COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

Service de proximité

ORDONNANCE DE REFERE

du 17 Janvier 2025

Minute n°

[U] c/ [G]

DU 17 Janvier 2025

N° RG 24/03113 – N° Portalis DBWR-W-B7I-P3LI

— Exécutoire :

à M^e Cédric PEREZ

— copie certifiée conforme :

à Monsieur [E] [G]

le :

DEMANDEUR:

Monsieur [T] [U]

né le 16 Mai 1988 à [Localité 5]

[Adresse 2]

[Localité 1]

Rep/Assistant : M^e Cédric PEREZ, avocat au barreau de Nice

DEFENDEUR:

Monsieur [E] [G]

né le 02 Janvier 1986 à [Localité 4]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 6]

Comparant en personne

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et du délibéré :

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION :

Madame Anne-Christine HERRY-VERNIMONT, Première Vice-Présidente assistée lors des débats par Monsieur Thibaut LLEU, Greffier, et lors de la mise à disposition par Monsieur Thibaut LLEU, Greffier, qui a signé la minute avec le président

DEBATS : A l’audience publique du 25 Novembre 2024, l’affaire a été mise en délibéré, les parties ont été avisées que la décision sera rendue par mise à disposition au greffe le 17 Janvier 2025

DÉCISION : ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et par mise à disposition au greffe le 17 Janvier 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [T] [U] a, selon acte sous seing privé du 19 janvier 2023, donné à bail d’habitation à Monsieur [E] [G], à compter du 1er janvier 2019, pour une durée de trois ans renouvelable par tacite reconduction, un appartement sis à [Localité 6], [Adresse 3], ainsi qu’une cave moyennant un loyer mensuel de 700,00 euros par mois charges comprises.

Un état des lieux a été établi contradictoirement.

Par acte d’huissier en date du 18 juillet 2024, auquel il y a lieu de se reporter pour l’exposé de ses moyens et l’intégralité de ses prétentions, Monsieur [T] [U] a fait assigner Monsieur [E] [G], en référé devant le juge du contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de NICE, pôle de la proximité, à l’audience du 25 novembre 2024 à 09h15 aux fins, au visa des dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et des articles 834 et 835 du code de procédure civile, de :

— juger que l’obligation de Monsieur [E] [G] de donner libre accès à son logement pour la réalisation des travaux mentionnés dans le diagnostic SOLIHA du 18 juillet 2023 ne se heurte à aucune contestation sérieuse,

— juger que le refus de Monsieur [E] [G] de donner libre accès à son logement pour la réalisation des travaux mentionnés dans le diagnostic SOLIHA du 18 juillet 2023 constitue un trouble manifestement illicite,

— juger que le refus de Monsieur [E] [G] de donner libre accès à son logement pour la réalisation des travaux mentionnés dans le diagnostic SOLIHA du 18 juillet 2023 empêche le bailleur de percevoir le montant de l’allocation logement de la part de la CAF,

En conséquence,

— ordonner à Monsieur [E] [G] de donner libre accès à son logement pour l’exécution des travaux prévus dans le diagnostic SOLIHA du 18 juillet 2023 et ce sous astreinte de 500,00 euros par opposition constatée,

— juger que le bailleur ou son mandataire devront adresser au moins dix jours avant leur date des propositions de jours d’intervention pour la réalisation des travaux à Monsieur [E] [G] et que Monsieur [E] [G] sera réputé opposant à défaut de contacter le bailleur ou son mandataire pour indiquer les dates lui convenant,

— autoriser le bailleur ou son mandataire, après la constation de deux refus de Monsieur [E] [G] de donner libre accès à son logement pour l’exécution des travaux prévus dans le diagnostic SOLIHA du 18 juillet 2023, sur présentation de la grosse de l’ordonnance à intervenir, avec le concours d’un commissaire de justice et d’un serrurier, à pénétrer dans le logement de Monsieur [E] [G] afin de procéder à l’exécution desdits travaux,

— condamner Monsieur [E] [G] à lui régler la somme provisionnelle de 1 000,00 euros à valoir sur son préjudice résultant de l’absence de perception par le bailleur de l’allocation logement du fait du refus de Monsieur [E] [G] de donner libre accès à son logement pour l’exécution des travaux prévus dans le diagnostic SOLIHA du 18 juillet 2023,

— condamner Monsieur [E] [G] au paiement de la somme de 840,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Vu les articles 446-2 et 455 du code de procédure civile,

À l’audience du 25 novembre 2025, le demandeur représenté par son conseil maintient l’intégralité de ses prétentions formulées dans son assignation, qu’il soutient expressément.

Il confirme sa demande judiciaire, si besoin sous astreinte, d’être autorisé à pénétrer dans les lieux loués à Monsieur [E] [G] afin de rendre le logement décent, en raison du refus de ce dernier de lui laisser l’accès libre pour établir des devis de travaux et les faire réaliser.

Monsieur [E] [G] déclare que Monsieur [T] [U] est membre de la famille de son-épouse et tente de l’expulser. Il précise ne pas avoir été chercher l’assignation chez le commissaire de justice et avoir été autorisé parMonsieur [T] [U] à réaliser des travaux dans l’appartement loué sans être payé.

Sur la question de la Présidente l’interrogeant sur les suites à donner aux demandes de Monsieur [T] [U], Monsieur [E] [G] répond qu’il n’a jamais refusé de laisser entrer son bailleur pour effectuer des travaux et donne son accord exprès pour permettre l’accès de son appartement au bailleur pour faire réaliser des travaux.

Le délibéré a été fixé au 17 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la procédure de référé, les mesures provisoires et la condamnation provisionnelle

A l’appui de leurs prétentions, les parties ont, au sens de l’article 6 du code de procédure civile, la charge d’alléguer les faits propres à les fonder.

L’article 834 du même code dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Aux termes de l’article 06 de la loi du 06 juillet 1989, le bailleur doit remettre au preneur un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Il est en outre tenu, selon le paragraphe a) de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement.

Cette obligation légale s’impose au bailleur tant lors de la remise des lieux loués au locataire qu’en cours de bail.

Au soutien de ses demandes, Monsieur [T] [U], bailleur, produit notamment outre le bail d’habitation signé par les parties, l’état des lieux contradictoire, le diagnostic-constat-décence de SOLIHA établit, à la demande du locataire, le 18 juillet 2023 qui révèle à l’occasion d’une visite initiale du logement loué en date du 28 avril 2023 l’indécence de celui-ci et lors de la visite de contrôle du 17 juillet 2023 la même indécence en dépit de travaux effectués partiellement.

Il est mentionné dans ce rapport diagnostic la présence d’infiltration d’eau depuis l’extérieur et un problème d’ouverture de la porte de la cuisine, une installation électrique non sécurisée (nombreux conducteurs nus non protégés, culots non adaptés, prise descellées, une installation gaz en mauvaise état d’usage et de fonctionnement non sécurisée (robinet de gaz non bouchonné), mauvaise évacuation des eaux usées (obstruction ou refoulement fréquents).

Les travaux à réaliser permettant la mise aux normes du logement préconisés par SOLIHA sont ainsi les suivants :

— remise en état ou remplacement de la porte-fenêtre de la cuisine pour en assurer l’étanchéité suffisante et le fonctionnement normal

— vérifier et mise en sécurité de l’installation électrique : répondre aux exigences de sécurité suivant l’objet des contrôles du fascicule de documentation FD C 16-600,

— remise en état de l’installation de gaz, le robinet en attente doit être bouchonné :

* Arrêté du 6 avril 2007 définissant le modèle et la méthode de réalisation de l’état de l’installation intérieure gaz

* Décret 2016-1104 du 11 août 2016 relatif à l’état de l’installation intérieure de gaz dans les logements en location,

— contrôle, débouchage et/ou remise en état si besoin par un professionnel qualifié du conduit d’évacuation d’eaux usées (en particulier WC),

— demande de présentation du DDT complet de l’appartement car suspicion car suspicion d’amiante sur le balcon (jardinières).

Le bailleur s’est vu notifier le rapport SOLIHA par la CAF en date du 04 août 2023 et l’indécence du logement loué à Monsieur [E] [G].

Si Monsieur [T] [U] justifie notamment avoir procédé à la remise en sécurité du tableau électrique, il sollicite légitimement l’autorisation de la part de son locataire d’accéder à son logement en vue de faire établir des devis de travaux à effectuer.

Il ressort des échanges avec le mandataire du bailleur, la SARL FORIMMO et Monsieur [E] [G] en date des 15 et 17 avril 2024 ainsi que des courriers recommandés avec accusés de réception adressés les 19 avril 2024 et 15 mai 2024 que Monsieur [T] [U] a avisé son locataire de la nécessité de procéder à la mise en sécurité et en conformité de son appartement et de ce qu’il mandatait l’entreprise CR Expertises RCS440191153 afin d’effectuer les différents diagnostics utiles et indispensables à la réalisation ultérieure des travaux de remise en état, à savoir:

* diagnostic de performance énergétique,

* attestation de surface habitable (loi Boutin),

* rapport de mission de repérage des matériaux et produits de la liste A à intégrer au “Dossier Amiante Parties Privatives“,

* état de l’installation intérieure gaz,

* état de l’installation électricité d’électricité,

* état des risques et pollutions.

Le bailleur a également informé Monsieur [E] [G] que pour la mise en sécurité du logement il missionnait l’entreprise WELLBAT (RCS 533 297 099) afin d’établir un devis de remise en état de la porte fenêtre de la cuisine et de l’installation de gaz en bouchonnant le robinet en attente.

Il lui demandait de bien vouloir communiquer ses disponibilités en vue de permettre les prises de rendez-vous avec les entreprises mandatées.

Si Monsieur [E] [G] déclare à l’audience qu’il ne s’est pas opposé à laisser l’accès de son appartement à son bailleur et/ou aux entreprises, force est de constater que jusqu’à la saisine de la juridiction, Monsieur [T] [U] n’a pas été en mesure de pénétrer dans son logement, rendant ainsi légitime son action en référé.

Les attestations de plusieurs entreprises versées aux débats par le demandeur démontrent en effet qu’il n’a pas été possible d’accéder à l’appartement de Monsieur [E] [G] en dépit de plusieurs rendez-vous, même ceux fixés à son initiative.

Or, il sera rappelé à Monsieur [E] [G] qu’en sa qualité de locataire, il est obligé selon l’article 7e) de la loi du 06 juillet 1989, de permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution de travaux notamment ceux qui incombent au bailleur afin de lui donner la possibilité d’honorer ses obligations légales.

Le fait de ne pas y faire droit en s’y opposant constitue un trouble manifestement illicite au préjudice du bailleur auquel il est parfaitement légitime d’y mettre fin.

Le tribunal prend toutefois acte aujourd’hui de l’accord donné par Monsieur [E] [G] de laisser les entreprises entrer dans son logement afin d’établir les divers diagnostics et devis préalablement à l’exécution de travaux de remise aux normes et en état des lieux.

Cependant, afin de garantir au bailleur la possibilité de respecter ses engagements fixés par l’article 06 de la loi du 06 juillet 1989 et de faire cesser le trouble manifestement illicite crée par Monsieur [E] [G] qui s’oppose à toute entrée du bailleur, de son mandataire gestionnaire de son bien immobilier, il convient d’ordonner diverses mesures provisoires selon les modalités fixées au dispositif de la présente ordonnance.

En substance, il sera ainsi ordonné à Monsieur [E] [G] de laisser libre l’accès à son appartement à son bailleur, son mandataire et aux entreprises mandatées pour exécuter les travaux de remise en conformité et en application de l’article L 131-1 du code de procédure civile, à titre de mesure comminatoire, de fixer une astreinte provisoire de 200,00 euros à chaque opposition de sa part constatée selon une organisation prévue au dispositif de la décision.

Sur la demande de condamnation provisionnelle

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection, statuant en référé dans la limite de sa compétence peut accorder, en vertu de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, une provision au créancier, ou, ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Monsieur [T] [U] sollicite l’octroi d’une provision de 1 000,00 euros à valoir sur son préjudice qui résulterait de l’absence de perception par le bailleur de l’allocation logement de la caisse d’allocations familiales du fait du refus de Monsieur [E] [G] de laisser l’accès à son logement pour la réalisation des travaux depuis le 18 juillet 2023, date du diagnostic SOLIHA.

Or, il ne démontre pas avoir dès après la notification de ce rapport d’indécence du logement qui lui en a été faite le 04 août 2023, sollicité son locataire pour obtenir l’accès aux locaux loués afin de faire intervenir les entreprises missionnées pour l’établissement de diagnostics et de devis en vue de faire réaliser les travaux de remise en état du logement alors qu’il savait que l’allocation logement du locataire était bloquée depuis déjà le mois de juin 2023; le refus du locataire qui aurait été opposé au bailleur dès le mois d’août 2023 n’est pas prouvé puisqu’il n’a été saisi d’une demande d’accès à son logement pour l’intervention des entreprises que le 19 avril 2024 et 15 mai 2024 (courriers de son bailleur).

L’obligation alléguée est à ce state sérieusement contestable, il ne sera donc pas fait droit à la demande prématurée du bailleur en condamnation du locataire à une somme provisionnelle de 1 000,00 euros à valoir sur son préjudice.

Sur les dépens de l’instance de référé et la demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

Monsieur [E] [G], qui succombe au sens de l’article 696 du Code de procédure civile, supportera les entiers dépens de l’instance de référé et sera condamné à payer à Monsieur [T] [U] une somme de 650,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoire à titre provisoire en vertu des dispositions de l’article 514-1 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

ORDONNONS la cessation par Monsieur [E] [G] du trouble manifestement illicite caractérisé par le refus de laisser l’accès libre de son appartement à son bailleur ou son mandataire aux fins d’y réaliser des travaux de remise aux normes,

ORDONNONS à Monsieur [E] [G] de donner libre accès à son logement pour l’exécution des travaux prévus dans le diagnostic SOLIHA du 18 juillet 2023 et ce sous astreinte provisoire de 200,00 euros par opposition constatée,

DISONS que le bailleur ou son mandataire devront adresser au moins dix jours avant leur date des propositions de jours d’intervention des entreprises mandatées pour l’établissement des diagnostics ou des devis et/ou pour la réalisation des travaux à Monsieur [E] [G] et que Monsieur [E] [G] sera réputé opposant à défaut de contacter le bailleur ou son mandataire pour indiquer les dates lui convenant, dans un délai de deux jours,

AUTORISONS le bailleur ou son mandataire, après la constatation de deux refus de Monsieur [E] [G] de donner libre accès à son logement pour l’exécution des travaux prévus dans le diagnostic SOLIHA du 18 juillet 2023, sur présentation de la grosse de l’ordonnance à intervenir, avec le concours d’un commissaire de justice et d’un serrurier, désigné selon son choix, à pénétrer dans le logement de Monsieur [E] [G] afin de procéder à l’exécution desdits travaux,

DÉBOUTONS Monsieur [E] [G] de sa demande de condamnation provisionnelle,

CONDAMNONS Monsieur [E] [G] à payer à Monsieur [C] [U] la somme de 650,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS Monsieur [E] [G] aux entiers dépens de l’instance de référé en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile,

RAPPELONS que les ordonnances de référé sont exécutoires de plein droit à titre provisoire.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,