COUR D’APPEL D'[Localité 8]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : Syndic. de copro. SDC [Adresse 4] c/ Etablissement public Monsieur le Directeur Départemental des finances publiques des Alpes-Maritimes

N° 25/

Du 07 Juillet 2025

4ème Chambre civile

N° RG 24/04354 – N° Portalis DBWR-W-B7I-QDR4

Grosse délivrée à

M^e Nicolas DONNANTUONI

expédition délivrée à

le 07 Juillet 2025

mentions diverses

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du sept Juillet deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Cécile SANJUAN PUCHOL, Présidente, assistée de Madame Estelle AYADI, Greffier.

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

Après accord de la partie ayant constitué avocat, le dépôt du dossier au greffe de la chambre a été autorisé conformément aux dispositions de l’article 778 alinéa 5 du Code de Procédure Civile et l’affaire a été mise en délibéré au 07 Juillet 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le07 Juillet 2025 , signé par Madame Cécile SANJUAN PUCHOL, Présidente, assistée de Madame Estelle AYADI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : réputée contradictoire, en premier ressort, au fond

DEMANDERESSE:

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice, la S.A.S CABINET TABONI – FONCIERE NICOISE & DE PROVENCE, dont le siège social est [Adresse 7], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège.

[Adresse 4]

[Localité 1]

représentée par M^e Nicolas DONNANTUONI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DÉFENDERESSE:

SERVICE DES DOMAINES, es-qualité de curateur de la succession de Madame [I] [K] épouse [W], pris en la personne de Monsieur le Directeur Départemental des finances publiques des Alpes-Maritimes sis [Adresse 3]

[Adresse 2]

[Localité 1]

défaillant

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [I] [K] veuve [W] était propriétaire du lot n°41 de l’état descriptif de division d’un immeuble en copropriété situé [Adresse 6].

Mme [I] [K] veuve [W] est décédée à [Localité 9] le 29 décembre 2015.

Par ordonnance sur requête du 13 juin 2024, le président du tribunal judiciaire de Nice a désigné le service des domaines, pris en la personne de M. Le Directeur départemental des Finances Publiques des Alpes-Maritimes, en qualité de curateur à la succession vacante de Mme [I] [K] veuve [W].

Par lettre du 16 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6] a mis en demeure M. Le Directeur départemental des Finances Publiques des Alpes-Maritimes, pris en sa qualité de curateur à la succession vacante de Mme [I] [K] veuve [W], de lui payer la somme de 12.170,33 euros de charges de copropriété et frais de recouvrement dus au 16 septembre 2024.

Cette mise en demeure étant restée vaine, par acte du 10 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6] a fait assigner le service des Domaines, représenté par M. Le Directeur départemental des Finances Publiques des Alpes-Maritimes, pris en sa qualité de curateur à la succession vacante de Mme [I] [K] veuve [W], aux fins d’obtenir le paiement des sommes suivantes :

• 12.984,80 euros de charges de copropriété arrêtées au 8 novembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 10 décembre 2024,

• 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

• les dépens, comprenant le droit proportionnel prévu à l’article 10 du décret n°96-1080 du 12 décembre 1996.

Il fonde ses demandes sur les articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 en soulignant que la dette est née le 1er octobre 2020, date à laquelle tous les paiements ont cessé. Il précise verser aux débats tous les documents comptables pour justifier du montant de sa créance.

Assigné par remise de l’acte à une personne habilitée à le recevoir, le service des Domaines, représenté par M. Le Directeur départemental des Finances Publiques des Alpes-Maritimes, pris en sa qualité de curateur à la succession vacante de Mme [I] [K] veuve [W] n’a pas constitué avocat avant la clôture de la procédure ordonnée le 21 mai 2025 de sorte que la présente décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire conformément à l’article 473 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6] a été autorisé à faire déposer son dossier de plaidoirie et avisé que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 7 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond mais il est fait droit à la demande que si elle est régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande principale en paiement de charges

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments communs d’équipement ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

Il appartient au syndicat des copropriétaires de justifier de l’existence et du montant de sa créance de charges par la production du procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice précédent et adoptant le budget prévisionnel de l’exercice à venir, le procès-verbal de l’assemblée générale de l’année suivante, la totalité des décomptes de charges, les relevés des appels de fonds et un état récapitulatif détaillé de sa créance.

En l’espèce, pour rapporter la preuve de l’existence et du montant de sa créance, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6] produit :

• le relevé de propriété démontrant que Mme [I] [K] était propriétaire du lot de copropriété n°41,

• le procès-verbal de l’assemblée générale du 9 décembre 2019 :

— approuvant les comptes de l’exercice du 01/10/2018 au 30/09/2019,

— approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/10/2020 au 30/09/2021,

• le procès-verbal de l’assemblée générale du 31 août 2021 :

— approuvant les comptes de l’exercice du 01/10/2019 au 30/09/2020,

— approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/10/2021 au 30/09/2022,

• le procès-verbal de l’assemblée générale du 16 mai 2022 :

— approuvant les comptes de l’exercice du 01/10/2020 au 30/09/2021,

— approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/10/2022 au 30/09/2023,

• le procès-verbal de l’assemblée générale du 2 mars 2023 :

— approuvant les comptes de l’exercice du 01/10/2021 au 30/09/2022,

— approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/10/2023 au 30/09/2024,

• le procès-verbal de l’assemblée générale du 4 mars 2024 :

— approuvant les comptes de l’exercice du 01/10/2022 au 30/09/2023,

— approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/10/2024 au 30/09/2025,

• les décomptes de charges au 30/09/2020, au 30/09/2021, au 30/09/2022, et au 30/09/2023,

• l’état des dépenses des exercices clos les 30/09/2020, 30/09/202, 30/09/2022, et 30/09/2023,

• les appels de fonds, charges et provisions adressés à Mme [I] [K] puis au service des domaines en sa qualité de curateur à sa succession,

• un relevé de compte débiteur de la somme de 12.984.80 euros au 8 novembre 2024.

Toutefois, ce solde débiteur de 12.984.80 euros n’est pas constitué exclusivement de charges de copropriété et de provisions mais comprend :

— des frais de mise en demeure d’un montant de 45 euros le 18/03/2022,

— des frais de mise en demeure d’un montant de 45 euros le 14/06/2022,

— des frais de mise en demeure d’un montant de 45 euros le 14/09/2022,

— des frais de mise en demeure d’un montant de 45 euros le 16/09/2024,

— des frais de courrier d’un montant de 6,91 euros le 16/09/2024,

— des frais de mise au contentieux d’un montant de 120 euros le 08/11/2024.

le tout pour un montant total de 306,91 euros.

Or, il est acquis que constituent des frais nécessaires au recouvrement de la créance, remboursables au syndicat en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, ceux exposés qui n’entrent ni dans les dépens ni dans les prévisions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Dès lors, les honoraires prévus par les contrats de syndic au titre des frais de mise en demeure, ou de frais de courrier, ou de frais de mise au contentieux, ne peuvent pas être imputés au copropriétaire défaillant s’ils ne sont pas procéduralement nécessaires car ces prestations constituent des actes élémentaires d’administration de la copropriété par le syndic.

Ainsi, ne sont pas assimilés à des frais nécessaires : des frais de mise au contentieux entrant dans la gestion courante du syndic sauf s’ils traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires, les frais de rappel antérieurs à la mise en demeure, les honoraires non justifiés de l’huissier de justice ou exposés sans que le recouvrement de la créance ait été mené à bien.

Sur le fondement de ces principes, seront retenus comme constituant des frais nécessaires au recouvrement de la créance les frais d’une mise en demeure de 45 euros.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] justifie du principe et du montant de sa créance de charges de copropriété et de frais nécessaires au recouvrement de sa créance d’un montant de 12.722,89 euros, arrêtée au 8 novembre 2024.

Conformément à l’article 36 du décret du 17 mars 1967, cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 10 décembre 2024.

Par ailleurs, si le Service du Domaine chargé d’administrer et de liquider un succession vacante doit acquitter les dettes et charges héréditaires et n’est tenu, en vertu de l’article 810-4 du code civil, au paiement des dettes qu’à concurrence de la valeur des biens recueillis, cela ne fait pas obstacle à sa condamnation en qualité de curateur à une succession vacante, à charge pour lui de réaliser l’actif de succession.

Dès lors, le service des Domaines, représenté par M. Le Directeur départemental des Finances Publiques des Alpes-Maritimes, pris en sa qualité de curateur à la succession vacante de Mme [I] [K] veuve [W], sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6] la somme de 12.722,89 euros de charges de copropriété et frais nécessaires à leur recouvrement, comptes arrêtés au 8 novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 10 décembre 2024 et jusqu’à parfait règlement.

Sur les demandes accessoires

Les sommes retenues par l’huissier de justice ayant reçu un mandat de recouvrement est selon l’article R444-55, du code de commerce, à la charge du créancier pour la partie mentionnée à l’article A444-32 du même code sans qu’il puisse y être dérogé si bien que le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande formée de ce chef.

Partie perdante au procès, le service des Domaines, représenté par M. Le Directeur départemental des Finances Publiques des Alpes-Maritimes, pris en sa qualité de curateur à la succession vacante de Mme [I] [K] veuve [W] sera condamné aux dépens ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6] la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE le service des Domaines, représenté par M. Le Directeur départemental des Finances Publiques des Alpes-Maritimes, pris en sa qualité de curateur à la succession vacante de Mme [I] [K] veuve [W], à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6] la somme de 12.722,89 euros de charges de copropriété et frais de recouvrement, comptes arrêtés au 8 novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 10 décembre 2024 et jusqu’à parfait règlement ;

CONDAMNE le service des Domaines, représenté par M. Le Directeur départemental des Finances Publiques des Alpes-Maritimes, pris en sa qualité de curateur à la succession vacante de Mme [I] [K] veuve [W], à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6] la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6] de toutes ses autres demandes ;

CONDAMNE le service des Domaines, représenté par M. Le Directeur départemental des Finances Publiques des Alpes-Maritimes, pris en sa qualité de curateur à la succession vacante de Mme [I] [K] veuve [W], aux dépens ;

Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT