REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN

4ème chambre civile

Juge du Contentieux de la Protection

ORDONNANCE DE REFERE

Chambre 4

N° RG 24/05409 – N° Portalis DB3D-W-B7I-KKPA

MINUTE N°

ORDONNANCE

DU 28 Janvier 2025

[Z] c/ [O], [M]

DÉBATS :

A l’audience publique du 30 Octobre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au27 décemre 2024, prorogé au 28 Janvier 2025, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

COMPOSITION DE LA JURIDICTION :

Lors des débats et qui a délibéré :

Président : Madame Teresa MONTERO, Magistrat à titre temporaire

assisté lors des débats par Madame Fanny RINAUDO, Greffier

et lors du prononcé par Madame Stéphanie STAINIER qui a signé la minute avec le président

PRONONCÉ : par mise à disposition au greffe le 28 Janvier 2025

ENTRE :

DEMANDERESSE:

Madame [C] [Z] épouse [V] ayant pour mandataire la société MIRALLES IMMO dont le siège social est [Adresse 1]

née le 15 Septembre 1951 à [Localité 5] (NORD)

[Adresse 4]

[Localité 3]

Rep/assistant : M^e Valérie MOULIN, avocat au barreau de LYON

DEFENDEURS:

Monsieur [R] [O]

né le 02 Septembre 1973 à [Localité 6] (BOUCHES-DU-RHONE)

[Adresse 2]

[Localité 3]

Non comparant, ni représenté

Madame [B] [M]

née le 03 Octobre 1971 à [Localité 7] (LOIRET)

Profession : Invalide

[Adresse 2]

[Localité 3]

Rep/assistant : M^e Axelle AUPY, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

COPIES DÉLIVRÉES LE 28 Janvier 2025 :

1 copie exécutoire à ;

— M^e Axelle AUPY, M^e Valérie MOULIN

— Mr [O]

Exposé du litige :

Suivant contrat en date du 10 mars 2020, Madame [K] [Z], représentée par son gérant, a donné à bail à Madame [M] [T] [X] et Monsieur [O] [R] un bien à usage d’habitation principale, sis à [Adresse 8], moyennant le paiement mensuel d’un loyer de 1140 euros HC .

Des loyers étant demeurés impayés à compter de mai 2021, Madame [K] [Z] a fait signifier à Madame [M] [T] [X] et Monsieur [O] [R], par acte de commissaire de justice en date du 14 mars 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 23 février 2024 signifié en l’étude, Madame [K] [Z] a fait assigner Madame [M] [T] [X] et Monsieur [O] [R] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité de FRÉJUS statuant en référé aux fins de voir :

— constater la résiliation du bail signé le 10 mars 2020 consenti à Madame [M] [T] [X] et Monsieur [O] [R] pour un bien à usage d’habitation sis à sis à [Adresse 9];

— ordonner l’expulsion de Madame [M] [T] [X] et Monsieur [O] [R] ainsi que de tous occupants de son chef et ce au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— ordonner que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433 1 et L433 2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamner Madame [M] [T] [X] et Monsieur [O] [R] à payer à Madame [K] [Z], représentée par son gérant en exercice, la somme provisionnelle de 10172,98 euros arrêtée au 30 mai 2024, outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 14 mars 2024 ;

— condamner Madame [M] [T] [X] et Monsieur [O] [R] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer augmenté des charges, à compter du 14 mai 2024 et ce jusqu’à son départ effectif ;

— condamner Madame [M] [T] [X] et Monsieur [O] [R] à payer à Madame [K] [Z], la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’en tous les frais et dépens incluant le coût de signification du commandement de payer visant la clause résolutoire d’un montant de 172,38 euros.

Madame [M] [T] [X] est représentée par son conseil et sollicite des délais pour quitter les lieux auxquels s’oppose le créancier. Monsieur [O] n’est quant à lui ni présent, ni représenté.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré au 27 décembre 2024, prorogé au 28 Janvier 2025 par mise à disposition au greffe.

Motifs de la décision :

Sur la procédure de référé et sa recevabilité

Selon les dispositions de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable, et bien fondée.

Il résulte de l’article 834 du Code de procédure civile que : « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifient l’existence d’un différend ».

L’article 835 du Code de procédure civile dispose : « le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Le droit de propriété d’une personne publique ou privée est un droit fondamental de valeur constitutionnelle, et l’atteinte à ce droit constitue par elle même un trouble manifestement illicite.

La procédure est donc recevable.

Sur la recevabilité de l’action

L’article 24 III de la loi du 06 juillet 1989 énonce : "A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins deux mois avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n 90 449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7 2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic".

Madame [K] [Z] justifie de l’accomplissement des formalités exigées par les textes susvisés en produisant la dénonce de l’assignation à la Préfecture du VAR réalisée le 15 mars 2024, soit deux mois au moins avant l’audience.

Son action est donc déclarée recevable.

Sur la résiliation du contrat de bail et ses conséquences

Vu le bail du 10 mars 2020 liant les parties et la clause résolutoire qu’il contient en son article XI ;

L’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, dispose que : "Le locataire est obligé : a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843 1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire« , l’article 24 I de la même loi, tel que modifié par la loi n 2023 668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, loi entrée en vigueur le 29 juillet 2023, énonçant quant à lui que : »Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent article et des trois premiers alinéas de l’article 6 de la loi n 90 449 du 31 mai 1990 visant la mise en œuvre du droit au logement, en mentionnant la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement, dont l’adresse de saisine est précisée.

Lorsque les obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.

Le représentant de l’Etat dans le département fixe, par arrêté, le montant et l’ancienneté de la dette au delà desquels les commandements de payer, délivrés à compter du 1er janvier 2015 pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par l’huissier de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7 2 de la loi n 90 449 du 31 mai 1990 précitée. Ce signalement est fait dès lors que l’un des deux seuils est atteint, par simple lettre reprenant les éléments essentiels du commandement. Il peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

L’arrêté mentionné à l’avant dernier alinéa du présent I est pris après avis du comité responsable du plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées ainsi que de la chambre départementale des huissiers de justice. Les modalités de détermination du montant et de l’ancienneté de la dette au delà desquels les commandements sont signalés sont fixées par décret en Conseil d’Etat".

L’article 2 du code civil dispose que « La loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif ». Il est constant que la loi n 2023-668 du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil.

Il résulte de l’avis de la Cour de cassation rendu le 13 juin 2024, pourvoi n 24-70.002, que « les dispositions de l’article 10 de la loi n 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1 , de la loi n 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi ».

Dès lors ce nouveau délai de six semaines, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, le bail litigieux a été conclu le 10 mars 2020. De plus, la clause résolutoire prévue par ledit bail stipule qu’en cas de non-paiement des loyers ou des charges, le contrat de location pourra être résilié de plein droit à l’initiative du bailleur, dans un délai de deux mois après un commandement de payer resté sans effet.

Dès lors, il y a lieu de faire application du délai contractuel de 2 mois.

En l’occurrence, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré au locataire par acte de commissaire de justice en date du 14 mars 2024 pour un montant de 7900,27 euros en principal représentant le montant des loyers et charges impayés arrêtés au mois mars 2024 inclus.

Il résulte du décompte communiqué contradictoirement par Madame [K] [Z] et non contesté par Madame [M] [T] [X] et Monsieur [O] [R] que les causes du commandement n’ont pas été payées dans les deux mois de sa délivrance puisque, dans ce délai, aucun règlement n’a été effectué par le locataire.

En conséquence, la clause résolutoire est acquise 2 mois après sa délivrance et il convient dès lors de constater la résiliation du contrat de bail à effet au 14 mai 2024, d’ordonner l’expulsion du locataire comme précisé dans le dispositif et de le condamner à une indemnité d’occupation provisionnelle d’un montant de 1140 euros outre une provision pour charge de 30 euros par mois.

L’indemnité d’occupation courra à compter de la résiliation du 14 mai 2024.

Sachant que toute mensualité entamée est due, le mois de mai 2024, mois de la résiliation, reste inclus dans l’arriéré locatif et l’indemnité d’occupation courra à compter du mois de juin 2024, mois suivant la résiliation, afin de ne pas être payée deux fois.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a pas donc lieu de statuer sur ce chef de demande.

Sur le paiement de sommes à titre provisionnel

Vu l’article 835 du Code de procédure civile susrappelé ;

Vu l’article 7a de la loi du 06 juillet 1989 susrappelé ;

L’article 1353 du code civil dispose que « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ».

Au vu du décompte communiqué contradictoirement par Madame [K] [Z] et auquel Madame [M] [T] [X] et Monsieur [O] [R] , non comparant, ni représenté, n’a par définition apporté aucun élément objectif de contestation, l’obligation n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 10172,98 euros à la date du 30 mai 2024 correspondant :

aux impayés locatifs visés au commandement de payer du 14 mars 2024 arrêtés; aux impayés de loyers des mois de avril et mai 2024, date de la résiliation.

En conséquence, Madame [M] [T] [X] et Monsieur [O] [R] seront condamnés solidairement à verser à Madame [K] [Z], prise en la personne de son représentant légal en exercice, une provision sur les impayés de loyers et charges de 10172,98 euros, somme arrêtée à l’échéance de mai 2024 comprise.

Cette provision sera augmentée des intérêts au taux légal à compter du 14 mars, date du commandement de payer, sur la somme de 10172,98 et à compter du 21 juin, date de l’assignation, sur le surplus de la somme.

Sur les délais

L’article 24V de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n 2023 668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, loi entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose : « Le juge peut, même d’office, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343 5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343 5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation ».

Le juge n’est susceptible d’octroyer aucun délai de paiement au débiteur qui n’est pas en mesure de les respecter.

La bonne foi n’est pas une condition d’application des dispositions précitées qui se fondent uniquement sur la situation financière du débiteur et la considération des besoins du créancier.

En l’espèce, Monsieur [O] n’ayant pas comparu le montant de ses ressources est inconnu, ce qui empêche le tribunal de déterminer s’il serait en capacité d’apurer sa dette dans le délai maximum de 36 mois prévu par la loi.

De surcroît, il n’a pas repris le paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. Par ailleurs Madame [M] n’a pas la capacité d’honorer dans les délai impartis les sommes dues au vu de ses revenus.

Il ressort ainsi des éléments versés aux débats que les conditions posées à l’octroi de délais, telles que modifiées par la loi du n 2023 668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, loi entrée en vigueur le 29 juillet 2023, ne sont pas remplies.

Sur les demandes accessoires :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Il ressort de l’article 700 du même code que, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Le coût du commandement de payer est à la charge du locataire, dès lors qu’il s’agit au visa de l’article 24 de la loi 89 462 du 6 juillet 1989 d’un acte de recouvrement exigé par la loi comme le rappelle l’article L. 111 8 du Code des procédures civiles d’exécution.

Madame [M] [T] [X] et Monsieur [O] [R], qui succombent, devront supporter les entiers dépens dont le coût du commandement de payer ainsi qu’une somme de 700 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il convient de rappeler qu’aux termes de l’article L. 111 8 du code des procédures civiles d’exécution, les frais de relance ou liés au recouvrement restent à la charge du créancier, l’article 4 p) de la loi n 89 462 du 6 juillet 1989 réputant non écrite toute clause contraire, et que les frais judiciaires d’engagement des poursuites sont compris dans les dépens.

Il est rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

RENVOYONS les parties à mieux se pourvoir au fond ainsi qu’elles aviseront, mais d’ores et déjà :

CONSTATONS la résiliation du bail du 10 mars 2020 à la date du 14 mai 2024 ;

ORDONNONS à Madame [M] [T] [X] et Monsieur [O] [R] et à tous occupants et biens de son chef de quitter les lieux loués, sis à [Adresse 9];

DISONS qu’à défaut de départ de Madame [M] [T] [X] et Monsieur [O] ou de tous occupants et biens de leur chef, il pourra être procédé à la procédure d’expulsion de ces derniers , sis à [Adresse 9], avec le concours de la force publique si nécessaire, conformément aux dispositions des articles L 411-1, L 412-1 à L 412-6 du Code des Procédures Civiles d’Exécution ;

CONDAMNONS solidairement Madame [M] [T] [X] et Monsieur [O] [R] à payer à Madame [K] [Z], une provision sur les impayés de loyers et charges de 10172,98 euros (DIX MILLE CENT SOIXANTE DOUZE EUROS ET QUATRE VINGT DIX HUIT CTS), somme arrêtée à l’échéance de mai 2024 comprise, somme augmentée des intérêts au taux légal à compter du 14 mars 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 7710,44 euros et à compter du 21 juin 2024, date de l’assignation, sur le surplus de la somme ;

FIXONS à titre provisionnel le montant de l’indemnité d’occupation due solidairement par Madame [M] [T] [X] et Monsieur [O] [R] à compter du mois de juin 2024, mois suivant la résiliation, à la somme mensuelle de 1170 euros (MILLE CENT SOIXANTE DIX EUROS) et les CONDAMNONS, en tant que de besoin, à payer à Madame [K] [Z], et ce jusqu’à libération effective des lieux matérialisée par la remise des clefs ;

CONDAMNONS solidairement Madame [M] [T] [X] et Monsieur [O] à payer à Madame [K] [Z], la somme de 700 euros (SEPT CENTS EUROS) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DÉBOUTONS Madame [K] [Z], prise en la personne de son représentant légal en exercice, de ses autres demandes plus amples ou contraires ;

CONSTATONS que les conditions posées par la loi n 2023 668 du 27 juillet 2023 à l’octroi de délais à Madame [M] [T] [X] et Monsieur [O] [R] ne sont pas remplies ;

CONDAMNONS solidairement Madame [M] [T] [X] et Monsieur [O] [R] aux entiers dépens en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile dont le coût du commandement de payer ;

RAPPELONS que les ordonnances de référé sont exécutoires de plein droit à titre provisoire.

LE GREFFIER, LE JUGE,