Du 24 avril 2026

5AA

SCI/jjg

PPP Référés

N° RG 25/02199 – N° Portalis DBX6-W-B7J-[Immatriculation 1]

S.A. DOMOFRANCE

C/

[M], [R] [U]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 24 avril 2026

PRÉSIDENT : M. Daniel GLANDIER,

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDERESSE :

S.A. DOMOFRANCE

[Adresse 2]

[Localité 1]

Représentée par Maître Laurent DEMAR substituant Maître Mathieu RAFFY (SELARL MATHIEU RAFFY – MICHEL PUYBARAUD), avocat au barreau de Bordeaux,

DEFENDEUR :

Monsieur [M], [R] [U]

[Adresse 3]

[Adresse 4] [Adresse 5] [Adresse 6]

[Localité 2]

Représenté par M^e Myriam BEZZAZI (Avocat au barreau de BORDEAUX),

DÉBATS :

Audience publique en date du 27 Février 2026

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 29 Octobre 2025

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 23 avril 2024, la société [Adresse 7] a consenti un bail d’habitation à M. [M] [U] sur des locaux situés au [Adresse 8] à [Localité 3], [Adresse 9], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 342,58 euros et d’une provision pour charges de 67,91 euros.

Par acte de commissaire de justice du 8 août 2025, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 1228,35 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [M] [U] le 12 août 2025.

Par assignation du 29 octobre 2025, la société HLM DOMOFRANCE a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de personne et de biens de M. [M] [U], et de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois suivant signification d’un commandement de quitter les lieux, avec au besoin le concours de la force publique, et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

−

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,2480,86 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 29 octobre 2025,250 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 30 octobre 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 27 février 2026, la société [Adresse 7] maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 26 février 2026, s’élève désormais à 4335,66 euros. La société HLM DOMOFRANCE s’oppose à la demande de délai de paiement adverse et considère enfin qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

M. [M] [U], par l’intermédiaire de son conseil, se référant à ses écritures, demande au juge de bien vouloir, à titre principal, lui accorder des délais de paiement sur une durée de 36 mois et la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement. Subsidiairement, il demande un délai de 12 mois pour quitter les lieux. En tout état de cause, il sollicite le rejet des demandes formées sur l’article 700 du code de procédure civile et que chaque partie conserve la charge de ses dépens.

Oralement, il sollicite l’octroi de l’aide juridictionnelle provisoire. Il a présenté lors de l’audience le justificatif d’un règlement de 19 euros supplémentaires.

Le locataire fonde sa demande de délai de paiement sur l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, affirmant que celui-ci a repris le paiement des loyers et est en situation d’apurer sa dette. Sa demande subsidiaire formée au visa des articles L. 412-1 et L.412-3 du code des procédures civiles d’exécution est motivée par la situation financière de l’intéressé et de la difficulté de bénéficier d’un relogement le concernant.

Une note en délibéré a été autorisée pour permettre à M. [M] [U] de justifier de son dernier règlement, à remettre avant le 10 avril 2026, la demanderesse ayant été autorisée à répliquer avant le 17 avril suivant.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

Aucun élément n’est parvenu au juge avant le 10 avril 2026, date butoir à la réception de la note autorisée dans le cadre du délibéré.

La S.A. DOMOFRANCE a en revanche adressé un nouveau décompte ; ayant seulement été autorisée à répliquer au justificatif de règlement par le locataire, cette pièce sera écartée des débats.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société [Adresse 7] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 8 août 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 1228,35 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 20 septembre 2025.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, malgré les déclarations contraires de la bailleresse, M. [M] [U] justifie avoir repris le paiement d’au moins un loyer courant entre l’assignation et l’audience, étant relevé que le dernier loyer mentionné au décompte de créance n’était pas échu au jour de l’audience. En conséquence, la condition légale de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience est satisfaite.

Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience et du diagnostic social et financier réalisé dans les conditions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, que les revenus du foyer de M. [M] [U] lui permettent raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 92 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler sa dette.

Dans ces conditions, il convient de lui accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de M. [M] [U] de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention du locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la société HLM DOMOFRANCE verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 26 février 2026, M. [M] [U] lui devait la somme de 3 304,29 euros, soustraction faite des frais de procédure (164,07 euros), qui ne constituent pas un arriéré locatif, des frais d’assurance (4,40 x 6), en l’absence de justification d’un contrat d’assurance régulièrement souscrit au nom du locataire, et du loyer de février 2026 (420,51 euros), lequel n’était pas échu au jour de l’audience, conformément au contrat de bail qui stipule que le loyer est dû à terme échu, et d’un loyer débité sans motif valable (420,39 euros).

M. [M] [U] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M. [M] [U] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 420,51 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 20 septembre 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société [Adresse 7] ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [M] [U], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 200 euros à la demande de la société HLM DOMOFRANCE concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 8 août 2025 n’a pas été réglée dans le délai de six semaines,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 23 avril 2024 entre la société [Adresse 7], d’une part, et M. [M] [U], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 8] à [Localité 3], [Adresse 9] est résilié depuis le 20 septembre 2025,

CONDAMNE M. [M] [U] à payer à la société HLM DOMOFRANCE la somme de 3304,29 euros (trois mille trois cent quatre euros et vingt-neuf centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 26 février 2026, mois de janvier 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

AUTORISE M. [M] [U] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 92 euros (quatre-vingt-douze euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [M] [U],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

RAPPELLE que les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 20 septembre 2025,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [M] [U] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

M. [M] [U] sera condamné à verser à la société [Adresse 7] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

CONDAMNE M. [M] [U] à payer à la société HLM DOMOFRANCE la somme de 200 euros (deux cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [M] [U] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 8 août 2025 et celui de l’assignation du 29 octobre 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 24 avril 2026, et signé par le juge et le greffier susnommés.

Le Greffier Le Juge