COUR D’APPEL D'[Localité 7]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : Syndicat SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES JUSSIEU CLUVIER c/ [O] [Y]

N° 25/160

Du 04 Mars 2025

2ème Chambre civile

N° RG 21/00582 – N° Portalis DBWR-W-B7F-NJKG

Grosse délivrée à

expédition délivrée à

M^e Céline ALINOT

M^e Marie pierre CHARAZAC

M^e Laurence DIAMANT

M^e Stéphane GIANQUINTO

le 04 Mars 2025

mentions diverses

Par jugement de la 2ème Chambre civile en date du quatre Mars deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

L’audience s’étant tenue à juge rapporteur sans opposition des avocats conformément aux articles 812 & 816 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 18 juin 2024 en audience publique, devant :

Président : Madame Mélanie MORA

Greffier : Madame AYADI Estelle, présente uniquement aux débats

Le Rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré du Tribunal, composé de :

Président : Mélanie MORA

Assesseur : Elise RAYNAUD

Assesseur : Françoise BENZAQUEN

DÉBATS

A l’audience publique du 18 Juin 2024 le prononcé du jugement étant fixé au 04 Mars 2025 par mise à disposition au greffe la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 04 Mars 2025 après prorogation du délibéré, signé par Madame MORA Présidente, assistée de Madame BENALI,Greffier, auquel la minute de la décision été remise par le magistrat signataire.

NATURE DU JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort,

DEMANDERESSE:

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES JUSSIEU CLUVIER sis [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice la SARL CABINET PICADO, elle-même représentée par son représentant légal en exercice

[Adresse 6]

[Localité 1]

représentée par M^e Stéphane GIANQUINTO, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DEFENDEUR:

M. [O] [Y]

[Adresse 8],

[Adresse 4]

[Localité 2]

représenté par M^e Laurence DIAMANT, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

INTERVENANTS VOLONTAIRES

Madame [Z] [V], demeurant [Adresse 10]

représentée par M^e Marie pierre CHARAZAC, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Madame [S] [K], demeurant [Adresse 3] -

représentée par M^e Céline ALINOT, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

EXPOSE DU LITIGE

Madame [S] [K] est propriétaire d’un appartement situé au 3 ème étage de la résidence « [Adresse 11] [Localité 12].

Madame [Z] [V] est locataire de cet appartement selon contrat de location meublée en date du 15 novembre 2005.

Plusieurs dégâts des eaux ont affecté cet appartement en avril 2017 puis en février et juin 2018.

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 9] a assigné monsieur [Y] propriétaire de l’appartement sus jacent devant le Juge des référés par acte du 16/10/2018, pour solliciter sa condamnation , à faire des travaux sur ses sanitaires et au paiement des factures de recherche de fuite.

Par acte d’huissier du 26 avril 2019, madame [K] a appelé en assignation forcée sa locataire madame [V] devant le juge des référés.

Par ordonnance en date du 17 septembre 2019 le juge des référés a ordonné la jonction des deux affaires et a ordonné une mesure d’expertise judiciaire confiée à monsieur [W].

Monsieur [H] a été désigné en remplacement de monsieur [W].

Monsieur [H] a déposé son rapport le 28 octobre 2020.

Vu l’exploit d’huissier du 9 février 2021 par lequel le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] représenté par son syndic en exercice a fait assigner monsieur [O] [Y] devant le tribunal judiciaire de céans ;

Vu les conclusions en intervention volontaire de Madame [J] [I] [K] signifiées le 18 avril 2021;

Vu l’ordonnance du juge de la mise en état du 28 février 2022 qui a rejeté a fin de de non-recevoir tirée du défaut de qualité et d’intérêt à agir du syndicat des copropriétaires, débouté monsieur [O] [Y] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile, condamné monsieur [O] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] la somme de 2.300 euros (deux mille trois cents euros) au syndicat des copropriétaires au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, condamné monsieur [O] [Y] aux entiers dépens de l’incident,

Monsieur [Y] a, par acte notarié du 2 novembre 2022, vendu son appartement . L’acte notarié spécifie que le vendeur garde à sa charge l’intégralité des frais engendrés par la procédure et l’ensemble des conséquences économiques et financières.

Vu le jugement du tribunal judiciaire de Nice en date du 31 janvier 2024 statuant en juge unique qui a ordonné la réouverture des débats et renvoyé l’affaire à l’audience collégiale ;

Vu les dernières conclusions ( RPVA 9 août 2023 ) aux termes desquelles le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] sollicite au visa des articles 9 et 14 de la loi du 10 juillet 1965,des dispositions de l’article 544 du Code civil, de la théorie des troubles anormaux de voisinage, de voir:

— rejeter les demandes, fins et conclusions de Monsieur [Y] en jugeant qu"il est seul

responsable des désordres et infiltrations de l’immeuble du Syndicat des copropriétaires

[Adresse 9] en provenance de ses parties privatives

— condamner Monsieur [Y] à lui payer une somme de 5.000,00 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive compte tenu du fait que les infiltrations de l’immeuble provenaient bien comme indiqué depuis l’année 2017 de ses installations privatives que ce dernier n’a pas daigné faire réparer malgré les demandes faites en ce sens alors qu"elles avaient détectées comme défaillantes

— condamner Monsieur [Y] à lui payer une somme de 10.000,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile aux fins de l’indemniser des frais et honoraires qu’il a été dans l’obligation d’honorer dans le cadre de la procédure de référé, du suivi de l’expertise ainsi que dans le cadre de la présente procédure

— condamner Monsieur [Y] aux entiers dépens distraits au profit de Maitre Stéphane

GIANQUINTO qui en a fait l’avance sous sa due affirmation ainsi que le coût des procés-

verbaux de constat des 25 juillet 2018, 26 septembre 2018 et 4 février 2019 et les frais

d’ expertise à hauteur d”une somme de 7.988,00 euros

Vu les dernières conclusions ( RPVA 29 août 2023 ) aux termes desquelles monsieur [O] [Y] sollicite au visa des articles 3 et 14 de la loi du 10 juillet 1965 de voir

— DEBOUTER le syndicat des copropriétaires [Adresse 9] de sa demande de le voir condamner à la somme de 5 000 euros au titre de sa résistance abusive.

— DEBOUTER le syndicat des copropriétaires [Adresse 9] de sa demande de

le voir condamner à la somme de 10 000 € au titre des frais irrépétibles et aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise et le coût des divers constats d’huissier.

— DEBOUTER Madame [S] [K] de sa demande de le voir condamner au titre du préjudice matériel à la somme de 2 090 euros TTC.

— FIXER le montant de ce préjudice matériel à la somme de 1045 euros TTC ou à défaut

1034 euros TTC après application d’un coefficient de vétusté de 50 %.

— DEBOUTER Madame [S] [K] de sa demande de le voir condamner à la somme de 10 000 euros au titre du préjudice de jouissance depuis novembre 2019 jusqu’au 25 août 2021.

— DEBOUTER Madame [S] [K] de sa demande de le voir condamner à la somme de 10 000 euros au titre du préjudice moral.

— DEBOUTER Madame [S] [K] de toutes ses autres demandes, .

— DEBOUTER Madame [Z] [V] de sa demande de le voir condamner au titre du préjudice de jouissance d’un montant de 6727,50 euros.

— VOIR FIXER le montant de ce préjudice de jouissance à la somme de 3 000 euros.

— DEBOUTER Madame [Z] [V] de sa demande de condamnation de le voir condamner au titre du préjudice physique et moral d’un montant de 8 000 euros.

— DEBOUTER Madame [Z] [V] de toutes ses autres demandes,

— CONDAMNER le syndicat des copropriétaires [Adresse 9] à le relever et garantir de toutes condamnations qui pourraient être prononcées au profit de Madame [K] et de Madame [V] à hauteur de la moitié des dites condamnations.

— ECARTER l’exécution provisoire de la décision à intervenir, à raison de la nature de l’affaire et les travaux prescrits par l’expert judiciaire ayant été exécutés par lui.

— CONDAMNER tous succombant à lui verser la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— CONDAMNER tous succombants aux entiers dépens.

Vu les dernières conclusions de Madame [S] [K] signifiées le 21 août 2023 aux termes desquelles elle sollicite au visa des articles 325 et 328 du Code de procédure civile de l’article 1240 du Code civil,de voir

— Déclarer recevable et bien fondée son intervention volontaire principale Et, faisant droit à ses demandes,

— Juger Monsieur [Y] [O] entièrement responsable des désordres et des dommages survenus dans son appartement

— Condamner Monsieur [Y] [O] à lui payer les sommes suivantes :

-2 090 € au titre du préjudice matériel (Devis du 22/08/2020 de la société SA

DT RIVIERA BAT) ou à défaut 2 068 € (Devis n°2020031 du 20/08/2020 de

la société TENDANCE DECO), ou à défaut encore, après abattement de 50%

pour vétusté, à hauteur respectivement de 1045 € (Devis DT RIVIERA BAT)

ou 1034 € (Devis TENDANCE DECO),

—  11400€ au titre du préjudice de jouissance correspondant aux pertes locatives

du 1er novembre 2019 au 25 août 2021 (600 € x 19 mois) date de

réparation effective,

10000 € au titre du préjudice moral et de al perte de chance de vendre le logement au prix du marché dans un délai raisonnablevoir condamner monsieur [Y] à la relever et garantir de toute éventuelle condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre à la demande de madame [V]- Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire,

— Condamner Monsieur [Y] [O] à lui payer une somme de 5000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Vu les conclusions en intervention volontaire de Madame [Z] [V] signifiées le 9 avril 2022 aux termes desquelles elle sollicite de voir

— homologuer le rapport d’expertise de monsieur [H]

— retenir la responsabilité de Mr [Y], seul responsable des désordres constatés par l’expert

— condamner Monsieur [Y] à lui verser la somme 6.727,50 € à titre de préjudice de jouissance et 8.000 € en réparation de son préjudice physique et moral.

— condamner enfin, Mr [Y] à lui verser la somme de 3.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile , ainsi qu’aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 18 juin 2024.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il est expressément fait référence aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits, des prétentions et de leurs moyens.

MOTIFS DE LA DECISION

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] expose que Monsieur [Y] justifie dans ses écritures avoir fait exécuter les travaux préconisés par l’expert au mois de juillet 2021, soit plus d’une année et demie après le dépôt du rapport de Monsieur [H] en date du 28 octobre 2020, qu’il se désiste par conséquent de cette demande.

Il fait valoir que monsieur [H] a identifié les mêmes causes des désordres que celles identifiées entre 2017 et 2018 par la société A.C.P., mandatée par le Syndic la SCC AZUR mandatée par l’assureur de monsieur [Y] et la société TEXA mandaté par l’assureur de madame [V], soit des infiltrations impactant les parties communes de l’immeuble et l’appartement sous jacent de celui de Monsieur [Y] en provenance de ses installations sanitaires privatives.

Il soutient que monsieur [Y] ne peut soutenir avoir été diligent ni soutenir que la situation technique était complexe car les travaux à exécuter étaient des travaux basiques identifiés.

Il fait valoir que Monsieur [Y] est de mauvaise foi, qu’il a laissé perdurer sciemment durant des années des infiltrations , qu’il ne peut être exonéré de sa responsabilité en invoquant celle de ses locataires , qu’il a une responsabilité directe vis à vis de l’immeuble qui n’avait pas à identifier les causes des désordres dont l’origine était privative qui lui appartenait de les faire réparer ,qu’il a fait preuve d’inertie , qu’il est responsable de ses locataires qui ne doivent générer aucun désordre.

Il rappelle les éléments du rapport d’expertise judiciaire et fait valoir que les causes des

désordres visées par l’expert proviennent de parties privatives ,qu’il n’a identifié aucune partie commune comme fuyarde, qu’en tout état de cause il n’existe plus d’infiltrations dans l’immeuble depuis que Monsieur [Y] a fait réaliser les travaux préconisés par l’expert [H] ;

En réponse Monsieur [Y] fait valoir qu’il s’est écoulé 9 mois et non pas 18 mois entre le dépôt du rapport d’expertise et les travaux, qu’il s’est retrouvé en difficulté avec sa locataire, que les travaux n’ont pu être engagés qu’après le départ de cette dernière le 4 juin 2021, que les travaux ont été réalisés en juillet 2021, qu’ils correspondent au devis de la société SCC AZUR approuvé par l’expert pour un montant de 4 686 € TTC , qu’il en a avisé le syndic par courrier du même jour.

Il conteste toute inertie ou mauvaise foi de sa part, affirmant qu’elles ne sont pas démontrées.

Il conteste toute résistance abusive. Il fait valoir qu’il a été difficile d’identifier la cause des désordres, puisque les différentes entreprises qui sont intervenues ainsi que les experts ont à chaque fois incriminé des origines différentes, qu’une expertise judiciaire a été nécessaire.

Il soutient depuis 2017 à chaque fois qu’il en a été informé avoir permis les recherches de fuites et réalisé les travaux réparatoires qui étaient préconisés.

Il indique avoir été informé du premier sinistre du mois de mai 2017 par la société ACP mandatée par le syndicat des copropriétaires pour une recherche de fuite, avoir laissé libre accès à son appartement pour que les investigations puissent être réalisées .

Il indique ne pas avoir été contacté par Madame [K] ou par Madame [V] pour établir un constat amiable préalable à une expertise contradictoire amiable dans le cadre de l’intervention des compagnies d’assurances respectives des parties.

Lors du sinistre du mois de février 2018, il fait valoir que Madame [V] ne s’est pas plainte directement auprès de lui avant le mois de juin 2018 , que si le syndicat a évoqué de multiples fuites comme celle du flexible de machine à laver qui a été retenue comme origine des désordres par l’assureur de Madame [V], sa locataire a expliqué qu’aucune fuite de sa machine à laver n’avait eu lieu, n’a pas indiqué avait reçu la visite de la société ACP, plombier du syndicat.

Il indique qu’après avoir appris par la société ACP intervenue au mois de juin 2018 que l’origine du sinistre provenait nécessairement des sanitaires de son appartement , il a eu recours à l’enseigne MULTI-SERVICES pour la réalisation des travaux réparatoires conformément aux préconisations de la société ACP selon facture du 20 juillet 2018 .

Il fait valoir que l’ expertise amiable au mois d’octobre 2018 organisée par TEXA Expertises évoque l’existence d’infiltrations par les joints et par un manchon plomb , que les

réparations avaient déjà été effectués au mois de juillet 2018 .

Il indique que suite à un sinistre intervenu au mois de mai 2019, alors que la procédure de référé était en cours, il a pris l’initiative de faire réaliser une recherche de fuite confiée à la société SCC AZUR, qu’a été diagnostiquée selon rapport du 20 mai 2019 une fuite localisée sur le réseau d’alimentation d’eau froide en encastrée et une fuite au dessous du bac à douche, que les travaux réparatoires ont été effectués .

Il rappelle les éléments du rapport d’expertise et indique que si l’expert a mis en cause le défaut d’entretien régulier des installations et appareils sanitaires dans son appartement il n’a pas exclu que la cause des désordres pouvait provenir également d’une canalisation

encastrée, partie commune.

Il soutient que le défaut d’entretien est imputable à sa locataire.

Il fait valoir que Monsieur [H] a souligné que les ventilations air dans la salle de bains de son appartement et dans la salle d’eau de l’appartement de Madame [K] était bouchée, que seule cette dernière a un impact sur les désordres, ce qui met en cause l’entretien par Madame [V] de l’appartement qu’elle occupait.

Il fait plaider que l’expert n’a pas pu vérifier s’il n’y avait pas une fuite dans la canalisation encastrée dans les toilettes, hypothèse envisagée par le Cabinet TEXA et le juge des référés, qu’au visa du règlement de copropriété qui définit les parties privatives comme « les installations des salles de bains, cabinets de toilette, cuisines et water-closet, les tuyaux de vidange et autres appareils », cette définition ne fait pas obstacle à ce que les canalisations encastrées soient considérées comme parties communes.

Il soutient que si le défaut d’entretien des installations de son appartement est mis en cause, sa responsabilité ne saurait être pleine et entière, compte tenu du rôle de la canalisation encastrée dans la survenue des sinistres.

Il rappelle que l’expert TEXA EXPERTISES évoque dans son rapport du 3 octobre 2018, une responsabilité partagée à 50 % chacun entre le locataire de Monsieur [Y] et le syndicat des copropriétaires.

Il soutient que la responsabilité du syndicat des copropriétaires est engagée et qu’il doit

prendre à sa charge la moitié des condamnations qui pourraient être prononcées

à son encontre au profit de Madame [K] et de Madame [V].

Il relève l’absence d’information de Madame [K], propriétaire de l’appartement sinistré durant tout le dossier jusqu’à son intervention volontaire en février 2019, le silence de Madame

[V] jusqu’à son intervention forcée , l’absence de contradictoire dans les opérations d’huissier menées par le syndic chez Madame [K] , la présence contestée de la société ACP dans son appartement lors du second sinistre, le rapport différent des assureurs et des plombiers (ACP et SCC Azur) qui ne permettent pas de déterminer l’origine précise des fuites, les travaux à effectuer, le caractère privatif ou commun des désordres, l’identité du ou des responsables.

S’agissant des demande formées par madame [K], il fait valoir avoir fait réaliser les travaux.

S’agissant de la demande au titre du préjudice matériel, il rappelle le rapport d’expertise.

Il fait valoir que le coefficient de vétusté retenu par l’expert est justifié, l’appartement ayant été remis à neuf selon madame [E] ans avant l’apparition des sinistres.

S’agissant de la somme sollicitée par madame [K] au titre du préjudice de jouissance , il fait valoir que le départ de Madame [V] résulte de la décision personnelle de vendre de Madame [K] dont il n’est pas établi qu’il soit en lien avec les sinistres puisque Madame [V] occupait cet appartement et n’a pas résilié son bail à raison de l’état de l’appartement, que Madame [V] a perçu des indemnités de la part de son assureur, qu’elle n’a pas utilisées pour procéder à des réparations.

S’agissant de la somme sollicitée par madame [K] au titre du préjudice moral, il soutient avoir répondu aux réclamations du syndic et qu’il n’a pas laissé volontairement perdurer les dommages pendant deux ans, ayant fait réaliser les réparations qui lui étaient indiquées.

Il fait valoir être étranger au fait que le syndicat des copropriétaires ou Madame [V] ait tenu Madame [K] volontairement à l’écart.

Il fait valoir que la perte de chance invoquée par madame [K] de vendre son bien au prix du marché est imprécise , qu’elle n’est étayée par aucun élément de preuve , que Madame

[K] qui a pris acte de la réalisation des travaux il y a 2 ans,ne précise pas si elle a effectué des travaux et si depuis cette date elle a vendu ou non le bien.

S’agissant des demandes formées par madame [V], il relève que madame [K] a dans ses écritures mis en exergue le comportement de sa locataire qui ne l’a pas avisée des deux premiers sinistres, a perçu des indemnités de la part de son assureur sans procéder aux réparations, à tout le moins en 2017 puisque Madame [V] conteste avoir perçu une somme en 2018.

Il fait valoir que contrairement à ce que soutient Madame [V], il n’a jamais eu connaissance des deux premiers sinistres qui auraient fait l’objet de constat amiable, et n’a jamais été contacté par cette dernière.

Sur la demande formée par madame [V] au titre du préjudice de jouissance , il fait valoir que si madame [V] reprend la somme retenue par l’expert, il n’est pas établi qu’à la date du 4 octobre 2017, l’appartement était dégradé , que madame [V] produit deux attestations relatant la dégradation de son appartement depuis juin 2018 , qu’il faut fixer le point de départ de ce préjudice au 1 er juin 2018 soit une durée de 16 mois , soit une somme de 4 680 €.

Il fait valoir que l’expert a relevé que les aérations air dans la salle d’eau de l’appartement occupé par Mme [V] étaient bouchées, ce qui relève d’un défaut d’entretien de sa part , que le préjudice de jouissance doit eu égard à son attitude être ramené à de plus justes proportions, dans la limite de 3 000 €.

S’agissant de la demande formée par madame [V] au titre de son préjudice physique et moral, il soutient que le certificat médical qu’elle produit faisant état d’allergies aux moisissures dû à l’environnement de son habitat est insuffisant pour justifier de ce préjudice et du lien de causalité

allégué.

Il fait valoir qu’il n’est pas établi que le litige serait à l’origine de la décision prise par Madame [K] de donner congé pour vendre.

En réponse Madame [K] fait valoir qu’ en sa qualité de propriétaire de l’appartement sous-jacent, avoir directement subi les sinistres dont l’origine se trouve dans les parties privatives de M.[Y], qu’elle a le droit d’agir à l’encontre de son voisin qui lui cause un dommage.

Elle indique que l’expert M. [H] retient l’entière responsabilité de Monsieur [Y] dans la réalisation du dommage.

A l’appui de sa demande au titre du préjudice matériel elle indique que les peintures des murs et plafonds de son appartement de Mme [K] ont été détériorés par les dégâts des eaux successifs.

Elle relève que les frais de remises en état ont été établis par l’ Expert sur la base de deux devis et après application d’un abattement de 50% pour vétusté.

Elle soutient que bien que l’appartement ne soit pas neuf il appert que la dégradation des peintures, des murs et des cloisons est due à un taux d’humidité anormal et aux dégâts des eaux récurrents et non à la vétusté.

Elle précise que le devis demandé par Mme [K] à la SA DT RIVIERA BAT répond aux

préconisations de l’expert, que, si est retenu le pourcentage de vétusté, il doit s’appliquer sur la base de ces montants.

Sur son préjudice de jouissance, elle fait valoir que depuis le départ de Mme [V] le 31 octobre 2019 à la suite du congé pour vendre, elle n’a pas pu trouver acquéreur compte tenu de l’état de l’appartement et de l’expertise en cours.

Elle fait valoir que l’expert a estimé les pertes locatives correctement évaluées.

Sur son préjudice moral elle indique que cet appartement est un appartement de famille dans lequel elle a passé de nombreuses années de sa vie et qui lui a été échu par succession.

Elle fait valoir que monsieur [Y] n’a pas répondu aux réclamations du syndic , qu’il a laissé volontairement perdurer les dommages pendant de nombreuses années, que son préjudice moral est aggravé pour avoir été tenue volontairement à l’écart pendant près de 2 ans par le Syndicat des Copropriétaires et par Madame [V].

Elle indique avoir du attendre un an après le dépôt du rapport avant que monsieur [Y] effectue les travaux , que pendant ce temps elle n’a pu rénover son appartement ni le vendre.

Elle fait valoir s’agissant des demandes de madame [V] que cette dernière n’a pas cru bon de l’avertir des nombreux sinistres survenus et a feint l’ignorance en soutenant avoir pensé qu’ il lui appartenait de résoudre ces problèmes au mépris des stipulations du contrat de location meublée.

Elle indique que madame [V] semble avoir été indemnisée du sinistre le 8 septembre 2017 à hauteur de 400 € et à hauteur de 1.380,50 € pour le second sinistre le 5/04/2018, ce qu’elle conteste, qu’elle ne pouvait avertir son assureur tant qu’elle n’avait pas eu connaissance des sinistres.

En ce qui concerne le troisième sinistre du 11 juin 2018, elle indique ne pas en avoir été informée, avant le 4 octobre 2018, soit le lendemain de la réunion d’expertise amiable, qu’elle ne pouvait faire aucune démarche antérieurement, qu’elle l’a déclarée dès qu’elle a été informée.

Elle fait valoir que pendant ces diligences, le syndicat des copropriétaires, sans l’ en informer a pris l’initiative de la présente procédure, par assignation du 16/ 10/2018, devançant toute possibilité de règlement amiable des sinistres en cours et toute action potentielle de sa part.

En réponse Madame [V] fait valoir qu’aux termes du rapport d’expertise la responsabilité de monsieur [Y] sur les désordres constatés est incontestable.

Elle soutient avoir fait diligence en respectant ses obligations contractuelles, en qualité de locataire.

Elle soutient qu’elle ne peut être tenue pour responsable du fait que les travaux d’embellissement n’aient pu être entrepris, alors que les infiltrations étaient toujours existantes, et qu’aucune indemnisation ne lui a été versée par sa compagnie d 'assurances .

Elle soutient avoir été mise en cause injustement, avoir été victime de la situation vivant dans un appartement à la limite de l’insalubrité durant plus de trois ans , ne pas avoir pu en jouir paisiblement alors qu’elle s’acquittait régulièrement de ses loyers et charges.

Elle fait valoir avoir multiplié les interventions auprès de Mr [Y] et du syndic de la copropriété afin de trouver une solution pérenne pour préserver l’appartement des désordres, allant jusqu’à saisir le Médiateur , que cela résulte des constats amiables, des interventions de sa compagnie d’assurance GENERALI et des conseillers techniques missionnés par cette dernière

Elle soutient n’avoir perçu aucune indemnité de sa compagnie d’assurances GENERALI, ce qu’a confirmé l’expert judiciaire.

Elle rappelle que dans son rapport d’expertise, l’expert a retenu un préjudice de jouissance à son profit à hauteur de 6.727,50 €, ce qui représente 50% des loyers versés par elle d’octobre 2017 â novembre 2019.

Elle fait valoir que sa santé a souffert de cette situation, que le litige est à l’origine de la décision prise par Mme [K] de lui donner congé pour vendre , ce qui a entraîné des

frais supplémentaires pour son relogement.

Sur ce

Sur la demande d’homologation du rapport d’expertise

Il convient de rappeler que, par application de l’article 246 du Code de procédure civile, le juge n’est pas lié par les conclusions du technicien commis pour procéder à une expertise judiciaire, et il est libre de faire siennes ses conclusions et d’apprécier souverainement leur objectivité, leur valeur et leur portée au soutien de sa décision.

Le juge ne saurait en conséquence homologuer ou ne pas homologuer un rapport d’expertise judiciaire, sauf dans certaines espèces particulières, étrangères au présent litige.

Sur les responsabilités

Aux termes de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble. Toutefois, si les circonstances l’exigent et à condition que l’affectation, la consistance ou la jouissance des parties privatives comprises dans son lot n’en soient pas altérées de manière durable, aucun des copropriétaires ou de leurs ayants droit ne peut faire obstacle à l’exécution, même à l’intérieur de ses parties privatives, des travaux régulièrement et expressément décidés par l’assemblée générale en vertu des a et b du II de l’article 24, des f, g et o de l’article 25 et de l’article 30.Pour la réalisation des travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives, le syndicat exerce les pouvoirs du maître d’ouvrage jusqu’à réception des travaux.

Les travaux entraînant un accès aux parties privatives doivent être notifiés aux copropriétaires au moins huit jours avant le début de leur réalisation, sauf impératif de sécurité ou de conservation des biens. Les copropriétaires qui subissent un préjudice par suite de l’exécution des travaux, en raison soit d’une diminution définitive de la valeur de leur lot, soit d’un trouble de jouissance grave, même s’il est temporaire, soit de dégradations, ont droit à une indemnité. Cette indemnité, qui est à la charge de l’ensemble des copropriétaires, est répartie, s’agissant des travaux décidés dans les conditions prévues par les a et b du II de l’article 24, des f, g et o de l’article 25 et par l’article 30, en proportion de la participation de chacun au coût des travaux.

Aux termes de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 la collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile.

Le syndicat peut revêtir la forme d’un syndicat coopératif régi par les dispositions de la présente loi. Le règlement de copropriété doit expressément prévoir cette modalité de gestion.

Il établit, s’il y a lieu, et modifie le règlement de copropriété.

Il a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

Aux termes de l’article 544 du Code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

Le rapport d’expertise de monsieur [H] dressé au contradictoire des parties procédant à une analyse objective des données de fait de la cause, à une étude complète et détaillée des questions posées dans ses missions et retenant des conclusions sérieusement motivées par les arguments techniques doit servir sur le plan technique de support à la décision relativement au litige opposant les parties.

Monsieur [H] indique dans ses conclusions avoir constaté des désordres importants dans la salle de bains, dans la cuisine et dans les toilettes de l’appartement de madame [K] propriétaire, madame [V] locataire.

Il a constaté la présence de traces d’eau visibles sur le plafond et sur les murs de la salle de bain et de la cuisine qui sont sèches malgré les dires de madame [V].

Il a constaté dans l’appartement de monsieur [Y] la présence d’une fuite dans le siphon de l’évier ainsi que des traces d’une ancienne fuite sur le raccord d’alimentation en eau de la machine à laver le lige, fuite qui a été réparée. Il indique avoir constaté la présence de remontées d’humidité sur le bas arrière du toilette. Il indique que des travaux ont été réalisés sur les vidanges de l’appartement par la société MULTI SERVICES monsieur [N] [R] suivant la facture n°34 du 20 juillet 2018.Il précise que cette facture indique que les conduites en tube plomb ont été remplacées ce qui n’a pas été réalisé sur les parties de ces conduites encastrées dans le sol.

Il indique avoir constaté la présence de perte d’eau sur le réseau d’eau froide de l’appartement, la présence d’une fuite d’eau principalement au niveau d’un raccord sur l’alimentation en eau du mélangeur de la vasque .

Il indique qu’une partie encastrée en tube plomb ancien qui existait encore se trouve être encastré sous le carrelage , que cette partie de conduite va rejoindre la conduite du toilette .Il indique soupçonner une fuite au niveau de la jonction entre ces deux conduites qui sont installées depuis la construction du bâtiment, jonction qui se trouve sous le toilette de l’appartement de monsieur [Y].

Il indique avoir mis en évidence la non étanchéité de la faïence autour du receveur de la douche qui devra faire l’objet d’un remplacement complet , que le joint périphérique entre le receveur et la faïence devra être traité suivant la norme et DTU 60.1.

Il précise avoir observé que le défaut de ventilation dans la salle d’eau aggrave la présence d’humidité dans la pièce.

Il précise avoir aussi observé la présence de fuite d’eau sur le siphon de l’évier de la cuisine et de la vasque dans la salle de bains, que ces pertes d’eau ne provoquent qu’occasionnellement des pénétrations d’eau dans le sol de la salle de bain et de la cuisine. Il indique que les installations et les appareils sanitaires de l’appartement de monsieur [Y] sont en très mauvais état et n’ont pas fait l’objet d’entretien régulier .

Il indique que pour la garantie dans le temps d’un bon fonctionnement des installations sanitaires de procéder au remplacement total des réseaux d’eau chaude et d’eau froide , des vidanges de l’ensemble de l’appartement et d’effectuer la réfection complète des joints de la faïence et du joint périphérique du receveur de douche.

Il résulte de ces éléments que ce sont les fuites situées dans l’appartement de monsieur [Y] qui sont exclusivement à l’origine des désordres causés dans l’appartement de madame [K].

En effet, si l’expert a émis l’hypothèse d’une fuite au niveau de la jonction entre ces deux conduites qui sont installées depuis la construction du bâtiment, qui se trouve sous le toilette de l’appartement de monsieur [Y], il n’y a pas eu d’investigations prospectives visant à confirmer cette hypothèse.

Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires n’est pas contredit quand il indique que, depuis les réparations effectuées par monsieur [Y] suite aux préconisations de l’expert, il n’y a plus de désordres à déplorer.

Dès lors monsieur [Y] sera déclaré seul responsable des désordres intervenus.

Par conséquent il sera débouté de sa demande d’être relevé et garantie par le syndicat des copropriétaires [Adresse 9] de toutes condamnations.

Sur la réparation des désordres

Madame [K] sollicite la somme de 2 090 € au titre de son préjudice matériel ou à défaut 2 068 € ou à défaut encore, après abattement de 50% pour vétusté, à hauteur respectivement de 1045 € ou 1034 € .

L’expert a retenu le devis n°2020031 du 20/08/2020 de la société TENDANCE DECO, correspondant aux préconisations demandées auquel il a appliqué un abattement de 50 % pour vétusté.

Si madame [K] expose que l’appartement avait été refait à neuf lors de l’entrée dans les lieux de sa locataire , il appert que cette entrée dans les lieux remonte à 12 ans . Dès lors le coefficient de vétusté est justifié.

Il sera par conséquent alloué à madame [K] la somme de 1034 € au titre de son préjudice matériel.

Madame [K] sollicite la somme de 11400€ au titre du préjudice de jouissance correspondant aux pertes locatives du 1er novembre 2019 au 25 août 2021.

L’expert indique que l’ estimation de 600 euros mensuels au titre des pertes locatives est correcte .

Aucun élément objectif ne permettant de remettre en cause l’estimation retenue par l’expert, il sera allouée à madame [K] la somme de 11 400 euros sollicitée au titre de son préjudice de jouissance .

Madame [K] sollicite la somme de 10 000 € au titre de son préjudice moral.

L’expert ne s’est pas prononcé sur ce point.

Madame [K] a adressé un congé pour vente à madame [V] le 14 novembre 2019 soit deux mois après la décision du juge des référés ordonnant la mesure d’expertise et en connaissance de cause des désordres.

Par ailleurs s’il est indéniable que madame [K] n’a pas été avisée par sa locataire ni par le syndic des désordres affectant son appartement avant l’assignation en référé, monsieur [Y] ne peut en être tenu pour responsable .

Dès lors elle sera déboutée de sa demande à ce titre.

Madame [V] sollicite la somme de 6.727,50 € au titre de son préjudice de jouissance.

Il s’agit de la somme retenue à ce titre par l’expert. Aucun élément objectif ne permet de la remettre en cause .

Il lui sera alloué la somme de 6.727,50 € .

Madame [V] sollicite la somme de 8.000 € en réparation de son préjudice physique et moral.

Le certificat médical produit par madame [V] est insuffisant pour caractériser un lien de causalité entre les désordres et les troubles de santé qu’elle invoque. De la même manière son préjudice moral est insuffisamment étayé .Cette demande sera donc rejetée.

Le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 5000 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive. Il ne fonde pas sa demande juridiquement . Par ailleurs, il n’est pas démontré que l’absence de mise en œuvre par monsieur [Y] des travaux préconisés présente le caractère d’une résistance abusive c’est-à-dire opposée dans une intention de nuire.

Il sera donc débouté de sa demande.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce rien ne justifie de voir écarter l’exécution provisoire . Elle sera donc ordonnée.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [Y] qui succombe sera condamné aux dépens de l’instance en ce compris les frais d’expertise judiciaire à hauteur d’une somme de 7.988,00 euros qui pourront être distraits au profit des avocats qui en ont fait la demande conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Les procès -verbaux de constats des 25 juillet 2018, 26 septembre 2018 et 4 février 2019 produits par le syndicat des copropriétaires ne peuvent être compris dans les dépens limitativement énumérés à l’article 695 du code de procédure civile, et que devra assumer seul monsieur [Y].

Dès lors, il convient de les intégrer aux frais exposés par le syndicat des copropriétaires dans le cadre de la présente instance, dont il est juste que monsieur [Y] assume la charge.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] , de madame [B] [K] et de madame [Z] [V] leurs frais irrépétibles non compris dans les dépens.

Monsieur [O] [Y] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] la somme de 4500 euros , à payer à madame [B] [K] la somme de 3000 euros et à madame [Z] [V] la somme de 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

Monsieur [O] [Y] sera débouté de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort par décision mise à disposition au greffe

DECLARE monsieur [O] [Y] seul responsable des désordres,

DEBOUTE monsieur [O] [Y] de sa demande d’être relevé et garantie par le syndicat des copropriétaires [Adresse 9] de toutes condamnations à hauteur de la moitié,

CONDAMNE monsieur [O] [Y] à payer à madame [I] -[J] [K] la somme de 1034 €( mille trente quatre euros) au titre de son préjudice matériel,

CONDAMNE monsieur [O] [Y] à payer à madame [I] -[J] [K] la somme de 11 400 euros ( onze mille quatre cent euros) au titre de son préjudice de jouissance,

DEBOUTE madame [I] -[J] [K] de sa demande au titre de son préjudice moral.

CONDAMNE monsieur [O] [Y] à payer à Madame [Z] [V] la somme de 6.727,50 € ( six mille sept cent vingt sept euros et cinquante centimes )au titre de son préjudice de jouissance,

DEBOUTE Madame [Z] [V] de sa demande au titre de son préjudice physique et moral,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive,

ORDONNE l’exécution provisoire,

CONDAMNE monsieur [O] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] la somme de 4500 euros ( quatre mille cinq cent euros) , à madame [B] [K] la somme de 3000 euros (trois mille euros) et à madame [Z] [V] la somme de 2500 euros ( deux mille cinq cent euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE Monsieur [O] [Y] de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [O] [Y] aux dépens de l’instance en ce compris les frais d’expertise judiciaire à hauteur d’une somme de 7.988,00 euros, dépens qui pourront être distraits au profit des avocats qui en ont fait la demande conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT