TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : [C] [P]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Valérie FIEHL

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/05676 – N° Portalis 352J-W-B7J-DADK7

N° MINUTE : 6

JUGEMENT

rendu le 28 novembre 2025

DEMANDEURS

Monsieur [J] [Y] [F], demeurant [Adresse 6]

Madame [D] [V] épouse [F], demeurant [Adresse 6]

représentés par M^e Valérie FIEHL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1294

DÉFENDEUR

Monsieur [C] [P], demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Hélène BODIN, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 24 septembre 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 28 novembre 2025 par Hélène BODIN, juge des contentieux de la protection assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier

Décision du 28 novembre 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/05676 – N° Portalis 352J-W-B7J-DADK7

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 13 décembre 2003, Mme [M] aux droits de laquelle viennent les époux [F] ont consenti un bail d’habitation à M. [C] [P] sur des locaux situés au [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 445 euros et d’une provision pour charges de 25 euros.

Par acte de commissaire de justice du 24 janvier 2025, les bailleurs ont fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 5038 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [C] [P] le 28 janvier 2025.

Par assignation du 5 mai 2025, les époux [F] ont ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisés à faire procéder à l’expulsion de M. [C] [P] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  6412 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

-1800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 7 mai 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l’audience du 24 septembre 2025, les époux [F] se référant à leurs dernières conclusions signifiées au défendeur demandent au juge de :

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail, en l’absence de règlement des causes du commandement de payer du 24 janvier 2025 dans les deux mois de sa délivrance.

A titre subsidiaire,

— Prononcer la résiliation du bail aux torts de Monsieur [C] [P] pour défaut de paiement des loyers, défaut d’usage raisonnable et de jouissance paisible de la chose louée, défaut d’entretien et de réparations, refus d’accès pour exécution des travaux de plomberie, troubles de voisinage,

En tout état de cause,

— Ordonner l’expulsion de Monsieur [C] [P] et de tous occupants de son chef des lieux loués [Adresse 4] dès signification du jugement à intervenir, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— Supprimer le délai de deux mois prévu à l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— Statuer ce que de droit concernant le sort des meubles en application des articles L 433-1 et suivants et R 433-1 et suivants du Code des Procédures Civiles d’Exécution,

— Condamner Monsieur [C] [P] au paiement de la somme de 8.702€ au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation de septembre et décembre 2021, janvier et février 2022, juillet 2023, août 2024 à septembre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 24 janvier 2025 à hauteur de la somme de 5.038€, à compter de l’assignation à hauteur de la somme de 6.412€ et à compter de la notification des présentes conclusions pour le surplus,

— Condamner Monsieur [C] [P] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer qui aurait été dú en cas de poursuite du bail, charges et taxes en sus, à titre principal à compter de l’acquisition de la clause résolutoire le 24 mars 2025, à titre subsidiaire à compter de la résiliation du bail, et jusqu’à complète libération des lieux loués,

— Condamner Monsieur [C] [P] à payer à Monsieur et Madame [F] la somme de 1.980€ au titre des frais de plomberie déjà réglés et la somme de 2.000€ à titre de dommages-intérêts pour préjudice moral,

— Condamner Monsieur [C] [P] au paiement de la somme de 2.500€ au titre de l’article 700 du CPC,

Les époux [F] considèrent qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [C] [P] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter

Les époux [F] ne forment aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Les époux [F] ont précisé ne pas avoir connaissance de l’existence d’une telle procédure concernant M. [C] [P].

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

Les époux [F] justifient avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Ils justifient également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines et non plus deux mois le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 24 janvier 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 5038 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Les bailleurs sont donc bien fondés à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 25 mars 2025.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser les époux [F] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, les époux [F] versent aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 24 septembre 2025, M. [C] [P] leur devait la somme de 8702 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [C] [P] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme aux bailleurs, avec intérêts au taux légal à compter du 24 janvier 2025 sur la somme de 5038 euros et à compter de l’assignation pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 458 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 25 mars 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés aux demandeurs ou à leur mandataire.

4. Sur la demande aux fins de remboursement des frais de plomberie et de dommages-intérêts pour préjudice moral

Les époux [F] font valoir que le locataire est à l’origine de graves troubles de voisinage et font état d’un défaut d’usage raisonnable de la chose louée. Ils produisent des témoignages de voisins ayant constaté que Monsieur [P] faisait ses besoins dans les parties communes et sur son balcon. Ils indiquent que la voisine du dessous faisait état d’infiltrations d’eau, mais que le locataire empêche l’accès de tout plombier dans son logement.

Les demandeurs produisent au soutien de leur requête, un procès-verbal établi par commissaire de justice, le 20 août 2025, en présence d’un policier d’un serrurier et d’un plombier, sur ordonnance de référé du tribunal de Paris du 25 juillet 2025 autorisant les travaux de réparation de plomberie dans l’appartement occupé par Monsieur [C] [P] au [Adresse 5].

Il est ainsi constaté, photos à l’appui, que la totalité du sol de l’appartement est recouverte de déchets variés, bouteilles en plastique, sacs poubelle et que les lieux sont à l’état de décharge, le sol de l’appartement disparaissant sous les déchets, l’évier étant recouvert également de déchets variés, les sanitaires bouchés et l’ensemble des lieux très sales et inaccessibles.

L’état des lieux d’entrée de Monsieur [C] [P] en date du 15 novembre 2007 indiquait que le bien loué était en bon état et la peinture refaite, les sols en état moyen.

Les requérants produisent une facture du 12 septembre 2025 d’un montant de 1980 € TTC établie par la société SKYPRO à la suite de son intervention aux fins de ramassage des ordures, travaux de nettoyage des sanitaires, débouchage des bac à douche, lavabo, évier et toilettes dont ils sollicitent le remboursement.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il convient de faire droit à la demande des époux [F] et de condamner Monsieur [C] [P] à régler la somme de 1980 € aux époux [F] en remboursement de la facture sus visée et 1000 € à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice moral.

Les demandeurs seront déboutés du surplus de leur demande.

5. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [C] [P], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 1800 euros à la demande de les époux [F] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l’assignation, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 24 janvier 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 13 décembre 2003 entre les époux [F] , d’une part, et M. [C] [P], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] est résilié depuis le 25 mars 2025,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [C] [P], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à M. [C] [P] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 2] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [C] [P] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 458 euros (quatre cent cinquante-huit euros) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 25 mars 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés aux bailleurs ou à leur mandataire,

CONDAMNE M. [C] [P] à payer aux époux [F] la somme de 8702 euros (huit mille sept cent deux euros) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 24 septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 24 janvier 2025 sur la somme de 5038 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,

CONDAMNE Monsieur [C] [P] à régler la somme de 1980 € (mille neuf cent quatre vingt euros) aux époux [F] au titre des frais de nettoyage et de plomberie et 1000 € (mille euros) titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice moral

DEBOUTE les époux [F] dus surplus de leur demande de dommages et intérêts,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE M. [C] [P] à payer aux demandeurs la somme de 1800 euros (mille huit cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [C] [P] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 24 janvier 2025 et celui de l’assignation du 5 mai 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 28 novembre 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge