COUR D’APPEL D'[Localité 6]

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

N° RG 24/00481 – N° Portalis DBWR-W-B7I-PQZA

du 10 Janvier 2025

N° de minute

affaire : [K] [I]

c/ Syndic. de copro. [Adresse 7], sis [Adresse 4]

Grosse délivrée

à M^e JAIDANE

Expédition délivrée

à M^e POZZO DI BORGO

le

l’an deux mil vingt cinq et le dix Janvier à 14 H 00

Nous, Solange LEBAILE, Première Vice-Présidente, Juge des Référés, assistée de Madame Wendy NICART, Greffier, avons rendu l’ordonnance suivante :

Vu l’assignation délivrée par exploit en date du 22 Février 2024 déposé par commissaire de justice.

A la requête de :

M. [K] [I]

[Adresse 5]

[Adresse 7]

[Localité 2]

Rep/assistant : M^e Riadh JAIDANE, avocat au barreau de NICE

DEMANDEUR, Absent

DEMANDEUR

Contre :

Syndic. de copro. [Adresse 7], sis [Adresse 4]

Représenté par Me [M] [Y] administrateur judiciaire

SELARL [M] [Y] & ASSOCIES sis [Adresse 3]

[Localité 1]

Rep/assistant : M^e Thibault POZZO DI BORGO, avocat au barreau de NICE

DÉFENDERESSE

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience du 07 Novembre 2024 au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 10 Janvier 2025.

EXPOSE DU LITIGE

Exposant que les travaux de remise en état des parties communes et privatives ne sont pas effectués, Monsieur [K] [H] a, par acte de commissaire de justice en date du 22 février 2024, fait assigner en référé le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Marco Polo II sis [Adresse 4] afin d’entendre le juge des référés :

Juger que Monsieur [H] subit un trouble manifestement illicite ;Condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] à faire cesser le trouble manifestement illicite qu’il subit ;Condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] sous astreinte à effectuer les travaux de remise en état de la cuisine de son appartement et notamment la remise en état du mur, du carrelage, du plan de travail de l’évier, du meuble de cuisine ainsi que le mur de façade donnant sur le balcon de l’appartement ;Condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] à effectuer les travaux de remise en état des parties communes et équipements communs suivants :Serrure de la porte d’entrée de l’immeuble ;Porte des boîtes aux lettres dans l’entrée de l’immeuble ;Parlophone et Vigik sis à l’extérieur de l’entrée de l’immeuble ;Ascenseur ;Lumière dans les couloirs ;Nettoyage du couloir (enlèvement des gravats et des odeurs d’urine) ;Condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] sous astreinte à effectuer les travaux de remise en état des parties communes et équipements communs susvisés ;Condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] à lui payer une somme de 5000 euros à titre de provision à valoir sur l’intégralité de ses préjudices ;Condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] au paiement de la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’en tous les dépens, comprenant notamment le coût du procès-verbal de constat en date du 19 janvier 2024.

Dans leurs conclusions déposées à l’audience du 7 novembre 2024 et visées par le greffe, Monsieur [K] [H] et Madame [L] [H] ont actualisé leurs demandes comme suit :

Déclarer recevable et bien fondée l’intervention volontaire de Madame [H] ;Juger qu’ils subissent un trouble manifestement illicite ;Condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] à faire cesser le trouble manifestement illicite qu’ils subissent ;Condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] sous astreinte à effectuer les travaux de remise en état de la cuisine de leur appartement et notamment la remise en état du mur, du carrelage, du plan de travail de l’évier, du meuble de cuisine ainsi que le mur de façade donnant sur le balcon de l’appartement ;Condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] à effectuer les travaux de remise en état des parties communes et équipements communs suivants :

Serrure de la porte d’entrée de l’immeuble ;Porte des boîtes aux lettres dans l’entrée de l’immeuble ;Parlophone et Vigik sis à l’extérieur de l’entrée de l’immeuble ;Ascenseur ;Lumière dans les couloirs ;Nettoyage du couloir (enlèvement des gravats et des odeurs d’urine) ;

Condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] sous astreinte à effectuer les travaux de remise en état des parties communes et équipements communs susvisés ;Condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] à leur payer une somme de 5000 euros à titre de provision à valoir sur l’intégralité de leurs préjudices ;Condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] au paiement de la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’en tous les dépens, comprenant notamment le coût du procès-verbal de constat en date du 19 janvier 2024 ;Le débouter de toutes ses demandes.

Ils soutiennent que : ils sont propriétaires d’un appartement situé dans la résidence [Adresse 7] ; depuis la mise sous administration judiciaire de la copropriété, les travaux d’entretien et de réparation courants ne sont pas ou mal effectués ; leur voisin a subi des infiltrations provenant d’une colonne, partie commune, en juin 2022 ; l’entreprise intervenue à la requête de Maître [Y], ès qualités d’administrateur provisoire de la copropriété, a laissé des gravas dans leur appartement ainsi qu’un trou béant dans la cuisine laissant apparaître la colonne et a endommagé l’évier et le meuble de la cuisine ; les travaux de reprise de la façade extérieure jouxtant leur appartement n’ont pas été effectués ; Monsieur [K] [H] a relancé le cabinet de Maître [Y] à de multiples reprises par téléphone ; ils ont décidé de cesser de payer leur charges de copropriété jusqu’à ce que les travaux soient entrepris ; l’intervention volontaire de Madame [L] [H] régularise l’irrecevabilité soulevée par le syndicat des copropriétaires ; une demande préalable formée auprès de Maître [Y], ès qualités d’administrateur provisoire, n’est pas une condition de recevabilité de leur demande contenue dans l’assignation ; le syndicat est tenu de conserver et améliorer l’immeuble et a la charge d’administrer les parties communes ; tout copropriétaire est fondé à agir à l’encontre du syndicat afin qu’il respecte les obligations d’ordre public mises à sa charge par l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 ; l’article 15 de la même loi n’est pas applicable en ce que Monsieur [K] [H] et Madame [L] [H] n’agissent pas contre un tiers à la copropriété ayant causé des désordres aux parties communes ; ils occupent bien leur appartement ; il revient au syndicat des copropriétaires de rapporter la preuve contraire ; les désordres constatés dans leur appartement sont la conséquence des travaux effectués sur la colonne d’évacuation par l’entreprise mandatée par Maître [Y], ès qualités d’administrateur provisoire ; la dépose et la repose des aménagements dans leur cuisine constituent l’accessoire des travaux sur la colonne, partie commune, et incombent donc au syndicat des copropriétaires ; rien n’empêche Maître [Y], ès qualités d’administrateur provisoire, de provisionner les dépenses d’entretien des parties communes puisqu’il vote le budget prévisionnel de la copropriété ; ils subissent un préjudice moral ainsi qu’un trouble de jouissance manifeste de leur cuisine et des parties communes justifiant l’allocation d’une provision ; le syndicat des copropriétaires ne s’est pas rapproché d’eux pour réaliser les travaux de remise en état depuis 2022.

Dans ses écritures déposées à l’audience précitée et visées par le greffe, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] demande au juge des référés de :

Le juger recevable et fondé en ses demandes ;

A titre principal,

Juger irrecevable la demande formée par les époux [H] au titre de sa condamnation à réaliser des travaux de remise en état dans les parties communes pour défaut de droit d’agir ;Juger irrecevable la demande formée par ces derniers au titre de la condamnation à réaliser des travaux dans des parties privatives pour défaut de droit d’agir ;

A titre subsidiaire,

Juger infondées les demandes formées par Monsieur [K] [H] et Madame [L] [H] en l’absence de trouble manifestement illicite et en l’état de multiples contestations sérieuses ;Débouter Monsieur [K] [H] et Madame [L] [H] de leurs demandes tendant à sa condamnation à réaliser sous astreinte des travaux de remise en état des parties privatives et des parties communes ;Débouter Monsieur [K] [H] et Madame [L] [H] de leurs demandes tendant au versement d’une somme provisionnelle de 5000 euros à titre de dommages et intérêts ;

En toutes hypothèses,

Débouter Monsieur [K] [H] et Madame [L] [H] de l’ensemble de leurs demandes ;Condamner Monsieur [K] [H] et Madame [L] [H] au paiement de la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;Les condamner aux dépens.

Il fait valoir que : la copropriété est administrée par Maître [Y], ès qualités d’administrateur provisoire ; Monsieur [K] [H] et Madame [L] [H] sont propriétaires indivis des lots 25, 41 et 179 au sein de la copropriété [Adresse 7] ; ils ont effectué des travaux non autorisés ayant endommagé la tuyauterie et la façade, parties communes, entraînant un dégât des eaux chez leur voisin ; l’origine de la fuite se trouvait dans la colonne d’évacuation des eaux usées de la cuisine générale de l’immeuble passant dans leur appartement ; Maître [Y], ès qualités d’administrateur provisoire, a mandaté la société Plomberie Vieux [Localité 8] afin de procéder aux réparations utiles ; celle-ci n’a pas pu intervenir à cause du refus de Monsieur [K] [H] et Madame [L] [H] de permettre l’accès à leur appartement ; ils ont été mis en demeure de laisser à l’entreprise l’accès, en vain ; les travaux ont été réalisés les 1er, 2 et 9 décembre 2022 grâce à une solution alternative ne nécessitant pas d’accéder à leur appartement ; ils ne paient plus leurs charges ; ils n’ont jamais effectué de réclamation ou demande auprès de Maître [Y], ès qualités d’administrateur provisoire, s’agissant des désordres dans les parties communes et la nécessité d’y remédier ; le procès-verbal de constat d’huissier du 19 janvier 2024 n’a jamais été communiqué ou dénoncé à Maître [Y] ; ils ne démontrent pas occuper le logement et donc subir un préjudice propre et autonome des autres copropriétaires ; les articles 9, 14 et 15 de la loi du 10 juillet 1965 ne leur permettent pas de solliciter la condamnation du syndicat à réaliser des travaux dans des parties privatives alors que ce ne sont pas des travaux d’intérêts collectifs ou nécessaires pour remédier à des désordres affectant l’immeuble ; leur demande à ce titre est donc irrecevable ; il n’y a pas de trouble manifestement illicite en ce que les travaux non autorisés réalisés par Monsieur [K] [H] et Madame [L] [H] sont à l’origine des désordres subis ; ils contribuent à aggraver la situation de l’immeuble par le refus de régler leurs charges alors que la copropriété fait face à d’importantes difficultés financières ; le syndicat des copropriétaires réalise les travaux utiles à hauteur de ses moyens malgré les impayés de Monsieur [K] [H] et Madame [L] [H] et les actes de vandalisme récurrents ; leur demande de provision n’est prouvée par aucune pièce et que la copropriété n’est pas responsable puisqu’ils sont à l’origine des dommages subis.

Les prétentions et moyens des parties sont plus amplement exposés dans les écritures précitées auxquelles, en application de l’article 455 du code de procédure civile, la présente juridiction se réfère.

MOTIFS

A titre liminaire, il convient de rappeler que le juge n’est pas tenu de statuer sur les demandes de “constatations” qui ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques.

Sur l’intervention volontaire de Madame [L] [H] :

Aux termes de l’article 330 du code de procédure civile, l’intervention est accessoire lorsqu’elle appuie les prétentions d’une partie.

Elle est recevable si son auteur a intérêt, pour la conservation de ses droits, à soutenir cette partie.

L’intervenant à titre accessoire peut se désister unilatéralement de son intervention.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] soulevait l’irrecevabilité des demandes de Monsieur [K] [H] notamment en raison de l’absence de Madame [L] [H] à la procédure alors qu’elle est également propriétaire indivise de l’appartement. Madame [L] [H] a donc intérêt à intervenir volontairement et se joindre aux demandes initialement formulées par Monsieur [K] [H] dans le but de régulariser celles-ci.

Par conséquent, il convient de recevoir l’intervention volontaire de Madame [L] [H].

Sur la recevabilité des demandes des consorts [H] :

L’article 122 du code de procédure civile dispose que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Selon l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, la collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile.

Le syndicat peut revêtir la forme d’un syndicat coopératif régi par les dispositions de la présente loi.

Il établit, s’il y a lieu, et modifie le règlement de copropriété.

Il a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes.

Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

L’article 15 de la même loi dispose que le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu’en défendant, même contre certains des copropriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble.

Tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d’en informer le syndic.

En cas de carence ou d’inaction du syndic, le président du conseil syndical peut également, sur délégation expresse de l’assemblée générale, exercer une action contre le syndic, en réparation du préjudice subi par le syndicat des copropriétaires. Lorsque la copropriété n’a pas de conseil syndical, cette action peut être exercée par un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins un quart des voix de tous les copropriétaires.

En cas de condamnation, les dommages et intérêts sont alloués au syndicat des copropriétaires.

Si, à l’issue de l’instance judiciaire, l’action exercée dans l’intérêt du syndicat est déclarée bien fondée par le juge, la charge des frais de procédure non supportés par le syndic est répartie entre tous les copropriétaires proportionnellement aux quotes-parts de parties communes afférentes à leur lot.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, Monsieur [K] [H] et Madame [L] [H], copropriétaires indivis, ont assigné le syndicat des copropriétaires. L’article 15 de la loi du 10 juillet 1965 n’est donc pas applicable puisqu’il ne concerne que les actions intentées par un copropriétaire à l’encontre d’un autre copropriétaire ou d’un tiers. L’information du syndic n’est pas donc une condition de recevabilité de la demande dans la présente instance.

En outre, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] soutient que Monsieur [K] [H] et Madame [L] [H] n’occupent pas l’appartement dont ils sont copropriétaires. Toutefois, il lui revient d’apporter la preuve du fait qu’il invoque, ce qu’il ne fait pas.

A cela s’ajoute que Monsieur [K] [H] et Madame [L] [H] peuvent subir un préjudice propre et autonome des autres copropriétaires, qu’ils soient occupants de l’appartement ou non, puisque leur qualité de propriétaires leur confère le droit d’user de leur bien mais aussi d’en récolter les fruits ; droits auxquels les désordres invoqués portent atteinte. Ils ont donc qualité à agir.

Enfin, le syndicat étant responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, des copropriétaires peuvent assigner le syndicat des copropriétaires afin qu’il soit condamné à réaliser des travaux de remise en état de parties privatives en cas de désordre d’origine commune.

En conséquence, les demandes de Monsieur [K] [H] et Madame [L] [H] seront déclarées recevables.

Sur le trouble manifestement illicite :

Aux termes l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Selon l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, la collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile.

Le syndicat peut revêtir la forme d’un syndicat coopératif régi par les dispositions de la présente loi.

Il établit, s’il y a lieu, et modifie le règlement de copropriété.

Il a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes.

Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

En l’espèce, concernant les parties privatives, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] soutient que les travaux à l’origine du trouble de jouissance dans les parties privatives des demandeurs auraient été effectués par ces derniers, sans autorisation du syndic. Le défendeur produit une facture du 15 juin 2022 correspondant à une intervention des 4 et 11 juin 2022 concernant la fuite dans la chambre à côté du radiateur chez Monsieur [D]. Il y est indiqué que « le problème vient de la colonne d’évacuation des eaux usées de la cuisine générale de l’immeuble passant dans l’appartement de M. [H] au 4è étage que nous avions réparée provisoirement en 2019 mais qui doit être changée ». Il ressort donc de cette pièce que des réparations avaient déjà été effectuées par la Sarl Plomberie du Vieux [Localité 8], mandatée par le syndicat des copropriétaires. Les demandeurs ne sont donc pas à l’origine des désordres subis par leur voisin.

Un devis de la Sarl Plomberie du Vieux [Localité 8] n°220812 du 10 novembre 2022 est également versé aux débats. Selon ses dires, ladite entreprise aurait été mandatée par le syndicat pour réaliser les travaux nécessaires en passant par l’appartement des demandeurs. Or, le syndicat verse également aux débats une facture de la même entreprise qui aurait, selon le défendeur, effectué les travaux grâce à une solution alternative ne nécessitant pas d’accéder à l’appartement de Monsieur [K] [H] et Madame [L] [H]. Toutefois, la facture fait référence au devis n°220812 précité et les travaux entrepris sont identiques à ceux listés dans le devis. Il est donc possible d’en conclure que les travaux ont bien été réalisés dans l’appartement et notamment la cuisine des demandeurs, à l’initiative du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7], les demandeurs ayant finalement laissé l’accès à leur appartement.

En outre, il ressort du procès-verbal de constat de commissaire de justice en date du 19 janvier 2024 que, dans la cuisine, « le mur est ouvert sur environ un mètre de hauteur, à proximité du mur mitoyen avec l’appartement voisin, laissant apparaître une colonne d’aspect récent », que « le caisson de cuisine qui reçoit l’évier est endommagé », que « le plan de travail est déformé au niveau de l’évier », que « sur le mur de façade de l’immeuble », « la présence d’une zone enduite de ciment de couleur grise » est constatée, que « cette zone se situe exactement à l’arrière du trou présent dans la cuisine du requérant ».

Par conséquent, compte tenu du fait que le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ayant leur origine dans les parties communes, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] sera condamné à effectuer les travaux de remise en état de la cuisine de l’appartement de Monsieur [K] [H] et Madame [L] [H] et notamment la remise en état du mur, du carrelage, du plan de travail de l’évier, du meuble de cuisine ainsi que le mur de façade donnant sur le balcon de leur appartement.

L’article 835 du code de procédure civile dispose que le juge des référés dans les limites de sa compétence peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il y a donc lieu d’assortir cette condamnation d’une astreinte provisoire de 200 euros par jour de retard, passé le délai de 15 jours à compter de la signification de la présente ordonnance, et pendant une durée de trois mois, délai au-delà duquel il sera statué sur la liquidation de l’astreinte provisoire et la fixation de l’astreinte définitive.

Concernant les parties communes, selon le procès-verbal de constat de commissaire de justice précité, « l’interphone ne fonctionne pas », « dans la cabine d’ascenseur », « la présence d’une affichette apposée au-dessus de la platine de commande qui indique : « En attente des travaux Utiliser l’ascenseur 1 personne à la fois Svp Merci » est constatée, « la porte d’entrée de l’immeuble est entrouverte. La gâche de la serrure est cassée », « l’interphone émet un vrombissement constant. Le système Vigik ne fonctionne pas », « dans le couloir qui rejoint le bâtiment voisin », « la présence de gravats au sol » est mentionnée, « les couloirs sont dépourvus de lumière », « au niveau des caves, il règne une forte odeur d’urine ».

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] justifie de diverses diligences visant à entretenir les parties communes telles que la réparation de l’ascenseur par interventions de Paca Ascenseurs Services des 31 décembre 2022, 12 janvier et 26 février 2024 ainsi qu’une facture correspondant au nettoyage de l’immeuble du 1er au 30 septembre 2024 par la Sarl Super Nettoyage. Sont également versés des devis visant au remplacement de la porte d’entrée ou de l’ensemble du bloc d’entrée ainsi que des boîtes aux lettres.

Toutefois, il ressort du compte rendu de réunion du conseil syndical du 2 mai 2024 que le montant des charges dues par les copropriétaires débiteurs s’élève à la somme de 242 515,20 euros au 2 mai 2024. Au regard du nombre important de débiteurs et du montant des charges déjà très élevé, le conseil syndical a estimé que les travaux de mise en place de portes renforcées n’étaient pas urgents et pouvaient être reportés. Au 30 septembre 2024, le montant total des charges dues par les copropriétaires débiteurs s’élève à la somme de 207 232,61 euros.

Le syndicat des copropriétaires a la charge de la conservation et de l’amélioration de l’immeuble ainsi que de l’administration des parties communes. Néanmoins, le conseil syndical ayant reporté les travaux en raison du défaut de liquidités disponibles suffisantes, l’existence d’un trouble manifestement illicite relatif à l’entretien des parties communes n’est pas rapportée et la demande de Monsieur [K] [H] et Madame [L] [H] visant la condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] à effectuer, sous astreinte, les travaux de remise en état des parties communes et équipements communs sera rejetée.

Sur la demande de provision :

Aux termes de l’alinéa 2 de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Ce texte n’exige pas la constatation de l’urgence mais seulement celle de l’existence d’une obligation non sérieusement contestable.

S’il appartient au demandeur d’établir l’existence de la créance, c’est au défendeur de prouver que cette créance est sérieusement contestable.

En l’espèce, Monsieur [K] [H] et Madame [L] [H] soutiennent subir un trouble de jouissance lié au fait qu’ils ne peuvent plus utiliser leur cuisine normalement depuis 2022 du fait du trou dans le mur, du carrelage mural cassé, du plan de travail de l’évier abîmé, du meuble de cuisine cassé et des rats et cafards s’introduisant dans la cuisine par ledit trou. Ils ajoutent qu’ils subissent également un trouble de jouissance dans l’utilisation des parties communes et des équipements communs (ascenseur subissant de nombreuses pannes, couloirs non éclairés et encombrés de gravats et avec des odeurs nauséabondes, parlophone et Vigik de l’immeuble en panne, panneau des boîtes aux lettres ouvert et serrure de la porte d’entrée de l’immeuble cassée). Ils invoquent enfin un préjudice moral lié à cette situation qui perdure et à laquelle aucune réponse n’est apportée par le syndicat des copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires indique que des actes de vandalisme récurrents sont à l’origine de l’état actuel des parties communes et du caractère vain des réparations antérieurement effectuées. En effet, il ressort de la facture du 31 décembre 2022 de la société Paca Ascenseurs Services que le renforcement du seuil de porte est « de nouveau cassé ».

Au regard des actes de vandalisme récurrents, des réparations déjà effectuées et du montant des charges de copropriété impayées par les copropriétaires, il n’y a lieu de condamner le syndicat des copropriétaires à une somme provisionnelle au titre du trouble de jouissance dans les parties communes.

Néanmoins, ce raisonnement ne peut s’appliquer aux réparations qu’il convient d’effectuer dans les parties privatives des demandeurs. Les désordres ayant été constatés par le procès-verbal de constat de commissaire de justice précité, ces derniers subissent donc un trouble de jouissance avéré.

Par conséquent, compte tenu du fait que le syndicat des copropriétaires est informé des désordres dans l’appartement des demandeurs depuis 2019, selon le devis de la Sarl Plomberie Vieux [Localité 8], et que les travaux n’ont toujours pas été réalisés, il sera condamné à payer à Monsieur [K] [H] et Madame [L] [H] pris ensemble, la somme provisionnelle de 1000 euros à valoir sur leurs préjudices.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

Il sera alloué à Monsieur [K] [H] et Madame [L] [H] pris ensemble, la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7], qui succombe partiellement, sera condamné aux dépens, dépens qui ne comprendront pas le coût du procès-verbal de constat en date du 19 janvier 2024, cet acte de commissaire de justice ne constituant un préalable obligatoire à l’introduction de la présente instance.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, en premier ressort, et prononcée par mise à disposition au greffe, avis préalablement donné,

Tous droits et moyens des parties demeurant réservés, au principal renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais d’ores et déjà, en application des articles 122, 330 et 835 du code de procédure civile ainsi que les articles 14 et 15 de la loi du 10 juillet 1965,

RECEVONS l’intervention volontaire de Madame [L] [H] ;

DECLARONS recevables les demandes de Monsieur [K] [H] et Madame [L] [H],

CONDAMNONS le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] à effectuer les travaux de remise en état de la cuisine de l’appartement de Monsieur [K] [H] et Madame [L] [H] et notamment la remise en état du mur, du carrelage, du plan de travail de l’évier, du meuble de cuisine ainsi que le mur de façade donnant sur le balcon de leur appartement et ce, sous astreinte provisoire de 200 euros par jour de retard passé un délai de trois mois à compter de la signification de la présente ordonnance, cette astreinte courant une durée de trois mois,

CONDAMNONS le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] à payer à Monsieur [K] [H] et Madame [L] [H] pris ensemble la somme provisionnelle de 1000 euros à valoir sur leurs préjudices ;

CONDAMNONS le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] à payer à Monsieur [K] [H] et Madame [L] [H] pris ensemble la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DEBOUTONS les parties du surplus ;

CONDAMNONS le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] aux entiers dépens.

LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES