TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 26 Septembre 2024

Président : Monsieur BIDAL, Juge

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 20 Juin 2024

GROSSE :

Le 26 septembre 2024

à M. [G] [T]

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le26 septembre 2024

à Mme [H].

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/03247 – N° Portalis DBW3-W-B7I-473B

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. GUIL 13

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par son représentant légal Monsieur [T] [G]

DEFENDERESSE

Madame [R] [H]

née le 10 Novembre 1970 à [Localité 3]

demeurant [Adresse 1]

comparante

EXPOSE DU LITIGE

Des baux ont été signés entre les parties prenant effet le 31 août 2018, relatif à un appartement sis [Adresse 1], moyennant un loyer initial mensuel de 570 euros et 30 euros de provisions sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI GUIL 13 a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 16 janvier 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 avril 2024, auquel il y a lieu de se reporter pour l’exposé intégral de ses moyens et prétentions, la SCI GUIL 13 a fait assigner Madame [R] [H] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MARSEILLE, à l’audience du 20 juin 2024.

A l’audience, la SCI GUIL 13, représentée par Monsieur [T] [G] en qualité de gérant, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant à la somme de 3 821,75 euros, au 20 juin 2024. Elle ne s’oppose pas à l’octroi d’éventuels délais de paiement mais demande le rejet de la demande de suspension des effets de la clause résolutoire si de tels délais étaient accordés. Elle sollicite le rejet de la demande reconventionnelle de dommages et intérêts.

Madame [R] [H] comparait. Elle reconnait l’existence d’une dette locative – dont elle conteste le montant – et sollicite tant l’octroi de délais de paiement que la suspension des effets de la clause résolutoire durant ces délais, soulignant sa situation personnelle délicate. Elle s’oppose au versement des sommes appelées au titre de la clause pénale et demande reconventionnellement des dommages et intérêts en réparation d’un dégât des eaux survenu dans le logement.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 26 septembre 2024.

Vu les articles 446-1, 446-2 et 455 du code de procédure civile,

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Vu l’article 9 du code de procédure civile,

Vu l’article 1353 du code civil,

Sur la recevabilité

Vu les dispositions des articles 24 I, II et III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige,

La SCI GUIL 13 produit la dénonciation de l’assignation à la Préfecture en date du 25 avril 2024 soit six semaines au moins avant l’audience du 20 juin 2024.

Son action est donc déclarée recevable.

Sur la résiliation du contrat de bail et ses conséquences

Vu l’article 2 du code civil,

Vu les articles 7a et 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige, dont il résulte que l’une des obligations essentielles du locataire est de payer les loyers aux termes convenus,

Vu le caractère d’ordre public de protection de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dont il ressort que le délai donné au locataire pour régulariser la dette locative est un délai minimum durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés,

Vu le contrat de bail liant les parties, qui contient une clause résolutoire,

En l’espèce, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à Madame [R] [H] le 16 janvier 2024 pour un arriéré locatif de 3 429 euros.

Les sommes visées au commandement n’ont pas été intégralement payées dans le délai de deux mois.

En conséquence, la clause résolutoire est acquise. Il convient donc de constater la résiliation du bail à effet au 16 mars 2024, et d’ordonner l’expulsion de Madame [R] [H] des lieux occupés.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois, prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, soit réduit ou supprimé.

Le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions de l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Enfin, Madame [R] [H] sera condamnée à payer à la SCI GUIL 13 une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi (et à défaut de justificatifs, à la somme de 570 euros), à compter du 17 mars 2024 jusqu’à la complète libération des lieux par la remise des clés à la SCI GUIL 13.

Sur le paiement de sommes à titre provisionnel

Vu les articles 4 et 7 de la loi du 6 juillet 1989,

Il résulte du décompte locatif joint à l’assignation que Madame [R] [H] restait débitrice d’une dette locative de 3 999 euros au 19 avril 2024.

Vu le décompte actualisé au 20 juin 2024, fixant la dette locative à une somme de 3 209 euros, terme du mois de juin 2024 inclus, déduction faite des frais de contentieux.

L’obligation n’étant pas sérieusement contestable, il convient donc de condamner Madame [R] [H] à payer à la SCI GUIL 13 la somme de 3 209 euros à titre provisionnel avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la demande de paiement au titre de la clause pénale

Par application de l’article 4 i) de la loi du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location ou d’un règlement intérieur à l’immeuble.

En conséquence, la SCI GUIL 13 sera déboutée de sa demande au titre de la clause pénale.

Sur les délais de paiement

Vu l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige,

Vu la reprise du versement intégral du loyer courant avant l’audience,

Il convient de faire droit à la demande de délais de paiement et d’autoriser Madame [R] [H] à se libérer de sa dette locative en 36 mois par mensualités de 89 euros, le 08 de chaque mois et pour la première fois le 08 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, en sus des loyers courants, étant rappelé que la dernière mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette.

Il convient d’attirer l’attention de Madame [R] [H] sur le fait que le défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance entraînerait la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendrait alors immédiatement exigible.

Sur la suspension de la clause résolutoire

Vu l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige,

Vu la reprise du versement intégral du loyer courant avant l’audience,

Durant les délais de remboursement ayant été accordés à Madame [R] [H], les effets de la clause de résiliation sont suspendus. Si Madame [R] [H] se libère dans le délai et selon les modalités fixés ci-dessus, en sus du paiement du loyer courant, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire :

la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible,la clause résolutoire reprendra son plein effet,il pourra être procédé à l’expulsion de Madame [R] [H] selon les modalités prévues au dispositif ci-après,Madame [R] [H] sera tenue au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation dont le montant correspond au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi (à défaut de justificatifs, à la somme de 570 euros),le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions de l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande de dommages et intérêts

Vu l’article 1240 du code civil,

En l’espèce, Madame [R] [H] ne rapporte pas la preuve de l’existence d’un préjudice subi ni celle d’une faute commise par la SCI GUIL 13, l’imputabilité des désordres évoqués n’étant pas établie.

En conséquence, Madame [R] [H] sera déboutée de sa demande de ce chef.

Sur les dépens de l’instance de référé et la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Madame [R] [H], qui succombe au sens de l’article 696 du code de procédure civile, supportera les entiers dépens de l’instance de référé dont le coût du commandement de payer et sera condamnée à payer à la SCI GUIL 13 une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires à titre provisoire en vertu des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe :

DECLARONS l’action de la SCI GUIL 13 recevable ;

CONSTATONS la résiliation du bail conclu le 31 août 2018 entre les parties concernant l’appartement situé [Adresse 1], à effet au 16 mars 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [R] [H] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de sept jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [R] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI GUIL 13 pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS que le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions de l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Madame [R] [H] à payer à la SCI GUIL 13 à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 17 mars 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi (et à défaut de justificatifs, à la somme de 570 euros) ;

CONDAMNONS Madame [R] [H] à verser à la SCI GUIL 13 la somme de 3 209 euros à titre de provision sur la dette locative, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

DEBOUTONS la SCI GUIL 13 de sa demande en paiement au titre de la clause pénale contractuelle ;

ACCORDONS des délais de paiement de 36 mois à Madame [R] [H] pour s’acquitter, outre le loyer et les charges courants, de sa dette locative de 3 209 euros et disons qu’elle devra régler cette somme selon 36 mensualités de 89 euros chacune, le 08 de chaque mois, et pour la première fois le 08 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, la dernière étant augmentée du solde de la dette ;

SUSPENDONS la clause résolutoire pendant ce délai ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ; qu’en revanche, à défaut du paiement de toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, la dette deviendra immédiatement exigible et l’expulsion pourra être poursuivie avec le concours de la force publique et d’un serrurier pour le locataire et tous occupants de son chef ;

DEBOUTONS Madame [R] [H] de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

CONDAMNONS Madame [R] [H] à payer à la SCI GUIL 13 la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [R] [H] aux entiers dépens de l’instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que les ordonnances de référé sont exécutoires de plein droit à titre provisoire.

Le Greffier, Le Juge,