TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN

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Chambre 3 – CONSTRUCTION

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DU 13 Mai 2025

Dossier N° RG 22/06968 – N° Portalis DB3D-W-B7G-JT7G

Minute n° : 2025/127

AFFAIRE :

DEPARTEMENT DU VAR C/ [C], [O], [N] [L], S.A.S. BERS VIDAUBAN, S.A.R.L. LAG

JUGEMENT DU 13 Mai 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Monsieur Frédéric ROASCIO

JUGES : Monsieur Guy LANNEPATS

Madame Nadine [Localité 9]

GREFFIER : Madame Peggy DONET

DÉBATS :

A l’audience publique du 11 Février 2025

A l’issue des débats, les parties ont été avisées que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe le 13 Mai 2025

JUGEMENT :

Rendu après débats publics par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort.

copie exécutoire à :

Maître Jean-Louis BERNARDI de la SCP BERNARDI

Maître [K] [T] de la SELARL CABINET [T]-LAMBERT ASSOCIES

Maître [E] [Z] de la SCP [A] [Z]

Maître [I] [W] de la SCP [I] [W]

Délivrées le

Copie dossier

NOM DES PARTIES :

DEMANDERESSE :

DEPARTEMENT DU VAR, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Maître Jean-Louis BERNARDI de la SCP BERNARDI, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

D’UNE PART ;

DÉFENDEURS :

Monsieur [C], [O], [N] [L]

demeurant [Adresse 4]

représenté par Maître Sébastien GUENOT de la SCP SEBASTIEN GUENOT, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

S.A.S. BERS VIDAUBAN

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Jean-Luc FORNO de la SCP LOUSTAUNAU FORNO, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

S.A.R.L. LAG, dont le siège social est sis [Adresse 11]

représentée par Maître Jean Philippe FOURMEAUX de la SELARL CABINET FOURMEAUX-LAMBERT ASSOCIES, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

D’AUTRE PART ;

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FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par acte authentique du 31 mars 2021 passé en l’étude de Maître [F] [U], notaire de la SAS BERS VIDAUBAN, Monsieur [C] [L] a vendu à la SARL LAG la parcelle cadastrée section AS n°[Cadastre 7] sur la commune de [Localité 18] moyennant un prix de 380 000 euros réparti entre un bouquet et une rente annuelle.

La vente a été publiée au service de la publicité foncière le 2 avril 2021 volume 2021P09651, n° de dépôt 2021D15404.

Par acte de commissaire de justice du 2 septembre 2022 auquel il est expressément fait référence pour plus ample exposé de ses moyens et prétentions en application de l’article 455 du code de procédure civile, le Département du VAR, représenté par Monsieur le Président du Conseil Départemental du VAR, autorisé à ester en justice par délibération A4 de l’Assemblée Départementale du 1er juillet 2021, dont le siège est sis [Adresse 6] a fait assigner Monsieur [C] [O] [N] [L], domicilié [Adresse 3] à [Adresse 16] ([Adresse 8]) et la SARL LAG, inscrite au RCS de Fréjus sous le numéro 520 113 747 dont le siège social se situe [Adresse 12] à ROQUEBRUNE-SUR-ARGENS (83520) et a demandé au Tribunal, vu l’article L113-8 du code de l’urbanisme, vu les articles L213-2, L215-1, L215-4 et L215-21 du Code de l’urbanisme, vu la jurisprudence, vu les pièces et l’acte de vente déféré, de prononcer la nullité du contrat de vente signé le 31 mars 2021 entre Monsieur [C] [L] (vendeur) et la SARL LAG (acheteur) et publié au service de la publicité foncière de DRAGUIGNAN 2 le 22 avril 2021 Vol. 2021P 09651 (n° de dépôt 2021D15404), d’ordonner la publication au fichier immobilier de la décision à intervenir, de débouter tous demandeurs à son encontre, de condamner Monsieur [C] [L] à lui payer la somme de 3 600 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance au visa de l’article 696 du code de procédure civile dont distraction au profit de la SCP BERNARDI.

Le Département du VAR explique que la parcelle cadastrée section AS n°[Cadastre 7] se trouve dans le périmètre de préemption du département au titre des espaces naturels sensibles ([Localité 10]) depuis :

— une délibération du conseil municipal de la commune de [Localité 15] en date du 14 décembre 1998 portant accord sur l’instauration d’un périmètre de préemption au titre des espaces naturels sensibles dans le secteur du rocher de [Localité 14].

— et une délibération de la commission permanente du Conseil Général en date du 3 mai 1999 (certifiée exécutoire le 7 mai 1999) créant un périmètre de préemption.

Et que la délibération du Conseil Général de classement de la zone dans un espace naturel sensible a été régulièrement publié dans les journaux locaux.

Le Département ajoute que cette parcelle forme la dernière emprise privée sur le lac de l’Aréna, ce qui motive la commune de [Localité 17] pour compléter sa maîtrise foncière du site dont l’assiette foncière est principalement communale, que le lac de l’Aréna, au pied du rocher de [Localité 14], outre sa valeur patrimoniale, environnementale et touristique, constitue un élément essentiel de l’identité de la commune de [Localité 17] et du département du VAR qu’il convient de valoriser et de protéger, que le site est ainsi classé « Natura 2000 » et que la préservation de ce dernier passe par une maîtrise foncière de l’intégralité du lac de l’Aréna afin de le remettre à l’état naturel et d’y aménager un espace naturel destiné au public dans le respect des règles d’urbanisme.

Le Département ajoute qu’aujourd’hui la SARL LAG exploite sur cette parcelle un restaurant dénommé le « restaurant du lac » avec des constructions et des aménagements en infraction avec les règles du code de l’urbanisme, alors que la zone est soumise à un plan de prévention des risques environnementaux.

Le Département précise qu’aucune déclaration d’aliéner ne lui a été notifiée en violation des articles L215 et suivants du code de l’urbanisme.

L’affaire a été enregistrée sous le numéro RG 22/6968.

Le 24 février 2023, la SARL LAG a dénoncé l’assignation du Département du VAR et fait assigner l’office Notariale la SAS BERS VIDAUBAN dont le siège social se situe [Adresse 1]. Elle demande au Tribunal de joindre l’instance à celle pendante sous le numéro RG 22/6968, de venir la SAS BERS VIDAUBAN prendre telles conclusions qu’il lui plaira à l’effet de concourir au déboutement du Département du VAR, celui-ci sollicitant que soit prononcée la nullité du contrat de vente signé le 31 mars 2021 entre Monsieur [C] [L] et la SARL LAG, subsidiairement et si par extraordinaire le contrat de vente signé le 31 mars 2021 devait être annulé, de déclarer responsable la SAS BERS VIDAUBAN de l’ensemble des préjudices subis par la SARL LAG consécutifs à l’annulation du contrat de vente, de désigner tel expert qu’il plaira avec pour mission d’évaluer l’ensemble des préjudices subis par la Société LAG et de condamner la SAS BERS VIDAUBAN à lui payer la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle explique que l’acte de vente dressé par Maître [U], notaire associé de la SAS BERS VIDAUBAN, ne fait nullement état d’un droit de préemption au titre des espaces naturels sensibles et que le notaire a, à l’évidence, considéré que la parcelle cadastrée section AS n°[Cadastre 7] ne se situait pas à l’intérieur du périmètre au titre des espaces naturels sensibles alors que le notaire a le devoir d’assurer la validité et l’efficacité des actes qu’il rédige. A ce titre, il a l’obligation de s’assurer de la purge du droit de préemption, sa responsabilité délictuelle étant de nature à être engagée faute d’avoir notifié une déclaration d’intention d’aliéner et qu’en cet état elle a le plus grand intérêt à appeler en cause et en garantie la SAS BERS VIDAUBAN afin que celle-ci concoure au déboutement du Département du VAR.

En outre et si par extraordinaire le tribunal devait prononcer la nullité du contrat de vente signé le 31 mars 2021, la SARL LAG est recevable et fondée à rechercher la responsabilité de la SAS BERS VIDAUBAN, celle-ci devant réparer l’intégralité des préjudices qu’elle subit suite à son éviction. En effet, la SARL LAG développe des activités nautiques et de loisirs ainsi que l’exploitation d’un restaurant, et en cas d’annulation de la vente elle subirait d’importantes pertes d’exploitation, outre la perte de valeur vénale de son fonds de commerce. A cet égard et afin d’évaluer les préjudices subis, elle sollicite la désignation d’un expert.

Par une ordonnance du 18 septembre 2023, les deux procédures ont été jointes sous le numéro RG 22/6968.

La clôture de la procédure a été prononcée à la date du 20 janvier 2025 et l’affaire a été renvoyée à l’audience du 11 février 2025 en la forme collégiale.

En réplique, dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 27 décembre 2023 auxquelles il est expressément fait référence pour plus ample exposé de leurs moyens et prétentions en application de l’article 455 du code de procédure civile, Monsieur [C] [L] demande au tribunal de faire sommation au Département du VAR d’avoir à justifier de la publication de son assignation, Monsieur [L] se réservant la possibilité de saisir le Juge de mise en état d’un incident d’irrecevabilité, de juger en tout état de cause que la preuve de ce que le terrain litigieux est situé en zone naturelle sensible n’est pas rapportée en l’état du plan produit par le Département du VAR, lequel ne permet pas de vérifier le périmètre du droit de préemption, en conséquence, de débouter le Département du VAR de ses demandes, subsidiairement de condamner la société BERS VIDAUBAN à l’indemniser du préjudice qu’il subirait au regard de l’annulation de la vente et notamment aux frais exposés pour la passation de celle-ci, de condamner tous succombant au paiement d’une somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens que Maître [I] [W] pourra recouvrer sous sa due affirmation de droit.

En réplique, dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 16 février 2024 auxquelles il est expressément fait référence pour plus ample exposé de leurs moyens et prétentions en application de l’article 455 du code de procédure civile, la SARL LAG demande au tribunal à titre principal de débouter le Département du VAR de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, la parcelle AS n°[Cadastre 7] n’étant pas située dans le périmètre des espaces naturels sensibles, le Département du VAR ne disposant dès lors d’aucun droit de préemption, subsidiairement de déclarer la SAS BERS VIDAUBAN responsable de l’ensemble de ses préjudices subis consécutifs à l’annulation du contrat de vente, de condamner in solidum Monsieur [C] [L] et la société BERS VIDAUBAN à lui payer la somme de 150 000 euros payée par la société LAG lors de la régularisation de l’acte de vente du 31 mars 2021 outre la somme de 21 600 euros par an à compter du 1er avril 2021, date de paiement de la première rente annuelle et une somme égale de 21 600 euros par an pour les années suivantes et ce jusqu’au prononcé d’une décision définitive, de désigner en outre un expert avec mission de :

— se rendre sur les lieux lac de l’Aréna à [Localité 15],

— se faire communiquer toutes pièces utiles à l’accomplissement de sa mission,

— évaluer la perte de valeur vénale de son fonds de commerce ainsi que les pertes d’exploitations subies consécutives à l’annulation du contrat de vente signé le 31 mars 2021,

— et donner tous éléments permettant d’évaluer l’ensemble de ses préjudices subis consécutifs à l’annulation du contrat de vente signé le 31 mars 2021.

de condamner la société BERS VIDAUBAN à l’indemniser de l’ensemble des préjudices subis consécutifs à l’annulation de la vente du 31 mars 2021, de condamner à titre principal le Département du VAR et subsidiairement in solidum, Monsieur [C] [L] et la société BERS VIDAUBAN à lui payer la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’en tous les frais et dépens, de ne pas écarter l’exécution provisoire, ladite exécution provisoire n’étant pas compatible avec la nature de l’affaire s’agissant de l’annulation d’une vente d’un bien immobilier publié au service de la publicité foncière.

En réplique, dans ses conclusions notifiées par RPVA le 22 janvier 2024 auxquelles il est expressément fait référence pour plus ample exposé de leurs moyens et prétentions en application de l’article 455 du code de procédure civile, la SAS BERS VIDAUBAN demande au tribunal à titre liminaire d’enjoindre au Département du VAR d’avoir à justifier de la publication de son assignation au service de la publicité foncière à peine d’irrecevabilité, de juger que la preuve que le terrain litigieux serait situé en zone naturelle sensible n’est pas rapportée et de débouter le Département du Var de toutes ses demandes, de débouter la SARL LAG de sa demande subsidiaire tendant à la déclarer responsable de l’ensemble des préjudices qu’elle subirait en cas d’annulation du contrat de vente, de débouter Monsieur [C] [L] de sa demande subsidiaire tendant à la voir condamner à l’indemniser du préjudice qu’il subirait au regard de l’annulation de la vente, de condamner la SARL LAG ou tout succombant au paiement de la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et tout succombant aux entiers dépens distraits au profit de Maître Jean-Luc FORNO, avocat, membre de la SCP LOUSTAUNAU-FORNO, sur ses offres et affirmations de droit.

Elle explique qu’il ne peut lui être reproché de n’avoir pas purgé le droit de préemption au profit de l’Espace Naturel Sensible, car aux termes de l’acte et des diligences effectuées par l’étude notariale, tant en amont que postérieurement, la note annexée à l’acte n’indique qu’un droit de préemption, le bien étant même hors zone de la zone de classement du [Localité 13] de [Localité 14], que le lac de l’Aréna n’est pas un lac naturel au sens réel du terme, qu’en effet le bien originairement est une carrière de sable qui, après l’arrêt de l’exploitation, s’est remplie par l’Argens, qu’il s’agit donc d’une friche industrielle, que le plan produit par la commune n’est absolument pas exploitable, qu’il ne permet pas de vérifier l’implantation de la parcelle litigieuse, que par contre la cartographie des espaces naturels ou protégés de la zone a été produite aux débats par Monsieur [L], que la parcelle litigieuse située au Sud-Est du lac de l’Aréna n’est pas comprise dans le périmètre de la zone sensible, que dès lors la preuve de ce que la parcelle litigieuse serait située dans le périmètre confèrent au Département un droit de préemption n’est pas rapportée, qu’en conséquence sa présente mise en cause est toute aussi irrecevable qu’infondée.

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 13 février 2024 auxquelles il est expressément fait référence pour plus ample exposé de leurs moyens et prétentions en application de l’article 455 du code de procédure civile, le Département du Var, vu l’article L 113-8 du code de l’urbanisme, les articles L 213- 2, L 215-1, L215-4 et L 215-21 du Code de l’urbanisme, la jurisprudence, les pièces et l’acte de vente déféré, demande au Tribunal de prononcer la nullité du contrat de vente signé le 31 mars 2021 entre Monsieur [C] [L] (vendeur) et la SARL LAG (acheteur) et publié au service de la publicité foncière de DRAGUIGNAN 2 le 22 avril 2021 Vol. 2021P 09651 (n° de dépôt 2021D15404), d’ordonner la publication au fichier immobilier de la décision à intervenir, de débouter tous demandeurs à son encontre, de condamner tout succombant à lui payer la somme de 6 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance au visa de l’article 696 du code de procédure civile dont distraction au profit de la SCP BERNARDI.

A titre liminaire, il justifie de la publication de son assignation au service de la publicité foncière, conformément aux dispositions de l’article 30-5° du décret n°55-22 du 4 janvier 1955.

Il apporte aux débats un plan de délimitation du périmètre de préemption et affirme que ce plan lui permet de prouver l’appartenance de la parcelle dans le périmètre de préemption [Localité 10], étant précisé que ce périmètre est indépendant du site classé du [Localité 13] de [Localité 14].

Il ajoute qu’en application des règles d’urbanisme, le vendeur se devait d’informer par voie de déclaration d’intention d’aliéner le titulaire légal du droit de préemption et que le Conservatoire des espaces littoraux et rivages lacustres lorsqu’il est territorialement compétent et la commune concernée peuvent se substituer au Département si celui-ci n’exerce pas le droit de préemption et que dans le cas présent, c’est la commune de [Localité 14] qui souhaite préempter la parcelle AS n°[Cadastre 7].

L’affaire a été retenue à l’audience du 11 février 2025.

L’affaire a été mise en délibéré ce jour par mise à disposition au greffe, les conseils avisés.

MOTIFS DE LA DECISION

1) Sur la publication de l’assignation

L’article 30-5° du décret n°55-22 du 4 janvier 1955 dispose que les demandes tendant à faire prononcer la résolution, la révocation, l’annulation ou la rescision de droits résultant d’actes soumis à publicité ne sont recevables devant les tribunaux que si elles ont été elles-mêmes publiées conformément aux dispositions de l’article 28-4°, c, et s’il est justifié de cette publication par un certificat du service chargé de la publicité foncière ou la production d’une copie de la demande revêtue de la mention de publicité.

En l’espèce, il convient de constater que le Département du VAR justifie de la publication de son assignation au service de la publicité foncière.

En conséquence, il y a lieu de déclarer recevable l’action du Département du VAR.

2) Sur le droit de préemption du Département

Il résulte des dispositions conjuguées de l’article 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

a) sur l’existence de la zone de préemption

L’article L113-8 du code de l’urbanisme dispose que le département est compétent pour élaborer et mettre en œuvre une politique de protection, de gestion et d’ouverture au public des espaces naturels sensibles, boisés ou non, destinée à préserver la qualité des sites, des paysages, des milieux naturels et des champs naturels d’expansion des crues et d’assurer la sauvegarde des habitats naturels.

Et selon l’article L215-1 du même code, pour mettre en œuvre la politique prévue à l’article L113-8, le département peut créer des zones de préemption et que dans les communes dotées d’un plan local d’urbanisme approuvé, les zones de préemption sont créées avec l’accord de la commune.

En l’espèce, il ressort des débats que le Département du VAR a élaboré un droit de préemption du département au titre des espaces naturels sensibles ([Localité 10]) depuis :

— une délibération du conseil municipal de la commune de [Localité 15] en date du 14 décembre 1998 portant accord sur l’instauration d’un périmètre de préemption au titre des espaces naturels sensibles dans le secteur du rocher de [Localité 14],

— et une délibération de la commission permanente du Conseil Général en date du 3 mai 1999 (certifiée exécutoire le 7 mai 1999) créant un périmètre de préemption.

Et il convient de constater que la délibération du Conseil Général de classement de la zone dans un espace naturel sensible a été régulièrement publié dans les journaux locaux « Var Matin » et « La Provence » le 7 juin 1999.

b) sur le périmètre du droit de préemption

La délibération de la commission permanente du Conseil Général du 3 mai 1999 a délimité le périmètre de préemption « au Nord par l’autoroute A8, à l’Est par l’Argens et le lac de l’Aréna, le village de [Localité 14] et le GR 51, au Sud par la route des Pétignons et à l’Ouest par les limites communales ».

La parcelle vendue par Monsieur [C] [L] à la SARL LAG cadastrée section AS n°[Cadastre 7] se situe sur la commune de [Localité 18].

Pour apporter la preuve que cette parcelle se situe dans le périmètre du droit de préemption, le Département du VAR fournit un plan de délimitation à l’échelle 1/25 000.

Force est de constater que ce plan est difficilement exploitable et imprécis, en particulier pour les parcelles se trouvant en bordures de la limitation ; le Département le reconnait par ailleurs dans ses écritures en joignant « une version zoomée afin d’en donner une vision éclairée ».

Il ressort du texte de la commission permanente du Conseil Général fixant le périmètre que la limite « EST » est le lac de l’Aréna. Il peut légitimement en être déduit que le lac de l’Aréna n’est pas inclus dans le périmètre de préemption.

Nonobstant, il ressort de l’extrait du plan cadastral joint aux débats par le Département du VAR que la parcelle de terre AS n°[Cadastre 7] se situe à « l’EST » du lac de l’Aréna, ne subsistant qu’une portion du lac dans la parcelle.

De ces éléments, il convient de dire que Monsieur [L], la SARL LAG et le notaire rédacteur de l’acte de vente pouvaient légitimement penser que la parcelle cadastrée AS n°[Cadastre 7] ne se trouvait pas dans le périmètre du droit de préemption du Département du VAR.

Ainsi, le Département du VAR ne rapporte pas la preuve que la parcelle AS n°[Cadastre 7] se situe en Zone Naturelle Sensible lui conférant un droit de préemption.

Il y a lieu en conséquence de le débouter de toutes ses demandes.

3) Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. En l’espèce, le Département du VAR sera condamné aux entiers dépens, comprenant les deux instances jointes.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En l’espèce, le Département du VAR sera condamné à payer :

— à Monsieur [C] [L] la somme 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile que Maître [I] [W] pourra recouvrer sous sa due affirmation de droit,

— à la SARL LAG la somme 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— et à la SAS BERS VIDAUBAN la somme 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Et l’article 514-1 du même code précise que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire, qu’il statue d’office ou à la demande des parties, par décision spécialement motivée. En l’espèce, aucune circonstance ne conduit à écarter l’exécution provisoire de droit du présent jugement.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant en audience publique, par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire rendue en premier ressort,

DECLARE recevable l’action du Département du VAR ;

DEBOUTE le Département du VAR de toutes ses demandes ;

CONDAMNE le Département du VAR aux dépens ;

CONDAMNE le Département du VAR à payer à Monsieur [C] [L] la somme 1 500 euros (mille cinq cent euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile que Maître [I] [W] pourra recouvrer sous sa due affirmation de droit ;

CONDAMNE le Département du VAR à payer à la SARL LAG la somme 1 500 euros (mille cinq cent euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE le Département du VAR à payer à la SAS BERS VIDAUBAN la somme 1 500 euros (mille cinq cent euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de droit assortit l’entière décision ;

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre du tribunal judiciaire de Draguignan le TREIZE MAI DEUX MILLE VINGT CINQ.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,