COUR D’APPEL D'[Localité 8]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

(Décision Civile)

JUGEMENT : [E] [J], [C] [H] épouse [J] c/ Syndic. de copro. [Adresse 6]

N°/25/53

Du 23 Janvier 2025

2ème Chambre civile

N° RG 23/00243 – N° Portalis DBWR-W-B7G-OUCB

Grosse délivrée à:

M^e David TICHADOU

expédition délivrée à:

Maître [U] [S]

le 23/01/2025

mentions diverses

Par jugement de la 2ème Chambre civile en date du vingt trois Janvier deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra POLET, Présidente, assistée de Estelle AYADI, Greffier

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l’audience publique du 24 Octobre 2024 le prononcé du jugement étant fixé au 23 Janvier 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction ;

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 23 Janvier 2025 après prorogation du délibéré, signé par Sandra POLET, Présidente, assistée de Taanlimi BENALI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort,

DEMANDEURS:

Monsieur [E] [J]

[Adresse 3]

[Localité 2]

représenté par Maître Etienne BERARD de la SCP BERARD & NICOLAS, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

Madame [C] [H] épouse [J]

[Adresse 3]

[Localité 2]

représentée par Maître Etienne BERARD de la SCP BERARD & NICOLAS, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

DÉFENDEUR:

Syndic. de copro. [Adresse 6] pris en la personne de son syndic en exercice, la SAS COP IMMO, lui-même pris en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualité audit siège.

[Adresse 4]

[Localité 1]

représenté par M^e David TICHADOU, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

*****

EXPOSE DU LITIGE

M. [E] [J] et Mme [C] [H] épouse [J] ont fait assigner devant le Tribunal judiciaire de Nice le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5], pris en la personne de son syndic en exercice la SAS COP IMMO, par acte d’huissier du 9 janvier 2023.

Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 24 septembre 2024, et auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens, M. et Mme [J] demandent au Tribunal, au visa des articles 3 et 14 de la loi du 10 juillet 1965, de :

condamner le syndicat des copropriétaires [Adresse 6] requis à payer aux requérants la somme de 40.563,60 € TTC au titre des travaux d’étanchéité acquittés ;condamner le syndicat des copropriétaires [Adresse 6] requis à payer aux requérants la somme de 2.839,45 € au titre des honoraires de maîtrise d’œuvre ;juger que la dépense sera répartie à part égale entre tous les copropriétaires en l’absence de clé de répartition ;condamner le syndicat des copropriétaires requis au paiement d‘une somme de 10.000,00€ à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée ;condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 2.000,00 € au titre des frais irrépétibles de la présente instance ainsi qu’aux entiers dépens.

Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 4 octobre 2024, et auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 5] » demande au Tribunal, au visa des articles 2, 3 et 9 de la loi du 10 juillet 1965, de :

Sur la procédure, à titre principal :

révoquer l’ordonnance de clôture intervenue le 24 septembre 2024 ;A titre subsidiaire :

rejeter, écarter des débats, ou si mieux plait encore, juger irrecevables les conclusions en réplique et nouvelles pièces 8 à 20 notifiées le 24 septembre 2024 par les époux [J] ;Sur le fond, à titre principal :

juger que la terrasse lot n°16 est une partie privative ;juger que les époux [J] sont débiteurs de l’obligation d’entretenir cette terrasse, en ce compris l’étanchéité de celle-ci ;juger que l’étanchéité de la terrasse n’a pas été protégée par les époux [J] et leurs auteurs, qui ont installé des aménagements ayant fragilisé, voire dégradé, l’étanchéité de la terrasse ;juger que les auteurs des époux [J] se sont engagés à entretenir seuls cette terrasse, et que les époux [J] ont continué d’agir ainsi, notamment lorsqu’il a fallu procéder aux travaux de réfection de l’étanchéité ;en toutes hypothèses, juger que les époux [J] ont expressément indiqué qu’ils prenaient en charge les travaux de réfection de l’étanchéité et la totalité du devis de 40.563,60 euros ;en conséquence, débouter Monsieur et Madame [J] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions ;A titre subsidiaire :

juger que seul le second poste de la facture [Z] serait à prendre en considération, soit la somme de 5.790,40 euros TTC ;en conséquence, ramener la demande formée par les époux [J] au titre des travaux d’étanchéité à la somme de 5.790,40 euros TTC ;débouter Monsieur et Madame [J] de leurs plus amples demandes ;

En tout état de cause :

condamner Monsieur et Madame [J] à payer à la somme de 3.600 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;condamner Monsieur et Madame [J] aux entiers dépens.

Pour un exposé complet des faits et de la procédure, il est expressément renvoyé aux écritures des parties conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture est intervenue le 24 septembre 2024 par ordonnance du 21 mars 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le rabat de l’ordonnance de clôture du 21 mars 2024

Le syndicat des copropriétaires sollicite le rabat de l’ordonnance de clôture ayant ordonné la clôture au 24 septembre 2024, afin de permettre l’admission de conclusions postérieures. Il apparaît que les demandeurs ont notifié des conclusions le 24 septembre 2024, soit le jour de la clôture. Le défendeur a répliqué par conclusions du 4 octobre 2024.

Les parties étant en outre d’accord sur ce point, il convient d’ordonner le rabat de l’ordonnance de clôture conformément à l’article 803 du code de procédure civile et de fixer la nouvelle clôture à la date de l’audience de plaidoiries, le 24 octobre 2024.

Sur la demande principale en paiement

Il ressort des pièces produites que M. et Mme [J] ont acquis, selon acte authentique du 6 novembre 2012 :

le lot n°4 situé [Adresse 7], à savoir un appartement avec jouissance exclusive et perpétuelle de la terrasse au-devant de cet appartement, et la quote part indéterminée de la propriété du sol et des parties communes générales ; le lot n°5 situé [Adresse 7], à savoir un grenier et la quote part indéterminée de la propriété du sol et des parties communes générales ; le lot n°16 situé [Adresse 5], à savoir une terrasse à la jouissance exclusive et perpétuelle de l’appartement formant le lot 4 de l’immeuble situé [Adresse 7].

L’accès à la terrasse n’est en effet possible que par l’appartement situé sur la copropriété voisine. Il ressort de ces éléments que M. et Mme [J] ont acquis trois lots : un appartement, un grenier, une terrasse. La terrasse est en outre distinguée des parties communes dans la désignation des lots faisant l’objet de la vente.

L’état descriptif de division du 30 août 1972 indique que l’immeuble est divisé en sept lots, le lot n°16 correspondant à « la totalité de la terrasse ». Il est ensuite indiqué « Ensemble pour chacun de ces lots les parties communes de l’entier immeuble, telles qu’elles résultent de la loi et des usages locaux », de sorte que là encore il est opéré une distinction entre la terrasse constituant le lot n°16 et les parties communes.

Cela résulte encore de l’acte rectificatif de désignation du 26 mars 1985 signé par les auteurs de M. et Mme [J]. Il est indiqué que M. et Mme [M], anciens propriétaires du lot n°16, se réservent la possibilité de démolir la sortie d’escalier dans l’immeuble et débouchant sur la terrasse. Il est précisé que M. et Mme [M] se chargeront seuls de l’entretien de l’étanchéité de la terrasse et veilleront au bon état de propreté des conduits des évacuations des eaux. Cet acte n’engage certes que ses signataires, il apparaît néanmoins que ce lot y est considéré comme une partie privative.

Dans un courrier du 28 août 2015, M. [J] écrit lui-même « Suite à notre courrier du 19 août 2015 j’ai renvoyé un courrier à la MATMUT leur précisant que je n’ai jamais stipulé que la terrasse était collective. Ils ont tout simplement recopié les données de PACIFICA qui décrit « des infiltrations par toiture terrasse couvrante collective liée à une défaillance du complexe d’étanchéité ». Or je suis seul propriétaire de cette terrasse comme le dit l’acte de propriété ».

Dans un courrier du 11 mars 2020, M. et Mme [J] indiquent encore « (…) je reviens par ce pli recommandé avec accusé de réception vous confirmer notre choix pour la réfection totale de notre terrasse (…) ».

L’acte authentique du 6 novembre 2012 indique bien que M. et Mme [J] ont acquis le lot n°16. Dès lors, ce lot ne peut être considéré comme une partie commune.

En outre, par courrier du 11 mars 2020, M. et Mme [J] ont indiqué avoir choisi l’entreprise [Z] et ont évoqué les raisons pour lesquelles ils n’ont pas retenu le devis de l’entreprise DUMAS. Ils ont précisé « Nous aurons également une maîtrise d’ouvrage afin de suivre l’intégralité de ces travaux. Cela et l’étanchéité nous les prenons à notre charge ». Cela a par la suite été confirmé par courriel du 19 mai 2020 : « Comme nous l’avions indiqué par courrier RAR en date du 11 mars 2020 nous prenons en charge la totalité du devis donc 40563,60 euros mais pas les travaux optionnels. Nous prenons également en charge le constat avant travaux et la maîtrise d’ouvrage ».

Ce sont les sommes pour lesquelles ils sollicitent aujourd’hui un remboursement du syndicat des copropriétaires. Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, les demandes de M. et Mme [J] seront rejetées.

Sur les autres demandes

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les conditions dans lesquelles il peut être mis à la charge d’une partie qui bénéficie de l’aide juridictionnelle tout ou partie des dépens de l’instance sont fixées par les dispositions de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 et du décret n° 2020-1717 du 28 décembre 2020.

En l’espèce, M. et Mme [J], qui succombent à l’instance, seront condamnés aux entiers dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %.

En l’espèce, M. et Mme [J] seront condamnés à verser au syndicat des copropriétaires une somme qu’il est équitable de fixer à 2 500 €.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire, statuant publiquement et en premier ressort, par décision contradictoire mise à disposition au greffe,

ORDONNE la révocation de l’ordonnance de clôture du 21 mars 2024 ayant ordonné la clôture au 24 septembre 2024 ;

FIXE la nouvelle clôture à la date du 24 octobre 2024 ;

REJETTE les demandes en paiement formulées par M. [E] [J] et Mme [C] [H] épouse [J] ;

CONDAMNE M. [E] [J] et Mme [C] [H] épouse [J] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5], pris en la personne de son syndic en exercice la SAS COP IMMO, la somme de 2 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande formulée par M. [E] [J] et Mme [C] [H] épouse [J] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [E] [J] et Mme [C] [H] épouse [J] aux entiers dépens de l’instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit, conformément à l’article 514 du code de procédure civile dans sa version modifiée par décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 ;

Ainsi jugé et prononcé publiquement les jour, mois et an susmentionnés

LE GREFFIER LE PRESIDENT