COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE NICE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

N° RG 24/00869 – N° Portalis DBWR-W-B7I-PUM2

du 23 Janvier 2025

N° de minute

affaire : [Y] [C] [O] [V], [U] [V]

c/ S.A.S. EMA FOOD, [R] [N], [X] [F] épouse [N]

Grosse délivrée

à M^e MACCHI-TUKOV

Expédition délivrée

à Partie défaillante (3)

le

l’an deux mil vingt cinq et le vingt trois Janvier à 14 H 00

Nous, Céline POLOU, Vice-Présidente, Juge des Référés, assistée de Madame Wendy NICART, Greffier, avons rendu l’ordonnance suivante :

Vu l’assignation délivrée par exploit en date du 24 Avril 2024 déposé par commissaire de justice.

A la requête de :

Mme [Y] [C] [O] [V]

[Adresse 7]

[Localité 2]

Rep/assistant : M^e Barbara MACCHI-TUKOV, avocat au barreau de NICE

Mme [U] [V]

[Adresse 6]

[Localité 3]

Rep/assistant : M^e Barbara MACCHI-TUKOV, avocat au barreau de NICE

DEMANDERESSES

Contre :

S.A.S. EMA FOOD

[Adresse 5]

[Localité 1]

Non comparante ni représentée

M. [R] [N]

[Adresse 8]

[Localité 4]

Non comparant ni représenté

Mme [X] [F] épouse [N]

[Adresse 8]

[Localité 4]

Non comparante ni représentée

DÉFENDEURS

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience du 28 Novembre 2024 au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 23 Janvier 2025.

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 2 juin 2008, Madame [L] [V] épouse née [I], Madame [Y] [V] et Madame [U] [V] ont donné à bail commercial à la SAS COGEFA des locaux commerciaux situés [Adresse 5] [Localité 1] moyennant le paiement d’un loyer annuel de 11400 euros, hors taxes et charges.

Par acte du 23 avril 2004, Mme [L] [I] a donné à Madame [Y] [V] et Madame [U] [V] la nue-propriété des locaux commerciaux.

Suivant acte sous seing privé en date du 30 juin 2017, un avenant à bail commercial a été conclu entre Madame [Y] [V] et Madame [U] [V], Madame [L] [V] épouse née [I] étant décédée et la SARL COGEFA visant la prorogation rétroactive du bail du 2 juin 2017 jusqu’au 1er juin 2026 moyennant le paiement d’un loyer annuel de 12 600 euros, hors taxes et charges.

Suivant acte sous seing privé en date du 16 octobre 2019, une cession du fonds de commerce a été conclue entre la SARL COGEFA et la SASU GE & CO.

Suivant actes sous seing privé en date du 16 octobre 2019, Monsieur [R] [N] et Madame [X] [N] épouse née [F] se sont portés cautions solidaires de la SAS GE & CO en cours d’immatriculation au tribunal de commerce de Nice, pendant toute la durée du bail et de ses renouvellements, pour le paiement des loyers, indemnités d’occupation, charges, réparations locatives et frais éventuels de procédure résultant du contrat de location conclu avec Madame [Y] [V] et Madame [U] [V], bailleresses.

Le 13 février 2024, Madame [Y] [V] et Madame [U] [V] ont fait délivrer à la SAS EMA FOOD anciennement dénommée SASU GE & CO un commandement de payer les loyers visant la cause résolutoire insérée au bail.

Le 19 février 2024, [Y] [V] et Madame [U] [V] ont fait délivrer à Monsieur [R] [N] et Madame [X] [N] épouse née [F], cautions solidaires, une dénonce du commandement de payer précité.

Par actes de commissaire de justice en date du 24 avril 2024, Madame [Y] [V] et Madame [U] [V] ont fait assigner la SAS EMA FOOD, Monsieur [R] [N] et Madame [X] [N] épouse née [F] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Nice aux fins de voir :

— constater à titre principal, sur le fondement des dispositions de l’article L.145-41 du code de commerce, la résiliation de plein droit du bail commercial par l’effet de la clause résolutoire à la date du 14 mars 2024 ;

— ordonner sous astreinte son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— condamner solidairement la SAS EMA FOOD, Monsieur [R] [N] et Madame [X] [N] épouse née [F] au paiement d’une provision de 23 666,21 euros à valoir sur l’arriéré locatif à la date d’acquisition de la clause résolutoire ;

— condamner solidairement la SAS EMA FOOD, Monsieur [R] [N] et Madame [X] [N] épouse née [F] au paiement d’une provision de 1369,79 euros par mois, outre les charges et taxes, à titre d’indemnité mensuelle d’occupation des lieux, à compter du 1er avril 2024 ;

— condamner solidairement la SAS EMA FOOD, Monsieur [R] [N] et Madame [X] [N] épouse née [F] au paiement d’une provision de 2520 euros à titre de clause pénale ;

— condamner solidairement la SAS EMA FOOD, Monsieur [R] [N] et Madame [X] [N] épouse née [F] au paiement de la somme de 2000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de l’instance, comprenant le coût du commandement de payer et de sa dénonce aux cautions.

Elles exposent que la SAS EMA FOOD est défaillante dans le paiement de son loyer, qu’elles lui ont fait délivrer un commandement de payer en date du 13 février 2024 qui a été dénoncé aux cautions solidaires le 19 février 2024, qui est demeuré infructueux, que la clause résolutoire prévue au contrat de bail a ainsi pris effet le 14 mars 2024, que son expulsion devra être ordonnée et qu’elle devra en outre être condamnée au paiement de l’arriéré locatif, d’une clause pénale ainsi qu’à une indemnité d’occupation.

Par acte du 26 avril 2024, les bailleresses ont dénoncé l’assignation à la société CREDIT LYONNAIS, créancier inscrit sur le fonds de commerce du locataire, afin de lui voir déclarer opposable la présente ordonnance en application des dispositions de l’article L.143-2 du code de commerce eu égard à l’état des inscriptions produit, qui régulièrement assignée à personne morale n’a pas comparu.

La SAS EMA FOOD, Monsieur [R] [N] et Madame [X] [N] épouse née [F], assignés la première par acte remis à personne se déclarant habilitée, le deuxième à personne et la troisième selon les dispositions de l’article 659 du code de procédure civile, n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

Par ordonnance en date du 8 août 2024, le juge des référés a sursis à statuer jusqu’à la production d’un document prouvant l’envoi d’une lettre recommandée avec avis de réception à Madame [X] [N] épouse née [F], conformément à l’article 659 du code de procédure civile.

A l’audience du 28 novembre 2024 à laquelle l’affaire a été rappelée, Madame [Y] [V] et Madame [U] [V] représentés par leur conseil, ont produit le justificatif d’envoi de la lettre recommandée avec de réception à Mme [X] [N], revenu signé et a maintenu ses demandes.

La SAS EMA FOOD, Monsieur [R] [N] et Madame [X] [N] épouse née [F], régulièrement assignés la première par acte remis à personne se déclarant habilitée, le deuxième à personne et la troisième selon les dispositions de l’article 659 du code de procédure civile, n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 23 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la résiliation du bail et l’expulsion du locataire :

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, Madame [Y] [V] et Madame [U] [V] versent aux débats le contrat de bail commercial liant les parties, le commandement de payer, rappelant la clause résolutoire et régulièrement signifié, et le détail des sommes dues.

Dans ce contrat, est insérée une clause résolutoire applicable de plein droit notamment en cas de non-paiement des loyers et des charges, un mois après un commandement de payer rester infructueux.

Il ressort des éléments versés aux débats que le commandement de payer, signifié à la requête de Madame [Y] [V] et Madame [U] [V] par acte de commissaire de justice le 13 février 2024, à la SAS EMA FOOD et dénoncé Monsieur [R] [N] et Madame [X] [N] épouse née [F] le 19 février 2024, visant la clause résolutoire, portant sur la somme de 18 238,63 euros, est demeuré infructueux dans le mois de sa délivrance, à défaut d’éléments contraires portés à la connaissance du juge par les défendeurs non comparants.

Les conditions préalables à la résiliation de plein droit prévue au contrat se trouvant ainsi réunies, il convient de faire droit à la demande de constatation de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire à la date du 14 mars 2024.

L’occupation d’un local sans droit ni titre constitue un trouble manifestement illicite, de sorte qu’il y a lieu d’ordonner l’expulsion de la SAS EMA FOOD, devenue occupante des lieux sans droit ni titre après résiliation du contrat de bail.

Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre la SAS EMA FOOD à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte.

Sur les demandes provisionnelles :

L’article 835 al.2 du code de procédure civile prévoit notamment que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier.

Sur l’arriéré locatif :

Selon l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Il ressort du décompte en date du 20 mars 2024 versé aux débats, que la SAS EMA FOOD demeure redevable de la somme de 20 978,21 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois de mars 2024 inclus.

Toutefois, il convient de déduire la somme de 24 euros (3 x 8 euros) correspondant aux frais de relance injustifiés, seule la lettre recommandée avec avis de réception du 14 décembre 2023 étant versée aux débats.

Il est de principe que le locataire est tenu au paiement du loyer et des charges conformément aux termes du bail.

Il ressort en outre des actes sous seing privé en date du 16 octobre 2019, que Monsieur [R] [N] et Madame [X] [N] épouse née [F] se sont portés cautions solidaires de la SAS GE & CO en cours d’immatriculation au tribunal de commerce de Nice, devenue SASN EMA FOOD pendant toute la durée du bail et de ses renouvellements, pour le paiement des loyers, indemnités d’occupation, charges, réparations locatives et frais éventuels de procédure résultant du contrat de location conclu avec Madame [Y] [V] et Madame [U] [V], bailleresses.

Dès lors, en l’absence de contestation sérieuse, la SAS EMA FOOD, Monsieur [R] [N] et Madame [X] [N] épouse née [F] seront solidairement condamnés au paiement de la somme de 20 954,21 euros arrêtée au mois de mars 2024 inclus.

En outre, la SAS EMA FOOD, Monsieur [R] [N] et Madame [X] [N] épouse née [F] sont redevables de la somme provisionnelle de 2704 euros au titre de la taxe foncière pour les années 2021, 2022 et 2023, qui est mise à sa charge dans le bail, au vu des justificatifs produits par Madame [Y] [V] et Madame [U] [V].

Dès lors, ils seront condamnés solidairement au paiement de la somme totale de 23 658,21 euros au titre de l’arriéré de loyers, charges et taxes dû au mois de mars 2024.

Sur l’indemnité d’occupation :

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

La SAS EMA FOOD qui se maintient dans les lieux depuis la résiliation du bail est redevable à compter du mois d’avril 2024 d’une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local et destinée à compenser la perte de jouissance du bien.

Il ressort des actes de cautionnement des 16 octobre 2019, que Monsieur [R] [N] et Madame [X] [N] épouse née [F] se sont portés cautions solidaires de la SAS GE & CO en cours d’immatriculation au tribunal de commerce de Nice, devenue SAS EMA FOOD pendant toute la durée du bail et de ses renouvellements, pour le paiement notamment des indemnités d’occupation résultant du contrat de location conclu avec Madame [Y] [V] et Madame [U] [V], bailleresses.

Cette indemnité provisionnelle sera en conséquence fixée au montant du loyer et des charges, soit à la somme de 1369,79 euros à compter du mois d’avril 2024, jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés du local.

Dès lors, en l’absence de contestation sérieuse, la SAS EMA FOOD, Monsieur [R] [N] et Madame [X] [N] épouse née [F] seront solidairement condamnés à son paiement.

Sur la clause pénale :

Selon l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1231-5 du même code dispose que Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent. Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite. Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

Il est de principe que le juge des référés peut accorder une provision sur le montant non sérieusement contestable d’une clause pénale mais qu’il n’entre pas dans ses pouvoirs de diminuer ce montant à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle de l’obligation a procuré au créancier.

En l’espèce, l’article 10 du contrat de bail intitulé « Clause pénale » prévoit que « le preneur s’engage, en cas de non-paiement des loyers aux échéances prévues, par la présente clause pénale qu’il déclarer accepter entièrement et définitivement, à régler au bailleur, en sus des loyers, charges et frais réclamés, une pénalité de 20% du loyer annuel ».

Le loyer annuel est de 12 600 euros.

Il est de principe que le juge des référés peut accorder une provision sur le montant non sérieusement contestable d’une clause pénale mais qu’il n’entre pas dans ses pouvoirs de diminuer ce montant à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle de l’obligation a procuré au créancier.

La SAS EMA FOOD, sera en conséquence seule condamnée au vu du contrat de bail au paiement d’une provision de 1000 euros à valoir sur la clause pénale.

La demande formée au titre des cautions qui se heurte à une contestation sérieuse au vu des actes de cautionnement conclus ne visant pas la clause pénale, sera rejetée.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

Il sera alloué à Madame [Y] [V] et Madame [U] [V] la somme de 1200 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La SAS EMA FOOD, Monsieur [R] [N] et Madame [X] [N] épouse née [F], qui succombent, seront condamnés in solidum à son paiement et aux entiers dépens en ce compris, le coût du commandement de payer et sa dénonce aux cautions.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des référés du Tribunal judiciaire de Nice, statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort et prononcée par mise à disposition au greffe, avis préalablement donné,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir comme elles aviseront, mais dès à présent,

CONSTATONS la résiliation du bail commercial 2 juin 2008 liant Madame [Y] [V] et Madame [U] [V] et la SAS EMA FOOD portant sur les locaux à usage commercial située à [Adresse 5] [Localité 1] par l’effet de la clause résolutoire à la date du 14 mars 2024, ainsi que l’occupation sans droit ni titre du local à usage commercial ;

ORDONNONS à la SAS EMA FOOD et à tous occupants de son chef, de libérer les locaux litigieux à compter du délai d’un mois de la signification de la présente ordonnance ;

ORDONNONS, à défaut de se faire dans le délai imparti, l’expulsion de la SAS EMA FOOD et de tous occupants de son chef des lieux loués, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

CONDAMNONS solidairement la SAS EMA FOOD, Monsieur [R] [N] et Madame [X] [N] épouse née [F] à payer à Madame [Y] [V] et Madame [U] [V] à titre provisionnel, la somme de 23 658,21 euros au titre de l’arriéré de loyers, charges et taxes foncières due au mois de mars 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

CONDAMNONS solidairement la SAS EMA FOOD, Monsieur [R] [N] et Madame [X] [N] épouse née [F] à payer à Madame [Y] [V] et Madame [U] [V] une indemnité d’occupation provisionnelle de 1369,79 euros à compter du mois d’avril 2024, jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNONS la SAS EMA FOOD, à payer à Madame [Y] [V] et Madame [U] [V] à titre provisionnel, la somme de 1000 euros au titre de la clause pénale ;

CONDAMNONS in solidum la SAS EMA FOOD, Monsieur [R] [N] et Madame [X] [N] épouse née [F] à payer à Madame [Y] [V] et Madame [U] [V] la somme de 1200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des demandes ;

CONDAMNONS in solidum la SAS EMA FOOD, Monsieur [R] [N] et Madame [X] [N] épouse née [F] aux dépens de la présente procédure, comprenant le coût du commandement de payer du 13 février 2024 et sa dénonce aux cautions en date du 19 février 2024 ;

DÉCLARONS la présente ordonnance commune et opposable à la SA Crédit Lyonnais, créancier inscrit ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES