre des lieux à compter du 17 novembre 2024, l’indemnité d’occupation mensuelle due à compter de cette date et jusqu’à sa sortie effective des lieux, sera fixée à la somme correspondant au montant du loyer et des charges qu’il aurait payés en cas de poursuite du bail, soumise aux augmentations légales.

Cette indemnité d’occupation mensuelle se substitue au loyer à compter du 17 novembre 2024 et est incluse dans la condamnation principale jusqu’au terme du mois d’avril 2025 inclus.

Sur la demande relative aux meubles

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L433-1 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Au regard de ces textes, si Monsieur [H] [P] devait être expulsé, il n’est pas nécessaire d’autoriser la SAEM LE LOGEMENT DU PAYS DE VIZILLE à faire transporter et séquestrer les biens abandonnés dans les lieux aux frais, risques et périls du défendeur, ces dispositions pouvant être mises en œuvre de plein droit, sans autorisation judiciaire. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement qui demeure à ce stade purement hypothétique.

Sur l’application de la clause pénale

L’article 4 de la loi du 6 juillet 1989 dispose :« Est réputée non écrite toute clause : h) Qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location ou d’un règlement intérieur à l’immeuble »

En l’espèce, le contrat de bail conclu le 21 janvier 2022 entre les parties, prévoit une indemnité de 10 % en cas de défaut de paiement.

Cette clause sera dès lors réputée non écrite de telle sorte que les demandes de la SAEM LE LOGEMENT DU PAYS DE VIZILLE tendant à son application seront rejetées.

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, rien ne motive l’inversion de la charge normale des dépens. Il y a donc lieu de condamner Monsieur [H] [P] aux entiers dépens de l’instance, incluant notamment le coût de l’assignation, de la notification de celle-ci au préfet, du commandement de payer et de la saisine de la CCAPEX. Pour le surplus, il sera rappelé que les dépens afférents aux instances, actes et procédure d’exécution sont limitativement énumérés par l’article 695 du code de procédure civile auquel il est donc simplement renvoyé sur cette question.

Sur les frais irrépétibles

Par ailleurs, il ressort de l’article 700 du même code que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au regard des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, l’équité n’appelle pas l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

En application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, l’exécution provisoire de la présente décision à l’égard du défendeur est de droit au regard de l’assignation délivrée postérieurement au 1er janvier 2020.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort, exécutoire par provision,

DÉCLARE l’action de la SAEM LE LOGEMENT DU PAYS DE VIZILLE recevable ;

CONSTATE la résiliation du bail conclu le 21 janvier 2022 entre la SAEM LE LOGEMENT DU PAYS DE VIZILLE d’une part et Monsieur [H] [P] d’autre part, à la date du 17 novembre 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [H] [P] à libérer les lieux situés 8 rue Marie Margaron – Bat 18 – 38400 SAINT MARTIN D’HERES, en satisfaisant aux obligations du locataire ;

A défaut,

ORDONNE l’expulsion de Monsieur [H] [P] et celle de tous occupants de son chef, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, avec si nécessaire l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

FIXE une indemnité d’occupation mensuelle due à compter du 17 novembre 2024 égale au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, et qui sera indexée selon les mêmes modalités que celles prévues pour le loyer au contrat de bail ;

CONDAMNE Monsieur [H] [P] à payer à la SAEM LE LOGEMENT DU PAYS DE VIZILLE l’indemnité d’occupation comme fixée ci-avant jusqu’à libération effective et définitive des lieux ;

DIT que toute indemnité devenue exigible et non payée à terme produira des intérêts au taux légal à compter du 6 de chaque mois,

CONDAMNE Monsieur [H] [P] à payer à la SAEM LE LOGEMENT DU PAYS DE VIZILLE la somme de 2 406,08 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 29 avril 2025, mois d’avril 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNE Monsieur [H] [P] aux entiers dépens, comprenant notamment le coût de l’assignation, de la notification de l’assignation au préfet, du commandement de payer et de la saisine de la CCAPEX ;

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que les intérêts au taux légal ne s’appliquent pas sur ces sommes, s’agissant de provisions conformément à l’article 835 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE la SAEM LE LOGEMENT DU PAYS DE VIZILLE et Monsieur [H] [P] de leurs plus amples demandes;

RAPPELLE que cette décision est exécutoire immédiatement, même en cas d’appel ;

Ainsi jugé et prononcé à Grenoble par mise à disposition au greffe de la juridiction, le 3 juillet 2025, date indiquée à l’issue des débats en audience publique en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

Le greffier Le juge des contentieux

de la protection