COUR D’APPEL D'[Localité 5]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : Syndicat des copropriétaires LE CLAIRVAL, représenté par son syndic en exercice la SARL CABINET DE GESTION DRAGO c/ S.C.I. AJIP

N° 25/

Du 31 juillet 2025

4ème Chambre civile

N° RG 24/01911 – N° Portalis DBWR-W-B7I-PV6P

Grosse délivrée à

M^e Céline CECCANTINI

M^e Antoine VANDELET

expédition délivrée à

le 31 Juillet 2025

mentions diverses

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du trente et un juillet deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame VALAT, Présidente, assistée de Madame Eliancia KALO, Greffière,

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l’audience publique du 3 avril 2025, le prononcé du jugement étant fixé au 31 juillet 2025, par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 31 juillet 2025, signé par Madame VALAT, Présidente, assistée de Madame Eliancia KALO, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDEUR:

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice

[Adresse 2]

[Localité 1]

représenté par M^e Céline CECCANTINI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DÉFENDERESSE:

S.C.I. AJIP, représentée par sa gérante en exercice

[Adresse 2]

[Localité 1]

représentée par M^e Antoine VANDELET, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

EXPOSÉ DU LITIGE

La SCI AJIP est propriétaire du lot n°151 au sein de l’ensemble immobilier en copropriété dénommé [Adresse 6] situé [Adresse 4].

Par jugement contradictoire du 7 septembre 2022, le service de proximité du tribunal judiciaire de Nice a condamné la SCI AJIP à verser au syndicat des copropriétaires [Adresse 6] la somme de 2.637,21 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 7 juin 2022, provision pour charges du 2ème trimestre 2022 incluse, ainsi que la somme de 140,66 euros au titre des frais de recouvrement, majorées des intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Par acte du 14 mai 2024, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] a fait assigner la SCI AJIP devant le tribunal judiciaire de Nice aux fins d’obtenir sa condamnation à lui payer un arriéré de charges de copropriété.

Par conclusions récapitulatives notifiées le 1er avril 2025, le syndicat des copropriétaires [Adresse 6] conclut au débouté de la SCI AJIP de l’ensemble de ses demandes et sollicite :

la révocation de l’ordonnance de clôture,A titre principal,

la condamnation de la SCI AJIP à lui régler les sommes suivantes :- 14.316,93 euros arrêtée au 20 janvier 2025 et assortie d’intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

A titre subsidiaire,

—  8.760,35 euros arrêtée au 1er avril 2025 et assortie d’intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— de voir cantonner l’assiette de l’hypothèque légale inscrite le 28 juin 2021 au montant de la condamnation à venir dans la limite des créances exigibles au titre des cinq dernières années,

En tout état de cause,

—  1.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée,

—  2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,

— qu’il soit dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire compte tenu de l’ancienneté de la dette.

Il fait valoir que la SCI AJIP ne s’acquitte que de manière irrégulière depuis plus de deux ans des charges de copropriété qui lui incombent, le dernier règlement d’un montant de 500 euros datant du 27 décembre 2021. En réplique aux conclusions adverses, il précise qu’il réclame uniquement le paiement des charges dues entre le 1er mai 2019 et le 1er mai 2024 qui ne sont pas prescrites.

Par conclusions notifiées le 1er avril 2025, la SCI AJIP sollicite :

la révocation de l’ordonnance de clôture,que les charges de copropriété antérieures au 14 mai 2019 soient déclarées prescrites,que toutes les factures soient expurgées,le débouté du syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts,

A titre reconventionnel,

la compensation entre les sommes éventuellement dues par la SCI AJIP et celles dues par le syndicat des copropriétaires,la radiation de l’hypothèque légale prise par le syndicat des copropriétaires le 28 mars 2021 sur présentation de la décision à intervenir, aux frais du syndicat des copropriétaires [Adresse 6], la condamnation du syndicat des copropriétaires [Adresse 6] à lui payer la somme de 5.000 euros au titre du maintien abusif d’une hypothèque légale,la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers dépens.qu’il soit dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit du jugement à intervenir.

Elle fait valoir que les demandes relatives aux charges antérieures au 14 mai 2019 sont prescrites et reproche au syndicat des copropriétaires de n’avoir pas expurgé la somme totale de 2.904 euros au titre des frais qui lui ont été imputés de façon injustifiée.

A titre reconventionnel, elle expose qu’elle subit depuis de nombreuses années des dégâts des eaux récurrents ayant pour origine une partie commune qui affectent la jouissance de son lot, comme démontré par un rapport d’expertise amiable. Elle sollicite la compensation entre l’arriéré des charges de copropriété et la créance qu’elle détient à l’encontre du syndicat des copropriétaires.

La clôture de l’instruction est intervenue initialement le 13 février 2025. L’ordonnance de clôture a été révoquée et la nouvelle date de clôture a été fixée au 3 avril 2025 avant l’ouverture des débats. L’affaire a été retenue à l’audience du 3 avril 2025 et le prononcé de la décision a été fixé au 31 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de relever que l’ordonnance de clôture a été révoquée et qu’il n’y a pas lieu de statuer sur la demande tendant à la révocation de l’ordonnance de clôture.

Sur la recevabilité de la demande de paiement de charges antérieures au 14 mai 2019

Aux termes de l’article 122 du même code, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

En l’espèce, le jugement du service de proximité du tribunal judiciaire de Nice rendu le 7 septembre 2022 se prononce sur les charges arrêtées au 7 juin 2022 et seule la période postérieure à cette date sera prise en compte dans le cadre du présent jugement. La demande de la SCI AJIP est donc sans objet.

La demande du syndicat des copropriétaires en paiement de charges de copropriété sera déclarée recevable.

Surabondamment, l’instance ayant été introduite après le 1er janvier 2020, à savoir le 14 mai 2024, seul le juge de la mise en état était compétent pour statuer sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription en application de l’article 789 6° du code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable à la présente instance.

Sur la demande principale de paiement de charges de copropriété

Aux termes des dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments communs d’équipement ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

En application de l’article 10-1 de la même loi constituent des frais nécessaires remboursables au syndicat ceux exposés à compter de la mise en demeure pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire qui n’entrent ni dans les dépens, ni dans les prévisions de l’article 700 du code de procédure civile.

En l’espèce, la SCI AJIP ne conteste pas l’existence d’un arriéré de charges, mais fait valoir qu’un montant total 2.905 euros de frais doit être expurgé du montant réclamé.

Le dernier décompte de charges produit par le syndicat des copropriétaires [Adresse 6] est arrêté au 9 janvier 2025 et fait état d’un solde débiteur de 8.760,35 euros.

L’examen des sommes portées au débit du compte de la SCI AJIP à partir du 8 juin 2022 révèle que seul un courrier de mise en demeure a été facturé le 24 novembre 2023 pour un montant 46 euros et que le montant d’une facture d’honoraires d’avocat de 613 euros débité le 10 juin 2022 a été crédité le 22 avril 2024.

Il convient par conséquent de condamner la SCI AJIP à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 6] la somme de 8.760,35 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété, comptes arrêtés au 9 janvier 2025.

Sur la demande reconventionnelle de compensation

En vertu de l’article 1347 du code civil, la compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes. Elle s’opère, sous réserve d’être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies.

En l’espèce, la SCI AJIP sollicite la compensation de l’arriéré de charges avec la somme de 15.335,16 euros qu’elle estime due par le syndicat des copropriétaires au titre des dégradations occasionnées dans son appartement par des dégâts des eaux ayant eu pour origine une colonne d’eaux usées constitutive d’une partie commune.

Le procès-verbal d’expertise amiable du 9 janvier 2023 que la SCI AJIP verse au débat ne permet toutefois pas de se prononcer sur le principe et le montant de l’indemnisation due par le syndicat des copropriétaires. La demande d’indemnisation doit par conséquent faire l’objet d’une procédure judiciaire distincte si une solution amiable n’est pas trouvée par les parties à cet égard.

La SCI AJIP sera déboutée de sa demande de compensation entre les sommes dues par chacune des parties.

Sur les demandes relatives à l’hypothèque légale

En vertu de l’article 528-1 du code de procédure civile, si le jugement n’a pas été notifié dans le délai de deux ans de son prononcé, la partie qui a comparu n’est plus recevable à exercer un recours à titre principal après l’expiration dudit délai. Cette disposition n’est applicable qu’aux jugements qui tranchent tout le principal et à ceux qui, statuant sur une exception de procédure, une fin de non-recevoir ou tout autre incident, mettent fin à l’instance.

L’article 2402 3° du code civil dispose qu’une hypothèque légale spéciale est attachée aux créances de toute nature du syndicat des copropriétaires relatives à l’année courante ainsi qu’aux quatre dernières années échues.

L’article 2438 du code civil prévoit que la radiation d’une inscription d’hypothèque doit être ordonnée par les tribunaux, lorsque l’inscription a été faite sans être fondée ni sur la loi, ni sur un titre, ou lorsqu’elle l’a été en vertu d’un titre soit irrégulier, soit éteint ou soldé, ou lorsque les droits d’hypothèque sont effacés par les voies légales.

Enfin, l’article 19 alinéa 3 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis prévoit que le copropriétaire défaillant peut, même en cas d’instance au principal, sous condition d’une offre de paiement suffisante ou d’une garantie équivalente, demander mainlevée totale ou partielle au président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond. L’alinéa 4 du même article précise qu’aucune inscription ou inscription complémentaire ne peut être requise pour des créances exigibles depuis plus de cinq ans.

En l’espèce, il est acquis qu’une hypothèque légale spéciale a été inscrite le 28 janvier 2021 par le syndicat des copropriétaires suite au jugement rendu par le service de proximité du tribunal judiciaire de Nice le 7 septembre 2022.

Cette hypothèque est valable jusqu’au 28 janvier 2031.

Le syndicat des copropriétaires expose que le jugement rendu le 7 septembre 2022 n’a jamais été signifié par commissaire de justice puisque, à cette époque, la SCI AJIP effectuait des versements qui laissaient penser que la créance serait apurée.

Il estime que la décision est devenue non avenue et fait valoir que le solde du compte copropriétaire de la SCI AJIP étant toujours débiteur, l’inscription d’une hypothèque légale sur son lot ne présente pas de caractère abusif et doit être maintenue jusqu’à l’apurement des

charges dont elle demeure redevable. Il sollicite que l’hypothèque soit cantonnée au montant de la condamnation prononcée en application de l’article 19 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965.

La SCI AJIP note que le jugement du service de proximité est aujourd’hui non avenu, car non signifié et donc éteint, que l’hypothèque n’est donc plus titrée et que sa radiation doit être ordonnée au visa de l’article 2438 du code civil.

Il convient toutefois de relever que le jugement 7 septembre 2022 a été rendu de façon contradictoire et qu’il n’est pas non avenu ou éteint, comme affirmé par les parties pour défaut de signification, mais que la SCI AJIP n’est plus recevable à exercer un recours après l’expiration du délai de deux ans.

En outre, il est mentionné dans les écritures des parties que la dette de charges résultant du jugement rendu le 7 septembre 2022 aurait été soldée, mais la SCI AJIP ne procède pas à la démonstration nécessaire pour l’application de l’article 2438 du code civil précité.

La SCI AJIP sera par conséquent déboutée de sa demande de radiation de l’hypothèque inscrite.

Enfin, les dispositions de l’article 19 de la loi du 10 juillet 1965 auxquelles se réfère le syndicat des copropriétaires pour demander que l’hypothèque soit « cantonnée au montant de la condamnation à venir » ne prévoient pas la possibilité pour le copropriétaire défaillant d’obtenir une mainlevée totale ou partielle de l’hypothèque par le biais d’une décision du président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, ce qui n’est pas le cas d’espèce.

Le syndicat des copropriétaires sera par conséquent débouté de sa demande tendant à voir l’hypothèque inscrite cantonnée au montant de la dette de charges.

Sur les demandes de dommages et intérêts

sur la demande du syndicat des copropriétaires de dommages et intérêts pour résistance abusive

L’article 1231-6 du code civil énonce que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure.

L’alinéa 3 de ce texte prévoit toutefois que le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires fait valoir que le non-paiement des charges déséquilibre la trésorerie du syndicat des copropriétaires et génère un préjudice économique et financier.

Il ne produit toutefois aucun justificatif au soutien de sa demande. La dette de charges a en outre été significativement réduite de 14.316,93 euros à 8.760,35 euros en cours de procédure

et le syndicat des copropriétaires ne conteste pas le fait que la SCI AJIP a subi des préjudices en raison des dégâts des eaux.

Au vu de ces éléments, la mauvaise foi de la SCI AJIP n’est pas démontrée et le syndicat des copropriétaires sera par voie de conséquence débouté de sa demande additionnelle de dommages-intérêts.

demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour maintien abusif de l’hypothèque légale

Le débouté de la demande de radiation de l’hypothèque inscrite conduit à débouter la SCI AJIP de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante principalement au procès, la SCI AJIP sera condamnée aux dépens. L’équité ne commande pas en revanche de prononcer de condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile si bien que le syndicat des copropriétaires [Adresse 6] et la SCI AJIP seront déboutés de leurs demandes formées de ce chef.

Aucune circonstance ne justifie en l’espèce d’écarter l’exécution provisoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DECLARE recevable la demande du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 6] situé [Adresse 3]) en paiement de charges de copropriété ;

CONDAMNE la SCI AJIP à payer la somme de 8.760,35 euros au syndicat des copropriétaires [Adresse 6] au titre de l’arriéré de charges de copropriété, comptes arrêtés au 9 janvier 2025;

DEBOUTE les parties de leurs autres demandes ;

CONDAMNE la SCI AJIP aux dépens de l’instance ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire ;

Le présent jugement a été signé par le Président et par le Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT